Capital Investment 4

[dave123]

Witajcie.

Moja partnerka i ja mamy do was do Was pytanie lub prośbę o radę, jak najlepiej postępować.

W 2018 roku kupiłem mieszkanie, wtedy jako singiel było dla mnie ok.

Było to starsze mieszkanie, które trzeba było odnowić, cena wtedy wynosiła 85000 za 60m2.

Otrzymałem kredyt na poziomie 2,3%, przyznam, że wtedy nie szukałem długo kredytów, ale chciałem szybko kredyt, ponieważ było kilku zainteresowanych.

Teraz chcemy się pobrać za kilka miesięcy i moja partnerka zaoferowała, że wspólnie spłacimy kredyt.

Nie mam problemu ze spłatą kredytu, ale zakładamy, że zaoszczędzimy także pewną kwotę odsetek, jeśli przenieślibyśmy stary kredyt i wnioslibyśmy dodatkowo około 10000 euro wkładu własnego, gdyby były dwie osoby spłacające kredyt, tak mniej więcej nasza koncepcja. A jeśli któryś z nas straciłby pracę w przyszłości albo któryś z nas chciałby szukać nowej pracy, wszystko byłoby zabezpieczone dzięki drugiej osobie.

Teraz płacę 400 euro za istniejący kredyt, zostało jeszcze 65000 kredytu.

A 400 euro idzie na MSCI World.

Czy refinansowanie jest możliwe? Czy jest sensowne?


Pozdrowienia

[florianmeier]

Po prostu przeczytaj umowę kredytową. Tam jest coś o oprocentowaniu zmiennym, na 5 lat lub 10 lat.

[EgonO]

Jeśli zacząłeś spłacać kredyt przez 10 lat, to być może będziesz musiał zapłacić bankowi odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Zazwyczaj możesz dokonać dodatkowej spłaty w wysokości 5% rocznie. Musi to jednak być określone w twojej umowie. Jeśli Twój indeks MSCI World generuje znacznie więcej niż 2,3% zwrotu z inwestycji przez lata, to wszystko jest w porządku. Czy chcecie zachować mieszkanie?

[2utopus]

Jeśli spłaciłeś już 20t€ w ciągu 3 lat, to pozostały okres spłaty jest dość przewidywalny.

Przy 65t€ i 2,3% mówimy o kosztach odsetkowych poniżej 125€ miesięcznie - tendencja spadkowa (reszta to spłata).

Przy refinansowaniu bank musi oczywiście wyrazić zgodę - a jeśli tak, to prawdopodobnie będą wymagane pewne odszkodowania za wcześniejszą spłatę (w przypadku innej banki mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z zmianą hipoteki), które prawdopodobnie znacząco zmniejszą zysk z tytułu odsetek.

[dave123]

Dziękuję za Wasze odpowiedzi.

Stopniowo zaczynam to rozumieć.

Oprocentowanie jest ważne do 2032 roku, jeśli ktoś chce wcześniej wyjść, musi zapłacić bankowi około 15400 (koszty).

Czy ta kara, którą trzeba zapłacić, zmniejsza się z roku na rok, czy kwota jest zawsze stała? Nie byłem w stanie tego wywnioskować, czy jest to uregulowane w niemieckim prawie, że ta kara maleje do końca oprocentowania czy nie?

Pozdrowienia, Dave123

[KingRollo]

Odszkodowanie za wcześniejszą spłatę maleje z czasem.

Czy możesz dokonać dodatkowych spłat? Standardowo jest to często 5% rocznie. Pozwól swojej partnerce życiowej dokonywać dodatkowych spłat. To prawie tyle, ile płacisz rocznie. Być może będzie to korzystniejsze niż obecnie wysokie odszkodowanie.

[2utopus]

Bank nie musi cię zwolnić z warunków związanych ze stopą procentową - chyba że sprzedasz mieszkanie - a nawet wtedy musisz zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę -
oczywiście możesz zapytać w banku, czy to jest możliwe, i jeśli tak, to jak wysoka byłaby ta kwota.
(Możesz jednak anulować kredyt 10 lat po całkowitej spłacie z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia - pytanie brzmi oczywiście, jaka pozostałaby wtedy kwota zadłużenia - ponieważ przy kredytach poniżej 50 tys. €/25 tys. € często trzeba płacić dodatkowe odsetki, może być sensowniejsze kontynuowanie spłaty kredytu.)

Z drugiej strony, jeśli twój ETF MSCI World osiąga średnio 5% rocznie, finansowo bardziej opłacalne byłoby zainwestowanie pieniędzy właśnie tam niż zwiększanie spłaty.
(Oczywiście, wartości mogą wzrastać i spadać ...)

Może możesz również zmienić comiesięczną stopę spłaty dla swojego kredytu i zwiększyć ją, aby wcześniej zakończyć spłatę?

[bruno68]

Nie, utopij

ich ich ich ich ich ich Ich ich ich Ich ich ich ich ihre Aussage ist zwar für Kunden lobenswert, aber für Vorstände eine Entlassung unter Wegfall der Abfindung wert! Der Begriff Bankier ist gesetzlich geschützt, wer als Banker aus dem Register gestrichen wird, hat ein Berufsverbot.

siehe auch § 92 AktG.

Bankiers dürfen nichts verschenken! Weil dies auf Kosten der Bank geht!

Zum einen wurde dieses Darlehen über einen Pfandbrief refinanziert (Laufzeit 10 bis 15 Jahre).

Die Zinsen sind so hoch, weil höchstwahrscheinlich ein Minderzuschlag erhoben wurde. Bei Darlehen unter 100.000 € erhöht sich der Zinssatz um 0,25 % p.a.!

Ein weiterer Fehler besteht darin, Laufzeiten und Darlehensarten zu verwechseln. Wenn DAVE 123 hier mitteilt, dass das Darlehen bis 2032 läuft, könnte es sich um ein sogenanntes Volltilgerdarlehen handeln!

Wie du bereits beschrieben hast, wäre nach 10,5 Jahren eine Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung laut BGH möglich. Allerdings muss die Restschuld auf einmal beglichen werden!

Laut Darlehensvertrag sollte die Restschuld bei etwa 20 bis 25 T € liegen, was natürlich zu teuer für ein weiteres Darlehen wird.

Eine Alternative wäre die Ablösung nach 10,5 Jahren nach Vollauszahlung durch einen Bausparvertrag über 30.000 €, von denen bereits 40 % angespart sind, was 7.500 € Guthaben ergibt! Dieses Darlehen könnte als Blankodarlehen vergeben werden, was die Grundschuldkosten spart!
1) Es ist jedoch ein angepasster Sparplan erforderlich, da weniger als 7 Jahre Regelansparzeit vorhanden sind!
2) Dies ist nicht bei allen Bausparkassen möglich, es gibt weniger als 10 Bausparkassen, die dafür infrage kommen! Diese haben eine Wartezeit von weniger als 2 Jahren bis zur Zuteilung!

Bei Darlehensbeginn 06.2018 ergibt eine vorzeitige Kündigung zum 01.2029 ohne Vorfälligkeit!

Als Alternative: Von heute 10.2021 bis 01.2029 ergeben sich 87 Monate von insgesamt 126 Monaten Laufzeit.
Aber wenn die Bank die reguläre Zeit von 180 Monaten genommen hat, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültig war, ergibt sich eine Vorfälligkeit von 15.400 € / 180 = 85,55 €.

Folglich kann es sein, dass nach BGH eine Vorfälligkeitsentschädigung von 85,55 € mal 126 Monate erlaubt ist, was 10.780 € ergibt. Währenddessen sind 10.780 € durch 126 Monate mal 87 Monate eine Summe von 7.443,33 € Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Entscheidend ist jedoch, was im Darlehensvertrag festgelegt ist, denn je unklarer die Berechnung, desto höher die Chance auf 0 € Vorfälligkeitsentschädigung! Hierfür ist ein Anwalt zuständig.

Lassen Sie sich über die möglichen Optionen informieren!

bruno68

[sebkoch]

Bank nie musi cię zwolnić z oprocentowania - chyba że sprzedajesz mieszkanie - a nawet wtedy musisz zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę -
oczywiście możesz zapytać bank, czy jest to możliwe, i w takim przypadku jak wysoka byłaby opłata.

W sprawie odszkodowania za wcześniejszą spłatę możesz również zajrzeć tutaj
//Link wygasł

[dave123]

Cześć,

Dziękuję za Wasze odpowiedzi.

Myślę, że najlepszym rozwiązaniem będzie zapytać prawnika, czy istnieje jakaś szansa, że wyjdę z tego całkiem dobrze.

Na YouTube reklamowane jest, że można złożyć sprzeciw.

Pozytywnym aspektem jest to, że ceny ponownie gwałtownie wzrosły, być może ktoś koniecznie chce mieć pięknie odnowiony apartament, a pieniądze papierowe nie odgrywają w tym roli, wtedy dla banku będzie łatwiej wypłacić odszkodowanie...

Pozdrowienia

[2utopus]

Co oczywiście oznacza, że dodatkowe koszty zakupu + odszkodowanie za wcześniejszą spłatę są na marne - lub przy zakupie nowej nieruchomości trzeba będzie zapłacić kosmiczne ceny + koszty zakupu.

Nie rozumiem dlaczego chcesz refinansować, nawet jeśli w rezultacie będzie to droższe niż po prostu dalej spłacać kredyt?
(Znalezienie mieszkania za 400€/miesiąc (+opłaty) prawdopodobnie nie będzie łatwe ...

A co z dodatkowymi spłatami itp.?

Być może adwokat sprawi, że cała sytuacja stanie się jeszcze droższa... umowa to umowa - nawet jeśli po 3 latach nie pasuje mi to, co podpisałem wtedy.

[dave123]

@utopus,

Cześć,

no cóż, mamy sąsiadów pijaczków, którzy w nocy krzyczą... Niestety, kiedy tu nie mieszkali, nie zastanawiałem się zbyt długo, 2% oprocentowanie było w porządku, mieszkanie było wspaniałe, w cichej okolicy, 6 minut od autostrady... Po prostu nie przewidziałem nowych sąsiadów, którzy okazali się być pijaczkami i w nocy się kłócą... no cóż... pech dla nas.

Myśleliśmy o refinansowaniu, ale tylko jeśli ja i moja partnerka moglibyśmy uzyskać tańszy kredyt, ponieważ założyłem, że dwie osoby dają bankowi większe bezpieczeństwo i tańsze oprocentowanie, nie mam pojęcia, 1% do 1,3% a obecnie około 2,3%, więc założyłem, że refinansując zaoszczędzimy sporo na odsetkach. I tak naprawdę nie szukamy taniego mieszkania od razu, moja partnerka codziennie dojeżdża 120 km w obie strony do pracy. Czas jest cenniejszy niż tanie mieszkanie. Mogę dodatkowo spłacać kredyt w dowolnym momencie, ale to się naprawdę nie opłaca, gdy MSCI World robi około 8% rocznie, a tak jest naprawdę, po odjęciu wszelkich kosztów odsetkowych itp., lepiej zainwestować w ETF. Po prostu nie zdawałem sobie sprawy, że okres zapadalności oprocentowania oznacza karę, dopiero teraz, gdy spojrzałem, ile to tak naprawdę kosztuje. Wiem, że powinienem był się wcześniej poinformować, ale tak się wszystko potoczyło, dostałem korzystną ofertę od pewnej osoby i ceny są już dość wysokie u nas, myślę, że jeśli teraz sprzedamy, zostanie nam sporo zysku po odjęciu odszkodowania dla banku, ale zobaczymy, jak będzie za kilka miesięcy, będę informował...

Dzięki Wam.

[robotokopf]

Zakup mieszkań i [url]kredytów[/url] może być czasami naprawdę trudny... mam wrażenie, że niektórzy celowo stawiają sobie wyzwania poprzez całe to drobne pisanie :P Dokładne czytanie i pytanie jest naprawdę często najważniejsze... Sprzedanie może być dobrym pomysłem, a potem możecie wspólnie zacząć coś zupełnie nowego. Skonsultowanie się z prawnikiem lub doradcą podatkowym, jak dokładnie uregulowany jest kontrakt z bankiem, również nie jest złym pomysłem, żeby nie musieć później płacić wysokich kwot w karach...

[EgonO]

Czy kiedykolwiek pomyślałeś o zostawieniu mieszkania i wynajmowaniu go?

[bruno68]

Niestety nadal zadajesz złe pytania!

Moje pytanie brzmiałoby inaczej!

A) Jak mogę wprowadzić się do nowego mieszkania pod koniec 2022 roku? Co mogę osiągnąć do tego czasu?

Czy powinienem sprzedać stare mieszkanie? Jeśli nie, jaka najmu byłaby możliwa na rynku?

Jakimi aktywami mogę zmniejszyć pożyczkę na nowe mieszkanie?

I) Jeśli pożyczka wynosi 600 000 z kosztami pobocznymi, jak mogę przedstawić 150 000 do 200 000 € wkładu własnego aby poziom finansowania pozostał poniżej 80%?

a) Musi być dostępne 50 000 € wkładu własnego, co daje finansowanie na poziomie 100 %
b) 550 000 € z czego 80 % daje 440 000 € pożyczki, a dodatkowa potrzeba wkładu własnego wynosi 110 000 €.

Powyższe daje potrzebę wkładu własnego w wysokości 160 000 € w przypadku finansowania na poziomie 80%. Poprzez wpis do księgi wieczystej o niższym rangą, czyli w dalszej kolejności! Wydaje się, że przy założeniu prawidłowych liczb, można w dalszej kolejności bez problemu zaciągnąć 200.000 €!
Oszczędzając przez ten czas, można wnosić na ETF do 70% jego wartości! To i tak zgubione w przypadku upadłości! Jeśli ETF jest wart więcej niż 22 000 €, czyli ma wartość rynkową powyżej 29 000 €, wymaganą jest wartość aż 70% wartości!
Możliwe byłoby wtedy finansowanie na poziomie 70%! Co z kolei obniża koszty o 0,7% rocznie w porównaniu z finansowaniem na poziomie 100%!

Zamiast finansowania na poziomie 100% 550 000 € do 60%: = 0,70%, do 70% +0,15%, do 80% +0,3%, do 90% +0,50%, do 100% + 0,90%.

Oznacza to, że przy finansowaniu na poziomie 100% 550.000 €:

-oprocentowanie wynosi 1,60% rocznie (0,70% + 0,90%) = 1,60% rocznie, pomniejszone o 0,21% procedury Chartreskiego = 1,39% przez 10 lat = 1,39% rocznie. 7.645 € odsetki plus 2% spłaty rocznie 11.000 € to łącznie 18.650 € rocznie!

Reguła trzech liczb dla alternatywnego finansowania!
550.000 = 100%
750.000 = ?
000.001 = 100% pomnożone przez 550.000 € = 100% pomnożone przez 11 = 73,4%, gdy ETF o wartości 22.000 € (4%) zostanie użyty, prowadzi to do finansowania tylko do 70% poziomu
............................750.000 € ...................15

-oprocentowanie wynosi 0,85% rocznie (0,70% + 0,15%) = 0,85%, pomniejszone o 0,21% procedury Chartreskiego = 0,64% przez 10 lat = 0,64% rocznie. 3.520 € odsetki, plus 2% spłaty rocznie 11.000 € to łącznie 14.520 € rocznie!
prowadzi to do zmniejszenia obciążenia o 4.130 rocznie, czyli 41.300 € w ciągu 10 lat.

Szkoda, że wolisz płacić o 50.000 € więcej przez następne 10 lat, ale taka jest rzeczywistość!

Ach tak: Większość osób nie potrafi z tym nic zrobić, w tym także wielu pośredników, a zwłaszcza doradcy bankowi, ponieważ nie mają dostępu do takich informacji!

bruno68

[2tneub]

Pytanie brzmi, czy opłaca się wynajmować mieszkanie, którego sami nie chcielibyśmy zamieszkiwać. Jeśli najemcy wyprowadzają się co pół roku z powodu sąsiadów, jako wynajmujący nie osiągnąłeś nic. Te 41 300 € mogą szybko zniknąć z powodu regularnych okresów niezajętości, opłat dla pośredników oraz prac remontowych przez 10 lat. Do tego mogą dojść obciążenia podatkowe z tytułu dochodów z najmu itp. Ponadto ETF może być zastawiony nawet bez wynajmu.

[dave123]

Cześć wieczorem,

może ktoś znowu mi pomoże? Zdecydowaliśmy się sprzedać ten apartament. Potrwa jeszcze kilka miesięcy, według agentów. Moje pytanie z ciekawości... Kupiłem go za 85000 euro, do spłacenia według mojego konta w Sparkassen: 61000 euro. Według agenta po sprzedaży dostanę co najmniej 140000 euro. Jak teraz obliczyć, ile zostanie na końcu?

Normalnie myślałem, że oblicza się 140000 - 85000 = 55 tysięcy / 55000 * 0,75 = 41250 euro które pozostaną, załóżmy, że kara od banku wynosi 10000 euro, to zostaje więc 31250 euro jako zysk. Teraz moje długi wynoszą jednak 61000 euro. Jak teraz to obliczyć, zakładając że kara za wcześniejszą spłatę wyniesie 10000 euro?

Byłbym wdzięczny za pomoc w określeniu przybliżonego zysku na końcu.

Serdeczne dzięki!!!

[dave123]

@brunno68


Dziękuję za odpowiedź.

Moje szczęście polega na tym, że kontynuowałem składanie podań o pracę i teraz też otrzymujemy mieszkanie od pracodawcy, które jest bardzo !! przystępne.

[Beachlifestyle]

Mając na uwadze porównanie przychodów do wydatków.

Jeśli więc otrzymujesz 140 tys. euro za mieszkanie, najpierw musisz spłacić bank - > 61 tys. euro długu plus 10 000 euro opłaty wstępnej (twoja szacunkowa wartość)
Pozostaje zatem 69 tys. euro.

Niezależnie od tego, mogą pojawić się dodatkowe koszty związane z pośrednikiem, podatki nie są naliczane z powodu wykorzystania nieruchomości na własne potrzeby.

[dave123]

Cześć,

dziękuję za odpowiedź Beachlifestyle,

Myślałem, że przy wczesnej sprzedaży poniżej 10 lat pobierane są podatki w wysokości 25%, dlatego zakładałem 0,75.

Wszystkie inne koszty, takie jak prowizja maklera itp., są już uwzględnione i to, co otrzymalibyśmy po odliczeniu wszystkich kosztów, to co najmniej 140k.
Makler powiedział, że jeśli jednak jest kilku zainteresowanych, możemy liczyć nawet na 160k.

[Beachlifestyle]

Cześć,

dziękuję za Twoją odpowiedź Beachlifestyle,

myślałem, że przy wczesnej sprzedaży poniżej 10 lat nalicza się 25% podatku, dlatego liczyłem 0,75.

Wszystkie inne koszty, takie jak pośrednik itp., są już uwzględnione i po odjęciu wszystkich kosztów otrzymamy co najmniej 140k.
Pośrednik powiedział, że jeśli jednak będzie kilku zainteresowanych, możemy liczyć być może na 160k.

Jesteś źle poinformowany. O ile dobrze Cię rozumiem, mieszkasz w nieruchomości w roku sprzedaży i także w dwóch poprzednich latach kalendarzowych. W związku z tym nie obowiązuje podatek spekulacyjny. Inaczej byłoby, gdybyś nie mieszkał w nieruchomości w połączeniu z poprzednimi dwoma latami, lub gdybyś wynajął mieszkanie (wtedy obowiązuje reguła 10 lat oraz stawka podatku personalnego, bez ryczałtu)
W przeciwnym razie sprawdź w §23 UStG, tam znajdziesz pomoc...

[dave123]

@Beachlifestyle

jeśli to prawda, to właśnie upiększasz mój dzisiejszy poranek przed Świętami Bożego Narodzenia

to jest wspaniałe.

Jesteśmy tutaj od 2018 roku

to byłby hit

dziękuję Ci!!!!!!!!!!!!

[Beachlifestyle]

@Beachlifestyle

hm wenn das stimmt dann verschönerst du gerade meinen heutigen Morgen vor Weihnachten

das ist ja wunderbar.

Wir leben seit 2018 hier drin

das wäre ja der Hammer

danke Dir!!!!!!!!!!!!

dlaczego miałoby to nie być prawdą? To jest określone w ustawie, znajdziesz tam różne informacje i z własnego doświadczenia (już dwukrotnie zastosowane, przeprowadzka w październiku/listopadzie, mieszkanie w nim przez cały rok i krótko po zmianie na nowy rok) mogę powiedzieć, że nie są naliczane żadne podatki.

[dave123]

Ach tak, wierzę Ci,

tylko cały czas zakładałem, że muszę zapłacić 25%.

Dlatego teraz się cieszę