Capital Investment 4

[Tobi6806]

Cześć wszystkim, Tytuł może brzmieć trochę myląco, ale mam pytanie dotyczące następującej sytuacji. Mam własność zamieszkaną z pożyczką i oprocentowaniem powyżej 2%. Teraz mam wynajmowaną nieruchomość, w przypadku której po 10 latach odwołałem starą pożyczkę i teraz mam nową pożyczkę poniżej 1%. Czy możliwe jest wymienienie pożyczek, aby móc lepiej odliczyć wyższe obciążenie odsetkami w przypadku wynajmowanej nieruchomości od podatku? Dzięki za informacje.

[2tneub]

Musisz odróżnić między celem użytkowania a bezpieczeństwem. Możesz być może jeszcze jakoś uzyskać bezpieczeństwo przy dużym dobrej woli ze strony banku i pewnym nakładem finansowym, ale nie celu użytkowania. W związku z tym twierdzę... zdecydowane nie.

[Tobi6806]

Okej, zgadza się. Istnieje jeszcze pole Przeznaczenie, w którym jest to jasno zdefiniowane.
Dzięki za informację.

[6Bankkaufmann]

Ja Tobi6806, tneub ma tu rację w tym, co pisze. Jeśli wymienisz pożyczki, to może być całkiem możliwe.
Ale nie możesz po prostu wymienić pożyczki na inwestycje kapitałowe do rozliczenia podatkowego z wynajmu lub dzierżawy, aby uzyskać wyższe odsetki od długu.
W takim przypadku urząd skarbowy po prostu nie zagra.

[Tobi6806]

Hallo jeszcze raz,

wkrótce otrzymam pewną kwotę pieniędzy w związku z dziedziczeniem.
Zastanawiam się nad zakupem obiektu do wynajęcia jako inwestycji kapitałowej, albo jako obiektu wakacyjnego do częściowego użytku własnego.
Oczywiście byłoby logiczne spłacić najpierw kredyty związane z zamieszkaniem w domu jednorodzinnym i następnie zfinansować nowy obiekt w dużej części.
Patrząc z perspektywy podatkowej.

Mój bieżący Dom jest obciążony kilkoma kredytami.
Jednym z nich jest oszczędnościowy, który jest już w fazie spłaty, drugi to oszczędnościowy związany z mieszkaniem (Wohnriester), który jest nadal w fazie oszczędzania (z góry zaciągnięty kredyt), a także kredyt od mojej żony, również związany z Wohnriester. Wszystkie można by było wypowiedzieć w przyszłym roku, po upływie 10 lat.

Byłoby oczywiście sensowne wykorzystać te kredyty na nowy obiekt, ponieważ oprocentowanie w starych umowach wynosi od 2-3%, a obecnie trudno uzyskać oprocentowanie poniżej 4%.

Teraz pytanie, czy jest to możliwe?
Rozmawiałem o tym wczoraj z pracownikiem kasy oszczędnościowej. Powiedział, że jest to możliwe w przypadku pierwszego oszczędnościowego bez Wohnriester, ale raczej nie w przypadku oszczędnościowych związanych z Wohnriester. Jednak nie był pewien.
To jest jasne pytanie podatkowe.

Bez względu na zabezpieczenie/hipotekę, które zawsze istnieje.

[Martin79HN]

Dzień dobry Tobi,
całe zamieszanie z odsetkami za wcześniejszą spłatę, wymianą zastawu, i to wszystko dla zysku zaledwie na 1 rok, nie wydaje się opłacalne.
Dodatkowo, chodzi o nie tylko jedno pożyczkę, ale wiele!
Jak długo jeszcze obowiązuje zabezpieczenie na odsetki?
Warto kontynuować spłacanie umów z odsetkami na poziomie 2-3%, a gdy zabezpieczenie odsetek wygasnie, spłacanie lub skorzystanie z opcji nadpłacenia.
Stary kontrakt kredytowy na obiekt wynajmowany tylko stwarza problemy z urzędem skarbowym i nie zawsze jest rozwiązaniem. Nawet w przypadku nieruchomości na wynajem wakacyjny, kiedy jest częściowo używana prywatnie, a częściowo wynajmowana?
Po wygaśnięciu zabezpieczenia na odsetki, spłacić wszystkie pożyczki, ustanowić nowe, oparte o kapitał, i wtedy zakupić nowy obiekt inwestycyjny. Albo zabezpieczyć mieszkanie własnościowe, aby obniżyć poziom obciążenia i uzyskać korzystniejsze warunki.
Wkrótce oprocentowanie na lokaty termine zostanie ponownie na poziomie 2-3%, więc zmiana zabezpieczenia hipotecznego nie wydaje się wcale potrzebna.

[Tobi6806]

Problem polega na tym, że oprocentowanie kredytów jest ustalone do końca, zazwyczaj między 2,6-2,9%, dlatego nie chciałbym ich spłacać i wziąć nowy kredyt z oprocentowaniem 4%.

[6Bankkaufmann]

@Tobi6806, jak wyglądają rzeczywiste liczby w przybliżeniu?
Dziedziczenie?
Szacunkowa wartość rynkowa istniejącej nieruchomości?
Pozostałe saldo kredytów?
Czy wszystkie kredyty wygasają w tym samym terminie w przyszłym roku? Czy trzeba zastosować kündigen zgodnie z BGB 489?
Cena zakupu - jaka jest Twoja wizja inwestycji kapitałowej?
Planowany kredyt na inwestycje kapitałową?

[2tneub]

Prawdopodobnie tutaj nie otrzymasz odpowiedzi, która byłaby prawomocna.
Kiedyś pracowałem w tej dziedzinie i czasami udzielam wskazówek odnośnie wiarygodnych źródeł lub wyrażam swoje osobiste zdanie, ale nawet tutaj nie odważyłbym się prognozować, czy to przejdzie.

Niemniej jednak, to oczywiście kalkulacja. W zależności od stawki podatku, zwrot podatku może wynosić maksymalnie 45% + dodatek solidarnościowy.
Podwajając stawkę procentową, nigdy nie odzyskasz tego przez podatek, a jeśli jednak się uda, będziesz miał podwójne korzyści.

[Martin79HN]

kredyt mieszkaniowy musi być spłacony do czasu wiązania oprocentowania, a następnie przeprowadzony przegląd finansowy.
Pozostały dług i ile pieniędzy mam (3-6 miesięcy przed terminem) lub terminy wymagające zachowania prawa do wcześniejszej spłaty.
Umowa oszczędnościowa prawdopodobnie będzie kontynuowana, dlatego można przenieść odsetki od kredytu i dalej z nich korzystać.

Następnie można sprawdzić, czy za pomocą spadku mogę całkowicie spłacić swoje długi (mieszkanie)
i co jeszcze mi zostanie! Następnie można podjąć decyzję o nowym finansowaniu, prawdopodobnie odsetki od kredytu ustabilizują się między 3 a 5%. (Kryształowa kula na najbliższe 1-2 lata)
Ceny zakupu prawdopodobnie nieco spadną, więc sytuacja znowu się zrównoważy.

Nie jestem specjalistą, być może istnieją inne opinie na ten temat.
Ale martwienie się o okres zabezpieczenia przed rokiem jest zbędne.

[Martin79HN]

Jeszcze jedno ważne spostrzeżenie:
Zanim będziesz mógł dysponować kwotą spadku, minie jeszcze kilka miesięcy lub lat. Dlatego poczekaj, zrób bilans finansowy, zobacz, co można zrobić dalej i ile mogę spłacić. Jak chcę zainwestować kapitał. (czy są inni spadkobiercy, czy potrzebny jest mi akt spadku itp.)

Na przykład, odziedziczyłem mieszkanie (wykupiłem część spadku) i wynajmuję je za gotówkę, bez konieczności finansowania, ponieważ mogę sprzedać mieszkanie w każdej chwili lub po 10 latach (okres spekulacyjny), jeśli zechcę.
Natomiast pożyczkę na Dom spłacają zarówno moja żona, jak i ja. (Jesteśmy współwłaścicielami w proporcji 50/50)
Kupiłem grunt w spadku na Dom, ale ze względu na wspólność majątkową w małżeństwie i tak to się miesza.

Obecnie dobrze nam idzie, jesteśmy obydwoje współwłaścicielami domu w proporcji 50/50, a ja jestem również wynajmujący mieszkanie. Jeśli moja żona odziedziczy w przyszłości udział w domu swojej matki, to będzie jej część. (ale nie planujemy tego teraz uwzględniać)

Rozważyłbym również podział i konsekwencje prawne.

[2tneub]

Przykładowo, przejąłem mieszkanie (wyprowadziłem się z udziału dziedzicznego) i wynająłem je
na gotówkę, nie finansując go, ponieważ w każdej chwili lub po 10 latach (okresie spekulacyjnym)
mogę sprzedać mieszkanie, jeśli zechcę.
A kredyt na Dom spłacają moja żona i ja (jesteśmy współwłaścicielami w proporcji 50/50)
Kupiłem działkę w spadku na potrzeby własnego domu, jednak mieszają się one
ze wspólnotą majątkową w małżeństwie tak czy inaczej.
.

Tylko dlatego, że nie dokonałeś optymalizacji podatkowej, inni mogą to zrobić lepiej.
Szczerze mówiąc, czytając twoje pytania dotyczące koncepcji finansowej, na pewno dużo się nad tym zastanowiłeś, ale czasami sam nie rozumiesz tego..
Uważam, że jest to zastanawiające, gdy doradzasz coś takiego innym.

[Tobi6806]

@Bankkaufmann

Bardzo ogólne liczby:

Dziedziczenie około 300t€

Wartość rynkowa zajmowanej nieruchomości 800t€

Pozostałe [url]kredyty[/url] około 250t€

[url]kredyt[/url] w wysokości 57t€, który można natychmiast spłacić, a pozostałe dopier

[Martin79HN]

Opis: Od brata kupiłem mieszkanie dziedziczne taniej, za gotówkę, a następnie później teren pod budowę domu i [url]kredyt[/url] inwestycyjny. Tylko dzięki dochodom z wynajmu oraz wolnemu od ciężarów mieszkanie, dostaliśmy się do programu kredytowego Z15 i obecnie mamy oprocentowanie 0,75% przez kolejne około 3 lata, a następnie 2,35% przez kolejne 5 lat, jeśli zdecydujemy się skorzystać z tej oferty. Sytuacji nie można porównać, ponieważ dla pytającego za rok termin związany z oprocentowaniem [url]kredytu[/url] na [url]Dom[/url] wygasa. Chętnie spłacę [url]kredyt[/url] na [url]Dom[/url], mając jako zabezpieczenie wolne od ciężarów mieszkanie. Skupiamy się na spłacie [url]kredytu[/url] w domu dopiero po wygaśnięciu oprocentowania naszego własnego mieszkania.

[2tneub]

tneub:
Podział dziedziczenia mieszkania otrzymałem od brata taniej i wykupiłem za gotówkę,
a dopiero później nabyłem działkę pod domek i skorzystałem z kredytu programu Z15.

Tylko dzięki dochodom z wynajmu oraz bezobciążeniowemu mieszkania udało nam się dostać do programu kredytowego Z15 i obecnie mamy stopę odsetkową w wysokości 0,75% przez kolejne 3 lata, a następnie 2,35% na kolejne 5 lat, jeśli zdecydujemy się skorzystać z tej oferty.

Sytuacji tej nie można porównać, ponieważ obligacje na Dom wygasają już za rok u autora pytania. Chętnie spłacam kredyt związany z domem, mając jako zabezpieczenie nieobciążone mieszkanie na zapleczu. Skupiam się na spłacie długu, a dopiero potem na oszczędzaniu.
Naszym celem jest spłacenie kredytu po okresie obowiązywania odsetek od nieruchomości.

Twoje finansowanie jest tak samo indywidualne jak jego. Nie można po prostu to nałożyć na kogoś innego.
Ponadto wielokrotnie podkreślał, że okres obowiązywania odsetek jest dłuższy i nie tylko 1 rok.
Zatem rezygnuje z korzystnej stopy procentowej, jeśli teraz wszystko spłaci.

[Martin79HN]

Tobi6806:

Dziękuję za podanie danych.
Przeszła mnie informacja o czasie trwania kredytu, zakładałem, że został tylko 1 rok.
Jednakże rozważasz skorzystanie z opcji wcześniejszej spłaty.

Pozostałe zadłużenie związane z nieruchomością jest w przybliżeniu takie samo jak spadek.
Jednakże możesz pozostawić kredyt w toku. (przy stopie 2,6% - 2,9% prawdopodobnie nawet bym to zrobił!)

Inwestowanie 30% spadku w akcje / ETF-y itp.
50% w wynajmowane mieszkanie na inwestycję
20% gotówka (ale to już osobista decyzja każdego)

Zaleta: klarowne określenie, co przynależy Twojej żonie, a co Tobie
oraz jak to wszystko podzielić.

[2tneub]

@tneub
Zgadza się, można po prostu porównać nowe 2,x% do 4% i odliczyć oszczędność podatkową. Ułatwia to rozważania.

Oczywiście, pewne elementy mogą wciąż wpływać na cały okres spłaty, zależnie od sposobu spłaty, ale przynajmniej na początku finansowania można to w przybliżeniu ustalić.

Oprócz konsultacji z doradcą podatkowym, warto również omówić ten temat z doradcą finansowym lub bankiem. Może istnieją jeszcze opcje zmiany niektórych elementów finansowania.

[Martin79HN]

Okres zabezpieczenia stopy procentowej wynoszący około 13 lat przy stopie 2,X% i aktualnej inflacji nie poddałbym w wątpliwość podczas finansowania domu.Jeśli dochody pozwalają na dodatkową spłatę, to tak. W przeciwnym razie zainwestowałbym część spadku w kapitał i resztę inaczej oraz w gotówkę. Za pół roku otrzymasz więcej na 10-letnie lokaty terminowe niż zapłacisz w odsetkach kredytowych. Myślę, że najlepszym rozwiązaniem jest dobry miks inwestycji (najem, EFT, akcje, gotówka i część w lokatach terminowych).

[2tneub]

Związanie na okres około 13 lat z oprocentowaniem 2,X % i obecną inflacją
nie zrezygnowałbym przy finansowaniu domu.

Jeśli dochody pozwalają na dodatkową spłatę, to tak
ale w innym przypadku część dziedziczną zainwestuj w aktywa kapitałowe, a resztę inaczej ulokuj i trzymaj w gotówce. Za pół roku już za 10-letni depozyt otrzymasz więcej niż
płacisz w odsetkach kredytowych. Sądzę, że najlepszym rozwiązaniem jest dobry mix (nieruchomość do wynajęcia, fundusze ETF, akcje, gotówka i część w depozytach terminowych).

Porównujesz jabłka do gruszek, gdy porównujesz stawki zwrotu przed podatkiem i po opodatkowaniu.

[2tneub]

@ Tobi
Czy już złożyłeś oświadczenie podatkowe?
Jeśli twoja sytuacja dochodowa nie uległa istotnej zmianie ani nie ulegnie zmianie w przyszłości, możesz obliczyć swój podatek graniczny od dochodu podlegającego opodatkowaniu i tym samym obliczyć swoje zobowiązania.

[Martin79HN]

Moje ulgi podatkowe wynoszą 1602 € (jako para małżeńska) i wykorzystuję je.
Inwestuję w ETF-y / akcje, część w nieruchomość lub apartament na wynajem, a resztę trzymam w gotówce.
Ale ogólnie rzecz biorąc, masz rację, ma sens to porównywać.
Jednak teraz rozważanie jest jeszcze o pół roku - trzy czwarte roku za wcześnie i rozważyłbym to dopiero po załatwieniu wszystkich spraw.

[2utopus]

Oszczędzający na budowę, który znajduje się już w fazie spłaty, oszczędzający na budowę jako mieszkanie Riester, który nadal znajduje się w fazie oszczędzania (zaliczka wstępna) oraz pożyczka od mojej żony, również Riester jako mieszkanie. Wszystkie mogą zostać wypowiedziane w przyszłym roku, ponieważ minie wtedy 10 lat.

Mam nadzieję, że znasz zalety i wady mieszkania Riester ... Mający wpływ na Riester nieruchomość itp.?

[bruno68]

Cholero, co tu jeszcze działać ma?

Ogólnie rzecz biorąc, nie można wymieniać, już samemu z powodu urzędu skarbowego!

Ponadto ważne jest też zrozumienie, że jeśli coś jest odliczane podatkowo, to urząd skarbowy się potem przy obrocie da we znaki!

Każda odpisana amortyzacja później przy sprzedaży jest uznawana za zysk! Płacone odsetki są dlatego w przypadku finansowania firmowego droższe, o 1,0%, ponieważ 50% z nich podlega opodatkowaniu.

Z drugiej strony, dopóki mają Państwo długi kredytowe, Państwa zabezpieczenie hipoteczne nigdy nie zostanie skasowane, ale zawsze będzie chronione w pierwszej linii w księdze wieczystej. Nawet jeśli chcą Państwo być mądrzy. Nie zauważą Państwo, że każdy bank zajmie miejsce w każdej księdze wieczystej w kolejnościwtórnej.
W związku z tym spłata pierwszorzędna mogłaby obniżyć stopę procentową długu, który znajduje się w kolejnościwtórnej poprzez prolongatę w okresie kredytowania! ale w przypadku rosnących odsetek byłoby bardziej prawdopodobne, że nowa stopa procentowa byłaby droższa niż ta stara.

Ale jak już wspomniałem, każde finansowanie zależy od struktury finansowania, a dodatkowo trzeba również brać pod uwagę strony podatkowe w tej strukturze. W przeciwnym razie cała konstrukcja wraz z trudnościami finansowymi runie!
Wyobraź sobie, że musisz sprzedać! Który Dom byś sprzedał? Prywatny czy firmowy? Jaśnie zobaczysz, jak zmienia się obciążenie podatkowe związane z użytkowaniem prywatnym i firmowym!
bruno68

[Tobi6806]

Czy znasz zalety i wady Wohnriester ... Riesterinfizierte Immobilie itp.?

Nie! Nigdy prawdziwie nie zrozumiałem Wohnriestera i już nie chcę tego rozumieć.
Zostało mi to kiedyś zalecone przez doradcę finansowego, któremu zaufałem.
Podobnie jak ktoś nieświadomy, który zawozi samochód do warsztatu i liczy, że zostaną naprawione tylko rzeczy potrzebne.

Dziś wiem tylko, że wiąże się to prawdopodobnie z kilkoma wadami w emeryturze, ale jest mi to względnie obojętne, ponieważ mam wystarczające zabezpieczenia na starość.
M.in. poprzez ETF-y, akcje itp.

[2tneub]

Ponadto należy zrozumieć, że gdy coś jest odliczone podatkowo, to fiskus będzie miał wtedy swoje udziały przy sprzedaży!

Każda odpisywalna amortyzacja będzie później uznana za zysk przy sprzedaży!

Bez sensu wypowiedź. Czy pojęcie okresu posiadania aktywów nie jest ci znane?






Cytat od bruno68


Opłacane odsetki w przypadku finansowania komercyjnego są droższe, nawet o 1,0%, ponieważ 50% z nich podlega opodatkowaniu.


Znowu bez sensu. Co ma bank do odliczania odsetek? Wynajem jest po prostu większym ryzykiem dla banku i dlatego stosowany jest wyższy dodatek odsetkowy.







Cytat od bruno68

W przeciwnym razie cała ta konstrukcja zawali się w przypadku trudności finansowych!
Wyobraź sobie, że musisz sprzedać! Który Dom byś sprzedał? Prywatny czy komercyjny?


W przypadku wynajmu nie ma on komercyjnego zastosowania. Musiałby prowadzić większy pensjonat lub hotel.
Planowane wynajęcie należy do administrowania majątkiem.






Cytat od bruno68

Odkryliby, jak zmieni się pojedyncze obciążenie podatkowe w przypadku prywatnego i komercyjnego użytkowania!

Jeśli pisałbyś po niemiecku, wiedzielibyśmy, o co chciałeś przekazać.

[NaTwoim13]

Jeśli napisałbyś/aś po niemiecku, wiedzielibyśmy, o co chodzi.

Nie, nawet przy doskonałym niemieckim, treść jego nie do pomyślenia postów jest niedorzeczna, błędna i szalona!

[2tneub]

Nie, nawet przy doskonałej znajomości języka niemieckiego treść jego niewybrednych postów pozostaje bezsensowna, fałszywa i szalona!

Zawsze mam pilną potrzebę poprawienia jego nonsensu dla ogółu społeczeństwa. Niestety, zbyt często borykam się ze zdezorientowanymi twierdzeniami.

[NaTwoim13]

Tak samo się czuję i zwróciłem się do administratora z prośbą, uzasadniając ją szczegółowo, ale została zaakceptowana, co musimy zaakceptować.

Dla mnie to, co Bruno pisze w wątku dotyczącym finansowania budowy, to spam, czysty spam!

[6Bankkaufmann]

Być może to nie jest spam od bruno68. Być może po prostu nie potrafi tak elokwentnie się wyrażać jak inni tutaj w forum.

[NaTwoim13]

??? To nie ma z tym kompletnie nic wspólnego, i nigdy nie skrytykowałbym czegoś tak zdecydowanie?

Samo to, co jest napisane, jest kompletną bzdurą, zwłaszcza prawie zawsze chodzi o coś zupełnie innego!

Dziwne to postępowanie!!