Capital Investment 4

[idasb]

Cześć wszystkim,


obecnie mamy możliwość zakupu działki. Gmina chce jednak zachować sobie pierwszeństwo w przypadku wszystkich sprzedaży. Ponieważ potrzebujemy jeszcze trochę czasu na planowanie, chcieliśmy początkowo sfinansować zakup działki zmiennym kredytem. Niestety, wniosek o czyste finansowanie działki został odrzucony, jednak nie stanowiłoby to problemu dla banku w przypadku całkowitego finansowania wraz z późniejszym budynkiem.

Tymczasem planowaliśmy także sprawdzić, czy możemy sprzedać nasz obecny Dom, aby określić dokładne zapotrzebowanie na nowy projekt budowlany.

Istniejący Dom obciążony jest w sumie około 40% w pierwszym i drugim miejscu w kolejności. Nie chcielibyśmy zwiększać obciążenia, ponieważ obecnie planowana jest sprzedaż.

Cena działki wynosi 145500€, ma powierzchnię 622m2 i znajduje się w Zagłębiu Ruhry.

Czy istnieje możliwość czystego finansowania działki przy bardzo krótkim lub zmiennym okresie kredytowania w tych warunkach?

[bruno68]

Cześć idash

Prawdę też wam z banku nie powiedziano!

Tak jak to opisano, cena zakupu wynosi 145 500 €, co stanowi 100% wartości nieruchomości! Jednak dodając koszty dodatkowe zgodnie z danymi Działu III, w postaci odsetek jako kosztów pobocznych z związanej insygnanacji.

W księdze wieczystej Dział III widnieje 145.500 €, plus 15% odsetek (21.825 €) = 167.325 € w pierwszej kolejności.

Czy naprawdę uważasz, że drugi wierzyciel, gdzieś za granicą 115% granicy, podejmie kolejne finansowanie?

Zatem dozwolone będzie tylko u jednego wierzyciela! Który się zgodzi finansować do 150%.

Dodatkowo, z waszych pytań w żaden sposób nie wynika, jak zostaną opłacone podatki od nabycia nieruchomości, koszty notarialne i koszty sądowe! Czy z własnych środków? Czy może jako dodatkowa pożyczka? Ponieważ to dodatkowe koszty do 10%.

Zatem w księdze wieczystej Dział III 145.500 €, plus 10% kosztów dodatkowych (15.000 €) daje 160.000 €, plus 15% odsetek (24.000 €) = 184.000 € w pierwszej kolejności.

To byłaby wtedy finansowanie w wysokości 127% wartości nieruchomości!

Dlatego musisz zrozumieć, że zawsze, podczas kupna lub budowy, musisz pozostać poniżej ustalonego limitu obciążenia! Oznacza to, że musisz stale monitorować, jakie pieniądze przeznaczasz na spłatę zobowiązań!
Nie chcemy, aby brakowało połowy dachu, bo pieniądze się skończyły!

Mimo że ustawodawca uznał możliwe odchylenie od sumy pożyczki o x%, bez konieczności ponownej oceny zdolności kredytowej! Patrz także § 505 a BGB.
Jednak ta regulacja nie ma zastosowania do was! Ponieważ wasz przyszły Dom składa się z dwóch części!

A) Zakup działki, z pierwszorzędnych wpisów maks. do 127%
i
B) Budowa domu z wpisem z ograniczeniem w kolejności dopiero od maksymalnego limitu obciążenia wynoszącego 128% w najgorszym przypadku!

Waszym problemem jest to, że nowy Dom jeszcze nie istnieje i tym samym nie zwiększa pozytywnie limitu obciążenia! Warto zajrzeć do rozporządzenia deweloperskiego, aby dowiedzieć się, jakie koszty procentowe występują i w jaki sposób muszą być opłacane, czy z góry (tworząc ryzyko finansowe w przypadku upadku wykonawcy budowlanego) czy z tyłu!

Ryzyko związane z § 505 d BGB jest zbyt duże, co oczywiście bank nie może podjąć! Z waszych słów wnioskuję, że bank sformułował swoje odrzucenie w taki sposób, że niemożliwe jest udzielenie kredytu w takiej sytuacji.
Przypuszczam, że odrzucenie zostało spowodowane przez syndyka banku, aby wykluczyć ryzyko finansowania dla banku, nie zamykając przy tym drzwi na przyszłość.

To, czego naprawdę potrzebujesz, to porada, która wszystko ci wyjaśni, dlaczego, jak, i tak dalej.
Ponadto, potrzebny jest wierzyciel, który udzieli pośredniego finansowania, które zabezpiecza się ponad 110% wartości zabezpieczenia.

Obydwa te warunki są dość trudne, aby przekonać pośrednika do zaoferowania finansowania zgodnie z twoimi warunkami.
Pomimo, że to nie jest już możliwe zgodnie z normami! Nadal często błędnie rozumie się, co oznacza szerokie oświadczenie.
Nie chodzi o trasę Flensburg - Monachium, ale o pełny dostęp do wszystkich istniejących i przyszłych aktywów podlegających egzekucji, takich jak samochód, w tym egzekwowalne udziały w Riester, Rürup i innych planach emerytalnych pracowniczych.

Jedynie ustawowa emerytura jest chroniona przed egzekucją,
a) podczas fazy wpłat
i
b) o ile przewidywana w przyszłości kwota nie przekracza wolnej od zajęcia kwoty zgodnie z § 850 c Kodeksu Postępowania Cywilnego! Patrz również § 505 d ust. 3 BGB.

Co radzę: Wymagaj pisemnego oświadczenia od doradcy, które spełnia następujące warunki:

a) Działanie w interesie klienta;
b) Niezależność pośrednika od osób trzecich;
c) Spełnienie warunków postawionych przez klienta przez pośrednika. Uzyskanie podziału finansowania wraz z dodatkową poradą sprzedażową, w celu określenia rzeczywistego limitu obciążenia dla nowej budowli.

Pośrednik otrzymuje wynagrodzenie w wysokości 1% od udanej transakcji finansowania!
To wynagrodzenie nie jest uwzględnione w wynagrodzeniu wierzyciela i nie stanowi części umowy o pożyczkę.

Podobnie ma się to w przypadku sprzedaży obiektu, gdzie pośrednik otrzymuje 1% ceny sprzedaży!
Jeśli kupujący zamyka swoje finansowanie za pośrednictwem tego samego pośrednika, to naliczane jest 50% od prowizji pośrednika!
Brak konfliktu interesów, ponieważ cena sprzedaży jest określana przez uprawnionego biegłego sądowego z lokalnego sądu!

bruno68

[idasb]

Cześć Bruno68,

Dziękuję za obszerną odpowiedź. Muszę jednak przyznać, że nie wszystko zrozumiałam.

Ale chciałabym odpowiedzieć na kilka pytań zawartych w Twoim tekście:

- kredytu na koszty dodatkowe nie trzeba finansować.
- Mogę też dołożyć prawie połowę ceny zakupu (wtedy kwota kredytu stanie się jeszcze mniejsza, co oznacza, że bank zarobi jeszcze mniej na kredycie o krótkim okresie spłaty).

Nie rozumiem jednak Twoich wyjaśnień na temat wartości zabezpieczenia.

Dotychczas sądziłam, że na przykład: Wartość gruntu 145 000, hipoteka 145 000 = 100% wartość zabezpieczenia.

Później, powiedzmy za 6 miesięcy, łączna kwota kredytu 600 000, Dom 450 000 i działka 150 000 = 100%.

Jak już wspomniałam, nie ma problemu z dodatkowym wkładem własnym na finansowanie działki. Chciałabym jedynie zmienną lub jednoroczną wiązalność odsetek na początek.

[bruno68]

Cześć idash,

niestety muszę przyznać: Wystąpił błąd.

Jest to jednak związane z § 497 BGB! Tutaj rozróżnia się między zobowiązaniami kredytowymi,

(3) Płatnościami kredytobiorcy, które nie wystarczają do spłaty całkowitego należnego długu,

§ 497 Zwłoka kredytobiorcy
odstępując od § 367 ust. 1, najpierw są one potrącane na:
A) koszty postępowania sądowego,
B) następnie na pozostałą należną kwotę (ust. 1)
i
C) na końcu na odsetki (ust. 2).
Kredytodawca nie może odrzucać częściowych płatności. Dochodzenie roszczeń z tytułu zwrotu kredytu i odsetek ulega zawieszeniu od powstania zwłoki zgodnie z ust. 1 do ustalenia ich w sposób określony w § 197 ust. 1 pkt 3-5, ale nie dłużej niż dziesięć lat od powstania. Postanowienia ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli płatności są dokonywane na tytuły wykonawcze, których główny wniosek dotyczy odsetek.

Bez dodatkowej dopłaty do kwoty kredytu nie można podjąć działań w celu zabezpieczenia kredytu. Ponieważ gdyby kredytobiorca postępował zgodnie z umową kredytową, nie byłoby potrzeby dodatkowego kredytu w wysokości 15 %.

Koszty poboczne są praktycznie zaliczką na otwarcie postępowania upadłościowego i rozpoczęcie procesu umarzania długu. Zobacz również § 505 d BGB.
Aktualnie lojalni klienci, którzy niewinny popadli w kłopoty, mają najszybsze i najlepsze prawo do umorzenia długu, jakie kiedykolwiek było na rynku.

Należy również zrozumieć, jakie formy kredytów istnieją:

Dlatego istnieje kredyt bankowy i system kas oszczędnościowych budowlanych, w tym mieszany system.

System bankowy w zasadzie ma ustalone normy,

jak kwotę kredytu,
czas trwania
a zatem zazwyczaj najniższą stawkę procentową kredytu.

Ale wadą jest to, że w trakcie trwania kredytu każda zmiana jest możliwa tylko za odszkodowaniem albo odrzuceniem przez wierzyciela!
W przypadku oszczędzania budowlanego istnieje wiele wariantów oszczędzania i kredytowania, które naturalnie nie mogą być tanie. Ponieważ jeśli potrzebujesz zmiany oprocentowania, wymagana jest jedynie darmowa zgoda.

Istnieją dwie rzeczy, które znacznie komplikują finansowanie

I) Twoje warunki osobiste
II) przesunięcie w czasie wpłaty własnych środków, poprzez sprzedaż.

W wyniku tego, po zakupie działki. i następnie budowie, kredyt zostaje znacznie przekroczony ponad dopuszczalne granice.
Dlatego konieczne jest właściwe opracowanie koncepcji, w jaki sposób znaleźć nowego wierzyciela, u którego można uzyskać wymagany kredyt.

Bank prawdopodobnie nie wchodzi już w grę ze względu na swoje znormalizowane udzielanie kredytów.

Wszystko inne wykracza poza ramy tutaj.
bruno68

[idasb]

Cześć Bruno,

W mojej osobistej sytuacji jeszcze nic nie napisałem.
Wprowadzenie środków ze sprzedaży domu nie jest również warunkiem koniecznym dla banków.

Otrzymałem zgodę od 3 banków, w tym również od mojego banku, że otrzymam finansowanie kwoty około 600 000 €, niezależnie od prawa pierwokupu miasta. Nie muszę więc sprzedawać istniejącego domu. Banki mówią tylko, że nie chcą finansować samego terenu, zwłaszcza w formie kredytu zmiennoprocentowego.

To właśnie jest moje pytanie.
Jak mogę sfinansować jedynie teren w sposób zmienny lub o bardzo krótkim okresie kredytowania, np. rocznym? Jak już wspomniałem, mogę również wnosić wkład własny.