Capital Investment 4

[viktor]

Wzór na obliczenie zwrotu z kapitału własnego to:

(Dochody z najmu - Koszty administracyjne - Wydatki na utrzymanie - Koszty odsetek - Podatki) / Kapitał własny x 100

Przy 100% kapitale własnym wynik wynosi 0% zwrotu?

Błąd w obliczeniach czy myśleniu?

[StGe1973]

DLaczego 100% WK ma prowadzić do 0% zwrotu? Licznik ułamka powinien mieć pozytywną wartość, prawda?

Prawdopodobnie możesz pominąć podatek (zostawiłeś już odpisy). W liczniku możesz nawet pominąć podatek, w zależności od tego, czy chcesz znać zwrot kapitału własnego przed czy po opodatkowaniu i odpisach...

Przykład: Zakup nieruchomości za 500 000 euro z wyłącznym wykorzystaniem kapitału własnego.

Licznik to twój zysk netto przed lub po opodatkowaniu i odpisach, powiedzmy przed opodatkowaniem i odpisami w wysokości 25 000 euro (wystarczająco dla kalkulatora w głowie)...

Mianownik to 500 000 euro, więc 25 000 / 500 000 = 0,05

0,05 x 100 = 5% zwrotu przed opodatkowaniem i odpisami.

Po opodatkowaniu i odpisach można mieć zysk rzędu 15 000 euro, czyli 15 000 / 500 000 = 0,03. 0,03 x 100 = 3% zwrotu kapitału własnego po opodatkowaniu i odpisach.

[2utopus]

Przy 100% kapitale własnym nie powinieneś mieć kosztów odsetek.
(To dotyczyłoby tylko kapitału obcego...)

[viktor]

Błąd obliczeniowy wynikający z błędu myślowego (błędu w formule)?

W formule:
(dochód netto - koszty administracyjne - koszty utrzymania - koszty związane z oprocentowaniem - podatki) / Kapitał własny x 100

wynik:
Im wyższy kapitał własny, tym niższy zwrot z inwestycji. I odwrotnie.

Kapitał własny w formule musiał być błędny.

Dochód netto 25000 : kapitał własny 500000 = 0,05 x 100 = 5% zwrot z inwestycji
kapitał własny 250000 = 0,10 x 100 = 10% zwrot z inwestycji
kapitał własny 25000 = 1,00 x 100 = 100% zwrot z inwestycji

[StGe1973]

To nazywa się efektem dźwigni finansowej....

Innymi słowy, im mniej kapitału własnego się zainwestuje, tym wyższy będzie zwrot z kapitału własnego. Problem: Im wyższe jest również ryzyko.

Oznacza to: Kupujesz 1 mieszkanie z 50% kapitałem własnym (a) lub kupujesz 3 mieszkania z minimalnym wkładem własnym przy użyciu tego samego kapitału własnego (b).

W przypadku a rezygnujesz z zysku z kapitału własnego, ale masz pewność, że zawsze będziesz mógł dowieść sumę x w razie problemów, np. z opłatami czynszowymi, szkodami, wysokimi specjalnymi dopłatami, spadkiem czynszów lub cen nieruchomości, gwałtownym wzrostem stóp procentowych przy refinansowaniu kredytu itp.

W przypadku b maksymizujesz swój zysk, gdy wszystko idzie więcej lub mniej idealnie. Ale jeśli pojawią się większe problemy, możesz szybko znaleźć się w sytuacji prywatnej upadłości z przymusową licytacją.

Jest to zasadnicza zasada każdej inwestycji - im większy zysk, tym większe ryzyko. Dlatego należy być bardzo podejrzliwym wobec każdego, kto obiecuje 100% bezpieczeństwo inwestycji i niezwykle wysokie zyski, co jest niezgodne z rynkiem. To po prostu niemożliwe - albo zyski są nieosiągalne, albo nie ma 100% pewności.

[2tneub]

błąd obliczeniowy spowodowany błędem myślowym (błędem formuły) ?

w formule:
(dochody netto – koszty zarządzania – koszty utrzymania – koszty odsetek – podatki) / kapitał własny x 100

wynik:
im wyższy kapitał własny, tym niższy zwrot z inwestycji. I odwrotnie.

kapitał własny w formule musi być błędny.


dochody netto 25000 : kapitał własny 500000 = 0,05 x 100 = 5% zwrot z inwestycji
kapitał własny 250000 = 0,10 x 100 = 10% zwrot z inwestycji
kapitał własny 25000 = 1,00 x 100 = 100% zwrot z inwestycji

Musisz odróżnić między oprocentowaniem kapitału własnego a oprocentowaniem kapitału ogółem. Podczas obliczania oprocentowania kapitału ogółem różna alokacja kapitału własnego i obcego ma wpływ jedynie na koszty odsetek, podczas gdy przy oprocentowaniu kapitału własnego pojawia się wspomniany efekt dźwigni finansowej.

Dopóki oprocentowanie kapitału ogółem > odsetki od kapitału obcego, masz pozytywne oprocentowanie kapitału własnego. Jak sam zauważyłeś, mogą wtedy powstać bardzo duże zwroty z inwestycji.
Jeśli oprocentowanie kapitału ogółem < odsetki od kapitału obcego, oprocentowanie kapitału własnego może również spadać drastycznie poniżej zera. To jest omawiane ryzyko.

To nie dotyczy tylko wynajmu, ale także inwestycji w ETF-y i fundusze. Tam również występuje ten efekt dźwigni. W nazwie funduszu jest wtedy zawarte Lev.

[2utopus]

Dla zobrazowania ekstremalnego przykładu:

Masz 100 000€ kapitału własnego - możesz go wydać tylko raz - ale możesz go „powiększyć” kredytami.

Na przykład możesz kupić 1 mieszkanie za 100 tys. € - w tym przypadku byłoby ono w pełni opłacone, więc nie miałbyś kosztów odsetek.
Jeśli masz np. stopę zwrotu 5%, oznacza to 5 tys. € rocznie.

Oczywiście możesz też kupić 10 mieszkań po 100 tys. € każde i zwiększyć to o pożyczkę w wysokości 90 tys. € każde.
Ponieważ w każdym z nich masz także 5 tys. € dochodu z najmu rocznie, to łącznie byłoby to 50 tys. € rocznie dla wszystkich 10 - o ile w (uproszczonym przykładzie) stopa procentowa pozostaje poniżej 5%, pozostaje jeszcze nieco rentowności - jeśli jednak stopa procentowa wzrośnie powyżej 5%, musiałbyś co miesiąc dodatkowo wpłacać pieniądze - dopóki ceny najmu nie da się zwiększyć - w skrajnym przypadku ceny mieszkań mogą spadać, a bank może żądać dodatkowego zabezpieczenia.