Capital Investment 4

[Hauskau-f]

Mój mąż i ja (32,33 lata) mieszkamy w Hamburgu i chcemy kupić Dom w okolicy, co niestety może kosztować od 1,5 miliona do 2,2 miliona euro lub więcej.

Posiadamy wymagany wkład własny, ale poza tym nie mamy zbyt wiele (brak majątku w rodzinie, tylko ciężko pracujemy).

Nasze miesięczne dochody (po odjęciu kredytu studenckiego i składek na ubezpieczenie zdrowotne) wynoszą 11 000 euro. Oboje jesteśmy zatrudnieni.

Jeśli przyjmiemy zasadę 35%, wychodzi nam na samym dole - czy to rzeczywiście standard na rynku przy tak wysokich dochodach? Możemy oszczędzać dość dużo pieniędzy (7500 euro) miesięcznie, ponieważ nie mamy dzieci.

Niestety nie znajdujemy żadnych wątków na ten temat.

[bruno68]

Cześć Hauskau-f,

co oznacza dla Ciebie obszar wokół Hamburga?

Zakładam, że chodziło Ci o obciążenie w wysokości 35%! Czyli maksymalne wykorzystanie dochodu netto!

11 000 €, co oznacza 35%, to około 3 850 € przeznaczonych na miesięczne odsetki i spłatę główną! Generalnie nigdy nie powinieneś płacić więcej niż 1% wynagrodzenia netto na ratę kredytu! W przeciwnym razie będziesz spłacać do końca swojego życia!

Jednakże zwracam uwagę, że spodziewany wzrost stóp procentowych obniży wartość nieruchomości!

Dlatego radzę ostrożność przy zadłużaniu się!

bruno68

[Hauskau-f]

Ten komentar jest niestety mało konstruktywny.

[bruno68]

Dokładnie w tym tkwi problem! Chcą wydać miliony euro, a mają tylko kilka procent jako kapitał własny! Jak więc ma to być możliwe? Chcą pozyskać od trzeciej strony około 1 do 2,2 miliona euro. Ale jakie zabezpieczenie oferują, poza swoim kapitałem własnym? Według ich wyjaśnień to niemożliwe! Oczywiście, nowo nabyte mieszkanie może być obciążone i przekazane jako zabezpieczenie! Ale czy nieruchomość do końca 2023 roku będzie warta tyle, ile kosztowała? Proszę zauważyć, że w razie potrzeby wierzyciel musi poddać swoją kapitał własny pod zarząd BaFin, co prowadzi do wzrostu oprocentowania! Jak powiedział kiedyś bankier: Bank potrzebuje 25% kapitału własnego zwrotu! Jak z łatwością można zauważyć, wzrasta dopłata do oprocentowania przy lokacie kapitału własnego w wysokości % i obciążeniu 100%. Od 1% w przypadku 2,2 mln. euro pożyczki, są to 22 000 euro kapitału własnego wierzyciela, co daje dopłatę do oprocentowania w wysokości 5500 euro, co odpowiada 0,540 euro miesięcznych kosztów oprocentowania, aż do 8% w przypadku 2,2 mln. euro pożyczki, są to 176 000 euro kapitału własnego wierzyciela, co daje dopłatę do oprocentowania w wysokości 44 000 euro, co odpowiada 3 650 euro miesięcznych kosztów oprocentowania. Jeśli obciążenie przekracza granicę 100% wartości obiektu, wówczas teraz zrozumiecie, że grozi to rozwiązaniem? Przeczytajcie § 490 BGB, kiedy wierzyciel może wtedy wypowiedzieć umowę? Dowolnie, jeśli wartość zabezpieczenia spada! W BGB używane jest pojęcie istotny, ale co to znaczy istotny? Czy jeśli jednocześnie sfinansowano do limitu 100%? A wierzycielowi zakazano dalszego obciążenia do 105/110% wartości! Zatem rozwiązanie może grozić, jeśli nieruchomość musi ponieść stratę w wysokości 110 000 / 220 000 euro! A jak powstaje strata wartości? Kiedy rosną oprocentowanie kredytów a rynek nieruchomości załamuje się, jak w USA w 2008 roku! Wówczas ceny nieruchomości dramatycznie spadają! Wkracza spiralny spadek. Kto w zasadzie określa cenę finansowania nieruchomości? Wierzyciel! To on określa wartość nieruchomości, patrz § 505 a do d BGB! I decyduje, czy chce sfinansować! To oznacza, że poza ich zakresem decyzyjnym jest to, na jakich kryteriach wierzyciel może lub nie może sfinansować! bruno68

[Hauskau-f]

Leczenie umów oprocentowania jest więc po prostu anulowane? Ponieważ wartość rynkowa może się zmieniać? Nigdy o tym nie słyszałem i uważam to za nielegalne, o ile raty są regularnie spłacane.
Czy ktoś może to potwierdzić? A co z inflacją? Również powinna przyczynić się do wzrostu wartości.

Moje rozumienie jest takie, że nawet jeśli miałbym przerwę na urlop macierzyński przez rok, nie może nastąpić wypowiedzenie, pod warunkiem, że spłacamy raty, co i tak będziemy w stanie zrobić.

Jak już wspomniałem, mamy wystarczająco dużo kapitału własnego, aby opłacić notariusza i podatek od nabycia nieruchomości, być może nawet trochę więcej. Na przestrzeni lat na pewno zainwestujemy w nieruchomość z zyskiem.

Co do Twojej prywatnej wiadomości: Nie pracujemy w służbie publicznej i spodziewamy się podwyżki płacy. Nie planujemy i prawdopodobnie nie będziemy musieli iść na emeryturę w wieku 67 lat. Nie musimy tego robić.

Co do Twojego pytania (PW) Co jeśli ktoś się wycofa, a sumaryczne ubezpieczenie na życie wynosi ponad 500 000 € - znam wielu znajomych, którzy wykupili ubezpieczenie na życie ryzykowne na kwotę ponad 1 mln + - jak oni to zrobili?


Byłbym wdzięczny za odpowiedź, która odnosi się do mojego pytania.

[2tneub]

Gdy przeczytasz inne wątki na tym forum, sam zorientujesz się, co sądzić o wypowiedziach Bruno. Większość ludzi ma już dość poprawiania tych wypowiedzi.

[StGe1973]

Musisz poczekać na noelmaxim, może on ostatecznie coś na ten temat powiedzieć...

Moje osobiste zdanie: Nie.

Oczywiście istnieje znacząca różnica, czy liczymy 35% od 3000 euro czy jak w waszym przypadku od 11 000 euro dochodu netto.

Ostatecznie bank liczy w innym kierunku: 2 osoby muszą być w stanie żyć i potrzebują określonego dostępnego dochodu. W przypadku normalnych średnich dochodów ta reguła 35% może być całkiem prawidłowa. W przypadku 11 000 euro na pewno nie...

[NaTwoim13]

Taka reguła nie dotyczy wszystkich banków, każda z nich może ją interpretować na swój sposób.

Niektóre limity zdolności kredytowej do maksymalnie X razy dochodu, podczas gdy inne nie, w takim przypadku nadwyżka (co również jest różnie interpretowane) musi po prostu odpowiadać pewnej kwocie X.

[Hauskau-f]

Dziękuję za odpowiedź! O jakie banki chodzi, które ustalają tylko stałą kwotę (tyle musi pozostać)?

Kilka tygodni temu miałem spotkanie w Interhyp, gdzie podano mi dość umiarkowaną kwotę kredytu, przy której maksymalna miesięczna rata wynosiła 4500€ (bez konkretnej prośby - nie mieliśmy żadnych potrąceń itp.).

Ze względu na nasz wiek, naszą konkretną sytuację życiową i rosnące stopy procentowe chcielibyśmy jak najszybciej rozpocząć z jak największą kwotą.

[NaTwoim13]

Istnieje około 450 banków, z których można wybrać, ale wszystko zawsze musi być indywidualnie rozpatrywane. Jeśli zwrócisz się do doświadczonego i niezależnego pośrednika finansowego, stworzy on dla Ciebie najlepszy możliwy koncept finansowania i wskaże Ci bank z najlepszymi warunkami.

[Beachlifestyle]

Na waszim miejscu mniej bym się martwił 35%, a bardziej tym, kto ostatecznie dla was opracowuje koncepcję czy przedstawia ją w banku. Skontaktuj się z dwoma różnymi miejscami (najlepiej pośrednikami/konsultantami finansowymi, aby mieć ogólny ogląd finansowania, na początek wystarczy skontaktować się z jednym, ponieważ nie ma jeszcze indywidualnej oferty) i zapytaj, do jakiej ceny zakupu jest możliwe finansowanie. W ten sposób masz ogólny zakres i jeśli jakaś nieruchomość wchodzi w grę, można szybko działać, ponieważ wasze dokumenty osobiste już są przygotowane. Ostatecznie bank musi też się na to zgodzić, ale jeśli od samego początku nie jest to obliczane zbyt ciasno (jak w naszym przypadku), to zwykle decyzja jest szybka. Pozdrowienia z Altony ;-)

[6Bankkaufmann]

Cześć, Kupujący Domu, Twoje dochody są super, nie ma co do tego wątpliwości.
I w wieku 32 i 33 lat, finansowanie - powiedzmy z 3% spłatą - jest łatwe do zrealizowania aż do emerytury.
Warto rozważyć długoterminowe zobowiązania z uwagi na wysoki wolumen transakcji.
Jednakże, szybkie oszacowanie wskazuje że nieruchomość w cenie około 1.500.000 EUR byłaby dla Ciebie sensownym zakupem.
Bez dodatkowego wkładu własnego, kwota 2.200.000 EUR przy finansowaniu na 100% ceny zakupu jest naprawdę bardzo ambitna.

[bruno68]

Wow, ale te plany finansowania!

Uważam, że informacje podane przez bankowca są bardzo ambitne bez dodatkowych środków własnych, EUR 2 200 000 przy finansowaniu całkowitym w wysokości 100 % to naprawdę ambitne.



Właściwie!

Nawet proponowane 1,5 mln € wymagają corocznej spłaty w wysokości co najmniej 45 000 €, co odpowiada 3 700 €, a potem odsetki za superpożyczkę w wysokości 100 %, co raczej będzie kosztować 2,00 % p.a. odsetek! Co oznacza dodatkowe 30 000 € odsetek rocznie! 2 500 €. Nieuniknione są dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem budynku takiego domu!

Twierdzenie, że istnieje wiele setek banków, jest sztucznym i absurdalnym powiedzeniem! Banki mogą udzielać pożyczek tylko zgodnie z określonymi przez siebie wytycznymi kredytowymi, w tym maksymalną kwotą kredytu!
W związku z tym wiele banków odpada, ponieważ mogą finansować jedynie do 400, 600 lub 1 miliona €, także jako współkredytodawcy.

Dla Ciebie w grę wchodzą tylko te banki, które mają zezwolenie na udzielanie kredytów w wysokich kwotach! Kluczowym i kosztownym punktem jest jednak podział kredytu, zgodnie z którym tylko na przykład 80 % i 20 % może wchodzić w grę jako tzw. współfinansowanie, co dalej zwiększa średnie stawki odsetek.

Uważam, że jest bardziej realne sfinansowanie w przedziale od 1,1 do 1,2 mln €, ponieważ wykorzystywane jest maksymalne finansowanie na poziomie 100%! I ponieważ nie ma żadnych własnych środków!

Finansowanie maksymalne (100 % i/lub powyżej 1 mln €) wymaga znacznego zwiększonego wkładu własnego i nie jest porównywalne z standardowymi modelami finansowania!

A sam nie poradzisz sobie z tym, chyba że chcesz płacić setki tysięcy € na zwiększone odsetki i dodatkowe koszty.

Nawet HH Sparkasse wymaga obowiązkowego ubezpieczenia budynku w Sparkassen-V. przy zaciąganiu pożyczki! Jest to wyraz art. 492b Kodeksu cywilnego i § 6 PangV! Wówczas koszty odsetek muszą wzrosnąć o ok. 0,5% rocznie.

Czy ktoś naprawdę myśli, że można ubezpieczyć budynki o wartości od 1 do 2,2 mln € za 10 € miesięcznie?

Wiem przynajmniej, czym są maksymalny wkład własny, stopa obciążenia hipoteką, finansowanie milionowe!

Wiele pośredników tego nie wie, nie wspominając o tym, że Commerzbank od pewnego czasu unika płacenia wygórowanych cen! Czy to zwiastuje przyszłe spadki cen domów?
Tu warto spojrzeć na art. 505d Kodeksu cywilnego. Mówi on, że w przypadku postępowania upadłościowego w przypadku zbyt hojnego finansowania kredytodawca pozostaje sam z resztą długu!

Warto również przeczytać art. 505d ust. 3



Kodeks cywilny (BGB) Art. 505d Naruszenie obowiązku oceny zdolności kredytowej
(1) Jeśli kredytodawca naruszył obowiązek oceny zdolności kredytowej, oprocentowanie wiążące uzgodnione umową kredytu obniża się do rynkowej stopy procentowej na rynku kapitałowym dla obligacji zabezpieczonych hipoteką i publicznych obligacji z równym okresem obowiązywania jak okres wiązania oprocentowania oraz do rynkowej stopy procentowej umownego zmiennej stopy procentowej, po której europejskie banki udzielają innym pożyczek w euro na okresie trzech miesięcy.

Decydującym momentem ustalenia rynkowej stopy procentowej zgodnie z ust. 1 jest moment zawarcia umowy, a także odpowiednio momenty umownych dostosowań stóp procentowych. Kredytobiorca może wypowiedzieć umowę kredytową w dowolnym czasie bez wypłaty odszkodowania z tytułu wcześniejszej spłaty; nie przysługuje wtedy odszkodowanie za wcześniejsze spłacenie kredytu. Kredytodawca dostarcza kredytobiorcy odpis umowy, uwzględniający zmiany umowy wynikające z ustępów 1-3. Regulacje zawarte w ustępach 1-4 nie mają zastosowania, gdyby przy prawidłowej ocenie zdolności kredytowej umowę kredytową można było zawrzeć.
(2) Jeśli kredytobiorca nie może wypełnić obowiązków wynikających z umowy kredytu, to kredytodawca nie może wnosić roszczeń z tytułu naruszenia obowiązków, jeśli naruszenie wynika z okoliczności, które przy należytej ocenie zdolności kredytowej skutkowałyby niemożnością zawarcia umowy kredytowej.
(3) Postanowienia ustępów 1 i 2 nie mają zastosowania w przypadku, gdy brak oceny zdolności kredytowej wynika z faktu, że kredytobiorca świadomie lub rażąco niedbale podał niewłaściwe informacje w rozumieniu art. 505b ust. 1-3 albo je zataił przed kredytodawcą.


Warto chociaż mieć na uwadze mając przerwę na 3 dni, między innymi, aby uniknąć naruszenia art. 505c ust. 3 ostatniego zdania!

A co najlepsze, ten pośrednik nic nie kosztuje, bowiem konsument płaci tylko odsetki od kredytu!

bruno68