Capital Investment 4

[dlstr]

Moich rodziców (kończących 60 lat) i mnie zastanawiają, jak przekazać Dom rodzinny dzieciom przez darowiznę. Idealnie byłoby, gdyby po 50% przeszło na moją siostrę i mnie, a rodzicom zostało prawo do dożywotniego użytkowania.

Jednakże trwa jeszcze kredyt (rata 500€ i około 80 tys. euro pozostałych). Czy są jakieś doświadczenia, czy bank zgodzi się na taki plan?

Czy istnieje inne alternatywne rozwiązanie?

[bruno68]

Cześć Dostr,

Twoje pytanie raczej powinno zostać skierowane do eksperta!

Nadanie trwałego użytkowania jest prawem o obniżonej wartości! Zakłada się tutaj, że fikcyjny czynsz byłby płatny co roku do dnia śmierci ostatniego użytkownika wieczystego!

Jeśli czynsz wynosi rocznie 12 000 €, a matka fikcyjnie żyje aż do 93. roku życia, przy aktualnym wieku 63 lat, prawo do zamieszkania jest warte 360 000 € plus odsetki.

Jeżeli wartość rynkowa domu wynosi 500 000 €, a pozostałe długi wynoszą 80 tys. €, to otrzymamy wartość rynkową 420 tys. €, a następnie odliczamy wartość prawa użytkowania wieczystego, zostaje mniej niż 60 000 € wartości majątku. I ta kwota jest zmniejszana przez wzrost czynszu.

To, co otrzymujesz, to zakład na zdrowie rodziców, jeśli rodzice będą mogli mieszkać jeszcze przez 10 do 15 lat, czyli nie będą potrzebować opieki w domu opieki! Spadek wartości prawa użytkowania wieczystego wynosi od 120 do 180 tys. €, plus wzrost czynszu.

Trzeba jasno powiedzieć, że kupujący / właściciel figuruje w dziale I księgi wieczystej i odpowiada za wartość prawa użytkowania wieczystego w dziale II księgi wieczystej, za wszystkie koszty!

Jeśli obaj stają się przypadkami wymagającymi opieki, wszystkie koszty są odpowiedzialnością do określonej sumy. Dla właściciela oznacza to ryzyko bankructwa. Skąd miałby wziąć się miesięcznie 3-5 tys. € udziału w kosztach domu opieki na obu rodziców?

A następnie sprzedać Dom ze względu na koszty nie byłoby raczej celem, a raczej jego zachowanie.

To wymaga rzeczywistej strategii, która może kosztować około 150 000 €! Pieniądze jako cena kupna dla rodziców płatna i inwestowana w ubezpieczenie inwestycyjne, które nie dopuszcza strat!

Zakładając oprocentowanie 4 % p.a., uzyskujemy dodatkowe 6 000 € odsetek kapitałowych rocznie, według Excela kwota ta wynosi ok. 274 tys. €, zysk odsetkowy 124 000 €.

Alternatywnie inwestycja oszczędnościowa z obowiązkiem zapłaty podatku źródłowego.

Obliczenia:

A 25 % p. a. (124 000 € pomnożone przez 25 % = 31 000 € więcej zysku odsetkowego

B 25 % p. a. (124 000 € pomnożone przez 125 % / 100 % = 24 800 € więcej zysku odsetkowego

Rachunek wzorcowy:
dla A 155 000 € pomnożone przez 25 % = 38 750 €
dla B 148 800 € pomnożone przez 25 % / 100 % = 29 760 €

Pierwsze pytanie: Zysk netto musi być większy, ponieważ dodatek podatku źródłowego sam w wysokości 25 % jest opodatkowany. Prawdopodobnie czyste fundusze muszą wykazać zysk odsetkowy w wysokości 160 000 €.
Drugie pytanie: Opodatkowanie wypłat. Albo podatek źródłowy w formie ryczałtu, albo opodatkowanie części dochodu, im starszy, tym mniej!
Trzecie pytanie: Bez zabezpieczenia wartości, co to oznacza dla klienta?

Zaletą jest to, że kwota w wysokości 12 000 € rocznie należy do właściciela domu i może służyć jako własne ubezpieczenie emerytalne lub opieki!

Ale prawdę mówiąc, to rzeczywiście potrzebujesz eksperta! Kogoś, kto zna się na dokumentach.
Pożyczka, negocjacje dotyczące prawa użytkowania wieczystego rodziców z notariuszem oraz realizacja zabezpieczenia majątkowego dla opieki, obejmuje ogromną dziedzinę.

Bo wątpię, czy zarabiasz netto 9 000 € miesięcznie.
Zakładam, że wydajesz 50 godzin na konsultacje z nimi,
dodatkowe godziny na przekazanie pisemnych wyjaśnień zgodnie z ustawą o praniu pieniędzy, w stosunku do ubezpieczenia i notariusza 10 godzin,
przygotowanie koncepcji finansowania około 10-20 godzin, przeglądanie dokumentów pod kątem kompletności itp.
Osobiste pojawienie się na miejscu zakupu, przynajmniej 2 razy!

- 280 000 € pożyczki na 15 lat plus? ok. 4 200 €
- Aktywa finansowe 150 000 €, z czego 2,5 % to ok. 3 750 € rozłożone na 60 miesięcy
- Koszty podróży, plus czas podróży ??? na miejscu zebranie dokumentów
- pisemne odpowiedzi na trzy pytania.

Po 15 latach prawie wolny od zadłużenia Dom!
Ryzyko przymusowej sprzedaży w związku z realizacją prawa użytkowania wieczystego rodziców na Dom znika! Po 5/10 latach dzielimy się ubezpieczeniem i otrzymujemy z powrotem kapitał początkowy!

Jeśli pieniądze nie są potrzebne, cóż, Dom jest opłacony i mają ponad 270 tys. € majątku.

bruno68

[2tneub]

Zdecydowanie zalecam całkowite zignorowanie tego, co zostało powiedziane, i skorzystanie z profesjonalnej porady. Problem w wypowiedzi brunoa zaczyna się już w pierwszych zdaniach, ponieważ oczywiście prawo do zamieszkania jest obliczane na podstawie tabel życia określonych w ustawie o wycenie nieruchomości, a nie na podstawie fikcyjnych 93 lat. Kto przed czasem wie, jak długo będą żyli rodzice. Wartość nie obniża się też później; jest ona uwzględniona w umowie notarialnej przy przeniesieniu nieruchomości i pozostaje niezmieniona. Ponadto, z mojego punktu widzenia, odpowiedzialność nie powinna dotyczyć wysokości prawa do zamieszkania, a raczej udziału podarowanego. Podarunki są brane pod uwagę jedynie do 10 lat wstecz i zmniejszają się rokrocznie o 10%. Reszty nie czytałem i nie mam zamiaru dalej komentować.

[bruno68]

Post został usunięty przez moderatora

[bruno68]

Kodeks cywilny (BGB) § 529 Wyłączenie prawa do zwrotu
(1) Prawo do zwrotu prezentu jest wyłączone, jeśli darczyńca umyślnie doprowadził do swojej potrzebującej sytuacji lub przez rażące niedbalstwo, albo jeśli od czasu przekazania darowanego przedmiotu minęło dziesięć lat od momentu jego potrzeby.
(2) To samo dotyczy sytuacji, gdy obdarowany nie jest w stanie zwrócić prezentu, biorąc pod uwagę swoje inne zobowiązania, bez zagrażania swojemu utrzymaniu lub spełnienia nałożonych na niego obowiązków alimentacyjnych z mocy prawa.

Kodeks Pracy i Opieki Społecznej (SGB) Dwunasty Rozdział (XII) - Pomoc Socjalna - (Artykuł 1 ustawy z dnia 27 grudnia 2003, BGBl. I s. 3022) § 90 Majątek podlegający wykorzystaniu
(1) Podlega wykorzystaniu cały majątek zbywalny.
(2) Pomoc socjalna nie może być uzależniona od wykorzystania lub zbycia

1.majątku, który został udostępniony z funduszy publicznych w celu zabezpieczenia lub budowy podstaw życiowych lub założenia gospodarstwa domowego,

2.(majątku emerytalnego wspieranego zgodnie z § 10a lub rozdziałem XI Ustawy o podatku dochodowym, o którym mowa w § 92 Ustawy o podatku dochodowym; to dotyczy również kapitału ogólnie dostępnego w fazie wypłat, o ile wypłata następuje jako świadczenie miesięczne lub inne regularne w rozumieniu § 82 ust. 5 zdanie 3; na te wypłaty mają zastosowanie § 82 ust. 4 i 5,

3.innego majątku, dopóki jest on udokumentowanie przeznaczony do natychmiastowego pozyskania lub utrzymania nieruchomości mieszkaniowej o charakterze pomocniczym dla osób z istotnymi lub zagrażającymi im istotnymi niepełnosprawnościami (§ 99 ust. 1 i 2 Księgi ośmiorzędnej) lub dla osób niewidomych (§ 72) lub osób wymagających opieki (§ 61) albo które powinny być przeznaczone do tego celu, a ten cel zostałby zagrożony przez wykorzystanie lub zbycie majątku,

4. odpowiednich przedmiotów gospodarstwa domowego; przy czym należy uwzględnić dotychczasowe warunki życiowe osoby ubiegającej się o pomoc,

5.przedmiotów niezbędnych do podjęcia lub kontynuowania nauki zawodu lub działalności zawodowej,

6.rodzinnych i spadkowych pamiątek, których zbycie byłoby dla osoby ubiegającej się o pomoc lub jej rodziny szczególnie uciążliwe...

[2tneub]

Ponieważ jednak zabawne jest to, że gdy minie 10 lat, a zatem roszczenie o zwrot zgodnie z BGB wygasa. Taka osoba jest na tyle bogata, że może płacić alimenty rodzicom zgodnie z § 90 SGB XII!

Ty potwierdzasz moje twierdzenia jednoznacznie:

Jest wskazane, że należy korzystać z tablic śmiertelności. Gdzie widzisz tam swoje 93 lata, tego ja nie widzę.
Matce w wieku 63 lat do prawa użytkowania mieszkania przypisuje się (pozostałą) długość życia 22,8 lat, co oznacza zastosowanie mnożnika 13,17 i tym samym wartość 158 tysięcy euro zamiast twoich 360 tysięcy euro.


W zamieszczonych przez ciebie tekstach prawnych jest zapisane, że w razie potrzeby mogą zostać złożone dochody z najmu. To jest właściwe. Nie potrafię z nich wywnioskować, dlaczego darczyńca użytkowania tymczasowego nagle potrzebuje 9000 euro miesięcznych dochodów. Też nie widzę, dlaczego teraz ma senss kupować Dom od rodziców i brać pożyczkę, gdzie oprócz odsetek rodzice muszą płacić dodatkowe opłaty za ubezpieczenia, tylko po to, aby zminimalizować ryzyko możliwości ewentualnego żądania zwrotu w ciągu przyszłych 10 lat.
Jeśli faktycznie miałoby dojść do żądania zwrotu (które zmniejsza się o 1/10 rocznie), zawsze można jeszcze wziąć pożyczkę na nieobciążony Dom.












Przypominam również, że prawo alimentacyjne dla rodziców zostało zmienione. Być może powinieneś to jeszcze raz przeczytać i opisać, kiedy jesteśmy zobowiązani do płacenia alimentów rodzicom.
W rzeczywistości nie chodzi już o majątek, ale przede wszystkim o dochody powyżej 100 tysięcy euro.

[StGe1973]

Doświadczenia tak, ale nieporównywalne z twoim przypadkiem...

My (3 dzieci) otrzymaliśmy w darowiźnie po 1/6 nieruchomości z prawem użytkowania. Bank nie był zainteresowany, ale prawdopodobnie dlatego, że pożyczka była znacznie mniejsza niż pozostałe 50%, które pozostały w nadal w posiadaniu moich rodziców. Sytuacja finansowa się nie zmieniła, ponieważ użytkowanie oznacza, że moi rodzice nadal otrzymują wszystkie przychody i ponoszą koszty.

Ale i tak musisz pójść do adwokata, ponieważ jest to bardzo skomplikowane obliczenie: Sama nie wiem, jak dokładnie określono wartość, odejmując od niej pożyczkę, a następnie uwzględniając dalszą żywotność moich rodziców. Chociaż stajesz się od razu właścicielem, faktycznie uzyskujesz władzę dyspozycyjną dopiero po śmierci rodziców, czyli im dłużej twoi rodzice żyją statystycznie, tym mniejsza jest darowizna.

Po wszystkich tych obliczeniach mogła zostać przeniesiona po 1/6 na każde z dzieci, nie przekraczając kwoty wolnej od podatku...

Ale tylko adwokat może to obliczyć i poinformować cię o waszej sytuacji.

[2utopus]

Jesteśmy byli u notariusza.

Jednak nie było już aktywnego kredytu hipotecznego.

Oczywiście, ewentualnie można obniżyć wartość nieruchomości poprzez prawo użytkowania i przekazać ją następnemu pokoleniu bez podatku od spadku/darowizny.
(Ale przy kwocie wolnej od podatku w wysokości 400 000 € co 10 lat, 1/6 już jest dość wysokie.)

[bruno68]

Co mają dochody dzieci wspólnego z majątkiem i dochodami rodziców?

Kluczowym punktem pozostaje prawo do mieszkania rodziców w domu do śmierci ostatniego z rodziców.

Wynika z tego fikcyjny czynsz, który nie kończy się po 10 latach, tak jak obowiązek zwrotu z powodu ubóstwa.

Faktem pozostaje, jak w przypadku mojej matki po 15 latach prawa użytkowania wieczystego teraz.

Czy majątek rodziców również może składać się z prawa do mieszkania? Ponieważ prawo do mieszkania jest dożywotnim prawem własności, to oszacowany podatek czynszowy jest liczony jako bieżące dochody rodziców.

Ojej, mimo że własność przeszła na dzieci, to fikcyjny czynsz nadal przysługuje rodzicom. Jeśli rodzice trafią do domu opieki, fikcyjny czynsz zostanie zamieniony na rzeczywiste pieniądze.

Prawo do mieszkania, obliczane rocznie przez urząd skarbowy, jest używane jako dotacja na opiekę. Nawet kwota wolna od podatku dla dzieci nie pomoże. Ten zostaje legalnie omijany.

Jeśli moja matka będzie potrzebować opieki i spędzi tam 5 lat, muszę zapłacić 70 000 € według dzisiejszej wartości mieszkania. Te koszty nie mogą być opłacone z moich dochodów z uwagi na ochronę dochodów, ale z prawa do mieszkania rodziców.

Oczywiście prowadzi to do bankructwa rodziców, ponieważ brutto nie jest równoznaczne z netto! A bieżące długi, opieka i długi podatkowe trafią do sekcji II księgi wieczystej.

Chociaż nie ma obowiązku wynajmu mieszkania/domu, to wywnioskowanie z tego zwolnienia z obowiązku alimentacyjnego w celu zabezpieczenia rodziców byłoby ekonomicznie katastrofalne dla dzieci.

bruno68

[DavidBenja]

Kluczowym punktem jest i pozostaje prawo mieszkania rodziców w domu do śmierci ostatniego z rodziców. bruno68

To tylko szara teoria, ponieważ nie wiadomo, kto obecnie jest właścicielem domu rodziców i co ma być uregulowane. Niemniej jednak użytkowanie wieczyste i prawo do zamieszkania mogą być ograniczone czasowo.






Powołanie bruno68

Z tego wynika fikcyjny czynsz, który nie kończy się po 10 latach, tak jak obowiązek zwrotu z powodu zubożenia.

To zależy od tego, jakie prawo zostanie wpisane. Z pewnością nie wynika stąd fikcyjny czynsz. Poza tym brakuje mi tutaj związku przyczynowo-skutkowego.







Powołanie bruno68

Faktem jest, że, podobnie jak w przypadku mojej matki, nieustannie istnieje prawo użytkowania wieczystego po 15 latach.

Wydaje się, że to nie jest pełne zdanie i naprawdę mocno się z nim borykam, podobnie jak z kilkoma innymi uwagami. Prawdopodobnie ma na myśli, że na twojej nieruchomości prawo użytkowania wieczystego dla twojej matki nadal istnieje po upływie 15 lat. Może to być prawdą, ale nie ma to nic wspólnego z tym konkretnym przypadkiem.







Powołanie bruno68

Czy możliwe jest, że majątek rodziców może również składać się z prawa do zamieszkania? Ponieważ prawo do zamieszkania jest prawem dożywotnim, obliczany podatkowy czynsz jest dodawany jako bieżący dochód rodziców.

Należy powiedzieć: jednemu. Poza tym: chodzi teraz o prawo do zamieszkania czy użytkowanie wieczyste? Niezależnie od tego, wpisane prawo do zamieszkania nie należy mylić z własnością. I w przypadku prawa do zamieszkania obliczony podatkowo czynsz nie jest dodawany do bieżących dochodów rodziców. Czy prawo do zamieszkania stanowi pozycję majątkową, zależy od konkretnego przypadku.







Powołanie bruno68

Ups, chociaż własność przeszła na dzieci, to jednak bieżący fikcyjny czynsz nadal przysługuje rodzicom. Gdy rodzice trafią do domu opieki, fikcyjny czynsz zostanie zamieniony na rzeczywiste pieniądze.

Może być pobierany tylko czynsz, który faktycznie przysługuje użytkownikowi wieczystemu, przy czym zazwyczaj musi on również pokrywać koszty utrzymania. W przypadku pobytu w domu opieki czasami się to nie udaje. To otwiera możliwości negocjacyjne.







Powołanie bruno68

Kwota, która rocznie jest obliczana finansowo przez urząd skarbowy jako wartość mieszkania, jest wykorzystywana jako subsydium na opiekę. I żadne ulgi w dochodach dzieci nie pomagają. Są one omijane legalnie.

Tu nic rocznie nie jest obliczane. Bieżące dochody z prawa do użytkowania wieczyskiego (lub prawa do zamieszkania) nie mają nic wspólnego z jakąkolwiek ulgą w dochodach dzieci.







Powołanie bruno68

Jeśli moja matka z powodu potrzeb opieki trafi do domu opieki i tam spędzi 5 lat, muszę zapłacić dodatkowo 70 000 € na podstawie dzisiejszej wartości mieszkania. Te koszty nie mogą być pokryte z mojego dochodu z ulgą dochodową, ale z prawa do zamieszkania rodziców.

Na pewno nie z prawa do zamieszkania.







Powołanie bruno68

Oczywiście dojdzie do bankructwa rodziców, ponieważ brutto nie jest netto! I bieżące długi, opieka i zadłużenie podatkowe będą odnotowane w dziale II księgi wieczystej.

Być może bieżące dochody rodziców/niejednego z rodziców nie są wystarczające, aby pokryć bieżące zobowiązania. Nawet jeśli są obecne dochody z tytułu użytkowania wieczystego. Dlatego wcześniejszy przelew w ramach przyszłego spadku może być rozsądny, jeśli chce się chociaż chronić substancję. Reszta uwagi jest moim zdaniem nonsensowna.







Powołanie bruno68

Chociaż nie ma obowiązku wynajmowania mieszkania/domu, to wyciąganie z tego zwolnienia z obowiązku alimentacyjnego w celu zabezpieczenia rodziców byłoby gospodarczo katastrofalne dla dzieci.

To są gruszki do jabłek.

@dlstr

W każdym przypadku warto zatrudnić i skorzystać z porady specjalisty prawnego. Ma to sens w takiej przedsięwzięciu, a ja nie mogę sobie wyobrazić, że zakres doradztwa przekracza granice przy *typowym* przypadku.