Capital Investment 4

[Sucher_705]

Cześć,
jesteśmy małżeństwem, oboje pracujemy na pełen etat. Miesięczny dochód netto to około 4700 euro, w przyszłym roku spodziewamy się naszego pierwszego dziecka.
Obszar poszukiwań to południowa aglomeracja Hamburga. Poszukujemy domu jednorodzinnego z roku budowy 2000. Budżet, jaki mamy na oku, to od 400k do 450k euro.
Szukamy od 2 lat, obejrzeliśmy 47 nieruchomości. Złóżiliśmy 11 ofert kupna.
Wkład własny to od 25% do 30% w zależności od ceny (gotówka dostępna od razu). Wynik w rejestrze dłużników jest absolutnie pozytywny (oba wyniki 99,x %). Według trzech banków jesteśmy obecnie całkowicie pewni jako kredytobiorcy, ale od przyszłego roku szanse będą niemalże zerowe (urlop macierzyński/rodzinny itp.).
Do tej pory obejrzeliśmy głównie domy wymagające pilnej renowacji lub położone na wsi (bez możliwości zakupów itp.).
Koszty remontu rozpoczęliśmy od zlecania lokalnych wycen. Średnio wynosiły one 200k euro. Raz nawet było to 270k euro, a innym razem 32k euro.
Teraz naprawdę czujemy presję, ponieważ w naszym obecnym mieszkaniu mieliśmy kilka zalanych pomieszczeń, co spowodowało jego niezamieszkalność w krótkim czasie.
Ostatnia złożona oferta kupna została w drugiej instancji wyceniona przez rzeczoznawcę na 160%, co znowu spowodowało fiasko. Dom był oferowany przez maklera podwójnie drożej, niż wycenił go rzeczoznawca. Podczas wcześniejszych oględzin zabieraliśmy ze sobą rzeczoznawcę, co bardzo odbiło się na kosztach.
Czy istnieje prosty wzór na obliczenie wartości nieruchomości? m^2 działki x cena działki + ((m^2 powierzchni mieszkalnej x koszty budowy) lata x 2% z kosztów budowy) = wartość w przybliżeniu?
Obecnie nie wiemy, co jest tego przyczyną, myślimy, że wkładamy dobre środki własne. Zawsze ufałyśmy dotąd pośrednikom, teraz jednak fakt, że jedna nieruchomość została udokumentowanie przeceniona, zmusza mnie do kwestionowania ich rzetelności.
Co zrobiliśmy dotychczas:
-Złożono oferty zakupu na co najmniej 90% ceny wywoławczej (wcześniej odliczaliśmy 50% kosztów niezbędnych prac od ceny wywoławczej)
-Podwyższono dochody z 3100 do 4400 euro
-Podwyższono dochody do 4700 euro
-Wpłacono składki BSV w styczniu zawsze w szybkim postępowaniu (2-krotność rocznej stopy regularnego oszczędzania i miejmy nadzieję, że nic nie zostanie zwrócone)
-Zmniejszono rok budowy do 1980 r.
-Zmniejszono rok budowy do 1960 r.
Jak powinniśmy reagować w kontekście finansowania i spadku dochodów? Odradza się zmianę pracy, ponieważ negatywnie wpłynęłoby to na finansowanie.
Czy można wziąć kredyt terminowy z opcją bez konkretnego zastosowania? Czyli aby bank w dniu X udzielił pożyczki na żądanie, z odpowiednimi starymi proporcjami dochodowymi?
Zrobiliśmy tak wiele ustępstw, że każde finansowanie jest możliwe tylko z niepokojącym uczuciem, a motywacja do oglądania nieruchomości w międzyczasie spadła do zera.
Jesteśmy małą rodziną z relativ ordentlichen dochodami i przecież musimy mieć możliwość kupienia pięknej nieruchomości za uczciwą cenę.
Czy są jakieś ogólne wskazówki dotyczące oglądania, składania ofert itp.?

[brainy]

Czy istnieje prosty wzór na obliczenie wartości nieruchomości?

Tak, podaż i popyt, gdzie 450k za Dom jednorodzinny wydaje mi się bardzo niską ceną.

Polecam, jeśli ktoś nie jest specjalistą, kupić nieruchomość bez dużego zalegania remontu.

[2utopus]

Na 1. nie znam rynku nieruchomości w Hamburgu i mogę tutaj wyrazić tylko swoje prywatne zdanie.

Co mogę sobie wyobrazić: albo własne wymagania są nadal zbyt wysokie - być może na początek lepsze byłoby mieszkanie w bloku?

Może to jednak leży po stronie banku, a nie po stronie pośrednika? Warto byłoby porozmawiać z niezależnym pośrednikiem finansowym.
Często znają oni banki, które nie korzystają z zbyt wygórowanych wycen?

[StGe1973]

Cześć poszukiwaczu,

najpierw muszę rozwiązać twoje nieporozumienie dotyczące przesadnie drogiego pośrednika. Niestety, jest to obecnie rzeczywistość w wielu regionach Niemiec. Obiektywne wyceny wartości dokonywane przez np. rzeczoznawców znacząco odbiegają od cen sprzedaży. To, czy cena jest zawyżona czy nie, to kwestia subiektywna.

Aby to wyjaśnić, przytoczę przykład: jeśli wycena twojego używanego samochodu wynosi np. 4000 euro, a na rynku używane samochody cieszą się tak dużym popytem, że możesz sprzedać za 6000 euro, to właśnie za tę cenę go sprzedasz. Czy to zawyżona cena, czy nie, taka jest po prostu wówczas cena rynkowa.

Nie, nie możesz wziąć pożyczki na hasło jako kredytu terminowego w wysokości np. 400 000 euro bez konkretnego celu. Zawsze celem jest nieruchomość, która służy jako zabezpieczenie dla banku. Taka opcja istnieje tylko wtedy, gdy już posiadacie nieruchomości, które mogą pełnić rolę zabezpieczenia.

Jedyne taktyka, która wam pomoże, to zaoferowanie więcej niż inni kupujący, tak po prostu jest.

Na koniec chciałbym dodać, że naprawdę współczuję waszej sytuacji:

Ty i wasz opisujecie smutną rzeczywistość w Niemczech. Tajemnica sukcesu Niemiec jako potęgi gospodarczej zawsze polegała na tym, że klasa średnia (i tak by was nazwał ze względu na dochody) miała udział w dobrobycie. Często była to skrócona formuła: samochód, Dom, wakacje oraz normalne życie.

Niestety, teraz ta klasa średnia często nie istnieje. Albo nigdy nie wychodzi się z czynszu, bo z normalnym dochodem nie stać już na zakup nieruchomości. Albo należy się do klasy wyższej zawodowo z odpowiednimi dochodami.

Czasami jedyną opcją jest, gdy w rodzinie już istnieją zasoby finansowe, na przykład nieruchomości przekazywane w darowiźnie itp.

Jednakże, to wszystko wam nie pomoże. Sytuacja jest jaka jest. Pozostaje wam jedynie mieć nadzieję w nowym rządzie, który chce wybudować 400 000 nowych mieszkań rocznie. To powinno w dłuższej perspektywie istotnie zwiększyć podaż nieruchomości i obniżyć ceny. Czy to się spełni, to już zupełnie inna sprawa. Jest to nadzieja, ale czy się spełni, to inna kwestia.

[2tneub]

Cześć,

Co już zrobiliśmy:
- Złożono oferty zakupu na co najmniej 90% ceny wywoławczej (wcześniej odjęliśmy 50% kosztów naprawy od ceny wywoławczej)

Nie rozumiem tego zdania.
Od ceny wywoławczej przez sprzedawcę za Dom wymagający remontu odjęliście dodatkowo 50% kosztów remontu i z tego złożono co najmniej 90% oferty?

[2utopus]

Trzeba także patrzeć, w jaki sposób przyszłość może się rozwijać - widzę tu 2 większe czynniki:

1. Emerytura wielu Baby Boomers - jeśli ci już nie muszą mieszkać w pobliżu pracy, możliwe, że tutaj zwolnią się nieruchomości.
(Czy to Południe/wieś, czy pole namiotowe, to jeszcze się okaże.)
2. większa możliwość pracy zdalnej - o ile jest dostępne odpowiednie połączenie internetowe, wtedy praca z dowolnego miejsca staje się praktycznie możliwa.
(Powody podatkowe mogą oczywiście ograniczyć to tylko do DE/EU ...)

Jeśli z tych powodów opłaca się mieszkać/pracować na wsi, to nieruchomości miejskie mogą ponownie spaść w cenie (lub wzrosnąć mniej szybko).

Nawet jako osoba dobrze zarabiająca (>6000€ netto dochód gospodarstwa domowego) nie jest łatwo znaleźć wolno stojący Dom jednorodzinny w okolicach Düsseldorfu -
jeśli zbliżasz się już mocno do 50 lat, nie pozostaje już tak wiele czasu na spłacenie wymaganych cen (>700t€).

Dla naszych dziadków/rodziców było to nawet możliwe dla osób zatrudnionych w pojedynkę, które nie miały wysoko płatnego zawodu ...
za to często była tylko jedna wakacja w roku, która nie wychodziła dalej poza granice DE ...

[2utopus]

Nie rozumiem tego zdania.
Czyli zaproponowaliście co najmniej 90% kosztów renowacji od ceny, jaką podał sprzedawca za Dom, który wymaga remontu, a przedtem od ceny odliczyliście kolejne 50% kosztów renowacji?

Tak to interpretuję:
Dom jest oferowany za 400 tys. euro - określono 100 tys. euro kosztów renowacji - kupujący odjął 50% (czyli 50 tys. euro) - z pozostałych 350 tys. euro zaoferowano minimum 90% (czyli 315 tys. euro) - jednak jeśli sprzedawca otrzyma wyższe oferty, najprawdopodobniej je przyjmie.

[2tneub]

Tak samo to zinterpretowałem. Tylko sprzedawca sprzedaje Dom wiedząc, że jeszcze coś trzeba odnowić, i sam już obniżył cenę o koszty remontu. W związku z tym obniżka ceny ze względu na koszty remontu została podwójnie odjęta.

[Sucher_705]

Przeprowadziliśmy rozmowy z 3 bankami, aby ustalić, co jest możliwe. 630k było najwyższą kwotą.

Bank odkrył tak poważną nadwartość, a eksperci zwykle zakładali, że wartość nieruchomości wynosi 50-100k poniżej ceny wywoławczej.

Jakie jest akceptowalne wkład własny? 40%, 50%, 90%? Bank uważał, że 20% to dobra wartość. Doszliśmy do 30%, czy finansowanie nie powinno być łatwiejsze przy wyższym wkładzie własnym?

Mieszkanie zaczynają się tu od 500k. Droższe niż Dom jednorodzinny i dlatego nieatrakcyjne.

Przyprowadziliśmy rzeczoznawcę na drugą wizytę przy każdej interesującej nieruchomości. Czy to świadczy negatywnie?

Któremu oszacowaniu powinniśmy najbardziej ufać? Rzeczoznawcy, bankowi czy maklerowi?

[BenniG]

Większość sprzedawców woli, gdy zainteresowani od razu po pierwszym oględzinach powiedzą, że chcą kupić Dom. Informują, jakie dokumenty są wymagane i koniec. Jak finansujecie i co mówi rzeczoznawca, to sprzedawcę mało obchodzi. Gdy termin notarialny zostanie ustalony, można porozmawiać o dodatkowych terminach oględzin ze względu na planowane prace renowacyjne. Wszystko inne to strata czasu dla sprzedawcy.

[Sephir0th]

Na której wycenie powinniśmy najbardziej polegać? Rzeczoznawca, bank czy pośrednik?

Pytanie moim zdaniem nie prowadzi donikąd. Rzeczoznawca określi wartość rynkową na podstawie podobnych obiektów z ostatnich lat, banki stosują własne metody i mają zainteresowanie wycenianiem obiektu raczej w dół, aby w razie konieczności zabezpieczyć możliwą sprzedaż. Z kolei pośrednik, który otrzymuje prowizję od ceny sprzedaży, ma interes w jak najwyższej cenie.

Jednak w końcu liczy się to, ile (inni) kupujący są gotowi zapłacić, i od kiedy sprzedający wolą poczekać na kolejne oferty.

[2utopus]

W tym przypadku prawdopodobnie nie będzie obiektywnej wyceny - zapłacone zostanie to, na co ktoś jest gotów zapłacić.
Jeśli teraz w waszych 11 ofertach zakupu każdy zaoferował o 1000 € więcej, to właśnie on otrzymał Dom.
To, jak bank ocenia wartość, ma wpływ tylko na ich wewnętrzne obliczenia - chyba że z punktu widzenia banku przewyższenie np. 110% staje się finansowaniem - w takim przypadku mogą nie składać wam oferty.
Dlatego warto udać się do doświadczonego pośrednika finansowego, który zna swoje banki i dobierze dla was odpowiednie rozwiązanie.
Sprzedawca naturalnie nie chce słyszeć: Dom jest warty tylko 70% - nie zapłacimy więcej! - zwłaszcza jeśli wie, że może uzyskać znacznie więcej... często trzeba tylko być szybkim i zaoferować sprzedającemu 100% - w przeciwnym razie może nie mieć się szans - ale zazwyczaj mogą sobie na to pozwolić tylko osoby z dużym kapitałem własnym.
Jednakże wartość niższa niż mieszkania wynika prawdopodobnie tylko z zaniedbań remontowych - a energetycznie mieszkanie jest zazwyczaj tańsze w utrzymaniu.
(Ogrzewanie jest oczywiście obecnie ważnym czynnikiem - a jeśli ceny będą dalej rosnąć, mieszkanie w ciepłym domu wkrótce może być niemal nieosiągalne.)

[brainy]

Opinie zawsze mają adresata, któremu służą. Ceny rynkowe są zazwyczaj zupełnie czymś innym. Opinia bankowa jest zawsze bardzo ostrożna i dlatego zazwyczaj bardzo niska.

[Sucher_705]

Bankę według mnie traktuję jako najbardziej bezpieczną opcję. Jeśli coś pójdzie nie tak, bank zawsze upewni się, że pozostała suma kredytu może zostać szybko zrealizowana, nawet na ochłodzonym rynku.

Maklerów także mieliśmy do czynienia z naprawdę miłymi, którzy nawet mogliby podać nam cenę zakupu, dzięki której mielibyśmy przewagę nad pozostałymi ofertami mimo niższej ceny.

Jednakże, bądźmy realistami. Jeśli wartość nieruchomości według banku wynosi 350 tysięcy euro, a makler proponuje 600 tysięcy euro, to już jest graniczne. Zawsze dostawaliśmy radę, aby przeprowadzić drugą wizytę z rzeczoznawcą.

Kiedyś zawsze odejmowałem 50% przewidywanych kosztów remontu od ceny zakupu.

Co możemy zrobić, aby poprawić nasze szanse? Zamierzamy udać się do Dr. Klein albo Interhyp.

Jednym z możliwych rozwiązań jest wykorzystanie oszczędności na emeryturę lub rozszerzenie działalności zawodowej.

Tyle że obecnie trochę brakuje nam właściwego kierunku.

[Dante]

Kiedy wartość banku wynosi 350k, a agent nieruchomości podnosi cenę do 600k, jest to już graniczne.

I tutaj nadal wystarczająco dużo osób, które oferują znacznie wyższą kwotę i płacą gotówką.

[Sucher_705]

To z zaległość w zakresie modernizacji zawsze jest tematem spornym. W naszych rodzinach i wśród przyjaciół wszyscy zawsze mówią, że rok produkcji 1960 to złom.

Ja patrzę raczej na liczbę. Różnica jest już widoczna, czy płacę 10% od 400 tysięcy czy od 600 tysięcy.

Łazienka i kuchnia są dla mnie również dwoma punktami, które chciałbym odnowić praktycznie w każdym obiekcie.

[Sucher_705]

I tutaj nadal jest wystarczająco dużo głupców, którzy to przewyższają, płacąc całość gotówką.

Jednak nie mam ochoty mieć nic do czynienia z takimi głupcami, i wolałbym bardziej uczciwego pośrednika i sprzedawcę, którzy podają uczciwą cenę i sprzedają ją młodej rodzinie zamiast inwestora lub pary bezdzietnej.

[2tneub]

Co to jest uczciwa cena? Czy 650 000 €, które oferuje małżeństwo DINK, z zaświadczeniem od banku w kieszeni, że finansowanie do 800 000 € jest możliwe? Czy może 500 000 €, które młoda rodzina oferuje za Dom z ogrodem dla potomstwa, gdzie najpierw trzeba wyjaśnić z bankiem, czy można sfinansować 500 000 €, ponieważ finansowanie byłoby na skraju możliwości? A może 540 000 €, które starsze małżeństwo otrzymało ze sprzedaży swojego starego domu i chcieliby z tej kwoty nabyć bungalow, aby spędzić swoje późniejsze lata w odpowiednich warunkach?

[Sucher_705]

Powinniśmy mieć duży atut, jakim jest kapitał własny w wysokości sześciu cyfr. Niestety, często to nie ma znaczenia.

Nie chcę prowadzić dyskusji na temat zasad, ale może po prostu kilka wskazówek.

Proponuję zaoferować cenę zakupu, która nie przekracza xx% wartości kapitału własnego, maksymalnie o x%. Może warto zabrać rzeczoznawcę na pierwsze spotkanie.

Chociażby jakieś wskazówki. Jako niezależny dostawca usług jesteśmy postrzegani.

Warto również zwrócić uwagę na cenę proponowaną przez bank.

Jeśli wierzyć bankom, powinniśmy normalnie mieć dobre szanse.

Mam nadzieję, że otrzymamy wskazówki, które nam pomogą i może w ciągu ostatnich dwóch miesięcy spełnią marzenie o własnym domu.

Powiedziano nam, że maksymalna liczba oględzin przed sfinalizowaniem umowy kupna wynosi 8. Banku pewnie to nie spodoba się, jeśli przedstawimy wiele obiektów bez sfinalizowanej umowy.
Wielu znajomych miało 3-5 oględzin i stosunkowo łatwo uzyskali akceptację oferty.

Niestety, wszyscy są w kwestii pieniędzy zahamowani i niewielu przyzna, że zamiast oferowanych 630 tysięcy, zaoferowali 590 tysięcy i otrzymali akceptację przy 600 tysiącach.

[2utopus]

Sprzedawcę nie interesuje, ile masz kapitału własnego - chce po prostu otrzymać jak najwięcej pieniędzy za swoje Dom. Jeśli będziesz się trzymać tylko opinii bankowej, szanse na otrzymanie przetargu będą mniejsze, ponieważ wielu będzie licytować więcej. Zazwyczaj sprzedawca uwzględnia już wiek budynku/brak remontu w swojej żądanej cenie - dlatego jest ona już atrakcyjna.

[Sucher_705]

Co to jest uczciwa cena?
650 tys. €, które oferuje para DINK, z potwierdzeniem od banku w kieszeni, że wszystko do 800 tys. € zostanie sfinansowane?
czy 500 tys. €, które oferuje młoda rodzina za Dom z ogrodem dla potomstwa, gdzie jednak trzeba najpierw wyjaśnić z bankiem, czy 500 tys. € można sfinansować, ponieważ finansowanie jest już na granicy możliwości?
czy 540 tys. €, które starsza para otrzymała ze sprzedaży swojego starego domu i chcieliby za tę kwotę nabyć bungalow, aby spędzić swoje dni na starość w odpowiednich warunkach?

W sytuacji 1 jesteśmy obecnie, 2 dochody i brak dzieci. To jest marzenie każdego kredytobiorcy. Sytuacja 2 wydaje się być niemożliwa. Porównywanie sytuacji 3 jest nonsensowne. Gdy mamy nieruchomość, oznacza to, że mamy większy majątek, a dla banku nie ma znaczenia, czy kupujemy za 100% czy 160% wartości rynkowej.

Najbardziej ufam bankowi, który ma największy interes w wyjściu schodami na wypadek najgorszego scenariusza. Ja jako ich klient także. Pośrednik i sprzedawca chcą wyciągnąć maksimum, a wartość obciążenia hipotecznego dla nich nie ma znaczenia.

[StGe1973]

Z tymi głupimi nie chcę mieć nic wspólnego i wolałbym wybrać uczciwego maklera i sprzedawcę, którzy ustalają uczciwą cenę i sprzedają ją młodej rodzinie zamiast inwestorowi lub parze DINK.

Istnieje piękne powiedzenie: Etyka jest dla tych, którzy mogą sobie na nią pozwolić.

Oczywiście, możesz mieć niewiarygodne szczęście i znaleźć sprzedawcę, który ma już dużą fortunę i może sobie pozwolić powiedzieć: 100 000 więcej czy mniej mnie nie obchodzi, chcę sprzedać rodzinie z dziećmi z powodów społecznych i etycznych.

Ale zazwyczaj sprzedawca ma to gdzieś, kto kupi jego nieruchomość. Nigdy więcej nie będzie mieć kontaktu z kupującym i (to jest to, co tneub chce przekazać) ma swoje własne plany dotyczące pieniędzy ze sprzedaży. Im więcej zarobi, tym lepiej będzie mógł zrealizować swoje plany albo zrealizować swoje plany i dodatkowo kupić nowy samochód elektryczny, zaplanować dodatkowe wakacje albo cokolwiek innego.

Twoje argumenty są podobne do stwierdzenia:
Dlaczego dostawca prądu lub gazu ma tak wysokie ceny? Dlaczego nie bierze pod uwagę odpowiedzialności społecznej i etycznej wobec (młodych) rodzin i nie oferuje tańszych cen dla tych szczególnych klientów?
Odpowiedź jest identyczna jak w przypadku sprzedaży nieruchomości: również dostawca ma swoje plany, chce wysokiej ceny akcji, wypłacić wysokie dywidendy (aby być atrakcyjnym dla akcjonariuszy), kupić inną firmę, zainwestować w przyszłość (technologia magazynowania, infrastruktura) albo cokolwiek innego. Dlatego (niestety) będzie on również wymagał rynkowej ceny, bez uwzględniania kryteriów etycznych czy społecznych.

Problem polega na tym, kto zasłużyłby na mniejsze opłaty? Mówisz, że młode rodziny, bo sam jesteś w tej sytuacji. A co z chorymi, starszymi, niepełnosprawnymi, bezrobotnymi itp.? A potem są samotne matki, dzieci opiekujące się swoimi bliskimi i tak dalej. Nagle połowa populacji żądałaby tańszych cen z powodów etycznych i społecznych.

Niech nasze zrozumienie nie będzie błędne: w idealnym świecie byłoby, jak mówisz. Firmy i osoby prywatne nie tylko działałyby egoistycznie, ale także uwzględniałyby aspekty etyczne i społeczne w swoich decyzjach. Niestety ten świat nie istnieje i prawdopodobnie nigdy nie zaistnieje.

Realność jest taka: Sprzedawcy nieruchomości nie obchodzi, kto ją kupuje, w ogóle. Zależy mu na uzyskaniu maksymalnej ceny. Jeśli inni kupujący (których określiłeś mianem głupich i z którymi nie chcesz mieć nic wspólnego) ją zapłacą, a ty nie, to po prostu nie dostaniesz nieruchomości.

[2tneub]

Obecnie zakładacie, że koniecznie musicie osiągnąć 20 lub 30% wkładu własnego. Jest to oczywiście świetne ze względu na warunki, ponieważ przy 60%, 80%, 90% zabezpieczenia hipotecznego pojawiają się skoki oprocentowania. Inne oferty oferują więcej, ewentualnie oferują finansowanie do 110% i was wyprzedzają. Oczywiście, mogą one mieć gorsze warunki kredytowe, ale wtedy one posiadają nieruchomość, a wy nie. Oznacza to, że albo dostosowujecie swój budżet, albo kupujecie Dom do remontu i stopniowo remontujecie go przy dużym wkładzie własnym lub szukacie dalej na prowincji, za co płacicie wyższe koszty podróży. Udajcie się do wspomnianych przez was pośredników - Dr. Kleina lub Interhypa lub zapytajcie forumowicza Noelmaxima o radę, do jakiej kwoty banki byłyby gotowe dołączyć. Następnie ustalcie dla siebie maksymalną kwotę, którą jesteście w stanie obsłużyć finansowo.

[StGe1973]

Najbardziej ufam bankowi, którego największym zainteresowaniem jest wyjście bez szkody w razie czego.

W takim razie obecnie bardzo prawdopodobnie nie będziesz mógł kupić nieruchomości. Bank zawsze planuje bardzo konserwatywnie na wypadek najgorszego scenariusza, czyli przymusowej licytacji. Zazwyczaj należy się wtedy (prawie zawsze) rabat w porównaniu do sprzedaży na otwartym rynku. Bank wycenia ten rabat praktycznie w swojej wycenie, aby otrzymać swoje pieniądze nawet w najgorszym przypadku.

[bruno68]

On rozmawia obok siebie.

Nie ma możliwości uniknięcia, udzielanie kredytów jest uregulowane ustawowo, od 21.03.2016 roku i dotyczy to całej Europy. Kto oszukuje, traci wszystko osobiście, patrz także § 505 d BGB.

§ 505d Naruszenie obowiązku sprawdzenia zdolności kredytowej
(1) Jeśli kredytodawca naruszył obowiązek sprawdzenia zdolności kredytowej, należy obniżyć:
1. ustaloną w umowie kredytowej stałą stopę procentową do rynkowej stopy procentowej na rynku kapitałowym dla obligacji zabezpieczonych hipotecznie i obligacji publicznych, których okres spłaty odpowiada okresowi wiązania stopy procentowej oraz
2. ustaloną w umowie kredytowej zmienną stopę procentową do rynkowej stopy procentowej, po której europejskie banki udzielają sobie wzajemnie kredytów w euro na trzy miesiące.

Decydującym momentem dla określenia rynkowej stopy procentowej w myśl ust. 1 jest czas zawarcia umowy, a także odpowiednio każdy moment ewentualnego umówionego zwiększenia stopy procentowej. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową w dowolnym momencie bez zachowania terminu wypowiedzenia; nie przysługuje roszczenie o odszkodowanie za wcześniejsze wykupienie kredytu. Kredytodawca dostarcza kredytobiorcy odpis umowy, w której uwzględnione są zmiany umowy wynikające z ustępów 1 do 3. § 1 do 4 nie znajdują zastosowania, jeśli w przypadku właściwej oceny zdolności kredytowej umowa kredytowa mogłaby zostać zawarta.
(2) Jeśli kredytobiorca nie może wypełnić obowiązków związanych z umową kredytową zgodnie z umową, kredytodawca nie może rościć roszczeń z tytułu naruszenia obowiązków, jeśli naruszenie wynikało z okoliczności, które przy właściwej ocenie zdolności kredytowej doprowadziłyby do niezawarcia umowy kredytowej.
(3) Ustępy 1 i 2 nie znajdują zastosowania, w zakresie w jakim brak sprawdzenia zdolności kredytowej wynika stąd, że kredytobiorca w sposób umyślny lub rażąco niedbały podał nieprawdziwe informacje w rozumieniu ust. 1 do 3 § 505b.

Rzeczywiście istotne są ustępy 2 i 3, ponieważ w ustępie 2 wierzyciel zostaje skonfrontowany z faktem, że w przypadku skazania, całkowita szkoda spoczywa na nich! Całkowita szkoda obejmuje saldo pozostałe do spłaty z obiektu, koszty adwokatów i koszty sądowe!

To samo dotyczy także dłużnika!

Zasadniczo teraz obowiązuje, że błędy związane z wnioskowaniem o kredyt powinny być rozstrzygane przed procesem kredytowym. Dopóki ceny nieruchomości rosły rocznie, nie było to problemem. Ale teraz, gdy finansowy zenit większości nabywców został osiągnięty, już tak.

Jeśli Stany Zjednoczone pod koniec 2022 roku podniosą stopy procentowe tylko o 0,25 % rocznie, bańka na rynku nieruchomości może pęknąć. Ponieważ banki, które refinansują się u banków centralnych i są z nimi na bieżąco, już nieformalnie wiedzą z wyprzedzeniem, kiedy nastąpi wzrost stóp procentowych. Wyłącznie na podstawie alokacji w przetargach na dostawę kapitału od 1 dnia do 365 dni, następnie od 2 do 5 lat.

Także wyostrzenie regulacji związanej z Bazyleą III, pod koniec 2022 roku. Oznacza to dla bezpieczeństwa banków konieczność finansowania w sposób odpowiadający okresowi spłaty kredytu, aby zminimalizować ryzyko refinansowania i bankructwa.

Niejednokrotnie poszukiwacz_705 chce mieszkać właśnie w aglomeracji HH, co jest zrozumiałe. Jednakże w tej strefie ceny nieruchomości rosną wręcz wybuchowo.

Moje pytanie dotyczy tego, w jakich kodach pocztowych obecnie mieszka, w jakich kodach pracuje i jaki czas podróży uważa za akceptowalny?

Bruno68

[Saskia]

Moja rada (szukamy już od dłuższego czasu):

Nie negocjuj, tylko kupuj. W obecnej sytuacji rzadko zdarza się możliwość negocjacji ceny zakupu. Dlaczego też? Często zdarza się wręcz odwrotnie i cena zostaje podbita.

Jeśli mieliście już tyle terminów na oglądanie nieruchomości, to powinniście być już prawdziwymi ekspertami i na razie możecie zrezygnować z rzeczoznawcy. Zabrałbym go dopiero wtedy, gdy będziemy pewni, że wszystko się uda. Zawsze sprawdzam potencjalne nieruchomości w dwóch, trzech portalach wyceny nieruchomości. To daje już pewien ogląd, jaka cena jest realistyczna.

Patrząc na wasze wszystkie terminy wydaje się, że nadal jest dużo ofert na rynku. Możecie rozszerzyć obszar poszukiwań, co zwiększy wasze szanse.

[2titan1981]

Ostatnio w zeszłym roku kupiłem Dom na przedmieściach Hamburga. Było sporo zamieszania związane z uzyskaniem finansowania. Dwukrotnie zostano mi odebrany Dom, mimo wcześniejszego potwierdzenia. Po prostu 50k€ lub 100k€ powyżej ceny ofertowej...

Rok później mogę sprzedać ten Dom za dwukrotność ceny... Otrzymałem już kilka ofert od agentów nieruchomości, którzy chcieli go dla mnie sprzedać. Od przyszłego roku znajdziemy się w strefie HVV, więc ceny domów będą nadal rosnąć.

Moja ostateczna sytuacja wyjściowa to 40% kapitału własnego, 4% spłaty, jedna osoba zaciągająca kredyt, dochód partnerki nie został uwzględniony, aby mieć wystarczająco duży zapas w przypadku poważnych zmian. W odpowiedniej wysokości ubezpieczenie na życie.

[bruno68]

To nie takie proste, Saskia,

Twoja wypowiedź: Nie działać, tylko kupować.

Jak zapłacić?

Ustawodawca nakłada na wierzyciela następujące obowiązki:

§ 505c Dodatkowe obowiązki w umowach kredytu konsumenckiego zabezpieczonych hipoteką lub obciążonych realną ciężarem

Kredytodawcy udzielający kredytów konsumenckich zabezpieczonych hipoteką lub obciążonych realną ciężarem muszą

1. stosować wiarygodne standardy w wycenie nieruchomości mieszkalnych i

2. zapewnić, że wewnętrzni i zewnętrzni rzeczoznawcy dokonujący wycen nieruchomości są fachowo kompetentni i na tyle niezależni od procesu udzielania kredytu, aby mogli dokonać obiektywnej wyceny, oraz

3. dokumentować i przechowywać wyceny nieruchomości służące jako zabezpieczenie kredytów konsumenckich związanych z nieruchomościami na trwałym nośniku danych.

Można zrezygnować z tego, jeśli kupujący nie potrzebuje kredytu! Ale ci tylko nie kupują przecenionych chat!

Twoja druga wypowiedź: Skoro mieliście już tyle terminów na zwiedzanie, to powinniście być już półekspertami i możecie najpierw zrezygnować z rzeczoznawcy.

Całkowicie chybione, rzeczoznawca musi mieć możliwość querschreiben zgodnie z § 505 c BGB! I ponosi za to całkowitą odpowiedzialność ze swojego majątku prywatnego!

Bez dwóch niezależnych rzeczoznawców, w konsekwencji zastosowanie znajdzie § 505 d BGB, długi muszą zostać umorzone przez dłużnika!

Ponadto należy spojrzeć na KWG, tam obowiązują zasady dla banków, w razie konieczności również likwidacja banku lub łączenie banków w celu wymuszonej fuzji bankowej!

Bafin może i zezwalała wielu bankom tylko na maksymalne obciążenie zabezpieczenia: może to wynieść 80% lub nawet do 150% wartości zgodnie z opinią rzeczoznawcy!

Musi obowiązywać § 48u KWG, wówczas musieliby zwrócić się do okólników Bafin, aby dowiedzieć się, które banki mają zezwolenie na finansowanie od 80% do 150%!

Który wierzyciel ma lepszą sytuację finansową, ten, który finansuje tylko 80%, czy do 150% wartości obciążenia?

bruno68

[Sucher_705]

Szukamy od bardzo dawna, więc nie uważam, że 50 oględzin to dużo.

Wygląda na to, że mamy kilka problemów do rozwiązania:
1. Brakująca gotówka. Finansowanie powinno być maksymalnie na poziomie bankowej wyceny (50% ceny wywoławczej). Przy miesięcznej oszczędności 2000 euro, uda się to osiągnąć w ciągu 20 lat.
2. Dochód netto musi wynieść 5000 euro.
3. Zdobyć maklera i właściciela dla siebie.
4. Oferty zakupu powinny być realistyczne.

Ponieważ możemy wpłynąć jedynie na punkt 2, oznacza to, że musimy poczekać na śmierć krewnych, aby odziedziczyć większą sumę, zdobycie maklera i sprzedawcy dla nas materialnie raczej nie jest możliwe, a oferty zakupu będziemy składać w przyszłości realistyczne (wartość bankowa + wkład własny - koszty renowacji).

Kod pocztowy to 214xx. Czas jazdy powinien być jak najkrótszy, średnio trzeba liczyć godzinę na trasę 25 km.
Lokalizacja w mieście nie jest konieczna, raczej chciałbym mieszkać na wsi (ale z przedszkolem, szkołą i możliwością zakupów) i móc wyjechać na urlop 2 razy w roku.

[Sephir0th]

To nie jest takie proste Saskia,



Twoje stwierdzenie: Nie działać, tylko kupować.

Jak zapłacisz?

Ustawodawca nakłada na wierzyciela następujący obowiązek:

Można z niego zrezygnować, jeśli kupujący nie potrzebuje pożyczki! Tylko ci nie kupują przepłaconych chat!

Twoje drugie stwierdzenie: Jeśli mieliście już tyle terminów na obejrzenie, to powinniście być już półprofesjonalistami i możecie na razie zrezygnować z rzeczoznawcy.

Zupełnie nietrafione, rzeczoznawca musi mieć możliwość sporządzenia aktu notarialnego zgodnie z § 505 c BGB! I za to odpowiada on całym swoim prywatnym majątkiem!

Bez dwóch niezależnych rzeczoznawców, słusznie obowiązuje wówczas § 505 d BGB, długi sądowe powinny zostać umorzone!

Ponadto należy spojrzeć do KWG, tam obowiązują zasady dla banków, w razie potrzeby także likwidacja banku lub przymusowa fuzja banków!

Bafin może i nakazała kilku bankom maksymalną stopę obciążenia hipotecznych: Może się ona zakończyć na poziomie 80 % lub sięgać do 150 % wartości wyceny rzeczoznawcy!

Stosuje się tutaj § 48u KWG, wtedy muszą dostarczyć komunikaty Bafin, aby zobaczyć, które banki mogą finansować tylko 80 % albo do 150 %!

Któremu wierzycielowi ekonomicznie jest lepiej, temu który finansuje tylko 80 %, czy do 150 % wartości hipotecznej?

bruno68

Rzucasz sobie tutaj rzeczy, które nie mają nic wspólnego. Ale na szczęście wszyscy zaangażowani zdają się to wiedzieć. Wzywanie (lub też nie) własnego rzeczoznawcy do wyceny jako kupujący nie ma absolutnie nic wspólnego z obowiązkami udzielającego kredytu, który oczywiście zleci własną wycenę przedmiotu zabezpieczenia. W tym wątku nie ma też absolutnie żadnych wskazówek, by preferowany bank nie wypełnił swojego obowiązku badania zdolności kredytowej.

[Saskia]

W przyszłości będziemy składać realistyczne oferty zakupu (wartość bankowa + wkład własny - koszty remontu).

Kod pocztowy to 214xx. Czas podróży jak najkrótszy, średnio potrzebujesz godzinę na przejechanie 25 km w jedną stronę.
Położenie w mieście nie jest tak istotne, wolałbym mieszkać w małej miejscowości (ale z przedszkolem, szkołą i możliwością zakupów) i móc pojechać na wakacje 2 razy w roku.

Innymi słowy.... Na przykład:
Cena domu 350 000 + 100 000 remont =

Wartość rynkowa domu według banku, powiedzmy 280 000 + wasz wkład własny łącznie z pokryciem kosztów (NK) - 100 000 = wasza oferta??

[brainy]

W ciągu ostatnich 15 lat ceny nieruchomości były zbyt niskie, biorąc pod uwagę koszty budowy i dochody netto. Obecnie uważam poziom cen za sprawiedliwy. Brak bańki spekulacyjnej, z wyjątkiem niektórych ośrodków miejskich. Jeśli nie chcesz płacić cen rynkowych, nie dostaniesz nieruchomości.

[bruno68]

Bein so nicht Sephir0th, der Gesetzgeber schreibt, zwei Gutachten vor. Wenn zwei Gutachten nicht vorliegen, so darf eine Finanzierung nicht stattfinden! Das ist ganz klar im BGB (§ 505 a bis § 505 d BGB) geregelt. Wer den Rechtsweg nicht einhält, der verliert. Der Schuldner sein Vermögen, beim Gläubiger die Vorstände ihre Zulassung, die Bank evtl. ihre Zulassung zum Geschäftsbetrieb. Hier sollte man sich die Bafin Webseite aufrufen. Hier kann weniges erfahren, wer das Sagen gegenüber den Banken hat. Die Aussage von Sucher_705: Ich habe 25 % EK, aber wovon? Denn es fehlt der Bezugsrahmen! Will der Verkäufer 600.000 € haben und die Gutachter sagen dazu 160 % Beleihung, die Bank darf nur bis 80 % beleihen braucht man nur Mathematik der 8. Klasse Hauptschule? Man nennt es 3 - Satz oder nur Verständnis. Denn die Rechnung I sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 80 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 1 durch 2 = 300.000 € Darlehnssumme Darf die Bank 100 % beleihen Denn die Rechnung II sieht, wie folgt aus: 600.000 mal 100 % /160 % gekürzt 600.000 € mal 5 durch 8 = 375.000 € Darlehnssumme Beiden Fällen fehlt Geld, einmal 65 % mit Nebenkosten! Im 2. Fall 45 %! In beiden Fällen werden 15 % Nebenkosten von dem Kaufpreis hinzugerechnet. Aber in beiden Fällen sind nicht mal 50 % EK des Eigenanteils vorhanden! Allerdings weiß nur Sucher_705 richtig welcher Kaufpreis fällig gewesen ist! Daher ist meine Rechnung nur fiktiv, aber setzt man die richtigen Zahlen, weiß er endlich wie viel Geld fehlt. Zum anderen ist, dass der Beleihungsauslauf über die Zinshöhe mit entscheidet! Das 80 % Beleihung billiger ist, als 100 %, geschweige 160 % Beleihung ist hoffentlich bekannt. Und dass die Familie nicht von monatlich von nur 2.400 € leben kann, das ergibt sich aus den Daten des Fahrweges! bruno68

[Sucher_705]

Czyli np.
Cena domu 350 000 + 100 000 na remont =

Wartość rynkowa domu według banku, powiedzmy 280 000 + wasz wkład własny włącznie z do pokrycia kosztami dodatkowymi - 100 000 = wasza oferta??

Oferta kupna = wycena banku + wkład własny - koszty remontu

400k oferta kupna = 350k wycena banku + 150k wkład własny - 100k koszty remontu

Koszty remontu są odejmowane od wkładu własnego lub są zaliczane do ceny zakupu.

Moim największym strachem i zmartwieniem jest po prostu to, że spodziewamy się pierwszego dziecka i finansowanie nas przytłacza.

Sporządziliśmy prawdopodobny budżet domowy i już przy cenie zakupu 550k jesteśmy miesięcznie na minusie przy wydatkach w wysokości 3950 euro.

Przy 500k jest to dokładnie zrównoważone, a przy 400k miesięczne oszczędności w wysokości 400 euro byłyby możliwe na wakacje itp. .

Mam tu niestety wrażenie, że jestem uważany za oderwanego od rzeczywistości albo skąpego, ale tak, boję się scenariusza koszmaru przymusowej licytacji.

[StGe1973]

Nie, nie jesteś oderwany od rzeczywistości lub skąpy... po prostu bardzo konserwatywny.

Dzisiaj problemem jest to, że kupujący nieruchomości często uwzględniają wzrost cen nieruchomości już w cenie zakupu. Więc wycena rzeczywista np. 400 000, roczny wzrost 5%, i już otrzymujesz znacznie wyższą wartość. Dlatego zawsze będziesz przebijany i nie będziesz mieć szans.

W przeciwieństwie do brainy, uważamy jednak, że ceny nieruchomości są obecnie skrajnie wysokie i nie kupujemy żadnych nieruchomości. Wliczanie tych wzrostów wartości do ceny zakupu ma już silne cechy rozwoju rynku nieruchomości w USA w latach 2003-2008, aż bańka tam pękła.

To zawsze jest jednak problem, dlatego brainy może mieć również rację:

W Monachium mówi się już od lat 2000 o przegrzaniu, bańce itp. i cena ciągle rośnie...

Ostatecznie musicie to dla siebie rozstrzygnąć, ale obliczając czysto konserwatywnie, dziś prawdopodobnie nie będzie można kupić żadnej nieruchomości.

[Sucher_705]

To nie Sephiroth,

ustawodawca nakazuje, aby były dwie opinie. Jeśli nie ma dwóch opinii, finansowanie nie może mieć miejsca! Jest to jasno określone w BGB (§ 505 a do § 505 d BGB). Kto nie przestrzega drogi prawnej, przegrywa.

Dłużnik traci swoje majątek, zarządcy tracą swoje zezwolenie, a bank może stracić zezwolenie na działalność.

Warto odwiedzić stronę Bafin. Tam można dowiedzieć się, kto ma decydujący głos wobec banków.

Wypowiedź użytkownika Sucher_705: Mam 25% kapitału własnego, ale z jakiego źródła? Brakuje punktu odniesienia!

Jeśli sprzedawca chce 600 000 euro, a eksperci mówią o 160% obciążeniu, a bank może obciążyć jedynie do 80%, czy potrzeba po prostu matematyki z 8 klasy szkoły podstawowej? To jest tzw. proporcja czy zdolność zrozumienia.

Ponieważ obliczenie I wygląda następująco: 600 000 razy 80% / 160% skrócone 600 000 euro razy 1 przez 2 = 300 000 euro suma kredytu.

Czy bank może obciążyć 100%?
Obliczenie II wygląda następująco: 600 000 razy 100% / 160% skrócone 600 000 euro razy 5 przez 8 = 375 000 euro suma kredytu.

W obu przypadkach brakuje pieniędzy, raz 65% z dodatkowymi kosztami! W drugim przypadku 45%! W obu przypadkach 15% kosztów dodatkowych jest doliczane do ceny zakupu. Ale w obu przypadkach nie ma nawet 50% kapitału własnego!

Jednak tylko Sucher_705 wie, jaka była rzeczywista cena zakupu! Dlatego moje obliczenia są tylko fikcyjne, ale gdy podane są właściwe liczby, on wreszcie dowiaduje się, ile mu brakuje.

Ponadto wskaźnik obciążenia kredytowego ma znaczenie w odniesieniu do poziomu odsetek! To jest nadzieja, że 80% obciążenia jest tańsze niż 100%, nie wspominając o 160% obciążenia.

I że rodzina nie jest w stanie przeżyć jedynie z 2400 euro miesięcznie, wynika to z danych o wydatkach!

bruno68

Ta odpowiedź właściwie czyni wszystkie dalsze oględziny w tej cenie zbędne. Deficyt w wysokości 200 tys. przy prawdopodobnie 1000 euro oszczędności daje okres oszczędzania wynoszący 17 lat. Więc jest to niemożliwe.

Przy cenie zakupu 350 tys. kapitał własny zrekompensowałby nadmierną wycenę. Również jest to niemożliwe w obecnych czasach.

Warto dalej próbować, aż do znalezienia obiektu z bardziej adekwatną wyceną.

W naszych rodzinach nie można spodziewać się pieniędzy, ponieważ wszyscy uważają za Szaleństwo kupowanie nieruchomości, która po uwzględnieniu kosztów dodatkowych pochłania 65% miesięcznego dochodu netto. Uważają, że bardziej rozsądne jest poczekać 2-3 lata.

Mimo że wszyscy maklerzy od 2 lat mówią, że osiągnęliśmy szczyt cen i będą one nadal rosnąć.

[Sucher_705]

Nie, nie jesteś oderwany od rzeczywistości czy skąpy... po prostu bardzo konserwatywny.

Problemem dzisiaj jest to, że kupujący nieruchomości często uwzględniają wzrost cen nieruchomości już w cenie zakupu. Czyli wartość rzeczywista np. 400 000, roczny wzrost 5%, a już masz znacznie wyższą wartość. Dlatego zawsze będą Cię przebijali i nie dostaniesz swojej szansy.

W przeciwieństwie do brainy uważamy, że ceny nieruchomości są obecnie ekstremalnie wysokie i nie kupujemy żadnych nieruchomości. Uwzględnianie tych wzrostów cen w cenie zakupu już wykazuje silne tendencje do rozwoju na rynku nieruchomości w USA w latach 2003-2008, aż bańka tam pękła.

Jest jednak zawsze problem, i dlatego brainy może mieć również rację:

W Monachium mówi się już od lat 2000 o przegrzaniu, bańce itp. i ceny ciągle rosną...

W ostatecznym rozrachunku musicie to rozważyć sami, ale biorąc pod uwagę czysto konserwatywną matematykę, prawdopodobnie dzisiaj nie będzie można kupić żadnej nieruchomości.

Ja widzę jako odpowiednik wynajem. Mieszkanie z 5 pokojami jest już rzadkością i kosztowne. Dom kosztuje między 1200 a 1700 euro czynszu bez dodatkowych opłat. Dlatego wynajem nie jest koniecznie tańszy.
I nie lubię też poszukiwania wynajmu. U wynajmujących konieczne jest finansowe rozebranie się, zanim umożliwiona zostanie wizyta.

[2tneub]

400k Oferta zakupu = 350k wycena bankowa + 150k kapitał własny - 100k koszty renowacji

Zakładasz, że bank uznaje Twoje koszty renowacji tylko w 50%.
Znajdź pośrednika, który może wskazać Ci banki, które uznają koszty renowacji nawet do 100%.
Wtedy będziesz mógł zwiększyć swoją ofertę zakupu odpowiednio.

[florianmeier]

Ceny są również kształtowane przez ludzi, którzy tutaj się nie urodzili. Już widziałem, jak jedna osoba otrzymująca zasiłek H4 kupiła Dom. Wkład własny, który wymagał bank, pochodził z kraju azylu tej osoby. W zeszłym miesiącu znajomy sprzedał swój Dom za dużą sumę pieniędzy, osobie, której, jak powiedział, nigdy by nie sprzedał, gdyby bank nie wyraził na to zgody. Dla większości imigrantów posiadanie własnej nieruchomości jest bardzo ważne.

[NaTwoim13]

Skontaktuj się z doświadczonym i niezależnym pośrednikiem finansowym.

[Saskia]

Wystarczy skontaktować się z doświadczonym i niezależnym pośrednikiem finansowym.

Cóż, to jednak trochę zajęło ????


Ale tak, TE zdecydowanie potrzebuje dobrego człowieka u boku.
Teraz mamy kogoś na miejscu, znalezionego dzięki rekomendacjom z kompleksowym pakietem. W przeciwnym razie pewnie poszedłbym do Noelmaxim.

[Sucher_705]

Byliśmy z pośrednikami Dr. Klein i Interhyp oraz z bankami Consorsbank, Sparkasse, DKB i Volksbank. Tu wspominano wiele razy o DSL Bank, więc skontaktujemy się z nimi. Wczoraj mieliśmy naprawdę miłego pośrednika, który powiedział nam, że sprzedawca zależy od pośrednika. Większość sprzedawców zgodziłaby się na 90% do 95% ceny zakupu i że umownie wyłączył on proces licytacji na podstawie ceny zakupu. Odmówiliśmy, ponieważ lokalizacja i nieruchomość nam nie odpowiadały. Nieruchomość mogłaby być dostępna za 87% ceny wywoławczej... . Około 70 tys. rezerwy w negocjacjach... . Uważam, że takie zawyżone ceny są nieuzasadnione i moje zaufanie do pośrednika jest przepadłe.

[BenniG]

Wczoraj mieliśmy naprawdę miłego pośrednika, który powiedział nam, że sprzedawca jest uzależniony od pośrednika.

No tak, myślałem, że pośrednik dostaje swoje pieniądze od sprzedawcy. Jeśli pośrednik nie jest dobry, to po prostu następny dostaje zamówienie.






Cytat od Sucher_705

Nieruchomość powinna kosztować 87% ceny wywoławczej... Około 70 tys. rezerwy w negocjacjach... Nie mogę zrozumieć tak przesadzonych cen i straciłem zaufanie do pośrednika.


To znaczy, że nieruchomość powinna kosztować 540 000 €, a kupujący byłby zadowolony z 470 000 €?
Czy jesteś teraz zły, że początkowo podano cenę 540 000 €?

[Sucher_705]

Aha, myślałem, że agent nieruchomości dostaje swoje pieniądze od sprzedawcy. Jeśli agent nie jest dobry, to po prostu zleca się to kolejnemu.



To oznacza, że nieruchomość powinna kosztować w rzeczywistości 540 000 €, a kupujący byłby zadowolony nawet z 470 000 €?
A teraz jesteś zirytowany, że pierwotnie podano cenę 540 000 €?

Nie zirytowany, raczej brak zaufania. Nie ma nic złego w podaniu np. tylko wartości, którą żąda sprzedawca.

Agenci nieruchomości zazwyczaj pracują na wyłączności. W umowach z agentem, które znam, podane są okresy, w których sprzedawca jest związany z agentem.

[Pfaelzer123]

Cześć,

W 2018 roku kupiliśmy mieszkanie w trójkącie Renu i Neckaru. Ogłoszenie było w internecie, zadzwoniliśmy od razu, obejrzeliśmy jako pierwsi i ustnie kupiliśmy podczas pierwszego oglądania.
Sprzedawca był lekko zaskoczony i zgodził się w obecności świadków.
Dwa tygodnie później dostałem telefon, że dostał ofertę o 30 tysięcy więcej i czy nie chcielibyśmy poprawić naszej oferty.

Wtedy delikatnie wskazałem na ustne porozumienie i ostatecznie zagroziłem pozwem. Poszedłem na całość. Udało się, mieliśmy naszą umowę notarialną i najwyraźniej z frustracji nie została umyta ani łazienka, ani kuchnia.

Obecnie szukamy domów i działek, ale rynek jest po prostu pusty. Żadnej szansy. Najwyżej jeśli twoja ciotka dowiaduje się od sąsiada, że kuzyn sprzedaje swoją chatę w wieku 72 lat. Tylko wtedy można osiągnąć dobre ceny.
Wszystko, co ląduje w internecie, jest horrendalnie zawyżone z zasadą, że zawsze można zejść.

Nawet znajomość agentów nieruchomości nie pomaga, bo oni również dzięki internetowi mają dokładne wytyczne cenowe.

[Sucher_705]

Co aktualnie można zrobić? Żaden ekspert nie przewiduje korekty.

Również ja nie widzę banku jako problemu. Moim zdaniem bank jest najbardziej uczciwą stroną. W przypadku wypadków chce mieć pewność, że nieruchomość można od razu sprzedać i spłacić pozostały dług.

Widzimy też nieruchomości, które możemy sobie pozwolić, ale są one naprawdę stare lub znajdują się bezpośrednio przy torach kolejowych, itp.

Jeśli ogłoszenie podaje cenę 450 tysięcy, bank szacuje wartość na 400 tysięcy i faktycznie jest tylko jedno pomalowanie, to na pewno zaoferowalibyśmy 480 tysięcy, na przykład.

To nie byłoby problemem, ale musielibyśmy mieć odchylenie od wartości bankowej na poziomie 10% - 20%.

[2tneub]

Robisz sobie życie trudniejszym.

Wartość zabezpieczenia banku prawdopodobnie zawsze będzie niższa. Tak było już przed dużym wzrostem cen. Przeczytaj, jak banki ustalają wartość zabezpieczenia.

Masz przecież wkład własny. Możesz łatwo pokryć różnicę. Czy masz 10% czy 30% między ceną zakupu a wartością zabezpieczenia, czyli finansowanie w wysokości 80%, 90% czy 110%, nie ma znaczenia. Ważne jest ogólne finansowanie, włącznie z kosztami renowacji, stopą procentową i miesięczną ratą. Dlatego powinieneś poszukać dobrego pośrednika. Zwróć się do Noelmaxim!

[NaTwoim13]

Ponadto, wiele banków i doświadczony pośrednik finansowy sondują rynek, zachowując oferowane warunki w odniesieniu do ceny zakupu. Następnie otrzymuje się albo potwierdzenie, albo odmowę.Ostatnie doświadczenie związane ze mną/naszą firmą wyraźnie pokazuje, jak różnie działają banki (tutaj DSL Bank w porównaniu do DKB)!!...a doświadczony pośrednik finansowy wie, jak działają banki i jak oraz czym je wyceniają!!

[brainy]

Również uważam, że bank nie jest problemem. Moim zdaniem bank jest najbardziej uczciwą stroną.

Ja bym się z tym ostrożnie obchodził. W naszych okolicach banki grają naprawdę nieuczciwie.

[NaTwoim13]

Następnie trzeba znaleźć kogoś, kto dopasuje banki do klientów, a nie klientów do banków.

W zasadzie wszystko to jest bardzo proste. Po co narzekać i obwiniać bank, gdy istnieje nieskończona ilość przykładów, które pokazują, kto z kim ustala zasady gry, jaka ma być grana!

Pozwólmy bankom (przecież nie ma JEDNEGO banku) robić to, na co mają ochotę; kilku gra muzykę, którą zamawiają, a niektórzy pośrednicy znają te banki. Lepiej mówiąc, wiedzą kiedy dany bank pasuje do danej sytuacji, a kiedy nie, bo Bank X dla jednego może być katastrofą, a dla innego błogosławieństwem!