Capital Investment 4

[AnNaFF79]

Hej wszystkim,

mam 41 lat i otrzymałam propozycję nabycia aktualnie przeze mnie zamieszkiwanego wynajmowanego mieszkania w Stuttgarcie (98 m² w najlepszej lokalizacji) od właściciela.
Cena zakupu, którą obecnie uzgodniliśmy, to 620 000 EUR, co powinno być normalną ceną dla tej lokalizacji.
Do tego dochodzą tylko standardowe koszty uboczne zakupu, bez prowizji dla pośredników itp.
Opłata za czynsz wynosi około 100 EUR miesięcznie, a każdy właściciel sam tworzy rezerwy.

Obecnie czynsz wynosi 1250 EUR plus opłaty za gaz i prąd.
Jest to relatywnie niski czynsz; możliwe byłoby także wynajęcie za kwotę 1750 EUR (18 EUR/m²).

Jednak sytuacja jest taka, że ja/my z pewnością nie będziemy już mieszkać w tym mieszkaniu przez długi czas (raczej 2-3 lata).
Następnie chcielibyśmy się powiększyć (większe mieszkanie, Dom jednorodzinny lub bliźniak).
Ten nowy projekt na pewno będzie kosztować powyżej 1 mln EUR, raczej 1,5 mln EUR w okolicach Stuttgatru.

Moje samodzielne roczne wynagrodzenie podstawowe wynosi obecnie pięciocyfrową kwotę (netto); dochodzi do tego jeszcze znacząca premia roczna.

Obecnie moje kapitał własny byłby wystarczający do bezpośredniego zakupu wyżej wymienionego mieszkania - jednak wtedy kapitał własny również zostałby wykorzystany.

Pytanie brzmi:
Jaki jest najbardziej korzystny sposób postępowania mając na uwadze nadchodzące zmiany?

1. Czy w ogóle warto kupić wspomniane wyżej mieszkanie?
2. Czy warto sprzedać lub wynająć wspomniane wyżej mieszkanie przy powiększaniu się? Jak można włączyć je w kolejny projekt?
3. Finansować całość z własnych środków, czy też poprzez kredyt lub mieszankę obu, tak aby rata była ewentualnie zgodna z przyszłym czynszem itp.?

Inne wskazówki?

Bardzo dziękuję.

Pozdrawiam,

[2utopus]

Koszty dodatkowe związane z zakupem zostaną w każdym przypadku początkowo pokryte. A co z utrzymaniem? Czy w ciągu najbliższych lat będą konieczne jakieś większe nakłady? (ogrzewanie/dach/garaż podziemny/winda/fasada/...)

Przykładowo, 7% z 620.000€ wynosi około 43t€ - jeśli chcesz zatrzymać nieruchomość tylko 2-3 lata, oznacza to roczne koszty w wysokości od 14-21t€ - za tę sumę można praktycznie opłacić dalszy wynajem.
Należy również wziąć pod uwagę podatek spekulacyjny (przy ewentualnej sprzedaży z zyskiem) oraz odszkodowanie za wcześniejszą spłatę kredytu bankowego, jeśli wybierze się dłuższy okres zabezpieczenia kredytu.

Z drugiej strony, trzeba zastanowić się, czy chce się zmierzyć z biurokracją związaną z wynajmem nieruchomości - ale wtedy można mieć zapewnione zabezpieczenie i dodatkowe dochody związane z drugą nieruchomością.

[StGe1973]

To po prostu bardzo głupia sytuacja...

Najlepszym rozwiązaniem dla Ciebie byłoby nie kupować i sprzedać komuś innemu. Kupno nie przerywa najmu, więc ty i twoi współlokatorzy moglibyście po prostu nadal wynajmować przez 2 lub 3 lata.
Problem i ryzyko: Jeśli nabywca zgłosi własne potrzeby, musicie się wyprowadzić.

Najgorszym rozwiązaniem byłoby teraz zakup i sprzedaż za 2 lub 3 lata. Problem podnosi się wraz z kosztami zakupu, które zostaną utracone, oraz z tym, czy ceny nieruchomości będą nadal rosły w ciągu 2-3 lat w taki sposób, abyście mogli odzyskać tę różnicę podczas sprzedaży, co jest raczej wątpliwe.
Problem: Prawdopodobna strata z tytułu kosztów zakupu

Bezpieczne rozwiązanie:
Kup już dzisiaj i użyj np. 30-50% wkładu własnego (tak mało, jak to możliwe, ale tyle, ile konieczne, aby uzyskać najlepsze warunki) i resztę sfinansuj. W przypadku wynajmu te koszty będą odliczalne, ale w zasadzie musicie posiadać nieruchomość przez dłuższy okres czasu, ponieważ przy sprzedaży będzie konieczne zapłacenie odszkodowania przedterminowego, jednak możecie zachować obecną nieruchomość przez 2-3 lata. Nowa nieruchomość wtedy nie będzie odliczalna od kosztów, dlatego wykorzystajcie jak największy udział własny.

Więc albo podejmijcie ryzyko, że inny nabywca nie zgłosi własnych potrzeb, wtedy wszystko byłoby w porządku. Albo jeśli chcecie pewności, to kupcie na dłuższą metę i po przeprowadzce wynajmijcie.

Nie ma tu prawidłowej ani błędnej odpowiedzi... pytanie brzmi po prostu, czy chcecie podjąć ryzyko, czy mieć 100% pewność odnośnie waszej sytuacji mieszkaniowej.

[NaTwoim13]

Odpowiedź otrzymali Państwo szczegółowo w innym forum