Capital Investment 4

[qadmaster]

Witam,



zarejestrowałem się tutaj na forum, ponieważ chciałbym usłyszeć kilka opinii/sugestii od Was i z góry bardzo Wam dziękuję.

Od lat szukamy i planujemy, otrzymaliśmy teraz ofertę działki o bardzo dobrej lokalizacji - prawdopodobnie sytuacja, na którą musielibyśmy czekać długo, gdybyśmy jej nie wykorzystali. Finansuję sam, moja partnerka jednak dorzuca coś w postaci opłat za wynajem, sprawy finansowe są praktycznie ustalone, teraz chodzi o optymalizację :-)



Moja sytuacja osobista:



Wiek: 41

Długi: Brak

Dodatkowe informacje: Od 5 lat prowadzę regularnie i kompletnie książkę domową - dzięki temu mam dość dokładne wyobrażenie o obciążeniu finansowym.

Roczne zarobki: ~63k brutto (zatrudniony w służbie publicznej na czas nieokreślony > 10 lat)

Płynność finansowa: 115k na koncie oszczędnościowym, 30k w fundusze/ETF-y, 25k w [url]ubezpieczenie na życie[/url] (łącznie ~170k), dostępna rezerwa w wysokości 30k, która nie jest wykorzystywana!

Opcjonalnie: Mam również oszczędności budowlane w wysokości 60k (suma budowlana 300 € na miesiąc - obecnie 11k suma budowlana) z terminem wygaśnięcia za 5,5 roku ([url]kredyt[/url] oprocentowany stawką 1,44%)



Obiekt zakupu: Działka + [url]Dom[/url] jednorodzinny

Cel czasowy: działka byłaby natychmiast dostępna i uzbrojona - budowa nieruchomości w ciągu najbliższych 1,5-2 lat (niestety obecnie trwa to tak długo)

Całkowity ramach cenowy: ~450k



W tej chwili jestem niezdecydowany co zrobić.

Zaczęły rosnąć stopy procentowe, brak dotacji, itp... - właściwie już zrezygnowaliśmy z tej kwestii nieruchomości :-/



Jednakże moim aktualnym planem jest (ponieważ wielu znajomych potwierdza: ...jeśli teraz tego nie zrobicie, nie będziecie mieć kolejnej szansy!):



- Zakup działki (~100k) i wykorzystanie reszty jako wkładu własnego - czyli wzięcie [url]kredytu[/url] na 280k.

- Obecnie warunki wynoszą około 3,25% oprocentowania / 20-letniego zobowiązania - mogę obsłużyć ratę w wysokości 1500 € miesięczne i po tych 5,5 latach skorzystać z oszczędności budowlanych jako nadpłaty, wtedy po około 17 latach byłbym spłacił. Nie mam pojęcia, gdzie pójdą stopy procentowe i czy mimo dużej udziału kapitału własnego jest sens wzięcia działki do finansowania... Prowadziłby mnie pewnie jakiś rodzaj odsetek za udostępnienie lub musiałbym ponieść bezpośrednie zwiększenie oprocentowania na 18/24 miesiące bezodsetkowego oprocentowania.



Przeliczyłem to tutaj krótko:

https://www.zinsen-berechnen.de/hypo...mid=lg1z09vpjo



Jeśli czegoś zapomniałem lub masz pytania, daj znać.



Będę bardzo wdzięczny za Wasze sugestie, opinie i wskazówki.

Z góry dziękuję.



°pozdrawiam° Marcel

[6Bankkaufmann]

Cześć qadmaster, oto co widać w tzw. kryształowej kuli czyli czy dostaniesz tego rodzaju szanse nigdy więcej.
To jest teraz tylko twoja decyzja, czy kupić nieruchomość czy nie.
Jest w tym dobra sytuacja, grunt może być opłacony z własnych środków.
Również wybór 20-letniego okresu obowiązywania oprocentowania jest dobry.
Warto też rozważyć wzięcie pożyczki z budżetu hipotecznego jako pożyczki bezzabezpieczeniowej / małej pożyczki, aby spłacić w ten sposób dużą pożyczkę.
Oprocentowanie rośnie, wystarczy spojrzeć na rozwój oprocentowania KfW, które na pewno idzie równolegle do zwykłych banków.
Jeśli masz dobre przeczucie w tej sprawie, zrób to, 20 lat i wysokie odsetki za udostępnienie.

[qadmaster]

Cześć, Panie Hillermann,

Bardzo dziękuję za Pani opinię, to mnie utwierdza w przekonaniu, że moje podejście jest rozsądne.
Oczywiście, nie wiadomo, co jeszcze może się wydarzyć w przyszłości - szczególnie w obecnych czasach.
Co do działek w naszym regionie, widzę jednak czarno na przestrzenny kilku najbliższych lat, wszystkie tereny budowlane gmin są już rozdane, a niewielu prywatnych sprzedawców żąda wygórowanych cen za niekorzystne lokalizacje.

Pozdrowienia i miłego weekendu z góry!

[2utopus]

Jakie byłyby odsetki na 15 lat? Jeśli spodziewane jest spłacenie wszystkiego w ciągu 17 lat, czy to może być opcją? Zaoszczędzone odsetki można wtedy przeznaczyć na spłatę kapitału.

[qadmaster]

@utopus
Dobra uwaga - z pewnością warto się zastanowić, w zależności od różnicy w poziomie odsetek, Dziękuję.

[2tneub]

Czy na pewno jesteś pewien, że uda ci się obejść się za około 350 tys. € na Dom, koszty dodatkowe, tereny zewnętrzne itp.?
W forum dotyczącym budowy domów aktualnie informuje się o cenach budowy w okolicach 3500 €/m² tylko za samego domu, bez dodatkowych kosztów, terenów zewnętrznych itp. Moim zdaniem w ogóle nie mieści się to w twojej kalkulacji.

Obecnie, pomimo faktycznego związania cen budowlanych, dokonuje się podwyżek cen lub wypłaca się odszkodowania za rozwiązania umów, ponieważ ceny budowy tak znacząco wzrosły, że firmy nie są już w stanie budować po cenach, które kalkulowano w przeszłości.

Czy rada znajomych jest obecnie sensowna? Oni zdecydowanie nie budowali w takich czasach.
Jeśli to możliwe, kupiłbym działkę i podpisał umowę budowlaną dopiero wtedy, gdy sytuacja się nieco uspokoi.

[qadmaster]

@tneub
Dziękujemy za Twoją opinię, mamy nadzieję, że uda nam się pozostać w przewidzianym przedziale cenowym. Ceny preferowanego dostawcy domów szkieletowych zostały podwyższone na początku miesiąca i obowiązuje blokada cenowa na 24 miesiące - obecnie nie ma większych zabezpieczeń. Jest to Dom w stanie technicznym, a my zajmiemy się resztą wykończenia wewnętrznego i zewnętrznego samodzielnie, więc musimy jedynie obliczyć koszty materiałów i zaoszczędzić na kosztach robocizny. Działka jest w pełni uzbrojona i niemal płaska.

Tak, twierdzę, że nikt w przeszłości nie budował w takich czasach, ponieważ jeszcze nie było takich okoliczności/sytuacji.
Jeśli kupimy działkę, musimy ją zabudować w ciągu 3 lat - to warunek narzucony przez miasto.

Pozdrowienia, Marcel

[2tneub]

OK, to wyjaśnia wiele prac własnych.