Capital Investment 4

[naliain]

Cześć,

mamy krótkie pytanie dotyczące wymiany zastawu w ramach zakupu domu i byłobyśmy wdzięczni, gdyby ktoś z doświadczeniem mógł nam coś na ten temat powiedzieć.
...
Serdecznie dziękuję za odpowiedź!

[NaTwoim13]

O ile mogę to zauważyć i zrozumieć, zamierzają zainwestować około 570 000 euro (ewentualnie trochę mniej) w nowy projekt, zatem obciążenie w postaci 130 000 euro na pierwszym miejscu po zamianie zastawu nie powinno stanowić problemu. To słabe z strony doradczyni!

[naliain]

Dziękuję bardzo, Twoją ocenę mogę dobrze zrozumieć.

[6Bankkaufmann]

To bankowo nie powinno stanowić problemu, aby zamienić istniejącą pożyczkę na Dom o wartości 700.000 EUR VW na spłacony przez Panią/Pana mieszkanie o wartości 500.000 EUR. Wtedy będzie mogła/mógł Pani/Pan sprzedać istniejący Dom o wartości 700.000 EUR bez obciążeń hipotecznych. A następnie poszukać nowej wymarzonej nieruchomości. Pani/Pan stoi finansowo/szczęśliwie (700.000 EUR + 500.000 EUR majątku w porównaniu do 130.000 EUR długu).

[naliain]

Dzień dobry, serdecznie dziękuję za informacje zwrotne i ocenę.

[NaTwoim13]

Przeciwko twierdzeniom przedstawionym przez bankowca, nie obciążę ETW!!

Nadobowiązkowy kapitał zazwyczaj wynosi 1,5-krotność. Oznacza to, że w przypadku pozostałego zadłużenia w wysokości 130 000 euro, nadobowiązkowy kapitał wynosi 195 000 euro. Teraz dodaję do tego nowe zapotrzebowanie, otrzymaną sumę dzielę przez cenę zakupu plus wartość modernizacji, wliczając własny wkład w nieruchomość do nabycia lub koszty budowy (wszystkie koszty, w tym koszty dodatkowe związane z budową oraz tereny zewnętrzne i inne), co daje nam wskaźnik obciążenia. Jeśli jest on poniżej 60%, jest to dobra sytuacja, nawet z kapitalizowanym nadobowiązkowym kapitałem.

[naliain]

Dziękujemy za informację zwrotną.

[NaTwoim13]

Nie do końca rozumiem tych pierwszych wierszy, ale akurat teraz jestem na wakacjach, siedzę przy barze i słucham na żywo muzyki.

Łatwiej będzie, jeśli krótko przedstawię sytuację wyjściową:

Czy sprzedają Państwo dopiero, gdy znajdą coś nowego?

Przewidują Państwo cenę sprzedaży w wysokości 850 000 euro? Ze sprzedaży chcą uzyskać 300 000 euro, z czego 130 000 euro ma zostać przejęte?

Wtedy finansują Państwo:

1) 170 000 euro długoterminowo

2) 680 000 euro zmienna

Zakładając, że 550 000 euro to przewidywane wpływy ze sprzedaży, z tego spłacają Państwo zmienny kredyt, a 130 000 euro pozostaje w ramach zamiany zastawu.

130 000 euro razy 1,5 = 195 000 euro kapitalizowanego obciążenia, do tego 170 000 euro, co daje łączną wartość zadłużenia w wysokości 365 000 euro. Dzieląc to przez wartość (wartość pełnotekstowego zastawu), którą w tym przypadku jest cena zakupu 850 000 euro, otrzymujemy wynik w postaci udziału w zastawie uwzględniającego kapitalizowane obciążenia, ponieważ zmienny i długoterminowy kredyt są udzielane przez różne banki, różni wierzyciele posiadający zastaw.

Wynosi on tutaj 42,49%. To nie jest całkowicie prawidłowe, ponieważ wartość zastawu nie wynosi 850 000 euro (to są wszystkie koszty wraz z ENK), ale jest pomniejszana o koszty nabycia, które pewnie uwzględnili, co jest błędem, ponieważ koszty nabycia nie zwiększają wartości!

[naliain]

Cześć Panie Buhmann, wywołałeś piękny obraz podróży

[naliain]

Dobry wieczór wszystkim,

Mamy kolejne pytanie dotyczące naszej sprawy z zamianą zastawu.

[NaTwoim13]

Próbowałem im to wytłumaczyć, włącznie z kapitalizacją wcześniejszej obciążającej wartości, znajdują się Państwo w obszarze 1a, czyli z wykorzystaniem poniżej 60%, więcej po prostu nie da się osiągnąć.

Nie rozumiem, dlaczego chcą Państwo obciążyć wynajmowane mieszkanie, dodatkowo nie ma potrzeby, aby Sparkasse pobierała opłaty, ponieważ jest to pierwszorzędne zabezpieczenie w wymianie zastawu, nie ma tu miejsca na dyskusję.

...i przy okazji, proszę o skorzystanie z Ing tylko w ostateczności!!

[naliain]

Dobry wieczór Panie Buhmann, Dziękuję i pozdrawiam

[2utopus]

Oczywiście pytanie brzmi, dlaczego urząd skarbowy miałby uwzględnić podatek od nowego kredytu na mieszkanie? Aby to miało miejsce, kredyt musiałby (z mojego amatorskiego punktu widzenia) być bezpośrednio powiązany z przedmiotem najmu - czyli musiałby być na coś wykorzystany. (Na przykład na remont/renowację/itp.)

[naliain]

@utopus: rozumiem, dziękuję

[NaTwoim13]

Dzień dobry, Panie Buhmann,

Prawdopodobnie jestem za głupi, aby zrozumieć pański punkt widzenia.

Zalety przeniesienia obecnego kredytu na mieszkanie zanim znajdziemy nowy Dom i dzięki temu obecny Dom zostanie bez obciążenia:
- zachowamy bardzo korzystny kredyt oprocentowany na 1% i będziemy musieli pożyczyć mniej pieniędzy po 3,5% gdy znajdziemy nowy Dom
- nie będziemy musieli płacić odszkodowania za wcześniejszą spłatę przy zakupie nowego domu dla bieżącego kredytu w Sparkassenkredit
- odliczymy od dochodów z najmu odsetki podatkowe (stawka podatkowa: >30%)(jeśli to możliwe od urzędu skarbowego, ale to byłby tylko dodatkowy bonus i nie miałby wpływu na decyzję).

(Dzisiaj doradca ze Sparkassen opisał nam, że bardzo mało prawdopodobne jest, aby dwie banki były kredytodawcami w nowym domu, ponieważ drugi bank byłby w kolejności po pierwszym i zrozumiałoby się, że nie chciałby tego zrobić, a jeśli nawet tak, to ustaliłby wyższe odsetki. Dlatego opcja wymiany zastawu dopiero przy nowym domu, praktycznie odpada, ponieważ wiązałoby nas to z dotychczasową Sparkasse z dodatkowym finansowaniem. Nawet jeśli doradca się myli - nie widzę w tym cennych korzyści w porównaniu z obecną restrukturyzacją na mieszkanie..).

Moje pytanie brzmi - i do tej pory nie widzę na nie odpowiedzi, być może jestem zbyt humanistycznie nastawiona, albo po prostu zbyt kobieca - co przemawia przeciw obecnej wymianie zastawu na mieszkanie? Dla mnie na pierwszy rzut oka wszystko przemawia za tym, oprócz prawdopodobnie w tym przypadku bezzasadnego strachu, że nie możemy jednocześnie posiadać kredytów w dwóch różnych bankach, nawet jeśli dotyczą dwóch różnych nieruchomości. To dotyczyło mojego poprzedniego pytania: czy są jakieś wady związane z obecną wymianą zastawu na mieszkanie dla nas?

(KOPIA PYTANIA: Jeśli więc w jakimś momencie zaciągniemy nowe finansowanie na nowy Dom w wysokości 170.000 € na przykład w ING, czy dla tego banku będzie to powód do podniesienia naszych odsetek lub nawet odmowy kredytu, ponieważ mamy długi w innym banku (Sparkasse) i w mało prawdopodobnym przypadku upadłości mielibyśmy dwóch wierzycieli, przy czym Sparkasse jako pierwszy pożyczkodawca miałby przewagę? Czy, ponieważ to dwie różne nieruchomości, ten problem raczej nie występuje?)

P.S.: Sparkasse oblicza teraz wartość mieszkania (Einwertung), aby powiedzieć nam, czy wymiana zastawu od obecnego kredytu przejdzie z domu na mieszkanie (ponieważ wartość mieszkania jest niższa niż wartość domu).

Dziękuję i pozdrawiam

Sparkasse swoją wypowiedzią, że bankom nie zależy na obciążeniu w wysokości 130.000 euro, powiedziała już wiele (pewnie celowo) bezsensownych rzeczy. Takie wypowiedzi wprowadzają klientów i konsumentów w błąd, nie jest to zachowanie godne zaufania!!

[NaTwoim13]

Pytanie brzmi oczywiście także, dlaczego urząd skarbowy miałby skorzystać podatkowo z nowego kredytu na mieszkanie?
Musiałby (z mojego amatorskiego punktu widzenia) być związany bezpośrednio z rzeczą objętą dzierżawą - czyli być użyty w ten sposób.
(Na przykład na remont, renowację itp.)

Dokładnie! Podatkowo zamiana zastawu nie ma absolutnie żadnego wpływu!

[NaTwoim13]

Moja rekomendacja: skorzystaj z niezależnej i neutralnej porady, bełkotanie ze strony banku oszczędnościowego jest nie do zniesienia i nie do zaakceptowania.

[naliain]

Cześć Panie Buhmann,


Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Otóż jest ten mój specjalny kącik dla tych inteligentnych, którzy chcą skorzystać z mojej fachowej ekspertyzy, niekoniecznie korzystając bezpośrednio z moich usług. Myślę, że można znaleźć wystarczająco dużo referencji dotyczących mojej działalności, zarówno tutaj, jak i w sieci, aby każdy mógł sobie wyrobić opinię na temat tego, kto, co, kiedy i gdzie działa niezależnie. Na początku nie stawiam na generowanie niskich stóp procentowych, najpierw trzeba opracować najlepsze dla klienta indywidualne koncepcje, które uda się stworzyć wspólnie - tak, jak robi to jedna (lub inna bank) w swoi, a druga (lub inny bank) inaczej. Ostatnie zdanie jest oczywiście nonsensowne, ponieważ nie odpowiada mojej naturze i mojemu rozumieniu kompleksowej doradztwa finansowego. Podczas gdy banki mogą się schować za wszystkim, co oferują i komuś wciskać kit (oczywiście czasem działa to w miarę rozsądnie), ja jestem publicznie osądzany i powinienem tak być, jeśli popełnię błąd lub zaszkodzę osobom poszukującym pomocy! Uważam, że powinienem mieć nieco więcej do zaproponowania niż te czy inne banki lub ich doradcy, aby przekonać do siebie i towarzyszyć klientom w ich inwestycjach życiowych, promując kompetencję, ale także pomoc.

[NaTwoim13]

Cześć Panie Buhmann,

przykro mi tylko, że na początku wyraźnie się wypowiadasz, cytując: Ja, w przeciwieństwie do swojego kolegi, bankiera, nie obciążałbym mieszkania w Berlinie!!, jednak na bezpośrednie pytanie, dlaczego nie, albo czy to wiąże się z jakimiś wadami, nie potrafisz udzielić odpowiedzi. Takie coś zupełnie mi nie pomaga. (Pozostawmy teraz kwestie podatkowe. Napisałem, że dla nas to nieistotne)

Niezależne, neutralne porady finansowe? Wybacz, ale to mnie rozśmiesza. Po prostu ich nie ma. Wysokość prowizji zależy również od kwoty zaciągniętego kredytu, dlatego dla osób udzielających porad jest korzystne wmawianie klientom kilku nowych kredytów na nowe oprocentowanie jako jedynego możliwego rozwiązania. Tak dobrze jak ja wiesz, że w tej dziedzinie nikt nie jest neutralny. Dlatego właśnie poszukuję tu mądrości tłumu.

Pozdrowienia

Ach, i mądrość tłumu może też oznaczać niebezpieczną pseudo-wiedzę. Szczęśliwy ten, kto potrafi odróżnić, co mu naprawdę pomaga.

[NaTwoim13]

OK, odstawiam teraz swojego koktajla....

To pytanie, które również zadałem, dotyczy tego, czy chcą Państwo zarówno zakup, jak i sprzedaż prowadzić równolegle. Jeśli tak, czy chcieliby Państwo również zabezpieczyć brakującą kwotę 170 000 euro również na nieruchomości całkowicie wykorzystywanej do celów mieszkalnych (ETW)??

1) Czy nieruchomość ETW posiada wartość, która po kapitalizacji pozwoli również na pokrycie kwoty 130 000 i 170 000 euro, co stanowi 60% wartości?
2) Dlaczego obie nieruchomości mają być obciążone walutą zupełnie niepotrzebnie?
3) Przy sprzedaży nieruchomości ETW, konieczne będzie opłacenie kosztów wykreślenia. Zakładam, że będą Państwo utrzymywać nieruchomość wykorzystywaną przez siebie przez dłuższy czas i nie będą musieli nigdy spłacać hipotek.
4) Jeśli będą Państwo potrzebować dodatkowego kapitału, to konieczność omówienia istniejącego obciążenia nie ma sensu, jeśli pozostawią nieruchomość nieobciążoną.
Ten punkt nie jest bez znaczenia, ponieważ może się zdarzyć, że będę musieli Państwo pochylić się nad tą kwestią szybciej, niż są Państwo w stanie sobie wyobrazić.

Innymi słowy, jaką przewagę przynosi obciążenie obu nieruchomości, albo inaczej, czy chcieliby Państwo obciążyć brakującą kwotę również na nieruchomości ETW?

[naliain]

Cześć, Panie Buhmann,

w odpowiedzi na pierwsze pytanie: więcej lub mniej równolegle.

[NaTwoim13]

Ok

Jednak jedno jeszcze, posiadanie własnej firmy nie musi być koniecznie problemem, czasami, gdy pasują zarówno liczby, jak i branża, osoby samozatrudnione mogą prezentować się lepiej niż pracownicy.

Oczywiście mam za mało informacji, ale ogólnie patrząc, w wyborze spośród około 500 banków pod względem zastawu, szybkości decyzji kredytowej i autonomii nie widzę mniej problemów niż te, które mają teraz z bankiem oszczędnościowym.

Jednakże fakt, że zwracają się Państwo z pytaniami do forum, świadczy o tym, że są Państwo raczej źle doradzeni lub po prostu źle poinformowani przez dotychczasowy bank. Takie forum służy do tego, ale nie jest to miłe, gdy obecny bank ich tak zostawia.

Dobrze jest, jeśli obie nieruchomości są zadłużone, ale to nie jest konieczne!

[naliain]

Dziękuję serdecznie