Capital Investment 4

[mauki]

Cześć Forumowicze,

już trochę zająłem się tym, o co pytam. Ale jakoś to trudne terytorium. Prawdopodobnie dlatego, że nie jestem inwestorem kapitałowym i nigdy tak nie myślałem.

Oto sytuacja,

kupiliśmy piękne mieszkanie w bardzo dobrej lokalizacji we Wuppertalu z dużym ogrodem i tarasem przed dwoma i pół rokiem.

Początkowo miało to być nasze miejsce spokoju.

Teraz zmieniliśmy plany na starość i chcemy sprzedać mieszkanie.

Najchętniej sprzedalibyśmy je inwestorowi, włączając w to prawo do zamieszkania (na wynajem) na gwarantowane minimum 5 lat.

Włożyłem dużo pieniędzy i pracy w mieszkanie i ogród, więc na pewno bylibyśmy pewnie wyróżniającymi się najemcami dla inwestora ;-).

Myślałem, że moglibyśmy od razu odliczyć czynsz za te 5 lat od ceny zakupu. Pytanie, czy to by było mądre? Dla inwestora kapitałowego na pewno, co nie?

Niższa cena zakupu, zaoszczędzenie na kosztach dodatkowych związanych z zakupem itp.

Czy wówczas dla inwestora kapitałowego nie będą jednak skutkowały nawet wyższe koszty ogólne (z powodu wynajmu itp.)?

Istnieją te zasady rentowności, znam je.

Ale trudno się do nich dostosować. Ceny wynajmu w okolicy są zróżnicowane. Ponadto nasze mieszkanie, z 30-metrowym tarasem i 400-metrowym prawdziwym! ogrodem (brak nachylenia), ma także wiele do zaoferowania. O samym stanie mieszkania nie wspominając, co na pewno również wpływa na czynsz.

Mieszkanie ma trochę ponad 90 m kwadratowych, rozłożonych na 3 pokoje, a przeciętny czynsz wynosi w tej okolicy między 9 a 10 [url]euro[/url] za m kw.

Oczywiście mamy pewne przeczucie, ile mieszkanie powinno wynieść. Naszym celem jest jak największy zysk dla nas (oczywiście) i jak najbardziej zachęcenie inwestora kapitałowego do transakcji.

Myślałem o zapewnieniu pewnego czynszu na co najmniej 5 lat, a po tym terminie byłoby to kwestią negocjacji. Wspaniali najemcy;-), którzy traktują mieszkanie jak własność.

Inne drobne bonusy, które można by umocować umową.

Na przykład udział w kosztach napraw domowych, jeśli będzie to konieczne itp., na określony poziom w określonym czasie (jeśli taka praktyka jest prawem dopuszczalna).

Inne ciekawe możliwości?

Dzięki z góry za ewentualne odpowiedzi i pomoc. Michał M.

[2tneub]

Nie możesz jednocześnie osiągnąć dla siebie najlepszego rezultatu i jednocześnie zainteresować inwestora kapitałowego.

np.
Stały czynsz oznacza również brak możliwości podwyższenia czynszu dla wynajmującego - niezależnie od tego, jak będą się rozwijać inflacja i rynek wynajmu w kolejnych latach.
Jak możesz zagwarantować, że będziesz traktować mieszkanie tak, jakby było Twoją własnością, jeśli nie będzie ono już Twoją własnością.
Umowa notarialna i rozliczenie podatkowe nie są już standardowe, co zwiększa nakłady dla wynajmującego.

Co z kosztami finansowania? Na pewno musisz zapłacić odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Jeśli tak czy inaczej zamierzasz mieszkać tam przez najbliższe 5 lat, dlaczego sprzedajesz już teraz?

[mauki]

Nun, zapewnienie atrakcyjności tylko dla inwestora kapitałowego nie może być jednak celem.
Czasami zdarza się, że obie strony są zadowolone.
Oczywiście, wynajem na 5 lat z góry wyklucza podwyżkę czynszu. Ale z drugiej strony, czynsz na 5 lat jest w kieszeni. Gwarancja braku pustostanów, gwarancja braku lokatorów-szarżystów itp.
Inwestor kapitałowy musi zastanowić się, co jest dla niego ważne. Można obliczyć, czy opłaca się to w sensie zwrotu inwestycji w zależności od wysokości naliczonego czynszu.
Wydaje mi się, że może to zależeć również od rodzaju inwestora.
Czy dla niego ważna jest maksymalna stopa zwrotu czy bezpieczna lokata.
Oczywiście nie ma gwarancji, że będę traktować mieszkanie tak, jakbym nadal był właścicielem. Jak mogłoby być.
W zależności od inwestora i tego, co zostało negocjowane, będziemy chcieli przedłużyć umowę najmu. Jeśli właściciel zechce. Oznacza to, że należy odpowiednio dbać o obiekt.
Koszty, na przykład związane z umową notarialną, mogą mieścić się w zakresie, w którym można prowadzić rozmowy i negocjacje.
Mieszkanie jest wolne od długów.
Nasza sytuacja osobista się zmieniła. Moglibyśmy zachować mieszkanie, ale musielibyśmy przełknąć gorzkie tabletki (finansową niezależność). Sprzedaż inwestorowi kapitałowemu uczyniłaby nas z pewnością bardziej niezależnymi przez kolejne 10 lat.
Wtedy mielibyśmy prawie 70 lat.
Jeśli dożylibyśmy tych lat.
Naszym pomysłem jest żyć jeszcze przez następne 10 lat pięknie i raczej finansowo niezależnie.
Po przejściu 70-tki, jeśli się uda, można żyć łatwiej.
Zastawienie mieszkania raczej nie wchodzi w grę. Zbyt mało z tego wynikłoby, a nie moglibyśmy osiągnąć pożądanej przez nas finansowej niezależności.
Oczywiście, sprzedaż także wchodzi w grę.
Znaleźliśmy również podobne obiekty. Jednak czynsz za nie byłby w podobnym zakresie, co musielibyśmy zapłacić za nasze mieszkanie.
Wolelibyśmy więc pozostać tutaj. Zrozumiałe, czyż nie?

[2tneub]

Masz rację, to z pewnością zależy od rodzaju inwestora kapitałowego. Inwestor instytucjonalny na pewno będzie miał inne interesy niż inwestor indywidualny.
Wiele rzeczy jest możliwe i macie wybór, komu sprzedacie.

Należy jednak pamiętać, że nie wszystko musi iść zgodnie z planem. 5-letnie zobowiązanie oznacza również, że przez 5 lat płacicie (lub zapłaciliście), jeśli na przykład ktoś będzie zmuszony korzystać z wózka inwalidzkiego i być może nie będziecie mogli tam już mieszkać. Albo jeśli mieszkanie będzie niezamieszkalne z innych powodów (dla was).
Już po dwóch latach od zakupu robicie zwrot o 180 stopni. Co będzie, jeśli za dwa lata planujecie emigrować na Malle.

[StGe1973]

Wydaje mi się, że miesza Pan/Pani trochę rzeczy...

Prawo do zamieszkania jest mi znane tylko w wersji darmowej, jak sama nazwa wskazuje, otrzymuje się prawo do zamieszkania w nieruchomości. Oczywiście, takie prawo obniża wartość nieruchomości...

Inną możliwością jest sprzedaż bez prawa do zamieszkania z umową najmu. Wówczas płaci się czynsz za możliwość zamieszkania w nieruchomości, ale nic nie chroni przed np. pozwanie o przywrócenie lokalu do użytku osobistego przez właściciela.

Prawdziwy inwestor kapitałowy zawsze działa w oparciu o bezpieczeństwo w kontekście zwrotu z inwestycji. Określa on konkretne bezpieczeństwo i oczekiwaną stopę zwrotu dla danej nieruchomości (akcji, złota lub czegokolwiek innego). To jest jego cena, którą Ci zaoferuje.

Sugerowałbym raczej ostrzeżenie od poszukiwania kapitałowego inwestora, a zwrócenie uwagi na rzeczywiste osoby prywatne. Być może są ludzie, którzy po prostu mają dużo pieniędzy i bardzo się boją dezaktualizacji pieniądza, co pozwoliłoby im zgodzić się na model, który Pan/Pani chce.

Prawdziwy inwestor kapitałowy zawsze działa zgodnie z własnymi wymaganiami i prawdopodobnie nie zgodzi się na prawo do zamieszkania. Umowa najmu jest fajna, ale np. w przypadku potrzeby własnej użytkowania, umowa najmu nie pomoże.

Musimy po prostu zdać sobie sprawę, że w życiu zdarzają się trudne sytuacje. Albo zatrzymujemy nieruchomość, albo będziemy musieli podjąć pewne ryzyko.

[bruno68]

W żaden sposób,

w zasadzie zawsze będziesz dopłacać, to jest nieuniknione.

Bez względu na to jakie obliczenia przeprowadzisz, zawsze będziesz dopłacać. To jest tak samo jak przy zakupie nowego samochodu, już po wyjeździe z autostrady stracisz od 10 do 15% wartości samochodu.

Dlatego gdy rozważasz odliczenie 5 lat czynszu, jest to obniżenie podatku od nabycia nieruchomości. Żadna poważna firma nie zgodzi się na to, dodatkowo można się zastanowić:
Jaka wartość będzie miało wtedy prawo do zamieszkiwania lub użytkowania?

Ponadto, bez właściwego uregulowania podatku od nabycia nieruchomości, nie będą dokonywane wpisy o sprzedaży w księdze wieczystej. Faktycznie sprzedaż może być zablokowana na czas nieokreślony.
Należy również zwrócić uwagę na poziom stóp procentowych, ponieważ wzrost odsetek od kredytu spowoduje obniżenie ceny sprzedaży oraz wartości nieruchomości! Jeśli stopa procentowa wzrośnie tylko do poziomu inflacji, wartość domów może spaść o 2/3.

Ponieważ banki nie mogą narażać swojego kapitału własnego, udzielenie kredytu o poniżej nominalnej stopie procentowej spowoduje inflację i implozję wartości firm.

W rezultacie marzenie wielu osób o posiadaniu własnego domu może przepaść, ponieważ cena zakupu nie będzie już możliwa do sfinansowania!

Moja rada brzmi: Znajdź specjalistę prawa nieruchomości i notariusza i zasięgnij tam fachowej porady!

Bo jeśli popełnisz tutaj błąd, twoje własność może być oddana za kilka euro albo skończysz z zadłużeniem, bo kupujący zbankrutuje! I Dom zostanie sprzedany na licytacji!

bruno68

[mauki]

Jestem świadomy, że wpłata zaliczki na czynsz wiąże się z ryzykiem. To dla nas jasne. Oczywiście nie jest to wymóg konieczny. Jesteśmy elastyczni w tej kwestii. Jeśli inwestorowi przyświeca coś innego.
Być może istnieje lepsze rozwiązanie, którego jeszcze nie znam...

Zmiana decyzji nie jest zupełnie dobrowolna. Z kwotą 100 000 w kieszeni nie sprzedalibyśmy. Niestety, nie mamy takiej opcji.

Obecnie sytuacja jest ogólnie niepewna. Posiadanie własnego opłaconego mieszkania jest oczywiście atutem w czasach kryzysu.
Jednak brak oszczędności może szybko skomplikować sytuację. To trudny czas. Czy decyzja jest słuszna, czy może błędna... to naprawdę trudne.

[mauki]

Dziękuję za odpowiedzi.

Warto zawsze pytać i korzystać z forów, gdzie ludzie mają większe zrozumienie dla danej dziedziny.

Moje raczej naiwne wyobrażenia zostały tu skrytykowane ;-( .

Szkoda, ale cóż, chyba posłucham rady i skonsultuję się z notariuszem.

Z drugiej strony, jako najemca zawsze narażony jesteś na pewne ryzyko. Nawet jeśli normalnie sprzedalibyśmy i wynajęlibyśmy gdzie indziej, również tam można się przewrócić.

Problemem jest wynajęcie nowego miejsca. Obecnie posiadamy jedynie moją niezbyt wysoką emeryturę. Moja żona będzie miała taką możliwość za 5 lat. To aspekt planowania czasu.

Wielu właścicielom nieruchomości prawdopodobnie to nie wystarczy jako zabezpieczenie. Choćby [url]konto[/url] było bardzo grube.

Pomysł opłacenia czynszu z góry spotkał się z lekkim zamieszaniem u dotychczasowych interesujących nas obiektów. U właściciela wywołał lekkie zamieszanie ;-)

Nie był całkowicie niechętny, ale to raczej nie jest dla niego priorytetem.

Sytuacja trochę skomplikowana.

Dlatego pomyśleliśmy, że sprzedaż własności i następnie wynajęcie z powrotem byłoby najprostsze. Ale chyba nie jest.

[StGe1973]

Jednak ja osobiście zalecałbym wam zachowanie mieszkania... Jeśli spojrzysz na obecne wskaźniki inflacji, co lepszego można zrobić niż inwestować w aktywa rzeczowe? A może zadać pytanie odwrotne: Co ci da poczucie bezpieczeństwa z dużą ilością pieniędzy na koncie, jeśli inflacja zmniejsza wartość pieniądza rocznie, ponieważ nie otrzymujesz odsetek? Oczywiście, decyzja należy do was, ale w czasach wysokiej inflacji i braku oprocentowania bezpieczeństwo faktycznie oznacza to, co posiadacie: jak najwięcej pieniędzy ulokowanych w aktywach rzeczowych, np. nieruchomości...

[2utopus]

Dla wynajmującego również mogą pojawić się problemy - musi on płacić koszty dodatkowe, które nie są podlegające podziałowi oraz raty kredytowe - a skoro nie otrzymuje on dochodów z najmu przez 5 lat, to nie może odliczyć nic od podatku?

Jeśli teraz nie trzeba płacić czynszu (który w razie wątpliwości będzie rosł), jest to już spore odciążenie, prawda?

Jeśli teraz np. płacisz 1000€ czynszu, a ten wzrośnie o 5% rocznie przez następne 10/20/30 lat, to wyniesie on 1629/2653/4322€.

Jeśli wartość nieruchomości o wartości 300 000€ wzrośnie o 5% w ciągu następnych 10/20/30 lat, cena wyniesie wtedy 489t€/796t€/1297t€.

Czy wtedy nasza emerytura będzie rosnąć odpowiednio?

To oczywiście jest pewnego rodzaju zakładem na długowieczność - czy wolałbym żyć teraz i ryzykować, że później nie będę mógł sobie niczego pozwolić, czy też podejmuję ryzyko umierając wcześniej i być może nie ciesząc się zaoszczędzonymi pieniędzmi w razie wątpliwości?

[mauki]

Czy wtedy renta również urośnie proporcjonalnie?



Oczywiście, to zakład na długowieczność - czy raczej chcę żyć teraz i ryzykować, że później nie będę sobie mógł na nic pozwolić -

czy też ryzykuję wcześniejszą śmierć i w razie wątpliwości nie mam nic z oszczędzonej gotówki?



Na pewno to nie nastąpi;-).

Takie właśnie były nasze rozważania.

Z powodu choroby jest raczej mało prawdopodobne, że będę pracował jeszcze dłużej niż 20 lat i to byłoby już świetnie.

I jak wiadomo, trumna nie ma półek ;-).

Teraz sytuacja jest taka, że przez co najmniej 3, a maksymalnie 5 lat mielibyśmy tylko moją raczej niską rentę. Co również utrudnia sprawę wynajęcia nowego mieszkania.

Oczywiście, moja żona mogłaby spróbować znaleźć pełnoetatową pracę. Ale raczej tego nie planujemy.

Jakość życia i takie tam.

Albo oboje podejmujemy prace na pół etatu.

Wtedy to by pasowało. Ale życie byłoby mniej niezależne.

Gdy moja żona przejdzie na emeryturę, sytuacja się zmieni.

Trochę skomplikowane.

Może jeszcze rozważę [url]kredyt hipoteczny[/url]. Być może nawet najlepsze rozwiązanie. Jeśli dochód zostanie uznany za wystarczający.

Już niedługo się przekonam.

[Sellicando]

Inaczej myśląc: Najpierw dowiedz się, czy cena sprzedaży z Tobą jako najemcą jest taka sama jak w stanie wolnym. W niektórych lokalizacjach właściciele są skłonni zapłacić więcej niż inwestorzy (czasami jednak może być odwrotnie). Wyremontowane mieszkania z ogrodem są raczej rzadkie i mogą być bardzo wartościowe dla właścicieli. Czy jednak możliwy dodatkowy zysk jest wystarczająco wysoki, aby zdecydować się na stres związany z poszukiwaniem mieszkania i przeprowadzką oraz, przede wszystkim, zrezygnować z czegoś ładnego, możesz zdecydować tylko ty ;-) Jeśli chcesz pozostać pewny jako najemca, zalecam zaoferowanie mieszkania w oparciu o swoją koncepcję ceny zakupu, ale jeszcze bez podawania czynszu. Wskaz, że zamierzasz nadal mieszkać jako najemca, że w umowie będzie zapisane wyłączenie wypowiedzenia z powodu własnego użytkowania na najbliższe lata i że wysokość czynszu pozostaje do uzgodnienia. Jeśli zgłoszą się zainteresowani, zapytaj ich o ich koncepcję czynszu. W idealnym przypadku powinien on być niższy niż czynsz, który płaciłbyś, ponieważ każdy inwestor ma różne oczekiwania co do poziomu rentowności, która sprawia, że mieszkanie jest dla niego opłacalne. Jeśli oczekiwania co do czynszu są zbyt wysokie, możesz je albo negocjować w dół - albo podnieść cenę zakupu ;-) Z mojego punktu widzenia najłatwiej jest uzgodnić miesięczną opłatę czynszową, bo ludzie to znają i są do tego przyzwyczajeni. Na początku możesz ustalić z góry, że czynsz będzie wzrastał, np. po 3 latach na xxx, po 5 latach na xxx itd. W ten sposób każdy wie, na co się pisze.

[bruno68]

To wszystko może zostać zapomniane!

Nawet KfW od 01.04.2022 r. wymaga 2% odsetek rocznie na 10 lat jako współfinansujący!

Opcja Sprzedaż staje się zatem bezużyteczna, ponieważ cena sprzedaży nie będzie już finansowalna. Kto sądzi, że można płacić średnio 2% rocznie od 500 do 600 000 €, gdy okres kredytowania wynosi 10 lat i w kierunku 15 lat rośnie do 3-4% rocznie?

Jest to zupełnie co innego niż 0,96 do 1,25% rocznie przez 10 lat.

Po drugie, należy zrozumieć, że banki mogą również udzielać pożyczek w inny sposób, na przykład w USD, € lub niemieckich obligacjach, zamiast udzielać małych pożyczek hipotecznych w wysokości milionów w porównaniu z kilkuset tysiącami euro.

Poza tym banki mogą praktycznie zawiesić kredytowanie z powodu rozbieżności między stopą kredytu EBC, stopą kredytu hipotecznego i inflacją. Ponieważ wewnętrzna utrata wartości w wysokości 60% kwoty kredytu pozostaje w banku.

Wyjątkiem są tu spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe, o ile istnieje umowa oszczędnościowo-kredytowa! (najpierw wstępujemy do społeczności, a następnie dostajemy kredyt).

W każdym razie zastanów się nad tym. Ale z twoich opisów wynika, że w twoim życiu coś poszło nie tak, co teraz ma konsekwencje ekonomiczne.

Wygląda na to, że w końcu życia masz pustą kieszeń.

Czy naprawdę wierzysz, że twoje sztuczki w pozyskiwaniu pieniędzy naprawdę pomagają? Pamiętaj, że te pieniądze muszą wystarczyć na najbliższe 10 lat, dopiero po 121. miesiącu interweniuje opieka społeczna, zauważ, po 121. miesiącu, po sprzedaży!

Na podstawie informacji przypuszczam, że powinieneś przynajmniej przez kilka lat podjąć pracę za 450 € lub zatrudnić się na część etatu, aby skorygować obecną sytuację.

Zamiast marzyć o poprawie obecnej sytuacji poprzez kombinacje, aby później skończyć w bagieniu ubóstwa w podeszłym wieku na resztę lat życia, zwłaszcza dla żony, która zazwyczaj jest młodsza, żyje dłużej i prawdopodobnie przeżyje cię o wiele lat!

Czy chcesz razem ze swoją żoną wypić kubek cyklonu po wyczerpaniu majątku, bo byłeś zbyt dumny, by poszukać odpowiedniego doradztwa?

bruno68

[rheingeist]

A kiedy prawo pierwokupu zostanie wpisane do księgi wieczystej, trudno będzie znaleźć kupca. A do tego jeszcze bank finansujący musi się zgodzić.