Capital Investment 4

[PV-Fan]

Cześć,

od pewnego czasu obserwuję tę stronę i uważam, że jest tutaj wiele dobrych pomysłów.

Teraz do mojej sytuacji:

Moja żona i ja zakupiliśmy w 2015 roku, w okresie spadających stóp procentowych, Dom szeregowy zbudowany w 1989 roku i dobrze utrzymany, w regionie metropolitalnym. Obecnie mamy 2 dzieci (5 i 7 lat) i od listopada spodziewamy się trzeciego.

Jestem urzędnikiem na całe życie, moja żona obecnie pracuje jako samozatrudniona, ale po nadchodzącym urlopie rodzicielskim planuje ponownie podjąć zatrudnienie.

W 2015 roku zaciągnęliśmy kredyt w wysokości 364 tys. € i kupiliśmy Dom za 400 tys. €. Obecnie podobne domy tutaj kosztują co najmniej 700 tys. €, co na pewno było dobrym posunięciem. To, co nie było tak dobre, to zabezpieczenie przed zmianami stóp procentowych. Myśleliśmy, że stopy procentowe raczej spadną niż wzrosną, dlatego zabezpieczyliśmy finansowanie tylko na 10 lub 15 lat poprzez program wsparcia banku regionalnego.

Teraz kończy się etap 1, z przewidywanym saldem zadłużenia w wysokości 100-110 tys. € w październiku 2025 roku. Etap 2 kończy się w październiku 2030 roku, z przewidywanym saldem zadłużenia wynoszącym około 135 tys. €.

Zdałem sobie sprawę, że powinienem wybrać dłuższe okresy spłaty, ale teraz to już za późno.

Jednocześnie trwa ubezpieczenie emerytalne, z którego w 2048 roku otrzymam gwarantowaną wypłatę w wysokości 166 tys. €.

Teraz zastanawiam się nad zaciągnięciem kredytu forward na etap 1 i już dostałem ofertę od obecnego banku:

Propozycja 1: 4,02% na 10 lat z 1% spłaty
Propozycja 2: 4,41% na 15 lat z 1% spłaty

Co sądzicie o tych propozycjach?

Ponoć bank regionalny nie ma problemu z zajęciem drugiego miejsca w zabezpieczeniu hipotecznym, co oznacza, że inne banki również mogą wejść do gry.

Wkrótce skorzystam z doradztwa kredytowego, ale chciałem usłyszeć lub przeczytać Wasze zdanie.

Co byście zrobili? Zawarlibyście teraz umowę, czy miejcie nadzieję na spadające lub stabilne stopy procentowe do 2025 roku?

[2utopus]

Osobiście nie martwiłbym się zbytnio o oprocentowanie za 3 lub 8 lat - raczej poczekałbym. Jak ciasne jest finansowanie? Gdy czytam o 1% spłacie, zastanawiam się raczej, czy nie należałoby zwiększyć spłaty, aby pozostała mniejsza kwota do spłaty. Aby móc ocenić całość, warto również wiedzieć, jakie są obecne warunki - oraz jak mają się do tego koszty poboczne i dochody - i czy istnieje jeszcze trochę luźniejsza sytuacja finansowa.

Ogólnie rzecz biorąc, można rozważyć połączenie obu kredytów w jeden - nawet po 10 latach (chwila pełnej wypłaty) 15-letni termin zobowiązania do spłaty można wypowiedzieć z sześciomiesięcznym wypowiedzeniem - co może skutkować uzyskaniem lepszych warunków.

Prawdziwe pytanie brzmi, czy zakładacie, że odsetki w 2025/2030 będą wyższe niż proponowane przez bank.

Co ci da 166 tys. euro w 2048 roku, jeśli forwardowy kredyt będzie obowiązywał do 2035/2040 roku? Co powiecie na kredyt pełnotłumiący? A może pozostała do spłaty kwota ma wynosić 166 tys. euro w 2048 roku? (W przypadku wysokiej inflacji 166 tys. euro w 2048 roku może być nie tak dużą kwotą, jak się obecnie wydaje).

Jak wyglądają izolacja/ciepło/dach/fasada/instalacja słoneczna itp.? (Fundusz na przyszłe remonty)

[Mai]

Mój kryształowy kula jest zepsuty, ale tenduję też do czekania i picia herbaty. Pytanie brzmi, jak prawdopodobne uważacie, że w ciągu najbliższych 3 lat stopy procentowe wzrosną czy spadną.

[6Bankkaufmann]

Cześć fanie PV, dobrze jest teraz zastanawiać się nad kształtowaniem się stóp procentowych. Nikt nie wie, dokąd zmierza ta podróż, ale stopy procentowe są nadal w porządku, jeśli spojrzymy na to z długoterminowej perspektywy. Jednak warunki, jakie przedstawiłeś, są zbyt drogie w przypadku oprocentowania na 10 lub 15 lat. Można jeszcze poprawić obie wersje o około 0,5%.

[PV-Fan]

Dziękuję za odpowiedzi,
moja kryształowa kula nie działała tak dobrze jakąś siedem lat temu, więc pomyślałem, że wasza może być lepsza

Co do zgromadzonych danych:

Świadomie zdecydowaliśmy się na kredyt o tak niskiej spłacie, ponieważ jako młoda rodzina i nowi właściciele domów nie wiedzieliśmy, jakie koszty nas czekają. Jednak każdego roku spłacaliśmy dodatkowo 6500 € i mogliśmy całkiem dobrze żyć.

Obecnie zarabiam miesięcznie 4600€ netto, odliczając 780€ na ubezpieczenie zdrowotne dla wszystkich członków gospodarstwa domowego. Moja żona zarabia obecnie około 800€ (w trakcie nauki). Ta kwota prawdopodobnie będzie utrzymana także jako zasiłek rodzicielski. W średnim okresie czasu znowu zacznie pracować pełnoetatowo i wtedy otrzyma około 1200€ netto na pół etatu. Obecnie otrzymujemy również zasiłek rodzinny w wysokości około 450€ na dwoje dzieci.
Od listopada, po narodzinach trzeciego dziecka, moje dochody zwiększą się o około 600€, a dodatkowo otrzymamy zasiłek rodzinny dla trzeciego dziecka w wysokości 250(?)€.
Oznacza to, że nasze miesięczne dochody wynoszą około 5100€.
Gdy moja żona zacznie ponownie pracować, koszty ubezpieczenia zdrowotnego zmniejszą się o 250€, ponieważ obecnie jest ubezpieczona przez PKV i Beihilfe.

Dom sam w sobie jest jak na razie w dość dobrym stanie. Ponieważ jest to środkowe mieszkanie szeregowe, dwie strony są już dobrze ocieplone. Okna są podwójnie oszklone i jak na razie w porządku. Co do dachu, faktycznie można rozważyć jego dodatkowe ocieplenie, choć jest w miarę ocieplony.
Ogrzewanie gazowe z technologią kondensacyjną pochodzi z 2012 roku. Mamy instalację fotowoltaiczną na dachu o mocy 6,4 kWp. Inne wyposażenie, takie jak łazienka, kuchnia itp., nie należy do najnowocześniejszych, ale jest wizualnie i funkcjonalnie w porządku.

Kolejnym tematem do rozważenia jest samochód, obecnie jeździmy BMW 520i, ale dla trójki dzieci jest to raczej nieodpowiedni pojazd. Niestety, trudno o hybrydowe lub elektryczne samochody z trzema fotelikami dla dzieci, ale to już inna historia

[2utopus]

Aktualnie nie przeczytałem, jakie masz obecnie stopy procentowej - jeśli są one niższe niż te z wyżej wspomnianego refinansowania, to konsolidacja i wcześniejsze rozwiązanie umowy z 15-letnim okresem nie wydają się opłacalne.

Jednakże ja w pewnym stopniu mam inne zdanie - przy niższej wymagalności odnośnie stopy procentowej, pieniądze zaoszczędzone w ten sposób można przeznaczyć na wyższą spłatę kapitału - i tym samym częściowo zredukować swoje zadłużenie i ryzyko.
W przypadku nadal wysokiej inflacji prawdopodobnie będą także porównywalne wzrosty wynagrodzeń - a zobowiązania stracą wtedy na sile nabywczej/zagrożeniu.

Przy np. pozostałym zobowiązaniu w wysokości 240 000 € i inflacji na poziomie 8% (rocznie) siła nabywcza kredytu praktycznie spada o 19 200 € (rocznie) - jeśli jednocześnie wartość nieruchomości rośnie, wtedy zyskujesz praktycznie podwójnie - oczywiście tylko wtedy, gdy dochody odpowiednio rosną, utrzymujesz swoją pracę, a koszty operacyjne nie wystrzeliwują w górę.

[NaTwoim13]

Obecnie nie przeczytałem, jakie masz obecnie stopy procentowe - jeśli są one niższe niż te z wyżej wymienionej refinansującej się 15-letniej opcji, to konsolidacja i wcześniejsza spłata kredytu prawdopodobnie się nie opłaca.

Ja mam jednak nieco inne zdanie - przy mniejszym okresie obowiązywania stopy procentowej możesz przeznaczyć zaoszczędzone odsetki na wyższe spłaty kredytu - i w ten sposób częściowo zrównoważyć pozostały dług i ryzyko.
Przy nadal wysokiej inflacji prawdopodobnie również otrzymasz porównywalne wzrosty wynagrodzeń - dlatego długi tracą na wartości zakupowej/lęku.

Na przykład przy pozostałym długu w wysokości 240 tys. euro i inflacji na poziomie 8% (rocznie) siła nabywcza kredytu spada praktycznie o 19200 euro rocznie - jeśli równocześnie wartość nieruchomości rośnie, zyskujesz praktycznie podwójnie - oczywiście tylko wtedy, gdy dochody również odpowiednio rosną, uda ci się zachować pracę i koszty dodatkowe nie eksplodują.

.......czy lepszą alternatywą byłoby jednak wpłacanie rat i co najmniej dodatkowych wpłat w ramach umowy BSV, która po zakończeniu okresu ściągania odsetek gwarantuje stopę procentową 2,35%, co w efekcie oznaczałoby, że na oszczędzony euro wpłacasz dwa euro, zamiast postępować zgodnie z twoim poglądem i spłacać więcej bezpośrednio, ponieważ stopy procentowe były tak niskie?

[2tneub]

[cytat=noelmaxim]
.......czy spłata i przynajmniej dodatkowe spłaty w kredycie oszczędnościowym, który po zakończeniu okresu odsetkowego gwarantuje stopę procentową 2,35%, na każdego oszczędzonego euro byłoby lepszą alternatywą niż postępowanie zgodne z twoją opinią i spłacenie więcej bezpośrednio, ponieważ stopy procentowe były tak niskie?
[/cytat]
Przy tej samej całkowitej racie byłoby jeszcze mniej spłacone w okresie kredytowania. Po zakończeniu okresu odsetkowego tylko 100 tys. euro pozostałoby.
Samo to, że nowa stopa spłaty wynosi 1%, mówi wiele. Cała ta konstrukcja jest przecież przeznaczona do spłaty poprzez ubezpieczenie emerytalne.
Przy stopie odsetkowej kredytu 4% to jednak musiałaby być całkowicie bezsensowna decyzja.

[2utopus]

To wszystko jest jak czytanie z kryształowej kuli:

Jak będzie wyglądać inflacja w ciągu najbliższych 3, 8, 23 lat?
Jak będą się rozwijać stopy procentowe?
Co się stanie, jeśli zamiast 300€ kosztów energii nagle pojawi się 1000€?
Czy praca/związek/zdrowie są stabilne/zabezpieczone?

Jeśli do tej pory możliwe było wpłacenie ponad 6000€ na spłatę dodatkową rocznie, to oznacza, że istnieje pewna rezerwa.

[PV-Fan]

Hoppla,
przeoczyłem zdecydowane czynniki ze względu na zbyt wiele szczegółów.

Część 1 wygasa w 2025 roku z obecnymi 1,6%
Część 2 kończy się w 2030 roku, z obecnymi 0,75% do 2026 roku, a następnie od 2026 do 2030 z 2,25%.

Nie będę dotykał piętnastoletniej części, chodzi tylko o Część 1.
Tak, są rezerwy, i przynajmniej spodziewam się, że nasze pensje wzrosną o kilka procent rocznie.

Za 1-2 lata na pewno będę awansowany, więc będę miał ponad 200-300 euro więcej netto niż teraz. Gdy żona skończy szkolenie, także będzie zarabiała więcej.
Ubezpieczenie emerytalne było przeznaczone nie do finansowania, lecz raczej jako obiekt oszczędnościowy z zawartym ubezpieczeniem od nieszczęśliwych wypadków, itp. Wzmiankowałem je tylko, finansowanie nie opiera się na tym.

Nie stracimy obydwaj pracy, jak już mówiłem, jestem urzędnikiem na całe życie, a moja żona pracuje w obszarze społecznym, gdzie specjaliści są bardzo poszukiwani.

A 1% spłaty kapitału to coś, co bank mi zaproponował, nie było to moje życzenie!

Więc wiem, że czytanie z kuli szklanej i nie ma jasnej ścieżki, myślałem więc, że zapytam kilku ekspertów...

[NaTwoim13]

Hupps,
da habe ich vor lauter Details die entscheidenden Faktoren wohl vergessen.

Teil 1 läuft 2025 ab mit aktuell 1,6%
Teil 2 läuft 2030 ab mit noch 0,75% bis 2026 und dann bis 2030 mit 2,25%.

Den 15-jährigen Teil werde ich also nicht anfassen, es geht nur um Teil 1.
Ja Reserven sind da und unsere Gehälter werden, zumindest erwarte ich das auch pro Jahr um ein paar Prozent steigen.

Bei mir wird in 1-2 Jahren sicher eine Beförderung anstehen, sodass ich dann auch wieder 200-300€ mehr netto habe als jetzt. Wenn die Ausbildung meiner Frau fertig ist, wird sie auch mehr verdienen.
Die Rentenversicherung war nicht zur Finanzierung gedacht, sondern eher als Sparobjekt mit inkludierter Berufsunfähigkeitsversicherung etc., ich habe die nur einfach erwähnt, die Finanzierung ist nicht darauf aufgebaut.

Ich weiß dass, das Glaskugellesen ist und es keine klaren Weg gib
t

Die Auswahl der BU mit Anlage ist eine schlechte Entscheidung/Wahl!

Die Anlage ist von der Absicherung zu trennen, eine eigenständige BU/Versicherung und eine eigenständige Anlage der Spargelder die bessere Wahl.