Capital Investment 4

[Dregshwoyn]

Cześć wszystkim,
może właśnie mocno się mylę.
Sytuacja jest taka: obecnie mieszkamy w domu, który kupiliśmy i sfinansowaliśmy 5 lat temu (kredyt bankowy w wysokości 180 000 €, kredyt KfW w wysokości 50 000 €) - dziś długi wynoszą jeszcze 158 000 € i około 44 000 €.

Aktualnie interesujemy się innym domem i chcemy go sfinansować w tej samej banku. Cena zakupu wraz z wszystkimi kosztami wynosi około 745 000 €.

Obecnie moglibyśmy sprzedać nasz Dom za około 320 000 € i za pomocą części z tej kwoty spłacić kredyt KfW, pozostawiając około 270 000 €.
Bank zaproponował nam następujący podział kwoty do zakupu nowego obiektu:

270 000 € zysku z sprzedaży domu
około 320 000 € nowego kredytu
około 158 000 € starego kredytu

Teraz moje pytanie: Jak mogę mieć całą wymaganą cenę zakupu jako saldo dodatnie na moim koncie do kupna nieruchomości, skoro część z tego - mianowicie 158 000 € - to kwota ujemna? Po prostu nie rozumiem tego.

To nie jest kwota, którą mogę wykorzystywać do kupowania domów wielokrotnie, ale kwota ujemna - być może zupełnie się mylę, ale po prostu tego nie rozumiem.

Dziękuję za pomoc...

[2tneub]

Oczywiście nie możesz mieć dodatniego salda na koncie, ponieważ 158T€ to długi. Możesz otrzymać jedynie kwotę ze sprzedaży na konto (prawdopodobnie z powodów bezpieczeństwa nie powinno to iść przez Twoje konto, ale przez konto powiernicze lub bankowe). Dla uproszczenia, zakładając, że otrzymujesz 320T€ ze sprzedaży domu na swoje konto i spłacasz z tego 44T€, pozostaje Ci 276T€. Do tego otrzymujesz 320T€ nowego kredytu, co daje razem 596T€. Aby osiągnąć 745T€, musisz jeszcze wnosić 149T€ kapitału własnego jako saldo bankowe. Finansowane jest to poprzez 158T€ stary kredyt, 320T€ nowy kredyt, 267T€ kapitał własny (składający się z 149T€ salda bankowego i 118T€ zysku ze sprzedaży nieruchomości)

Moje przypuszczenie odnośnie Twojej obecnej sytuacji kłopotów finansowych jest taka, że popełniliście błąd w obliczeniach i nie macie 149T€ salda bankowego?

[BenniG]

Podzielam Wasze zdanie.

Wziąłeś tylko 320 000 € z nowego kredytu i 270 000 € z sprzedaży domu, co mogłobyś zaoferować sprzedającemu, więc łącznie 590 000 € - chyba że masz dodatkowe środki dostępne - na co mam nadzieję dla Was, bo w ciągu ostatnich 5 lat spłaciliście około 28 000 €, czyli poniżej 500 € miesięcznie.
Jeśli mimo tak niskiej spłaty nie udało Wam się zaoszczędzić żadnego kapitału własnego, zastanawiam się, czy nowy obiekt nie jest trochę za drogi.

[2utopus]

Jeśli otrzymacie 320t€ za Dom - 44t€ - 158t€ = 118t€, potrzebujecie kredytu w wysokości 627t€ (można go podzielić na 158t€ starego i 469t€ nowego) przy sumie 745t€.
Jak wysokie były wtedy koszty dodatkowe związane z zakupem? Przy 29t€, przeliczonych na 5 lat, to już niemal 500€ miesięcznie - czy planowaliście zatrzymać się w nowym domu na dłużej? W przeciwnym razie wynajem może być tańszym rozwiązaniem?

Oczywiście, 627t€ to już całkiem spora suma - przy 1% oprocentowaniu i 3% spłacie, miesięczna rata wyniosłaby ponad 2000€ - do tego dochodzą koszty dodatkowe/rachunek na przyszłe naprawy itp.

[Sephir0th]

Także zgadzam się, że planowane przedsięwzięcie jest zbyt duże. Jeśli udało Wam się spłacić tylko około 28 000€ w ciągu pierwszych 5 lat, to kwota kredytu ponad 600 000€ na inny obiekt raczej nie jest wskazana.

[bruno68]

Świat myśli nie pasuje do niczego!

Najpierw musi zostać spłacony dług zapisany wekslem hipotecznym!

1) Wówczas należy się odszkodowanie za nadpłatę, albo do 120 miesięcy przed terminem, albo do 126 miesięcy po pełnej wypłacie.
2) Notariusz zwróci się o zapytanie o zbilansowane salda do wierzyciela i zapłaci je w celu uwolnienia do sprzedaży starego domu! Aby można było sprzedać ten stary Dom!

Skasowanie długu pieniężnego u wierzyciela i zwrot hipoteki może być dokonany tylko przez notariusza, tylko on ma uprawnienia do wykreślenia z Działu I, II i III!

Ten sposób jest ustawowo sankcjonowany, nie ma od niego odstępstw!

Tylko ten, kto występuje w Dziale III, może się przenieść z Działu II do Działu I poprzez pozew, ale nie odwrotnie!

Wszystko inne zostaje wyjaśnione przez wybranego notariusza za odpłatnością.

Uwaga: Pytanie o formę pożyczki jest również kwestią istotną!

Ponieważ gdyby to było pożyczka hipoteczna, wymiana obiektów z rozszerzeniem pożyczki byłaby możliwa! Jednak pożyczka bankowa jest związana z osobą, w szczególności zdolnością kredytową i wpisem hipotecznym, co wskazuje tutaj na niemożliwość szerszego równoczesnego oświadczenia.

Ponieważ natychmiastowa pożyczka budowlana z jednoczesnym procesem gromadzenia środków na konto oszczędnościowe w ramach kontraktu budowlanego byłaby przenoszalna na nowy obiekt bez kary za wcześniejszą spłatę! Jednak możliwe jest to tylko w kilku kasach oszczędności budowlanych.

bruno68

[2tneub]

Świat myśli nie koresponduje z niczym!

Bruno, jak zwykle nie przeczytałeś nagłówka i treści.
Chodzi o wymianę zastawu. Dlaczego tu ma być naliczane odszkodowanie za przedterminową spłatę?
Ponadto pytanie było skierowane w zupełnie innym kierunku.
Znowu kompletnie nieudane doradztwo.











Twój najlepszy dotychczasowy komentarz na całym forum. To tłumaczy twój stan.

[bruno68]

Nein, nie rozumiecie! Bo zamiana zastawu nie polega na zamianie zastawu na zastaw, lecz jedynie na zamianie zastawu na pieniądze, spłatę długu!
Zamiana zastawu już nie istnieje! Jest to zdecydowanie możliwe w przypadku hipoteki, ponieważ dotyczy ona tylko domu i została obciążona do 40-60% wartości! Tutaj jednak mamy do czynienia z obciążeniem w 100% i zatem ze zastawem!
Osoby zainteresowane dalszym kształceniem mogą zapoznać się z §§ 505 a-d Kodeksu Cywilnego. Tam dosłownie znajdują się następujące zdania: § 505a Kodeksu Cywilnego

(1) Kredytodawca ma obowiązek sprawdzić zdolność kredytową kredytobiorcy przed zawarciem umowy kredytu konsumenckiego. Kredytodawca może zawrzeć umowę kredytu konsumenckiego tylko wtedy, gdy wynika to z przeprowadzonej oceny zdolności kredytowej, że w przypadku umowy ogólnokonsumenckiej nie ma istotnych wątpliwości, oraz że w przypadku umowy konsumenckiej dotyczącej nieruchomości jest prawdopodobne, że kredytobiorca będzie w stanie wywiązać się z zobowiązań wynikających z umowy kredytowej zgodnie z jej postanowieniami.

To nastąpiło i doprowadziło do udzielenia kredytu.

(2) Jeśli kwota netto kredytu zostanie znacząco zwiększona po zawarciu umowy kredytowej, konieczne jest ponowne sprawdzenie zdolności kredytowej na nowych podstawach, chyba że kwota ...
Czy to zdanie może zostać spełnione? Nie, ponieważ ani nowa suma, ani nic innego nie zostało sprawdzone!
W związku z tym dla drugiego domu konieczne jest przeprowadzenie kompleksowej oceny zdolności kredytowej. Wnioskując, pierwotnie Dom musi zostać sprzedany, aby długi i zastaw nie mogły wpłynąć na obliczenia, w przeciwnym razie odsetki i spłaty zostaną wliczone w obliczenia domu numer 2.

(3) W przypadku umów kredytu konsumenckiego dotyczących nieruchomości, które (1) po zawarciu umowy kredytowej między stronami umowy udzielają nowego prawa do użytkowania kapitału w celu osiągnięcia celu dążonego przez kredytobiorcę w poprzedniej umowie kredytowej lub (2) zastępują lub uzupełniają inną umowę kredytu między stronami w celu uniknięcia wypowiedzenia umowy z powodu opóźnień w spłacie przez kredytobiorcę lub uniknięcia egzekucji przeciwko kredytobiorcy, konieczna jest ponowna ocena zdolności kredytowej tylko w określonych warunkach ust. 2.
Jeśli w rezultacie nie wymagana jest ocena zdolności kredytowej, kredytodawca nie może zawrzeć nowej umowy kredytu konsumenckiego dotyczącej nieruchomości, jeśli jest mu wiadome, że kredytobiorca nie spełni w sposób ciągły swoich zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej. W przypadku naruszeń stosuje się odpowiednio § 505d.

Czy kredytobiorca może obsłużyć jednocześnie oprocentowanie i spłatę dla obu domów, jeśli pierwszy Dom jest w jego własności? To nieznane, ponieważ nie znamy zarówna wynagrodzenia, jak i liczby członków rodziny. Przypuszczam, że miesięczne dochody nie przekraczają 4.
000 € netto! W przeciwnym razie nie byłoby zadane takie pytanie. A 4.000 € miesięcznie po prostu nie wystarczą.
Pozostałe informacje chętnie wyjaśni notariusz za odpłatnością.
Należy również wiedzieć, że ten proces to tylko próba uniknięcia podatku od nabycia nieruchomości. Należy pamiętać, że próba uniknięcia opodatkowania jest karalna. I to dla wszystkich zaangażowanych!
bruno68

[Sephir0th]

Drogi Bruno,

to, co piszesz, nie tylko jest chaotyczne, ale także udowodnione jako błędne. Nawet nie trzeba dużo wysiłku w badaniach, aby to sprawdzić.
Oczywiście, nie powstaje odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, jeśli w ramach (wciąż możliwej) zamiany hipoteki istniejące zabezpieczenie zostaje wymienione na nowe odpowiednie zabezpieczenie i kredyt jest kontynuowany zgodnie z warunkami. Oczywiście, w przypadku znacznego zwiększenia sumy kredytu, konieczne jest ponowne rozpatrzenie. Twoje wnioski z tego nie są wprost błędne.

[Dregshwoyn]

Dziękuję za wasze wysiłki i za to, że niektórzy tutaj poświęcili swój umysł. Moje pytanie miało jedynie na celu upewnić się, że nie popełniłem błędu myślowego - ale jak się okazuje: bank źle policzył.

Teraz, zgodnie z poniższymi komentarzami, jestem przedstawiany jako niewypłacalny oszust podatkowy - nie martw się, żadne z tych stwierdzeń się nie sprawdza. Na pytanie: Dlaczego do tej pory spłaciłeś tak niewiele? Inne priorytety :O)

[BenniG]

Dziękuję za wasze wysiłki i za to, że niektórzy tutaj się mną przejmują. Chciałem tylko upewnić się poprzez moje pytanie, czy nie popełniłem błędu myślowego - ale oto się okazuje: Bank źle policzył.

Tak, miałeś wyczucie. Moim zdaniem to faktycznie wstyd dla banku.






Cytat od Dregshwoyn

Więc teraz, według poniższych komentarzy, jestem bankrutem i oszustem podatkowym - nie martw się, nic z tego nie jest prawdą. Jeśli zapytacie: Dlaczego spłacałeś dotąd tak mało? - Inne priorytety :O)


Dla mnie nie jesteś bankrutem ani oszustem podatkowym. Ale Dom, który nagle jest 2,5 raza droższy niż obecne mieszkanie, trzeba sobie po prostu stać i chcieć.
Nie byłbym skłonny zmienić moich dotychczasowych priorytetów wyłącznie ze względu na zdobycie mieszkania.
Jeśli nowe mieszkanie generuje dodatkowe/wyższe dochody lub znacząco zmniejsza inne wydatki, sprawa wygląda oczywiście inaczej.

Ale potrzebujemy więcej informacji od ciebie.

[bruno68]

Mężczyźni, mężczyźni

nie rozumieją! Nie ma ani wymiany zastawu, ani prawa, które by to przewidywało. Jednak istnieje „mała” wymiana zastawu między wierzycielem a dłużnikiem w celu sprzedaży!

I istnieją tylko dwa sposoby:

Droga A) wymiana zastawu z wygaśnięciem pożyczki poprzez spłatę pozostałej kwoty z opłatami za wcześniejszą spłatę!
lub
droga B) wymiana zastawu bez wygaśnięcia pożyczki poprzez wpłacenie kwoty pieniężnej na konto blokowane, z którego co miesiąc pobierane są raty „odsetek i kapitał” do momentu zakończenia umowy, wraz z kosztami dodatkowymi! A pozostała kwota zostanie zapłacona jednorazowo w ostatniej ratce.

Jednak ta droga jest dostępna tylko w przypadku sprzedaży obiektu! Jeśli obiekt nie zostanie sprzedany, nie ma prawa do wcześniejszej spłaty!

Ponadto nie będzie żadnej płatności, jeśli nie zostanie przekazane obciążenie hipoteczne. Dlatego droga przez notariusza!

Czy ktokolwiek poważnie sądzi, że bank udzieli pożyczki w wysokości 320 000 € bez zabezpieczenia? Spójrz na swoje saldo, w najlepszym przypadku osiąga ono 10 000 €, ale nigdy 320 000 €!

Notariusz i tak „podejmie” swoją decyzję. Będzie ona brzmieć: „Sprzedaż obiektu A i zakup obiektu B, to jednak 2 transakcje, więc płaci się podwójnie!”

Choć byłaby możliwa pożyczka pośrednia na 2 lata! Ale pytanie, czy ktoś jest w stanie płacić obie odsetki i kapitał przez dwa lata, odpowiada się samo to pytanie proste: „Jasne, że nie!”

Owszem, istnieje dotychczasowa pożyczka bez zabezpieczenia w wysokości 30 000 €, obecnie do 50 000 €, ale jest ona udzielana tylko osobom posiadającym własne mieszkanie! Jednak to również nie jest kwota!

Z drugiej strony, czy ktokolwiek poważnie sądzi, że bank posiada gotówkę poza bankomatami? Nadal marzy.

Kto wierzy, że można przenieść obciążenie hipoteczne i umowy kredytowe na trzecią osobę, liczy się bez prokuratora i banku wierzyciela.

Prokurator mówi: „Tylko pranie brudnych pieniędzy, ukrywanie majątku i możliwe finansowanie terroryzmu!”

Bank zna tylko klienta i jego zdolność kredytową! Trzeciego nie ma, ponieważ ten nie jest klientem banku! A zatem nie jest dłużnikiem, więc dla banku znajduje się w dziale I księgi wieczystej.

Kto zapozna się z Ustawą o praniu brudnych pieniędzy GWG, szybko zauważy, jak szybko jest informowany prokurator.

Oczywiście jest to tylko wycinek, ale daje to wgląd w to, co dzieje się za plecami klienta. Samo GWG wymaga 4 różnych arkuszy roboczych!!!!

bruno68

[2tneub]

Mężczyzna, mężczyzna

czego ludzie nie rozumieją!

Być może powinieneś zapisac się na kurs.
Wtedy być może zrozumiesz pytania TEs i będziesz mógł odpowiedzieć odpowiednio.
Kursy są dostępne również w twojej okolicy
https://www.ifs-kassel.de/deutschkur...reibungen.html

Wtedy może znowu dostaniesz certyfikat, którym możesz machać.