Capital Investment 4

[Schinderhannes]

Cześć wszystkim,

chciałbym kupić mieszkanie. Mogę od razu zebrać prawie 200 000 € bez kredytu. Czy byłoby rozsądne poczekać z zakupem, ponieważ w związku z oczekiwanymi podwyżkami stóp procentowych popyt na nieruchomości w nadchodzących miesiącach ma maleć, co z kolei może prowadzić do obniżenia cen?

[2utopus]

1. Kula szklana - z perspektywy czasu można łatwo powiedzieć: Wtedy to była dobra decyzja - ale na przyszłość jest to po prostu trudniejsze ...

2. To zależy od wielu czynników - lokalizacji/rozmiaru/ceny/kosztów osobistych/preferencji/reżimu użytkowania

Czy nieruchomość powinna być opłacona wyłącznie z kapitału własnego - czy ile kredytu powinno się wziąć?

Na co mi na przykład zda się to, że nieruchomość kosztuje już nie 750 tys. euro, ale tylko 700 tys. euro - jeśli finansowanie pozostałych 500 tys. euro stanie się w tym samym stopniu droższe na przestrzeni czasu?

W przeszłości wielu ludzi czekało, ponieważ częściowo istniało przekonanie, że ze względu na wyższą śmiertelność i bankructwa firm podczas pandemii popyt znacząco spadnie, a ceny nieruchomości powinny znacząco spaść. (Sądząc po wszystkim, nie wszędzie w Niemczech to się sprawdziło.)

[bruno68]

Niestety wiele innych rzeczy odgrywa ważną rolę.

To, co pisze utopus, także ma znaczenie.

Czekanie na podwyżkę stóp procentowych w celu obniżenia ceny zakupu jest zupełnie absurdalne!
Bo co to da zaoszczędzenie przy cenie zakupu i zamiast tego płacenie wielokrotnie więcej zaoszczędzonej kwoty zakupu na odsetkach?

Jednak ich wypowiedź jest kompletnie bezwartościowa. Bo podanie, że posiadam 200 000 wkładu własnego, jest zupełnie bezwartościowe, ponieważ w regionie Budziszynu jest wystarczające dla zakupu z nieruchomością. Ale w Bawarii i Badenii-Wirtembergii jest wystarczające tylko na pokrycie czystych kosztów pobocznych.

Skontaktuj się ze mną, kiedy już zdecydujesz, czy chcesz w ogóle kupować czy budować!

Bruno68

[2titan1981]

To, co możesz policzyć z góry.
Przelicz wszystkie Twoje założenia, ile teraz kosztuje Cię spełnienie marzenia o nieruchomości do momentu całkowitej spłaty, albo jeśli kupisz później, przy innej stopie procentowej.
Po prostu spróbuj i zdecyduj zgodnie z własnym przeczuciem, co Twoim zdaniem jest bardziej trafne. Nikt nie przewiduje przyszłości, ale można powiedzieć, że małpy są lepszymi menedżerami funduszy niż inni, którzy twierdzą, że znają przyszłość.

[bruno68]

Tutaj coś do przemyślenia,



Aż do 25 procent możliwego spadku: LBBW ostrzega przed przełomem na rynku nieruchomości
LBBW widzi rynek nieruchomości mieszkaniowych przed wieloletnim okresem horyzontalnego rozwoju, po tym jak ceny w przeszłości prawie zawsze rosnąły. Przed nami jest przełomowy moment, w którym ceny mogą drastycznie spaść.
Obserwowany obecnie wzrost stóp procentowych dla kredytów mieszkaniowych oznacza znaczne zdrożenie finansowania i prowadzi do silnego oporu cenowego, zdaniem analityka rynku nieruchomości LBBW, Martina Gütha, w notatce opublikowanej we wtorek. Sam wzrost stóp procentowych uzasadniałby spadek nawet o 25 procent. Jednak przeciw temu występuje wiele czynników wspierających rynek, dlatego ostatecznie dojdzie do ruchu horyzontalnego. W tym roku ceny jeszcze trochę wzrosną, twierdzi Güth.

Od 2023 roku możliwe są spadki o dwa do czterech procent.
Wtedy możliwe są spadki cen o 20 do 25 procent.

Według studium, od początku roku stopy procentowe wzrosły o około 1,5 punktu procentowego.
Güth nie przewiduje trwałego dalszego wzrostu. Jednakże jeśli stopy procentowe wzrosną dalej, wyniki studium wskazują wyraźne konsekwencje dla rozwoju cen nieruchomości mieszkaniowych.
Widzę ryzyko znacznego korekty cen zwłaszcza w przypadku dalszego znacznego wzrostu stóp procentowych, gdy gospodarka nie porusza się z miejsca - a więc prawdziwe scenariusz stagflacyjny.

Wówczas możliwe są spadki cen w wysokości 20 do 25 procent, twierdzi Güth.
W pierwszym kwartale ceny nieruchomości mieszkalnych na poziomie krajowym ponownie wzrosły o 10,7 procent, jak pokazują dane przedstawione we wtorek (10 maja) przez Związek Niemieckich Banków Zastawnych.
Jednak według Gütha dane te jeszcze nie są zauważalnie pod wpływem wzrostu stóp procentowych.
Dlatego nie powinny one wprowadzać w błąd ani sprzedawców nieruchomości, ani potencjalnych nabywców.


Spróbujcie teraz doliczyć 25% do ceny zakupu, wierzyciele potrącą je wcześniej od kwoty kredytu. W przeciwnym razie finansowanie przekroczyłoby 120%.

To będzie zaskakujące, jeśli faktycznie 25% utraty wartości zostanie zastosowane wstecz. W takim przypadku warto zapoznać się z § 490 Kodeksu cywilnego:

§ 490 Prawo do natychmiastowego wypowiedzenia
(1) Jeśli sytuacja majątkowa kredytobiorcy lub wartość zabezpieczenia udzielonego na kredyt ulegnie istotnemu pogorszeniu lub taki pogorszenie grozi, przez które spłata kredytu, również po zabezpieczeniu, jest zagrożona, kredytodawca może wątpliwości mieć zawsze prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy kredytowej przed wypłatą kredytu, po wypłacie zwykle w terminie.
(2) Kredytobiorca może jednostronnie rozwiązać umowę kredytową, w której stopa procentowa jest stała, a kredyt jest zabezpieczony hipoteką nieruchomościową lub morską, zgodnie z terminami art. 488 ust. 3 zdanie 2 wczesniej, jeśli jego uzasadnione interesy tego wymagają i od chwili pełnego otrzymania kredytu upłynęło sześć miesięcy. Taki interes występuje w szczególności, gdy kredytobiorca potrzebuje alternatywnej formy wykorzystania obiektu zastawionego jako zabezpieczenie kredytu. Kredytobiorca zobowiązany jest do odszkodowania kredytodawcy za szkody wynikające z wypowiedzenia umowy przed terminem (odszkodowanie za nadterminowość).
(3) Postanowienia §§ 313 i 314 pozostają w mocy.
Uwaga końcowa
(+++ § 490: Patrz na nie stosowanie § 10 ust. 5 KredWG +++)

§ 10 Dodatkowe wymagania dotyczące kapitałów własnych instytucji, grup instytucji, grup holdingów finansowych i mieszanym grupom holdingów finansowych; upoważnienie do wydania rozporządzenia

(5) Przepisy dotyczące numeru 3 § 309 oraz przepisy §§ 313, 314, 489, 490, 723 do 725, 727 i 728 Kodeksu cywilnego, przepisy 132 do 135 Kodeksu handlowego oraz przepisy 254, 297 ust. 1, § 304 ust. 4 i § 305 ust. 5 zdanie 4 Ustawy o spółkach akcyjnych nie są stosowane, gdy celem przekazania kapitału jest przekazanie kapitałów własnych w rozumieniu artykułu 72 rozporządzenia (UE) nr 575/2013. § 309 numer 3 Kodeksu cywilnego nie znajduje również zastosowania wobec zobowiązań instytucji, które spełniają warunki artykułu 12 ust. 16 zdanie 1 rozporządzenia (UE) nr 806/2014 Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 15 lipca 2014 r. w sprawie ustalenia jednolitych przepisów oraz jednolitego postępowania dla postępowania restrukturyzacyjnego instytucji kredytowych i niektórych firm inwestycyjnych w ramach jednolitego mechanizmu restrukturyzacji i jednolitego funduszu restrukturyzacyjnego i zmiany rozporządzenia (UE) nr 1093/2010 (Dz. U. L 225 z 30.7.2014, s. 1; Dz. U. L 101 z 18.4.2015, s. 62), z wyjątkiem liter d lub przepisu § 49 ust. 2 Ustawy o restrukturyzacji i likwidacji z wyjątkiem jego liczby 4 i mają okres minimalny jednego roku. Przepisy §§ 313, 314 i 490 ust. 1 Kodeksu cywilnego nie mają zastosowania do umów, które tworzą zobowiązania instytucji, które spełniają warunki artykułu 12 ust. 16 zdanie 1 rozporządzenia (UE) nr 806/2014, z wyjątkiem litery d lub przepisu § 49 ust. 2 ustawy o restrukturyzacji i likwidacji z wyjątkiem jego liczby 4 i mają minimalny okres jednego roku, w trakcie ustalonego okresu nie ma zastosowania. Jeżeli cichy wspólnik, który uczestniczy w przedsiębiorstwie handlowym instytucji poprzez wkład majątkowy, który spełnia warunki określone w zdaniu 3 i ma minimalny okres jednego roku, rozwiąże umowę spółki lub swoje zaangażowanie nadterminowo, prawo do odszkodowania lub wypłaty z tytułu ustawowego lub umownego nie staje się wymagalne przed upływem ustalonego okresu.

Można teraz odliczyć, jakie są braki we własnym finansowaniu i o ile wierzyciele przekraczają wartość nieruchomości. Jeśli dziury są zbyt duże. To nie dziwne, że bank może żądać dodatkowych zabezpieczeń.

To może zaskoczyć niejednego pośrednika, stojącego na własnych nogach gospodarczych!

bruno68

[Sephir0th]

Ze względu na nadal stosunkowo wysokie zapotrzebowanie, znaczący wzrost kosztów budowy i dość zdrowe udzielanie kredytów w Niemczech, szybki spadek wartości nieruchomości pomimo obecnego wyższego poziomu oprocentowania nie jest oczekiwany. LLBW zaznacza, że raczej należy spodziewać się bocznego ruchu, co najwyżej umiarkowanego spadku o 2-4% rocznie. Jednak w tym obszarze powinna również mieścić się spłata większości kredytów, więc w przypadku minimalnie malejących wartości nieruchomości w tym scenariuszu, będą one znajdować się w proporcjonalnie niższych resztowych kredytach. Znaczące pogorszenie sytuacji majątkowej w rozumieniu §490 Kodeksu cywilnego nie jest więc raczej oczekiwane w przypadku większości finansowań budowlanych.

[Beachlifestyle]

Podstawowo cena powinna, zgadzam się z LBBW, przejść w bok. Jednak jest to możliwe tylko ze względu na tematkę stóp procentowych.

Osobiście przywitałbym nawet spadek o 10-15%, ponieważ byłby to zdrowy rozwój. Jednak z powodu sytuacji inflacyjnej, rosnących płac, braku wykwalifikowanej siły roboczej, wysokich cen materiałów i przepisów prawnych, sam proces budowy nie stanie się tańszy, dlatego już teraz istnieje pewna granica dolna. Jeśli nie będzie opłacalne, po prostu się nie zbuduje. Popyt natrafi wtedy na ograniczoną podaż.

Ponadto niektórzy najemcy zaczną się rozejrzeć, ponieważ inflacja wkrótce odczują w podwyżkach czynszu, co powinno skutkować zmniejszeniem skrajnych różnic między cenami sprzedaży a wynajmu.

Jeśli nie zakładać spadku dochodów, nawet oprocentowanie na poziomie 2-3% będzie nadal bardzo atrakcyjne, ponieważ inflacja w następnych latach będzie wyższa i pozwoli na łatwe pokrycie wzrostu.

[bruno68]

Bedenk Sephir0th,



dass der Beleihungsauslauf der entscheidende Punkt ist:



Der Wert der Immobilie!



Ist der Beleihungsauslauf, ist der Kaufpreis 100 %. Ist der Preis Gerechtfertigt, und beträgt dieser 500.000 €!



Hier entsteht der Fehler, rechnet der Gläubiger mit 80 %, was 400.000 € entspricht! Rechnet man mit 15 %, was weitere 60.000 € für die Nebenkosten bedeutet!

Sinkt der Wert der Immobilie um 4 %, was ein Verlust von 20.000 €.

Was letztlich, ab einem Wertverlust von 8 % Verkehrswert, um den SicherungSpfand zu sichern.



Was dies bedeutet: Zu einem 100.000 € EK, plus 70.000 € (max. 14 % von 500.000 €) Nebenkosten des Kaufes oder Bauen.

Gesamtkosten 170.000 € EK, plus 400.000 € Darlehn, zuzüglich Kosten in der Höhe von 60.000 € der möglichen Insolvenzabwicklung.



Demnach ist der Gesamteinsatz von 630.000 €.



Finanziert man zu 80 % und rechnet man die 15 % für die Nebenkosten bedeutet, dass das Haus zu 92 % belastet ist!

Schaut man aber die ab Finanzierung 90 %, rechnet man da die 15 % Nebenkosten, befindet sich die Finanzierung bei 103,5 %.



Sinkt der Hauswert nur um 4 %, lösen sich 20.000 € vom dem Sicherheitspuffer auf! Da ist es nicht mehr weit weg von irgendwelchen Nachforderung der Gläubiger. Denn sinkt der Wert von Objekt müssen, die GläUbiger mehr EK jedes Darlehn unterlegen.



Geht man vom § 48 u KWG aus, muss jedes Darlehn mit scheinbaren 2,75 % EK unterlegt sein, was in dem genannten Fall 9.000 € bedeutet!

Geht man von einem EKR von 25 % p.a. aus, bedeutet dies einen Grundzinskosten von 2.250 € p.a., was bei 400.000 € Darlehn. Einen Zinszuschlag von 0,05625 % p.a. bedeutet!



Das Darlehnsvolumen kann sie ja über den § 48 u KWG steuern, den je mehr sie von den einzelnen Banken eine EK-Unterlage fordern,

So kann jedes Darlehn mit maximalen 8,00 % EK unterlegt sein, was in dem genannten Fall 32.000 € bedeutet!

Geht man von einem EKR von 25 % p.a. aus, bedeutet dies einen Grundzinskosten von 8.000 € p.a., was bei 400.000 € Darlehn. Einen Zinszuschlag von 2,00 % p.a. bedeutet!



Nimmt man Basel III dazu, dass nur noch laufzeitgleiche Produkte genommen werden dürften. Also keine Tages-, Wochen- oder sonstige kürzer laufende Refinanzierungen.



Es dürfte damit klar werden, wie finanziell eng es jetzt für ehemalige freizügige Banken es wird. Dauerhafte Nachschusspflicht mit EK-Unterlage für jedes Darlehn. Mal sehen, wenn/wann die Bafin anfängt eine Nachschusspflicht durch Ausgabe von neuen Aktien von den Anteilseigner zu fordern.



Dann wird es eisig, zwischen den Aktionären und den Vorständen!



@Beachlifestyle,



Weder die Kosten, noch Einkommen können weiter gesteigert werden, das sieht jetzt man an der Inflation! Es ist die Korrektion der überbordende Geldmenge, im Übrigen keine Unbekannte ist.



Das bewies der Prof. von Mieses 1912 darauf hin. Dass eine Geldmengenausweitung immer ein Inflation nach sich zieht, die zwar mehr oder minder zeitlich versetzt einschlägt.



Also ein Geldausweitung wird später, wegen fehlender entsprechende Gegenwerte (Grundstücke, Häuser, Edelmetalle,....) immer höhere Nominale aufweisen. Früher durch Geld drucken, heute durch bargeldloses bezahlen, [url]konto[/url] leer.



Wie sang ABC in den 80 Jahren: Millionär, Billionäre, Zillionäre: "https://youtu.be/pLa6_fQRBHA"



Faktisch enteignet die Inflation alle: Wer nichts hat, kann auch nichts verlieren! Wer viel besitzt, der sitzt auf vieles, aber weil er ja später mehr bekommt, stirbt der gegenwärtige Warenaustausch.



bruno68

[Beachlifestyle]

@Beachlifestyle,



Ani koszty ani dochody nie mogą być dalej zwiększane, co teraz widać na inflacji! To korekta nadmiernego ilości pieniędzy, co w zasadzie nie jest tajemnicą.



Dowiódł tego profesor von Mises już w 1912 roku. Rozszerzenie podaży pieniądza zawsze prowadzi do inflacji, która uderza w różnych momentach.



Zwiększenie podaży pieniądza spowoduje później, ze względu na brak odpowiednich wartości (nieruchomości, budynki, metale szlachetne,....) coraz wyższe nominały. Dawniej przez druk pieniędzy, dziś przez płatności bezgotówkowe, puste [url]konto[/url].



Jak śpiewał ABC w latach 80.: Milioner, Bilioner, Zilioner: https://youtu.be/pLa6_fQRBHA



Faktycznie inflacja eksmituje wszystkich: Ten, kto nic nie ma, nie może też nic stracić! Ten, kto posiada wiele, siedzi na wielu rzeczach, ale ponieważ dostaje więcej później, obecna wymiana towarowa umiera.



bruno68



Nie wiem, gdzie mieszkasz, ale w Niemczech zarobki zdecydowanie mogą być zwiększane i faktycznie się tak dzieje.



Dopiero od 1-2 lat realne zarobki spadają ze względu na inflację, co z kolei z pewnością spowoduje wysokie roszczenia ze strony związków zawodowych i w rezultacie skończy się spirala płacowo-cenowa.



Przyjmując jednak (i nawet jeśli zakładamy, że wzrosty będą takie jak w poprzednich latach), można spodziewać się wzrostu o 2-3% rocznie. Właściciel z ustaloną stopą procentową cieszy się z takiej sytuacji (wzrost płac, inflacja), podczas gdy najemca musi się zastanowić.



Co do wartości zastawu... Dotychczas nie mieliśmy w Niemczech, przynajmniej w niedawnej przeszłości, spadków cen nieruchomości. Banki są stosunkowo ostrożne i nie interesuje ich oddanie obiektu na licytację ani skreślenie [url]kredytu[/url].

Jeśli więc nic nie nadzwyczajnego się nie wydarzy, bank nie będzie żądać dodatkowych zabezpieczeń.



Od lat malujesz tu apokalipsę, zawsze przywołujesz prawa, wymagania itp., ale twoje wydarzenia mają w rzeczywistości inne wnioski lub inne rezultaty, niż to sobie wyobrażasz. Co działo się z cenami nieruchomości w poprzednich kryzysach, bez względu czy tu, w innych obszarach Europy czy też za oceanem. Były krótkotrwałe, gwałtowne spadki cen (20-30%), po kilku latach dół był widoczny, a ceny wróciły do zbliżonych poziomów.



Spróbuj dziś postawić [url]Dom[/url], który kosztował 10-12 lat temu 200 000 €... Teraz jest dwa razy drożej. A myślisz, że ktoś sprzeda Ci go za 300-320 T€, gdy koszty budowy są wyższe? Nie, tylko już istniejące nieruchomości, które obecnie nawet nie zaspokajają popytu.

więc odłóż papier z tymi wspaniałymi § na bok, wyjdź i rozejrzyj się. Zdziwisz się, jak inne jest to w rzeczywistości ;-)