Capital Investment 4

[JackBlack]

Cześć droga społeczności,

w lutym 2022 roku zamierzam zakupić szeregowiec, który jest wynajmowany.

Powierzchnia mieszkalna 110 m2, działka 200 m2, rok budowy 1998. Stan dobry do bardzo dobrego.

Nie jest to inwestycja kapitałowa, lecz przeznaczona dla mnie i mojej małej rodziny do własnego użytku. Obecni najemcy:
- mają 5 dzieci
- mieszkają tam od ponad 6 lat --> oznacza to okres wypowiedzenia wynajmu wynoszący 6 miesięcy
- płacą absurdalnie niską czynsz --> 600 €, podczas gdy stawki czynszu wynoszą od 1000 do 1170 €.

Ze względu na obciążenia finansowe przekraczające 1000 € miesięcznie, muszę jak najszybciej podnieść czynsz.

Pytanie: Kiedy mogę podnieść czynsz? Wiem, że przejmuję istniejącą umowę najmu. Czy konieczne jest zawarcie nowej umowy w celu podniesienia czynszu? Czy wystarczy powiadomić najemców w styczniu, że od lutego czynsz będzie wyższy? Zrozumiałem, że nie mogę od razu podskoczyć do wysokości 1000 €. Ale różnicę trzeba szybko zredukować.

[2utopus]

Prawdopodobnie nieruchomość z lokatorami jest również trochę tańsza niż gdyby była pusta.Czyli musisz nie podnosić czynszu - kiedy zamierzasz wprowadzić się z rodziną?Dla rodziny liczącej 7 osób jest oczywiście bardzo trudno znaleźć odpowiednie tanie mieszkanie - czy jest to możliwe w ciągu 6 miesięcy?Być może można nakłonić rodzinę do szybkiego wyprowadzenia się za pomocą odszkodowania?(Procesy eksmisyjne mogą trwać długo i kosztować dużo pieniędzy - nie potrafię oszacować, czy rodzinę wyrzuci sąd na ulicę.)

[BenniG]

- płacą czynsz w wysokości ... 600€, ...

Ze względu na miesięczne obciążenie finansowe przekraczające 1000€, naturalnie muszę natychmiast podnieść czynsz.

Jeśli otrzymujesz 600 € czynszu i nie możesz sobie pozwolić na ratę w wysokości 1.000 €, dlaczego kupiłeś(aś) nieruchomość na wynajem?
Dlaczego przy umowie kredytowej nie obniżyłeś(aś) trochę spłat - a zamiast tego nie wprowadziłeś(aś) możliwości dodatkowej spłaty kapitału?

[JackBlack]

Kiedy chcesz wprowadzić się z rodziną?

Nie mamy zbyt dużej presji. Już mieszkam w moim mieszkaniu własnościowym i mógłbym przetrwać trochę dłuższy okres. Chciałbym jednak wprowadzić się najpóźniej, naprawdę najpóźniej na początku 2023 roku.

Dlaczego więc kupiłeś wynajmowaną nieruchomość?

Ponieważ nieruchomości są rzadkie, a cena była w porządku. Ponadto nigdzie nie wspomniałem, że nie mogę sobie na to pozwolić. Mimo to jest zrozumiałe, że chcę zmniejszyć obciążenie i oczywiście wykorzystać wszystkie możliwości, czy u Was jest inaczej?

Ale teraz, gdy postawiliście mi tu niepokojące pytania:
- Faktycznie zakładałem, że mogę obejrzeć wynajmowane nieruchomości i po ich zakupie mogę je samodzielnie zwolnić z powodu potrzeb własnych.

Jakie problemy mogę mieć? Mam nadzieję, że nie będę ich latami nie mogł/a stamtąd wyprowadzić. Czy takie sytuacje się zdarzają?

Dzięki za odpowiedzi i wskazówki!

[2titan1981]

Jeśli najemca nie wyprowadzi się pomimo konieczności własnego użytkowania, będziesz musiał złożyć pozew. To na początek jest drogie i zazwyczaj obiekt jest wówczas, jak się to mówi, nieco zaniedbany. Ostatecznie koszty zostaną zazwyczaj poniesione przez właściciela... Twoim problemem jest to, że w okolicy prawdopodobnie będzie mało mieszkań i domów, które mogłyby pomieścić dużą rodzinę.... lub być dla niej przystępne cenowo, więc sąd nie będzie tak szybko wyrzucał Cię na ulicę, zwłaszcza jeśli już zamieszkujesz nieruchomość.... Nawet jeśli jesteś sam wynajmu na przykład. Więc może minąć trochę czasu zanim ich wyprowadzisz i naprawisz szkody..... zazwyczaj wtedy nagle przestaje płynąć czynsz...

[JackBlack]

Niepłynięcie czynszu wątpię. Wygląda na to, że pieniądze są przekazywane bezpośrednio z urzędu, przynajmniej według obecnego właściciela.

[2titan1981]

Wtedy nigdy ich nie wyprowadzisz, chyba że pójdą dobrowolnie.

[JackBlack]

Okej... dlaczego to?

Dobrze było zapytać ponownie. Teraz muszę znaleźć prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości i ponownie zdobyć informacje.

[BenniG]

Ponieważ nieruchomości są rzadkie, a cena była w porządku.

Czy rzeczywiście sprawdziłeś, czy cena była w porządku, czy może ta cena była po prostu niższa w porównaniu do innych domów - ponieważ sprzedający zdaje sobie sprawę, że żaden użytkownik nie może wprowadzić się do tego domu, a czynsz jest zbyt niski dla inwestorów.

Kiedy myślisz, że znajdziesz się w księdze wieczystej?

[JackBlack]

To było nieco tańsze, ale zdecydowanie nie okazja. Po prostu ustnie zapewniono mi, że najemcy zostali poinformowani i że już szukają czegoś nowego. Nie podpisałem jeszcze umowy finansowania, ani nie zlecono niczego notariuszowi. Jednakże nie chciałbym teraz się wycofać, ponieważ bardzo podoba mi się ta nieruchomość i byłem pewien, że będę mógł jej samemu używać.

[BenniG]

No cóż, musisz tylko zdecydować, czy zaryzykowałbyś postawienie sześciocyfrowej kwoty podczas pokera - ja bym tego nie zrobił.

[JackBlack]

Nowy scenariusz:

Moja rodzina i ja mieszkamy w wynajętym mieszkaniu. Mój wynajmujący wypowiada mi umowę ze względu na własne potrzeby. Kupuję Dom i wypowiadam najemcy umowę ze względu na własne potrzeby. Czy to oni będą musieli opuścić mieszkanie, czy ja będę musiał. Jak w takim przypadku zadecydowałby sąd? Dokładnie to jest teraz problemem.

[2utopus]

Czy mieszkasz teraz na wynajętym czy własnym mieszkaniu?

Czy nieruchomość, którą zamierzasz kupić, została być może zbudowana przy wsparciu dla mieszkańców i czy konieczne jest posiadanie zaświadczenia WBS, aby tam zamieszkać?

Jeśli pieniądze pochodzą z urzędu, czy konieczne jest również zgłoszenie/wdrożenie podwyżki czynszu?

Być może przeczytaj to - Google mi to podał:
https://www.myright.de/magazin/mietr...e-haben-mieter

Zwiększenie jest możliwe tak jak u poprzedniego właściciela - więc ostatnie zwiększenie musi mieć ponad 12 miesięcy i w ciągu 3 lat maksymalnie można zwiększyć o 15-20%.
(Jeśli dobrze to zrozumiałem.)

[JackBlack]

Mieszkam na wynajętej nieruchomości. Mieszkanie powinno już być na mnie przepisane, jednak jeszcze się tym nie zająłem. Jeśli to pomoże w sprawie domu, to będę wstrzymywał się i nadal pozostanę w umowie najmu. Czy nieruchomość do kupienia została może zbudowana z dofinansowaniem mieszkaniowym i czy wymagane jest posiadanie zaświadczenia o uprawnieniach do mieszkania? Byłbym skłonny odpowiedzieć nie, ale sprawdzę to jeszcze raz. Dlaczego to jest istotne? Jeśli pieniądze pochodzą z urzędu, czy konieczne jest zgłoszenie/wdrożenie podwyżki czynszu? Raczej uda mi się uzyskać podwyżkę czynszu. Nie była ona długo podnoszona i jednocześnie mieści się znacznie poniżej stawki czynszu. Podwyżka jest możliwa tak jak u poprzedniego właściciela Obecny wynajmujący może już zacząć podwyżkę... Muszę to omówić z nim.

[yosh]

Szukałbym porady prawnej. Co do wskaźnika czynszowego: Sprawdziłbym, czy jest on również zastosowany do domów szeregowych w Twojej gminie. Osobiście uważałbym to za zbyt ryzykowne.

[JackBlack]

To zrobię w każdym przypadku. Zwłaszcza że jedno z dzieci ma upośledzenie. Czy umowa o rozwiązaniu najmu nie byłaby właściwym narzędziem tutaj, z notarialnym poświadczeniem oraz oczywiście dłuższym terminem i opłatą jako zachętą? Jeśli tak, czy mogę po prostu podpisać ją przez najemców, którzy źle mówią po niemiecku, bez tłumacza?

[2titan1981]

Nowy scenariusz:

Moja rodzina i ja mieszkamy na wynajmowanym. Mój wynajmujący wypowiada mi umowę ze względu na własne potrzeby. Kupuję Dom i wypowiadam umowę najemcy ze względu na własne potrzeby. Albo oni na ulicę, albo ja na ulicę. Jak w takim przypadku sądziłby sąd? Dokładnie to jest sytuacja, z którą mamy do czynienia.

Nie zakładam, że masz 5 lub więcej dzieci. Wtedy ci mniej szczęśliwi będą mieli gorzej.

Jeśli jest jeszcze jedno dziecko niepełnosprawne, to już przegrana. Ciężko będzie im znaleźć nowy Dom, dlaczego mieliby, skoro mają już jeden.

A z umową, której nie przeczytają ani nie zrozumieją, później sam sobie zwiążesz sznur na szyję.

Podniesienie czynszu jest możliwe tylko powoli, a jeśli po wyborach dojdzie do wprowadzenia super sufitu czynszowego przez Zielonych, to może się okazać, że będziesz musiał obniżyć czynsz... A dodatkowo musisz jeszcze odnowić budynek energetycznie, aby mieszkańcy nie mieli tak wysokich kosztów dodatkowych...

[JackBlack]

Nie zakładam, że masz 5 lub więcej dzieci. Ci, którzy mają mniej, będą mieli z tego powodu mniej.

Nie mogę zrozumieć tego argumentu. Kto ma więcej dzieci, wygrywa.

Myślę, że mój przypadek to klasyczny przypadek potrzeby własnej. Ja, młody ojciec rodzinny mieszkający na wynajętym, kupujący swój pierwszy i jedyny Dom, chcę wyjść z wynajmu i zamieszkać we własnym mieszkaniu. Według moich badań, i mam nadzieję, że mój prawnik to potwierdzi, przypadki kryzysowe są bardzo rzadkie i stosowane jedynie w bardzo nie do przyjęcia warunkach. Ponadto rynek nieruchomości nie oferuje zbyt wielu opcji, więc nie miałbym zbyt dużej dowolności wyboru.

Ale wracając do mojego pierwotnego pytania:

Jeśli teoretycznie nabyłbym mieszkanie w lutym, a wpis do księgi wieczystej odbyłby się w marcu, czy mogę wprowadzić wzrost czynszu już w kwietniu?

[2titan1981]

Oczywiście możesz domagać się swoich praw i w końcu je uzyskać, ale taka sytuacja będzie się ciągnęła i początkowo będzie cię sporo kosztować. Ponieważ mieszkańcy korzystający z zasiłku Hartz IV będą prawdopodobnie mieć jeszcze mniejsze szanse na znalezienie mieszkania/domu na napiętym rynku, niż przyzwoity młody ojciec rodzinny pracujący na etacie. Z tego powodu będzie trudno dla ciebie szybko uzyskać swoje prawa. Prawdopodobnie najlepiej byłoby natychmiast skonsultować się z prawnikiem. Będziesz miał umowę najmu jako nabywca domu, którą będzie potrzebować twój prawnik, aby ocenić, czy, jak, kiedy i w jakim stopniu wzrost czynszu jest w ogóle możliwy do zrealizowania. Wszystko może przebiec dobrze, ale w przypadku gdyby nie, prawnik będzie już zaangażowany, abyś nie musiał cofać wszystkiego z powodu błędu w procedurze podczas podnoszenia czynszu.

Teoretycznie po zakupie domu i wpisaniu go do księgi wieczystej możesz podnieść czynsz, jeśli umowa najmu to umożliwia, ale musi ona być już wcześniej dostępna. Być może lokatorom przysługuje większe mieszkanie ze względu na 7 osób (2 dorosłych i 5 dzieci, z których jedno jest niepełnosprawne). To może też zostać tak ustalone, ponieważ 110m² moim zdaniem mogą być trochę małe, jeśli jedna osoba wymaga opieki. Być może to też byłoby sposób na szybkie pozbycie się lokatorów, jeśli nieruchomość jest za mała. Nigdy nie wiadomo.

[2utopus]

A twoi rodzice/dziadkowie chcą cię również wyrzucić z ich mieszkania z powodu własnych potrzeb? (I potem podarować/przepisać ci mieszkanie za x lat?)

[JackBlack]

Będziesz miał umowę najmu jako nabywca domu.

Dobra wskazówka. Zaraz o to poproszę, jeszcze nie mam tego.

To mogłoby się również przydać, ponieważ 110m².

Być może nie za małe, ale być może wkrótce za duże. Myślę, że większość dzieci jest już dosyć wysoka, jeśli nie są już pełnoletnie.

A twoi rodzice/dziadkowie chcą cię też wyrzucić z ich mieszkania z powodu potrzeby własnej?

Obecne mieszkanie moich rodziców jest dla nich już wkrótce za duże, chcieliby je sprzedać i wprowadzić się do mnie. Stąd potrzeba własna. Jednak mocno wierzę, że z prawnego punktu widzenia nie ma znaczenia, czy moimi najemcami są moi rodzice, czy zostanę wypowiedziany z powodu potrzeby własnej.

Mój plan działania jest następujący (musi zostać jeszcze dogłębnie skonsultowany z prawnikiem):

Przedłużam najemcom okres wypowiedzenia do 12 miesięcy pod warunkiem, że podpiszą ze mną przedawnioną umowę o rozwiązanie najmu, zobowiązującą się do wyprowadzenia się w dniu X (po 12 miesiącach). Dodatkowo notarialnie poświadczam to w umowie kupna i sprzedaży i proponuję premię w przypadku wyprowadzki już po 6 miesiącach.

Jeśli odmówią, termin wypowiedzenia pozostanie na poziomie 6 miesięcy, bez premii i natychmiastowego pozwanie o eksmisję.

Nie wiem, czy to teraz brzmi zbyt naiwnie, ale cóż.

[BenniG]

To, co zostanie zinterpretowane przed sądem, decyduje sędzia, a nie twój adwokat, który w końcu chce zarabiać pieniądze Z TOBĄ.

To, czy dzieci najemcy wyprowadzą się, zależy nie tylko od wieku, ale także od osobistego uczucia, czy chcą opuścić własne gniazdo.

Oczywiście, twój plan brzmi pięknie i dobrze, ale jeśli ktoś nie chce lub nie może się wyprowadzić, w rezultacie możesz ostatecznie otrzymać wrak.

Jesteśmy w każdym razie niecierpliwi, aby dowiedzieć się nowości na temat twojego projektu.

[StGe1973]

Umowa o rozwiązanie umowy najmu zawsze może zostać zawarta, jednak najemcy w tej konfiguracji będą raczej trudni do przekonania (5 dzieci, z możliwym upośledzeniem jednego z nich), ponieważ znalezienie odpowiedniego mieszkania może być trudne.

Podwyżka czynszu nie stanowi problemu, możesz ją zastosować od razu (oczywiście zgodnie z przepisami prawnymi, zwykle co 3 lata o 20%).

Wypowiedzenie z powodu własnego użytkowania:
Tak, jeśli najemca nie chce się wyprowadzić, to pozostaje tylko ta droga. Pozwem (przynajmniej moim zdaniem) także się uda. Liczba dzieci lub obecność dziecka niepełnosprawnego nie stanowi przesłanki do odmowy oddania komuś jego własności. W takim przypadku muszą istnieć poważne powody, na przykład najemcy powinni udowodnić, że musieliby przeprowadzić się w odległość 100 km, co rozdzierałoby dziecko niepełnosprawne z jego środowiska społecznego itp.

Należy zdawać sobie sprawę, że ingerencja w prawo własności stanowi poważne zabieganie ze strony państwa i że coś takiego jest możliwe tylko w najbardziej wyjątkowych przypadkach i nie do zniesienia dla najemcy.

W Niemczech nikt nie zostaje na ulicy. Nawet w przypadku eksmisji przez policję egzekucyjną, miasto musi zaoferować mieszkanie. Oczywiście takie mieszkaniówki są absolutnymi schronieniami socjalnymi itp., ale nikogo nie zmusza się do życia na ulicy.

Ostatecznie musi potwierdzić to sąd, ale zwykle masz bardzo dobre szanse w przypadku pozwu o własne użytkowanie. Musisz jednak przygotować się na to, że sędzia zaproponuje kompromis na przykład z 3 lub 6 miesięcznym okresem na opuszczenie nieruchomości...

[BenniG]

Mój plan bitwy wygląda następująco (musi być jeszcze dokładnie skonsultowany z prawnikiem):

Przyznaję najemcom przedłużony okres wypowiedzenia wynoszący 12 miesięcy pod warunkiem, że wcześniej podpiszą ze mną umowę o rozwiązaniu najmu, zobowiązującą ich do wyprowadzki w dniu X (po 12 miesiącach). Tę umowę notarialnie poświadczę w umowie kupna i dodatkowo zaoferuję premię w przypadku wyprowadzki już po 6 miesiącach.

Jeśli odmówią, okres wypowiedzenia pozostaje 6 miesięcy bez premii oraz bezpośredni pozew o eksmisję.

Cytat od StGe1973

Oczywiście zawsze możesz podpisać umowę o rozwiązaniu, ale w tej konstelacji najemcy będą prawdopodobnie trudni do przekonania (5 dzieci, jedno z możliwością niepełnosprawności), ponieważ znajdowanie odpowiedniego mieszkania wtedy staje się odpowiednio trudne.


A co dokładnie stanie się, jeśli po upływie 12 miesięcy najemcy nie spełnią warunków umowy o rozwiązaniu?

[StGe1973]

Tego rodzaju sytuacji jeszcze nie mieliśmy, ale w takim przypadku należałoby bezzwłocznie przeprowadzić eksmisję za pomocą policji lub komornika...

Ostatecznie problemem w przypadku sporów sądowych (niezależnie od powodu, czy to zwrot lokalu z powodu własnego potrzebu czy zaległości w opłacie), jest to, że dopiero w sądzie zostanie stwierdzone, czy wypowiedź umowy była zgodna z prawem. Jeśli istnieje umowa o rozwiązaniu umowy najmu, to nie jest konieczne wyjaśnianie tego przed sądem, ponieważ wypowiedzenie jest uzgodnione, na przykład na 31.12.2021.
W sytuacji od 01.01.2022 (były) najemca przebywałby praktycznie nielegalnie w obcym mieniu bez umowy najmu. Oznaczałoby to natychmiastową eksmisję za pomocą policji lub komornika...

[Sellicando]

Ale wróćmy do mojego pierwotnego pytania:



Jeśli hipotetycznie nabyłbym ten [url]Dom[/url] w lutym, a wpis do księgi wieczystej odbywałby się w marcu. Czy podwyżkę można już wprowadzić w kwietniu?



Cześć, według mojej wiedzy musisz być właścicielem do złożenia wypowiedzenia. Stajesz się nim dopiero po wpisaniu do księgi wieczystej. Notariusze często mówią, że ten wpis ma miejsce w ciągu 3 miesięcy od daty notarialnej - przy założeniu, że została dokonana wpłata KP ;-)



Poleciłbym najpierw poprosić o umowę najmu, a następnie odwiedzić rodzinę i przyjrzeć się ich planom i gotowości do przeprowadzki. Z ich reakcji możesz znacznie lepiej ocenić ryzyko dla siebie.



Jeśli trafi się na niestosownych lokatorów, wypowiedzenie z powodów osobistych może potrwać długo. Umowa o zakończenie najmu jest najbardziej eleganckim rozwiązaniem. Oprócz okresu można tam ustalić, jakie środki zostaną podjęte po upływie czasu. Ale powinien zostać sporządzony przez prawnika ze względu na wymogi formalne itp. Umowę o rozwiązanie najmu warto jednak podpisać przed umową nabycia - być może nawet przez obecnego właściciela??

[brainy]

Jak w takim przypadku orzekłby sąd? Dokładnie to ma miejsce tutaj.

Jeśli wierzymy w sprawiedliwość...

Z doświadczenia mogę powiedzieć: Zabawa może kosztować kilkadziesiąt tysięcy euro.

Przede wszystkim może to potrwać.

Mój znajomy wstąpił potem do klubu motocyklowego.

Warto porozmawiać z wynajmującymi, aby ocenić sytuację.

[BenniG]

Witaj, moim zdaniem musisz być właścicielem, aby zakończyć umowę. Stajesz się nim dopiero po wpisaniu do księgi wieczystej. Notariusze często mówią, że ten wpis następuje w ciągu 3 miesięcy od daty sporządzenia aktu notarialnego - o ile oczywiście została dokonana wpłata za nieruchomość ;-)



Hm, więc kupiłem mieszkanie 23 września 2016 roku (z szybką zapłatą za nieruchomość). Do listopada 2017 roku w księdze wieczystej widniała tylko umowa przedwstępna sprzedaży, zanim ostatecznie nie dokonano zmian.

[florianmeier]

Hm, więc kupiłem mieszkanie 23 września 2016 roku (z natychmiastową płatnością ceny). Do listopada 2017 r. w księdze wieczystej widniała tylko informacja o przedumowie nabycia, zanim w końcu nie została zmieniona.

To mogę sobie wyobrazić tylko w Berlinie. U nas wszystko dzieje się bardzo szybko.