Capital Investment 4

[Yeter]

Cześć,

mam spłacony apartament o trzech pokojach i kuchni w doskonałym stanie. Myślę, że za niego mogę dostać 350.000 euro. Zbudowany w 1991 roku w Augsburgu.

Teraz chcielibyśmy kupić nowy apartament na parterze o czterech pokojach i kuchni. Cena zakupu to 550.000 euro. Koszty dodatkowe zakupu mogę pokryć z oszczędności.

Byliśmy już w banku. Chcielibyśmy mieć miesięczną ratę. Kwota kredytu wyniosłaby 250.000 euro. 350.000 euro musiałoby zostać tymczasowo sfinansowane do sprzedaży naszego obecnego mieszkania.

I tu zaczyna się problem:

Okres bezodsetkowy wynosi 12 miesięcy. Budowa nowego mieszkania właśnie się zaczęła i potrwa do końca 2022 roku.

Do tego czasu nie możemy opuścić obecnego mieszkania. Sprzedaż mieszkania teraz z zgodą na pozostanie do końca 2022 roku jest bardzo trudna.

Jeśli podpiszemy oba umowy kredytowe, ale nie uda nam się pozbyć starego mieszkania w ciągu 12 miesięcy, będziemy musieli spłacić oba kredyty jednocześnie. Zarówno kredyt właściwy o miesięcznej racie 1000 euro, jak i odsetki od tymczasowego finansowania w wysokości około 900 euro.

Nie jesteśmy w stanie przejąć obciążenia w wysokości 1900 euro miesięcznie.

Czy ktoś ma inny pomysł? Istnieją banki, które nie żądają dwuletniego okresu bezodsetkowego? Nie udało mi się takich znaleźć. Czy ktoś ma jakiś pomysł w tej kwestii? Chętnie też na priv.

Istnieją również firmy zajmujące się nieruchomościami, które rzekomo sprzedają nieruchomości szybko i bez zbędnych formalności. Czy ktoś ma doświadczenie w tej kwestii? Czy znacząco obniżają cenę? Czy są jakieś porady w tej sprawie?

A może ktoś ma inny pomysł?

Nie chcielibyśmy stracić nowego mieszkania. Nie jestem już najmłodszy. Mam 40 lat.

Dziękuję z góry za Wasze zaangażowanie.

Pozdrawiam serdecznie

[bruno68]

Cześć Yeter,

szczerze mówiąc, Twoje 3-pokojowe mieszkanie powinno kosztować 350 000 €! Na jakiej podstawie opiera się ta wycena? Zadbaj o wiarygodną wycenę, która zostanie zaakceptowana przez wierzyciela. Pamiętaj, że Twoje mieszkanie ma już 30 lat!

Proszę, nie korzystaj z ofert porównawczych od nieznanych firm, ponieważ nie są one solidne pod względem sądowym!

Ponadto masz jeszcze niespłacone zobowiązania, które zostaną spłacone w pierwszej kolejności. Tylko reszta kwoty może być uwzględniona w nowym finansowaniu, nic więcej! Ponieważ blok starych zobowiązań związanych z 3-pokojowym mieszkanie musi zostać spłacony, aby móc sprzedać GS na czysto.

Z tego wynika, że Twoje obliczenia i sposób myślenia są błędne! Nie ma 350 000 € brutto ceny sprzedaży, ale tylko oczyszczonej z długów ceny netto sprzedaży.

W związku z tym Twoje planowane finansowanie nie pasuje, więc musiałabyś przedłużyć 550 000 € na 2 lata, z oprocentowaniem 2 % w skali roku, co oznaczałoby 22 000 € kosztów odsetkowych na 2 lata!

Również brak nowego budynku, gotowego do zamieszkania do 12.2022, czyli bez GB! pożyczka w wysokości 550 000 € bez GB? Nie będzie takiej pożyczki!

W przeszłości istniał kredytodawca udzielający pożyczek bez zabezpieczeń, zazwyczaj tylko na rzecz niemieckiego cesarza! Słowo cesarza wystarczało jako zabezpieczenie, bez tego słowa jedyną możliwością byłaby śmierć, jednak to ustne prawo posiadał tylko żyjący cesarz.

Łatwo zauważyć, że swobodna udzielanie pożyczek może zależeć od tytułu, prawa i władzy. Co dzisiaj nie występuje!

Przemyśl wszystko jeszcze raz!

bruno68

[Yeter]

Cześć,

u nas w Augsburgu to jest realistyczna cena. W weekend wystawiłem go za 375 000 euro z zdjęciami, ale musiałem go usunąć, bo nie mogę obsłużyć takiego popytu. Są tak duże różnice cenowe. Augsburg znajduje się w obszarze metropolitalnym Monachium.

Mieszkanie trzypokojowe jest już spłacone. Nie ma żadnych długów, więc cała kwota ze sprzedaży może zostać zainwestowana w nowe finansowanie.

[2tneub]

Sprzedanie mieszkania teraz z możliwością przebywania w nim do końca 2022 roku jest bardzo trudne.

Bruno zawsze łączy konkretne przypadki. Nie daj się zdezorientować.











1)
To nie jest tak rzadkie, jak myślisz. Wtedy płacisz czynsz za czas, albo obniżasz cenę zakupu o wartość czynszu.
Prawie każdy, kto zmienia nieruchomość, ma ten problem. Więc raczej standardowe zjawisko.

2)
Jeśli chodzi o kształtowanie kredytu, udaj się do pośrednika, który doradzi ci, jak sensownie to zorganizować.
To nie powinno stanowić wyzwania dla żadnego pośrednika, zwłaszcza jeśli nie ma już kredytu na starej nieruchomości.







Cytat od Yeter

Jeśli obydwoje podpiszemy umowy kredytowe, ale nie sprzedamy naszego starego mieszkania w ciągu 12 miesięcy, będziemy spłacać obydwa kredyty naraz. Po pierwsze kredyt główny z miesięczną ratą w wysokości 1000 euro, a następnie odsetki od kredytu pośredniego w wysokości około 900 euro.

Miesięczne obciążenie w wysokości 1900 euro nie będzie dla nas wykonalne.


3)
Jeśli masz obawy, że nie zdążysz sprzedać mieszkania na czas i spłacać obu rat, to dlaczego nie skorzystać z finansowania 10 000 euro z kosztów dodatkowych? Masz wystarczająco dużo kapitału własnego w postaci spłaconego mieszkania, więc i tak uzyskasz najlepsze warunki kredytowe. Za 10 000 euro możesz płacić te 900 euro przez prawie 1 rok.
Gdy wszystko się uda, wniesiesz resztę jako dodatkową spłatę.
(Chociaż wątpię, żebyś tego potrzebował, ponieważ z pewnością sprzedaż mieszkania z terminem przekazania na koniec 2022 roku przebiegnie pomyślnie)

[2tneub]

Oprocentowanie pośredniej finansowania w wysokości około 900 euro.

Małe uzupełnienie

Zakładam, że oprocentowanie pośredniej finansowania powinno być znacznie niższe niż 3,x%.

Być może noelmaxim może podać ci kilka wskazówek.

[bruno68]

Na pewno nie będzie tak łatwo Tneub,

ponieważ nowy budynek jeszcze nie istnieje, według wstępnych planów zakończenie budowy przewidziane jest na koniec 12.2022 roku.

Dlatego nowy budynek podlega modelowi deweloperskiemu, co oznacza zastosowanie odpowiednich przepisów prawnych, w tym dotyczących płatności!

Odbieganie od wynagrodzenia nie jest prawnie dopuszczalne, pieniądze te nie mogą zostać sfinansowane poprzez kredyt, ale jedynie poprzez kapitał własny.

Chociaż koszty całkowite budynku mogą pozostać w ramach ustalonych, poszczególne usługi budowlane mogą wykroczyć poza te ramy ze względu na ceny materiałów, jak na przykład drewno! Jeśli konstrukcja dachu może kosztować 5% całkowitego budżetu budowy, to kwota 27,500 € nie jest już wystarczająca!

Jak zwykle modele deweloperskie mają zwykle zapas 20%, co oznacza, że można absorbować wzrost cen materiałów do 4,200 €!

Szacunki kosztów należy również traktować ostrożnie, ponieważ mogą odbiegać o maksymalnie +15%, zwłaszcza jeśli budynki nie zostały jeszcze zbudowane!

W związku z tym, istotne jest również pytanie: Czy na podstawie szacunku kosztów z początku 2021 roku w ogóle rozpocznie się budowa w 2022 roku i zakończy na koniec 12.2022 roku? Czy może nawet w trakcie budowy deweloper zakończy działalność z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych!

Z drugiej strony, możesz żądać wszystkiego, ale czy nowy wierzyciel to opłaci? Ponieważ wyśle swojego własnego rzeczoznawcę i to na podstawie jego wyników oceni wartość kredytu!
Dotyczy to również starego mieszkania. Czy kredyt hipoteczny dla starego mieszkania wyniesie 100% czy tylko 80% wartości? I jaki będzie procentowy poziom odsetek? Czy 80% czy 100% wartości!

Wiem od kolegów, że 2 z 3 aktualnych zgłoszeń nie zostaną teraz zrealizowane!

Obecnie Wüstenrot oferuje kredyt hipoteczny na 100% wartości w kwocie 350 tys. euro na 10 lat WDC

do 60% stopa podstawowa 0,75%
+
do 100% dodatkowa stopa 0,75%
=
Całkowita stopa: 1,50%, pomniejszona o 0,26% specjalne zniżki (z zasady dogonić pierwszego) = 1,24% na 10 lat, ewentualna dalsza zniżka 0,1% rocznie!

Jak wynika z przychodów do opodatkowania, dołączam również to - powinny one być mniej więcej takie same dla wszystkich, ponieważ wszyscy muszą przestrzegać postanowień ZPO.

bruno68

[2tneub]

Obecnie Wüstenrot oferuje 100% obciążenie w wysokości 350 tys. € na 10 lat WDC

do 60% stopa podstawowa 0,75%
+
do 100% dopłata 0,75%
=
Roczna stopa procentowa 1,50%, pomniejszona o 0,26% specjalne obniżki (zasada windhund) = 1,24% oprocentowanie na 10 lat, możliwe dodatkowe zniżki 0,1% rocznie!

Jak się to ma do dochodów obciążalnych, dołączam tutaj, być może będą one mniej więcej takie same u wszystkich, ponieważ wszyscy muszą przestrzegać ZPO.

bruno68

Znowu podajesz bezsensowne przykłady, które całkowicie omijają pytanie. W tym przypadku nie ma obciążenia w wysokości 100%. pożyczka w wysokości 250 tys. € z kosztami budowy wynoszącymi 550 tys. € nie stanowi obciążenia w wysokości 100%. I oczywiście może on również wziąć 260 tys. € lub 300 tys. € i nadal korzystać z korzystnych oprocentowań.
W nieprawdopodobnym przypadku okresu przejściowego może on ewentualnie dostarczyć dodatkowe zabezpieczenie hipoteczne dla starego mieszkania na finansowanie pośrednie. Dlatego również tutaj nie ma 100% obciążenia.
Gdzie leży twój problem?