Capital Investment 4

[Halunke]

Cześć wszystkim,

Nie jestem pewien, czy powinienem teraz zrobić z góry Forward Darlehen na 5 lat (sierpień 2027).


W sierpniu 2027 nadal mielibyśmy kwotę 246.000 € do sfinansowania.

W tym czasie mogę sobie również dobrze poradzić z oprocentowaniem 3-4%.
Aktualnie mamy 1,83% na 10 lat.

Czy lepiej poczekać i obserwować? 5 lat to jeszcze eigentlich długi czas...

A jak to w ogóle będzie wyglądać po tych 5 latach, czy znowu będę musiał zaciągnąć zobowiązanie czy istnieje coś takiego jak roczne lub miesięczne wiązanie?

Pozdrowienia

[6Bankkaufmann]

Cześć, łotrze. Możesz teraz zabezpieczyć stopę procentową, którą będziesz płacić od sierpnia 2027 roku za pozostały dług w wysokości 246 000 EUR. W zależności od wartości rynkowej nieruchomości można łatwo obliczyć, jaki oprocentowanie można uzyskać na kolejne finansowanie. Oprocentowanie jest obecnie korzystne. W 2022 roku można zamknąć oprocentowanie dla kwoty 246 000 EUR na okres obowiązywania 10, 15 lub na przykład 20 lat. W ten sposób zabezpieczysz sobie obecną stopę procentową, ale będziesz z nią związany. Możesz także poczekać kolejne 5 lat, obserwując rynek i w dowolnym momencie szybko nawiązać nowe finansowanie. Może warto sprawdzić, jakie oprocentowanie byś otrzymał?

[Halunke]

Dziękuję za odpowiedź. Obecnie oferty na 10 lat wynoszą 3,5%. Niestety nie można przewidzieć przyszłości i jak będą kształtować się stopy procentowe za 5 lat. Jeśli pozostaną na dzisiejszym poziomie, opóźnienie może się opłacić.

[6Bankkaufmann]

Cześć, łobuzie, jedno jest pewne.
Z dynamiką, w której od kilku miesięcy stopy procentowe są wysokie, trudno uwierzyć, że za 5 lat będą one wynosić 3,5%, jak to tutaj opisujesz.
Dynamika w zakresie stop procentowych będzie nadal się rozwijać, ale mogą iść one w górę i w dół... Zalecam śledzenie kontraktu Bundesfuture lub kursów FED i EZB.
Myślę, że obecna tendencja wyraźnie wskazuje na dalszy wzrost.

[Halunke]

Tak, masz rację, odsetki w ostatnich miesiącach szybko rosły.

Jeśli jednak za 5 lat oprocentowanie będzie wyższe niż 3,5%, będziemy mieli w Niemczech zupełnie inne problemy niż oprocentowanie.

Rok temu, gdy zaciągałem inne pożyczki na 1,0%, każdy bankier twierdził, że oprocentowanie pozostanie na takim poziomie przez lata.

Teraz 8 na 10 bankierów twierdzi, że stopy procentowe wzrosną.

[6Bankkaufmann]

Tak mniej więcej, ale dla Ciebie liczy się tylko perspektywa przyszłości.
Na rynku finansowym w ciągu ostatniego roku wydarzyło się wiele ważnych rzeczy i istotne jest, aby mieć własne przemyślenia i plany odnośnie wszystkiego, co nas czeka (zakup, budowa…??)

[Halunke]

Inflacja spowodowała wzrost stóp procentowych, które będą nadal rosnąć do ….

Aktualnie nie planujemy już żadnych zakupów ani budowy, tylko spłatę tego kredytu. Moim obecnym obawom to podpisanie kredytu z opcją wcześniejszego zawarcia (Forward Darlehen) na 5 lat wcześniej. 5 lat to długi czas, w którym wiele rzeczy może się zmienić, zarówno pozytywnych, jak i negatywnych.

[6Bankkaufmann]

@Halunke, Nie musisz. Jak wygląda Twój stan finansowy? Dochody, majątek?
Jeśli z papierowego punktu widzenia możesz znieść 5% odsetek w ciągu 5 lat z 3% spłatą, to wszystko jest w porządku.
Te 5% to tylko założenie, ponieważ oczywiście odsetki nie wzrosną do nieba.

[Halunke]

Finansowo mogę sobie pozwolić na 5% spłaty kapitału i 3% spłaty w ciągu 5 lat. Jednak jeśli jest możliwe, preferowałbym 2% odsetek i również 2% spłaty kapitału.

Przypuszczalnie czynsze będą rosły w ciągu najbliższych lat.

Dodatkowo, za 8 lat mogę sprzedać 2 lokale mieszkalne, które również powinny przynieść zysk.
Myślę, że oba lokale mieszkalne mogą przynieść czysty zysk w wysokości około 50-60.000€ (nic nigdy nie jest pewne).

[6Bankkaufmann]

Twoje rozważania są jak dotąd zrozumiałe. Jednak czy dalszy wzrost czynszów jest naprawdę niejasny

[Halunke]

Przedyskutuję to jeszcze raz z naszym bankiem w tym tygodniu, obecnie chcą oni 3,5% na 60 miesięcy zamiast na 10 lat. Sprawa z wynajmami jest skomplikowana. Jeśli przypuszczam, że wynajęcie naszego domu w tej samej okolicy kosztowałoby 1500€ miesięcznie, to za 5 lat cena ta również byłaby co najmniej 1500€ miesięcznie, co w najgorszym przypadku oznaczałoby również moje miesięczne spłaty + odsetki.

[2tneub]

Jakie są warunki dotyczące dodatkowych spłat? Czy jesteście w stanie oszacować swoje przyszłe zadłużenie po 5,5 latach?

Mamy do czynienia z inflacją, tak długą, jak nigdy dotąd, która będzie trwać. Jeśli sytuacja się trochę uspokoi w ciągu najbliższych 2 lat, a wynagrodzenia się może zwiększą, wasza rata może być znikoma, co pozwoli wam dodatkowo spłacać kredyt.

[Halunke]

Jeśli będziemy nadal spłacać w ten sposób jak dotychczas, pozostanie nam zadłużenie w wysokości 246 000€.

Dotychczas nie korzystaliśmy z dodatkowej spłaty w wysokości 5% rocznie.

Jeżeli uda się skutecznie zwalczyć inflację w kolejnych latach i wszystko wróci do czegoś „normalnego”, można ponownie spodziewać się 2%?

Oczywiście, jeszcze raz porozmawiam z bankiem, ale wydaje mi się, że w ciągu najbliższych lat będę musiał obserwować coroczne odsetki, w tych 5 latach może/zostanie jeszcze wiele zmienione, choć na razie nie wiadomo dokładnie w jakim kierunku.

[6Bankkaufmann]

@Halunke, w ciągu najbliższych 5 lat pożądane 2% z pewnością nie zostaną osiągnięte. Uważam to za niemożliwe, raczej poruszanie się na boki stopniowo w małych kroczkach

[2tneub]

Jeśli inflacja da się w ciągu najbliższych lat pokonać i wszystko wróci do "normalności", to czy 2% znów będą możliwe do osiągnięcia?

Nie sądzę, że inflacja będzie tak łatwo do pokonania. Związki zawodowe będą teraz negocjować podwyżki płacowe, a minimalna płaca także jeszcze wejdzie w życie. To spowoduje drugą falę inflacji, która z kolei doprowadzi do nowych negocjacji płac. Myślę, że będzie towarzyszyć nam przez pewien czas.
Jako laik, podejrzewam, że w tym czasie inflacja ustabilizuje się na wyższym poziomie. Oprocentowanie będzie również się poruszać analogicznie do inflacji. Można to dobrze zobaczyć, porównując historyczne wykresy stóp kredytowych i wskaźników inflacji.
Dopóki płace wzrastają analogicznie do inflacji, a Twoja rata pozostaje stała, w rzeczywistości masz nawet więcej w kieszeni, które mogłbyś przeznaczyć na dodatkowe spłaty.
Tylko jeśli realne zarobki spadają (jak ma to miejsce obecnie), to staje się to problematyczne. W pierwszym kroku mogą bardziej ucierpieć mieszkańcy niż Ty. Część Twoich całkowitych wydatków wzrośnie dopiero za 5 lat. Do tego czasu masz możliwość zabezpieczenia się (dodatkowe spłaty/oszczędzanie itp.).

W zasadzie, inflacja jest dla kredytobiorców czymś pozytywnym, ponieważ kredyt spłaca się sam (staje się mniej wart)

[2titan1981]

W końcu wszystko zawsze jest zakładem na przyszłość. Tworzy się scenariusz, który najbardziej odpowiada osobistej ocenie i można go zabezpieczyć lub poczekać, czy wkrótce przed końcem okresu obowiązywania oprocentowania coś się zmieni. Na pewno pomocne jest, aby nie dać się wpłynąć tym, którzy chcą teraz szybko zarobić. Przy obecnej inflacji na poziomie 7% i oprocentowaniu na poziomie 1,86%, właśnie robisz dobre interesy, podczas gdy bank nie.

[Halunke]

@Halunke, w ciągu najbliższych 5 lat osiągnięcie pożądanych 2% z pewnością nie będzie już możliwe.
Uważam to za niemożliwe, raczej bocznie w górę w małych kroczkach

Przed X laty też nikt nie sądził, że stopy procentowe spadną poniżej 1%.

Osobiście uważam, że inflacja nie da się zmniejszyć poprzez wzrost stóp procentowych. Trwała inflacja powyżej 8-10% byłaby nie do przyjęcia i mogłaby oznaczać koniec euro.

Wyobraź sobie, że młoda para chce kupić Dom za 500.000 € po stopie procentowej 5% - byłoby to niemal niemożliwe bez bogatych krewnych.

Przeciętni pracownicy praktycznie nigdy nie mogliby sobie już pozwolić na Dom, ponieważ koszty budowy wzrosły w ciągu ostatnich 10 lat i nie będą maleć... Również murarz nie otrzyma niższej stawki godzinowej.


@Titan1981, gdybym teraz mógł być pewien, że uzyskam 1,86%, z pewnością bym to zrobił. Ale to nie jest możliwe na 5 lat do przodu.

[2utopus]

Wysoka inflacja ma nawet kilka zalet (przy jednoczesnym wzroście płac):
Długi państwa deprecjonują się praktycznie same - nawet zadłużenie hipoteczne po 10/20 latach obejmuje tylko ułamek siły nabywczej długu, który musi zostać spłacony.

Przy np. 500t€ i 5% oprocentowaniu, oczywiście ponad 2000€ miesięcznie to odsetki - przy dodatkowo 2% spłaty nawet rata w wysokości 3333€ - trzeba zobaczyć, jak rozwijają się tutaj czynsze ... a jeśli przez dłuższy czas stosuje się 7% inflację (z rekompensatą płacową), utrata siły nabywczej jest tak duża jak rata - i po 10 latach ze 7% podwyżką płac (i inflacją) dochód brutto podwoi się praktycznie - wtedy raty stają się coraz mniejszym problemem.

[Halunke]

Jeśli firmy rzeczywiście dostosowywałyby swoje wynagrodzenia do inflacji, byłoby idealnie.

Niestety nie zawsze jest to przypadkiem, w przeciwnym razie nie musielibyśmy się nad tym zastanawiać.

Moim zdaniem podwyżka stóp procentowych nie przynosi zbyt wielu korzyści, jeśli istnieje taka inflacja jak obecnie, to podwyżki stóp procentowych nie pomogą jej obniżyć.

Spoglądam pozytywnie w przyszłość, patrząc na następne 5 lat, aż do kolejnej zmiany warunków kredytu. W tym czasie wiele rzeczy może się zmienić, zarówno na plus, jak i na minus.

Nawet ci, którzy w ciągu najbliższych 1-2 lat potrzebują refinansowania i oprocentowanie jest wyższe niż obecnie, będą w stanie sobie poradzić, każdy bank jest skłonny do negocjacji, a nawet jeśli zainteresowani muszą na początek płacić jedynie odsetki, to zawsze lepiej niż sprzedaż.