Capital Investment 4

[Orkhan]

Cześć wszystkim. Chcę kupić mieszkanie we Frankfurcie nad Menem. Mieszkanie już obejrzałem i bardzo mi się podoba. Mieszkanie znajduje się w wieżowcu, na 31. piętrze z widokiem na panoramę miasta. Ma około 57 mkw i można uzyskać 30-35 euro za metr kwadratowy. Cena zakupu wynosi 790 000 euro. Czy opłacałoby się kupić to mieszkanie jako inwestycję kapitałową z 10% wkładem własnym? Czy można uzyskać zgodę banku?
Dochód netto 5500-6000 euro. Już mam mieszkanie w trakcie finansowania.

[BenniG]

Cześć Orkhan,

jakie są koszty dodatkowe zakupu?
Jak wysokie są miesięczne koszty dodatkowe, zwłaszcza te niemieszczące się w umowie (zarządzanie, konserwacja...)?

Masz roczne dochody z najmu w wysokości prawie 20 000 € - czyli musiałbyś wydać prawie 40 rocznych czynszów na zakup - moim zdaniem nie jest to całkiem opłacalne.

Jeśli wartość mieszkania spada o 2% rocznie, oznacza to 15 800 € rocznie - które powinieneś oszczędzać.
Z tego wynika, że z 20 000 € dochodów z najmu zostaje Ci ledwie 4 000 €.
Masz dochody w wysokości 4 000 € przy inwestycji wynoszącej 80 000 €, co daje stopę zwrotu w wysokości 5% - a jakie ryzyko ponosisz? - moim zdaniem nie jest to zbyt opłacalne.

Obecnie naprawdę trudno jest wejść na rynek nieruchomości...

[Orkhan]

Koszty dodatkowe zakupu wynoszą około 7,5% w Hesji bez prowizji. Koszty dodatkowe to 6 euro za metr kwadratowy, z czego 2 euro za metr kwadratowy nie podlega rozliczeniu. Kiedy nieruchomość we Frankfurcie straci na wartości o 2%? Myślałem, że będę mógł znów sprzedać za ponad 1,1 miliona euro po upływie 10 lub 15 lat i zarobić. Czy ceny mogą spaść w najlepszej lokalizacji z widokiem na panoramę Frankfurta?

[2utopus]

Oczywiście ceny mogą również spaść - jeśli w przyszłości wszyscy będą pracować zdalnie i nie będą musieli/chcieli mieszkać tak blisko pracy, oraz jeśli z powodu zmian demograficznych na rynku będzie mniej kupujących, to możliwe jest obniżenie cen. Innym pytaniem jest, jaka będzie moc nabywcza zakładanych 1,1 mln za 10 lat - przy inflacji na poziomie 4% za 10 lat nasza moc nabywcza wynosiłaby około 740 tys. €

[Orkhan]

To jednak dotyczy wszystkich nieruchomości, prawda? W jaki sposób można więc właściwie ulokować pieniądze?

[Orkhan]

Za te pieniądze można oczywiście zrobić wiele rzeczy. W Ostfriesland, gdzie teraz mieszkam, można kupić i wynająć 3-4 stare mieszkania. Jednak w ciągu 3-5 lat pojawią się problemy, które trzeba będzie rozwiązać. Nowe mieszkania lub domy jednak są słabym obiektem inwestycyjnym.

[2tneub]

Posiadając 3-5 mieszkań, ryzyko całkowitego braku czynszu jest znacznie mniejsze.

[Orkhan]

Jako alternatywę na terenie Ostfryzji w okolicach Leer znalazłem bliźniak za 675 000 euro (nowy budynek). Każdy Dom ma powierzchnię 135 m2 z własnym ogrodem. Można wynająć te domy za 850 euro miesięcznie. Ta wioska nie wydaje się mieć perspektyw na przyszłość. Chciałbym zainwestować tylko swój kapitał. Pieniądze trzymane na koncie tracą na wartości. Co by Pan/Pani polecał/a? Jak powinienem postępować dalej.

[Orkhan]

Istnieje również alternatywa w postaci nowego budownictwa mieszkaniowego w Leer. Dwa mieszkania na poddaszu o powierzchni 56 m² każde, razem kosztujące 420 tys. euro. Można otrzymać do 52 tys. euro jako wsparcie na spłatę od KFW. Jednak te mieszkania można wynająć maksymalnie za 9-10 euro za metr kwadratowy. Cena za metr kwadratowy jest już dość wysoka dla Leer. Czy można spodziewać się wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości? Czy jest to zdrowa inwestycja kapitałowa?

[2titan1981]

Jeśli nie chcesz ryzykować całkowitego zepsucia i nie chcesz się zobowiązywać, pozostają Ci tylko akcje i fundusze. Z nich można również generować dochód, który nie leży bezczynnie. Jednak wymaga to mniej pracy i prawdopodobnie wiąże się z mniejszym ryzykiem całkowitego zepsucia z koniecznością dodatkowego kapitału. Czas inwestycji nie powinien być jednak krótszy niż 10 lat...

[Orkhan]

Dokładnie, 10 lub 15 lat trzymać, a potem sprzedać. Tak teraz sobie myślę. Wtedy można teraz zarobić od 60 do 70 tysięcy euro w ciągu 10-15 lat. Czy się mylę?

[2titan1981]

teoretycznie można wiele, praktycznie bym się na to nie zdecydował, inaczej wszyscy by to robili

Po prostu przyjmij, że przez 10-15 lat prawdopodobnie będziesz powyżej inflacji.
Ja traktowałbym to jako dochód z dywidend i dalej inwestował, albo używał dywidend albo dalej inwestował. W zależności od życzenia i chęci poświęceń.

Powinny to być jednak tylko pieniądze, które mogą czasami spaść o 50% bez wzrostu lęku, wtedy można osiągnąć zysk z długim oddechem i odpowiednimi funduszami i akcjami.

[Orkhan]

Nie mam pojęcia o dywidendach. Czy to nie jest ryzykowne?

[2titan1981]

ok, w takim razie bez akcji i funduszy

[2utopus]

Nie mam pojęcia o dywidendach. Czy to nie jest ryzykowne?

Niekoniecznie bardziej ryzykowne niż dochody z wynajmu - tam też są lokatorzy, którzy nie płacą czynszu.

[Orkhan]

Dziękuję wszystkim. Chciałbym jednak również poznać wasze zdanie na temat mojego pierwszego pytania. Co o tym myślicie? Czy to byłby dobry inwestycja kapitałowa, czy lepiej zainwestować w 2-3 mieszkania w bardzo małym mieście.

[BenniG]

Jak blisko małe mieszkania są położone nad wodą - z myślą o podnoszącym się poziomie morza?

[2titan1981]

Jak blisko małe mieszkania znajdują się nad wodą - biorąc pod uwagę podnoszący się poziom morza?

jeśli naprawdę chcesz kupić z myślą o przyszłych pokoleniach, powinieneś dodać około 32 metry nad obecnym poziomem morza. Ale wtedy być może już będziesz miał coś na wyspie albo dosłownie tuż przy plaży, w zależności od lokalizacji. Może wtedy nawet pod palmami albo jeśli prąd morski odejdzie, jak w północnej Kanadzie z odpowiednimi lasami, powinno wówczas być drzewa.

Człowiek potrafi dostosować się, udowodnił to w ostatniej epoce lodowcowej i także w epoce ciepłej. Problemem będzie tylko to, że z powodu liczby już nie będzie mógł tak łatwo unikać jak kiedyś. Być może teraz rozwiąże to CORONA i inne.

[StGe1973]

Orkhan, ta pytanie nie będzie mógł ci odpowiedzieć nikt. Zależy to od twoich osobistych oczekiwań... Jeśli małe miasto na przykład z powodu turystyki lub osiedlenia firm będzie w przyszłości silnie rosnąć, to nieruchomości tam będą głównym zyskiem. Jeśli obszar ten będzie słabo rozwinięty strukturalnie i ludzie będą raczej odchodzić, ze względu na pracę itp., to cena tam zawsze pozostanie bardzo niska. To samo dotyczy Frankfurtu nad Menem: 40-krotność rocznego czynszu netto brzmi oczywiście szalenie, ale uwzględnia się już w tym wzrosty cen. Niemniej jednak są już pierwsze sygnały alarmowe dla rozkwitających metropolii, że na przykład ceny czynszów za nieruchomości komercyjne znacznie spadły. Może to być oczywiście tylko tymczasowy efekt z powodu koronawirusa, ale może też być trwały, jeśli handel internetowy pozostanie trwały i oczywiście w konsekwencji handel stacjonarny traci. Na to zareagowałby również prywatny rynek najmu... Ale nikt tego dokładnie nie wie, i możesz kierować się tylko swoimi osobistymi oczekiwaniami...

[brainy]

Dziękuję wszystkim. Chciałbym również poznać wasze zdanie na temat mojego pierwszego pytania. Co o tym sądzicie? Czy to byłaby dobra inwestycja kapitałowa, czy lepiej kupić 2-3 mieszkania w bardzo małym mieście?

Zawsze inwestowałbym tylko tam, gdzie dokładnie znam rynek mieszkaniowy.

Aurich nagle staje się drogie z powodu Enercon. Jak to będzie wyglądało po zwolnieniach?

Nie zaleca się inwestować ponad 700k przy wkładzie własnym wynoszącym 70k.

Sprawdź też REITs. Może to być coś dla ciebie.

[Sephir0th]

Dokładnie, trzymaj przez 10 lub 15 lat, a potem sprzedaj. Teraz się nad tym zastanawiam. Wtedy można teraz zarobić od 60 do 70 tysięcy euro w ciągu 10-15 lat. Czy mylę się?

Martwię się, że pomijasz koszty finansowania. Przy zaledwie 10% kapitału własnego i istniejącym finansowaniu rzeczywiste stopy procentowe mogą być (znacznie?) powyżej 1%. Nawet przy wysokim spłacie (przewidywane dochody z najmu + być może 1/3 własnych dochodów) wraz z kosztami dodatkowymi i odsetkami koszty te wyniosą już nieco poniżej 1 miliona, a odłożone środki nie są jeszcze uwzględnione. Przy niższej spłacie całkowite koszty szybko przekroczą 1 milion, więc nawet jeśli osiągniesz cenę marzeń po 10-15 latach, prawie nie zostanie ci żadny sensowny zysk w stosunku do ryzyka.

Edycja: Jeśli spłacisz kredyt po 10 latach i wcześniej sprzedasz nieruchomość, oczywiście ciążyć będzie mniej odsetek. Niemniej jednak na koniec pozostaną znacznie wyższe koszty niż tylko szacunkowa cena zakupu.