Capital Investment 4

[Firefox17]

Cześć,

mam pytanie dotyczące otwartego funduszu nieruchomości, konkretnie dotyczącego Deka-Immobilien Europa (980956).
Prawdopodobnie, jako początkujący, popełniłem błąd podczas zakupu:

Chciałem zainwestować w nieruchomości i trafiłem na wyżej wymieniony fundusz, który moim zdaniem jest stosunkowo stabilną inwestycją. Jestem świadom ograniczeń takich jak minimalny czas posiadania 2 lata i okres wypowiedzenia 12 miesięcy. Wykres przy wyszukiwaniu (przez comdirect) potwierdził mi stabilny wzrost wartości i nadal to robi, gdy wpisujesz symbol WKN w pole wyszukiwania.
Jeśli link tutaj działa:
https://tinyurl.com/y32zeg9x

Jednak tego, co nie zauważyłem: kurs i wykres odnoszą się do wartości wydanej przez spółkę funduszy. Kupiłem jednostki ale na giełdzie (w inny sposób nie można tego zrobić z comdirect), a tam wykres wygląda zupełnie inaczej, przy czym aktualna wartość jest tylko nieznacznie inna:
https://tinyurl.com/3y5dvw7c

Odczytując wykres prawidłowo, fundusz w ciągu ostatnich lat był znacznie wyżej wyceniany na giełdzie niż bezpośrednio w spółce funduszy, a teraz jest odwrotnie.

Jak dochodzi do tych znacznych różnic? Co to oznacza dla mojej inwestycji?

Z góry dziękuję!

[2utopus]

Najlepiej sprawdź w prospekcie funduszu na stronie 35:
https://fondsdocs.edisoft.de/0060/VP/...7_20220115.pdf

[Firefox17]

Dziękuję z góry... to, co zostało powiedziane, zgadza się z moimi obserwacjami; udziały mogą zostać dodatkowo sprzedane na giełdzie, a ich cena jest tam determinowana przez podaż i popyt.
To, co mnie dziwi, to czasami znaczne rozbieżności w wartościach, czego się nie spodziewałem; czasami wartość giełdowa była w przeszłości o 15% wyższa niż wartość w towarzystwie funduszy. Rozumiem, że prognozowanie w tej kwestii jest trudne, ale skąd takie różnice? Czy powinienem obawiać się czegoś podobnego w drugim kierunku, czy też wartość w towarzystwie emitującym w gruncie rzeczy może być przynajmniej traktowana jako wartość kotwiczna mająca wpływ na wartość giełdową?

[bruno68]

@Firefox17,

tak wygląda świat pieniędzy! Ale wróćmy. Wartość udziałów odpowiada temu, co jest obecne jako wartość księgowa!

Gdy na rynek wchodzi 10 mln udziałów w funduszu o nominale 50 € na udział w funduszu. To kapitał własny funduszu wynosi 500 mln €!

Jeśli ten fundusz jest wyceniany na giełdzie na 100 € za udział w funduszu, to firma byłaby warta 1 miliard €. Oznacza to jednak jednocześnie, że firma nie ma nic wartościowego w stosunku do wartości księgowej o wartości 500 mln €.

Ten, kto jest głupi w tym przypadku, to klient, który wchodzi na rynek później jako drugi lub później, płaci za tę powietrze giełdowe swoimi pieniędzmi.

Aby być na właściwej drodze, nie trzeba wskazówek giełdowych z internetu ani od znajomych, często nonsensownych.

Jeśli ktoś chce sam handlować, potrzebna jest wiedza fachowa, przynajmniej na poziomie magister ekonomia i zarządzanie, ponieważ trzeba zrozumieć oddziaływanie podwyżki stóp procentowych przez ECB i Bundesbank!

Ale jako akcjonariusz trzeba także zrozumieć, że zadłużenie firmy bezpośrednio wpływa na wartość akcji, obligacji, funduszy i rentowność.
Proste przykłady: Raz 1 mld € kapitału własnego, raz 0,5 mld € kapitału własnego i raz 0,5 mld € pożyczki oprocentowanej 2% rocznie, 400.000 m² powierzchni do wynajęcia, po 10 € za m² miesięcznie.

Zatem 400.000 m² razy 10 € razy 12 miesięcy daje 48.000.000 euro wynajmu rocznie

100% kapitału własnego
Nakład kapitałowy: 48.000.000 € / 1.000.000.000 € = 48 / 1.000 daje stopę zwrotu wynoszącą 4,8% rocznie!

50% kapitału własnego, 50% finansowania z zewnątrz
Nakład kapitałowy: 48.000.000 € / 500.000.000 € = 48 / 500, rozszerzone 96 / 1.000 daje stopę zwrotu wynoszącą 9,6% rocznie!
Po odliczeniu odsetek
500.000.000 € minus 2% rocznie = 10.000.000 € odsetek

Poprawne obliczenia 50% kapitału własnego, 50% finansowania z zewnątrz
Nakład kapitałowy: 38.000.000 € / 500.000.000 € = 38 / 500, rozszerzone 76 / 1.000 daje stopę zwrotu wynoszącą 7,6% rocznie!

To, czego nie rozumie się, to pozyskane środki do rozwoju nie mogą być wypłacane, ponieważ stanowią one kapitał własny! Jeśli są one wypłacane w ramach dywidendy rocznej, firma w końcu zostanie unicestwiona. Ponieważ w konsekwencji kapitał własny firmy zostałby wypłacony. Co powinno być przedstawione w bilansie, poprzez skrócenie kapitału własnego po stronie pasywów bilansu!

W związku z tym rocznie trzeba by odebrać i zniszczyć 2% udziałów nominalnych. Liczba dostępnych udziałów musiałaby się zmniejszać rokrocznie.
Jako alternatywa można również rozważyć utworzenie rezerwy z 2% rocznie z pozyskanych środków. Jednak w jakim stopniu utworzenie rezerwy kilkuset milionów euro jest uzasadnione?

Nie można także zapominać, że cena zakupu gruntów musi pozostać na 100% w księgach, co w przypadku rosnących stóp procentowych może okazać się negatywne. Ponieważ wtedy sprzedaż powtórna po cenie zakupu będzie zależna od obowiązującego w przyszłości poziomu stóp procentowych, co może zakończyć się spektakularną porażką.

Co trzeba pamiętać tutaj: To tylko bardzo uproszczona prezentacja, ponieważ wiele obszarów nie jest omawianych! Ukazuje tylko rozwój wartości rynkowej nieruchomości
ale nie porusza kwestii, czy same nieruchomości są nadal wartościowe.

Oczywiście można wypłacić pozyskane środki na rozwój, jeśli wzrost wartości nieruchomości to zatrze! Ale teraz może to prowadzić do problemów, jeśli wartość nieruchomości i gruntów spadnie z powodu spodziewanego wzrostu stóp procentowych!

Wtedy dochodzi do zamknięcia funduszu i późniejszej likwidacji, a nawet ewentualnego obciążenia poniesionymi stratami, z powodu niesprawiedliwie dużych wypłat, czym zajmie się upadłościowy syndyk.

bruno68

[2tneub]

To, co nie jest zrozumiałe, to to, że odpisy amortyzacyjne w wysokości 2% rocznie nie mogą być wypłacane, ponieważ stanowią one kapitał własny! Jeśli są one wypłacane corocznie, firma ostatecznie zostanie zniszczona. Ponieważ w ten sposób wypłacane byłoby kapitał własny firmy. Co musiałoby być wykazane w bilansie przez skrócenie kapitału własnego po stronie pasywów bilansu!

Tutaj rocznie musiałoby być wykupione i zniszczone liniowo 2% udziałów nominalnych. Handlowalne udziały musiałyby zmniejszać się każdego roku.
Jako alternatywę można również rozważyć utworzenie rezerwy w wysokości 2% rocznie odpisów amortyzacyjnych. Jednakże w jakim stopniu tworzenie rezerwy w wysokości kilkuset milionów euro jest sensowne?

Nie wolno zapominać, że cena zakupu gruntów musi pozostać w księgach w całości, co w przypadku wzrostu stóp procentowych raczej będzie negatywne. Ponieważ sprzedaż powrotna po cenie zakupu będzie zależała w przyszłości od obowiązującego wówczas poziomu stóp procentowych, co może skończyć się spektakularną porażką.

To, co tu musi być wzięte pod uwagę: To jest tylko bardzo uproszczona reprezentacja, ponieważ wiele obszarów nie zostało tu poruszonych! Tylko rozwój wartości rynkowej gruntów został poruszony, natomiast to, że same nieruchomości mogą pozostawać wartościowe, nie.

Oczywiście można wypłacać odpisy amortyzacyjne, jeśli wzrost wartości nieruchomości to maskuje! Ale teraz mogłoby spowodować problemy, jeśli wartości nieruchomości i gruntów zaczynają się rozwijać negatywnie z powodu oczekiwanego wzrostu stóp procentowych!

Ojej, ojej, tu znowu tworzysz sobie bilansowo coś.
Afa = EK tztztz

Wynik jest prawidłowy, że odpis amortyzacyjny nie może być wypłacony, ale nie dlatego, że Afa = EK, ale dlatego, że odpis amortyzacyjny zmniejsza zysk, a wymagane jest wypłacenie tylko istniejącego zysku/zysku z lat ubiegłych.

W bardzo uproszczonym przykładzie 1, bez uwzględnienia konieczności tworzenia wymaganych rezerw (podatkowych) lub innych tego typu, faktycznie odpis amortyzacyjny pozostaje jako pozostałość po likwidowaniu wszelkiego zysku.
W przykładzie 2 już nie, ponieważ wówczas spłata kredytu również zmniejsza płynność finansową. Jest to właśnie różnica między pozycjami wpływającymi na rachunek zysków i strat a pozycjami wpływającymi na przepływy gotówkowe.










Cytat bruno68

Jeśli te fundusze są wyceniane na giełdzie na 100 € za udział w funduszu, firma byłaby warta 1 mld €. Oznacza to jednak jednocześnie, że firma nie ma nic wartościowego w stosunku do wartości księgowej 500 mln €.


Według twojej logiki każda spółka z o.o. z kapitałem zakładowym w wysokości 25 tys. euro jest warta tylko 25 tys. euro. Chętnie powiedz to wspólnikom
Zastanawiam się, dlaczego w zeszłym roku pracowałem nadgodzin bez końca, skoro wycena firm jest tak prosta.

[brainy]

Cześć,

Co powoduje te wyraźne różnice? Co to oznacza dla mojej inwestycji?

Moim zdaniem wynika to z faktu, że ograniczenia dotyczące sprzedaży na giełdzie nie obowiązują. Dlatego cena tam jest niższa.

[Firefox17]

Rozumiem to. Ale cena na giełdzie była przez ostatnie lata znacznie wyższa, czasami nawet o 15%. Dopiero teraz spadła poniżej tego poziomu.

[2tneub]

Prawdopodobnie wynika to z podaży i popytu oraz zmienionych warunków inflacyjnych. Podczas gdy giełda przez ostatnie lata osiągała coraz to nowe rekordy, próbowano inwestować pieniądze w sposób dochodowy. W obiegu było ogromne ilość pieniędzy, a popyt był ogromny. Aktualnie wzrasta inflacja, a na giełdzie trzeba być całkowicie przygotowanym na ewentualny kolejny spadek sytuacji na rynkach światowych. Dlatego wymagana jest także skrajna ostrożność, co może spowodować spadek popytu.