Capital Investment 4

[lukasg0815]

Witam wszystkich, jesteśmy parą z powiatu Ostalbkreis i chcemy w tym roku rozpocząć budowę domu. W związku z następującym pytaniem, będę wdzięczny za wasze doświadczenia i porady. Od 2018 roku istnieje już finansowanie poprzez kredyt na mieszkanie, w którym również mieszkamy. Limit kredytu wynosi 150 000 €. Okres zabezpieczenia na 10 lat. W ciągu ostatnich lat do banku zostało przelanych około 58 000 € poprzez miesięczne płatności (800€) i dodatkowe spłaty. Nie znam dokładnej pozostałej kwoty... Teraz chcemy w tym roku rozpocząć budowę domu. W tej sytuacji pojawiają się dla nas następujące pytania. 1. Jak działa zamiana zastawu? Na początku bank wyrazi zgodę, ponieważ wartość nowego budynku odpowiada co najmniej wartości aktualnego mieszkania. Ale co się dzieje potem? 2. Załóżmy, że wartość nowego budynku to 650 000 €. Limit kredytowy na nowy budynek to 450 000 € - reszta to kapitał własny. Maksymalne miesięczne obciążenie łącznie to 1800 €. Aktualne miesięczne obciążenie poprzez finansowanie mieszkania wynosi 800 €. Finansowanie mieszkania nadal wynosi 800 € miesięcznie, bank tylko przenosi zabezpieczenie z mieszkania na Dom. Ale jak będzie wyglądało finansowanie nowego budynku? Dodatkowe obciążenie wynosiłoby wtedy maksymalnie 1000 €. Mam nadzieję, że rozumiecie, o co mi chodzi. Z góry dziękuję! Pozdrowienia, Lukas

[NaTwoim13]

Co powinno się dziać z mieszkaniem? Jakie ma ono wartość? Czy w kapitale własnym uwzględniony jest ewentualny nadwyżka ze sprzedaży?

[lukasg0815]

Mieszkanie ma zostać sprzedane. Aktualnie nie znamy dokładnej wartości. Po porównaniu z podobnymi ofertami w internecie szacujemy, że możemy osiągnąć około 200 000 € zysku ze sprzedaży. Planowany zysk ze sprzedaży to około 60 000 €. Cena mieszkania wynosiła wtedy 140 000 €, a na remont przeznaczono 10 000 €.

[NaTwoim13]

Co dzieje się z pozostałymi pieniędzmi? Wartość 200 000 euro, reszta wartości to około 60 000 euro, pozostaje 140 000 euro.

W moich ostatnich porównywalnych finansowaniach rozwiązanie kredytu zgodnie z § 490 niemieckiego kodeksu cywilnego z zapłatą odszkodowania za wcześniejszą spłatę zwykle się opłacało, ponieważ została ona obliczona na podstawie zniżkowej stopy procentowej na przestrzeni pozostałego okresu kredytowania. Muszą Państwo to sprawdzić oraz bezpłatnie ocenić wartość nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży przez niezależnego i doświadczonego pośrednika finansowego.

[lukasg0815]

Co się dzieje z pozostałymi pieniędzmi? Wartość 200 000 euro, pozostała wartość około 60 000 euro, zostaje 140 000 euro.

Szczerze mówiąc, nie rozumiem, co oznacza pozostała wartość...






Cytat od noelmaxim

Przy moich ostatnich porównywalnych finansowaniach, spłata kredytu zgodnie z § 490 BGB była rozliczana z zapłatą odszkodowania za wcześniejszą spłatę, ponieważ została wyliczona na podstawie bonifikaty przez lata pozostałego okresu kredytowania, muszą to zostawić do obliczenia, podobnie jak za pośrednictwem niezależnego i doświadczonego brokera finansowego bezpłatnie wartość nieruchomości do sprzedaży.


W najbliższych tygodniach zamierzamy odwiedzić doradcę bankowego i dokładnie wszystko to obliczyć.
Oprócz tego chcemy oszacować wartość mieszkania do sprzedaży.

Ale załóżmy następującą sytuację.
kredyt mieszkaniowy będzie kontynuowany, ponieważ spłata kredytu za pośrednictwem dochodów ze sprzedaży mieszkania nie opłaca się (odszkodowanie za wcześniejszą spłatę).
Musi zostać wzięty drugi kredyt na finansowanie budowy domu.
Jak dokładnie działają miesięczne płatności, jeśli maksymalne obciążenia miesięczne wynoszą 1800 €? Czy w takim razie nadal będę płacił 800 € miesięcznie za kredyt mieszkaniowy i 1000 € za kredyt na Dom? Co się stanie po zakończeniu okresu wiązania oprocentowania kredytu mieszkaniowego (za około 7 lat)?

Dziękuję z góry!

[NaTwoim13]

Restwość to kwota, która pozostała do spłacenia ze starego kredytu i która musiałaby zostać przeskoczona. Do tej kwoty może być dodana odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, jeśli kredyt ma być spłacony.

Oblicza się wartość, której nie otrzyma się ze sprzedaży obecnej nieruchomości i którą trzeba wnosić do nowej inwestycji. Tę wartość można elastycznie finansować (finansowanie pośrednie), aby móc opłacić wszystko związane z nową inwestycją. Składa się to z:

- długoterminowego kredytu
- posiadanych środków własnych
- finansowanie pośrednie, nadwyżka z kwoty uzyskanej ze sprzedaży pomniejszona o restwość zwiększona o odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, czyli kwota, którą chce się dodać do nowej inwestycji z kwoty uzyskanej ze sprzedaży.

Finansowanie pośrednie jest spłacane natychmiast po otrzymaniu kwoty ze sprzedaży, zazwyczaj nie płaci się odsetek za ten element nawet przez miesiąc.

W przypadku długoterminowych kredytów, do momentu pełnej wypłaty, płaci się odsetki tylko za dni, dopiero po całkowitej wypłacie kredytu rozpoczyna się spłata kapitału.

W przypadku zamiany zastawu, przejęcie istniejącego kredytu, jest się związany z wierzycielem zabezpieczenia hipotecznego (dotychczasowym bankiem), co warto poddać w wątpliwość. Procedura ta jest skomplikowana i zazwyczaj się nie opłaca.

Gdzie znajduje się nieruchomość przeznaczona do sprzedaży i jaka jest obecna instytucja będąca wierzycielem zabezpieczenia hipotecznego?

[2utopus]

Skąd pochodzą 200 tys. € kapitału własnego - czy jest on już dostępny, czy ma pochodzić z wyniku sprzedaży mieszkania?

Jeśli istnieje kredyt w wysokości około 150 tys. €, a zapłacono 58 tys. € (w tym odsetki?), to prawdopodobnie jeszcze jest do spłacenia około 100 tys. € - to byłaby wspomniana reszta salda. W takim przypadku pozostałoby 200 tys. € przychodu ze sprzedaży - 100 tys. € reszta salda - Xt € odszkodowanie za wcześniejszą spłatę, prawdopodobnie mniej niż 100 tys. € kapitału własnego.

Przy nowym kredycie w wysokości około 550 tys. €, 1800 €/miesiąc to około 3,9% (odsetki + spłata kapitału) - w zależności od wieku, prawdopodobnie będzie trudno spłacić to do emerytury. Przy nowym kredycie w wysokości około 450 tys. €, 1000 €/miesiąc to około 2,67% (odsetki + spłata kapitału) - w zależności od wieku, będzie bardzo trudno spłacić to do emerytury - jeśli w ogóle możliwe?

[NaTwoim13]

Czy nieruchomość musi być koniecznie spłacona (pożądane i wskazane)?

Sprzedaż (Dom za duży, dzieci opuściły gniazdo) jest równie możliwa, jak i pozostający kredyt w wysokości np. 100 000 euro, który można spokojnie spłacać, nawet z niewielkim odsetkiem, jak płatność czynszu 5%.

W ten sposób tworzymy wartości i akceptujemy w wieku emerytalnym niewielką miesięczną ratę, którą i tak musielibyśmy płacić, gdybyśmy nie nabyli własności.

[2utopus]

pozostały dług w wysokości np. 100 000 euro, który można spokojnie spłacić nawet przy 5% oprocentowaniu, nawet z niską ratą spłaty, podobnie jak opłata za wynajem.

Zachowując to przykładowe obliczenie - jeśli chcesz spłacić te 100 tys. euro w ciągu np. 10 lat i dodatkowo ponosisz 5% odsetki, oznacza to miesięczną ratę wynoszącą niemal 1050 euro - do tego jeszcze odpowiedni fundusz na remonty oraz koszty eksploatacyjne (które mogą dalej rosnąć, jak w ostatnich latach...). Oczywiście, jeśli nie kupujesz mieszkania, ale wypożyczasz, mogą być związane z tym wysokie koszty najmu. Jednakże, ponieważ zwykle w wieku emerytalnym dochody są znacznie niższe, a wydatki na zdrowie/pielęgnację wzrastają znacząco, należy być świadomym ryzyka - zwłaszcza, gdy w parze z reguły jeden z partnerów umiera, drugiemu musi być możliwe pokrycie dalszych kosztów.

[NaTwoim13]

Oczywiście, poprawka również w porządku.

Ale nikomu nie życzę, aby w późniejszym wieku martwić się o swoje mieszkanie lub wynajmowane mieszkanie, co z całą pewnością nie stanie się łatwiejsze, wobec wyzwań, z którymi społeczeństwo i polityka będą musiały się zmierzyć w nadchodzących dekadach, powinny i muszą!!

[lukasg0815]

Skąd pochodzi kapitał własny w wysokości 200 tys. € - czy już jest dostępny, czy ma to być rezultatem sprzedaży mieszkania?

Kapitał własny w wysokości 200 000 € jest jeszcze dość konserwatywnie oszacowany. Możliwe są także 250 000 €...
Następujący status:
konto bieżące osoby 1: około 50 000 €
Rozłożony kapitał osoby 2: około 150 000 €
związany z mieszkanie: czysty zysk ze sprzedaży + już spłacony kredyt: około 80 000 €







˙Cytat od utopus ˙

Jeśli istnieje tutaj kredyt w wysokości około 150 tys. € i zapłacono 58 tys. € (wraz z odsetkami?), prawdopodobnie pozostaje około 100 tys. € niespłaconego długu - to byłaby wspomniana resztkowa wartość.
W takim razie pozostałoby tutaj 200 tys. € zysku ze sprzedaży - 100 tys. € resztkowej wartości - X tys. € odszkodowania za wcześniejszą spłatę, prawdopodobnie poniżej 100 tys. € kapitału własnego.


Tak, resztkowa wartość wynosi około 100 000 €.







˙Cytat od utopus ˙

Przy nowym kredycie w wysokości około 550 tys. €, comiesięczna rata w wysokości 1800 € stanowi około 3,9% (odsetki+spłata) - w zależności od wieku, być może będzie trudno spłacić to do emerytury?
Przy nowym kredycie w wysokości około 450 tys. €, comiesięczna rata w wysokości 1000 € to około 2,67% (odsetki+spłata) - w zależności od wieku, być może będzie bardzo trudno spłacić to do emerytury - jeśli w ogóle możliwe?

Aby lepiej to ocenić, po prostu uruchomiłem kalkulator kredytowy:
Wartość 650 000 €, pożyczka 450 000 €, Okres obowiązywania oprocentowania 25 lat, Odsetki 3%, Spłata dodatkowa roczna 5000 € każdego stycznia.
Wynik:
Miesięczna rata kredytu: 1,631,25 €
Stopa nominalna p.a.: 1,35 %
Spłata kredytu w pierwszym roku: 3,00 %
Czas spłaty kredytu do całkowitej spłaty: 27 lat, 5 miesięcy
Jak już wspomniano, miesięczna rata w wysokości 1,800 € również jest możliwa.


Ale teraz dochodzimy do mojego zagwozdki
Finansowanie 1: 800 €
Finansowanie 2: 1000 €
Ale jeśli finansowanie 2 będzie trwać znacznie dłużej niż finansowanie 1, nie skończymy w ciągu 27 lat i nie wykorzystamy maksymalnie możliwej stawki 1800 €.

Pozdrowienia,
Lukas