Capital Investment 4

[Sucher_705]

Jakoś teraz patrzę na rynek z największym niepokojem i nie mogę tego zrozumieć.

Faktem jest, że ceny na rynku posiadłości wzrosły tylko umiarkowanie. Maksymalnie o 5% w niektórych nieruchomościach. Aktywa odporne na inflację wyglądają inaczej.
Aktualnie każdy pośrednik ma kilka ofert, a w okolicach Hamburga widzę coraz więcej tabliczek "na sprzedaż". Nawet dostaliśmy 2 telefony od pośredników, że mają teraz 2-3 odpowiednie obiekty i czy nie mielibyśmy ochoty na zwiedzanie.
Tutaj na forum w porównaniu do ubiegłego roku praktycznie nie ma już pytań dotyczących finansowania.
Wynajem ciągle rośnie, ale obecnie jest tańszy niż własny Dom przy oprocentowaniu 3%.
Ceny budowlane wzrastają co tydzień, w porównaniu z rynkiem wtórnym znacznie wyżej. Niektóre nowe budynki zostały nawet odwołane lub przesunięte.
Budynki zabytkowe są aktualnie wiecznie online i częściowo zostały obniżone nawet o 35%.
Współczynnik kupna wynajmu wynosi aż niesamowite 17,1 dla w pełni odnowionego i doskonale wyposażonego obiektu. Odnowione pod klucz, raport rzeczoznawcy dostępny, ocena bankowa powyżej ceny zakupu, praktycznie wykluczona pustostan.

Czy jestem obecnie zbyt pesymistycznie nastawiony czy naprawdę widzimy wielki krach albo jesteśmy już w jego środku?

Ceny spadają częściowo, rosnąca podaż, wynajem staje się znowu atrakcyjniejszy niż kupno, budownictwo nowe i istniejące nie rosną symetrycznie, budynki zabytkowe nie są poszukiwane ze względu na rosnące koszty energii i remontów, silnie malejące zapotrzebowanie.

Jeśli teraz tylko poziom stóp procentowych był wywołujący, to pytanie, dlaczego po spadku z powodu koronakryzysu stopy procentowe osiągnęły najniższy poziom, a ceny i stopy procentowe wzrosły do początku tego roku.

Jeśli teraz chodzi o poziom stóp procentowych, będzie to naprawdę bolesne, wtedy ceny musiałyby spaść o 50% zanim osiągnęłyby taką samą ratę przy oprocentowaniu 4%. Aktualnie widzę to jako największe prawdopodobieństwo.

Jaka jest wasza ocena obecnej spokojnej sytuacji?

[2tneub]

Rośnie cena nieruchomości/budowlana i rosnące stopy procentowe nie jest zbyt dobrym znakiem na dłuższą metę.
Podejrzewam, że niektórzy chcieliby szybko sprzedać swoją nieruchomość, zanim ceny spadną.
Ponieważ jednocześnie mniej kupujących jest w stanie zapłacić wysokie ceny przy rosnących stopach procentowych, powstaje nadpodaż, która powinna skutkować obniżeniem cen nieruchomości. W przypadku cen budowlanych widzę rozwój sytuacji trochę inaczej ze względu na inflację.

[Sucher_705]

To może się okazać bardzo srogi, jeśli ceny spadną o 50% w krótkim czasie.

Weźmy klasyczny przykład. Dom jednorodzinny o wartości 600 tys. euro, 80% obciążenie to 500 tys. euro kredytu. Spłata 3% i po 10 latach pozostaje jeszcze do spłacenia około 320 tys. euro. Jeśli wartość nieruchomości spadnie teraz do 300 tys. euro, to oznaczałoby finansowanie powyżej 100% i stopa procentowa zamiast 1% skoczyłaby na 4%. 4% to moje założenie.

To stanowiłoby dodatkowe obciążenie 22,4 tys. euro rocznie, dla nieruchomości, która jest warta tylko połowę. Wydaje mi się, że wielu ludzi spróbuje teraz nie pozbywać się swojego domu jak najszybciej i raczej teraz zrezygnuje z zysku w wysokości 100 tys. euro, niż zrujnuje się finansowo na resztę życia.

Dziwię się, gdzie podziały się wszyscy kupujący, którzy zawsze narzekali, że jest wystarczająca ilość pieniędzy, ale brakuje nieruchomości.

Słyszę znowu coraz więcej wolimy wynajmować zamiast kupować to dobra lokata na starość. Parę miesięcy i nastroje zmieniają się całkowicie.

[florianmeier]

To szybkie podwyżki stóp procentowych naturalnie wstrząsnęły rynkiem. Kupujący się wycofują, ponieważ prowadzą życie na kredyt.

Tępaki mają po prostu wiele długów.

[2tneub]

Spadek cen o 50% to twoja interpretacja. Ponieważ wynagrodzenia będą rosły w krótkiej lub długiej perspektywie, nie dojdzie do spadku cen o 50%. Ponadto ceny budowlane nie mogą nagle spaść o 50%. W rzeczywistości nie ma tam tak dużych marż. Może więc dojść do sytuacji, w której ludzie zaczną bardziej preferować zakup istniejącej nieruchomości zamiast budowy nowej. W rezultacie popyt nie spadnie tak bardzo. Jednak wszystko to zajmie kilka miesięcy/lat, zanim sytuacja się ustabilizuje.

Sądzę jednak, że niektórzy w przeszłości mogli budować lub kupować tylko dlatego, że stopy procentowe były tak niskie. Teraz rynek po prostu eliminuje takich ludzi.

[2utopus]

Dla właścicieli, którzy niemal bez własnego kapitału finansują wiele mieszkań z niskim oprocentowaniem i spłatą ...

sytuacja może stać się bardzo zła, jeśli wkrótce stopy procentowe wzrosną ponad obecne czynsze - a jeśli dodatkowo koszty dodatkowe wzrosną, a sami najemcy wpadną w opóźnienie - a właściciel będzie musiał wszystko najpierw wyłożyć.

[bruno68]

"@Sucher_705,

es ist wie tneub es schreibt:Steigende Immobilien/Baupreise und steigende Zinsen geht halt nicht lange gut.

Da jeder der eine Eigenheim haben will, eine Grenze der finanziellen Belastbarkeit hat. So ergibt sich immer eine Finanzierbarkeit! Kann der Kunde beispielsweise jährlich 18.000 € für die Finanzierung aufbringen, und nimmt man eine Tilgung von 2 % p.a. grundsätzlich an. So ergibt sich daraus folgende Datenlage: Bei einem reinen Kaufpreis von 500.000 €, eine jährliche Tilgung von 10.000 € und eine mögliche Zinslast von 8.000 €.

Daraus ergibt einen Zinssatz von 1,6 % p.a.

Gegenbeweis: 500.000 € Schulden mal 1,6 % Zinsen gleich 8.000 Zinsen!

Nun steigen die Zinsen auf 3,2 % p.a. es dürfte bei 2 % Tilgung p.a. klar werden, dass sich die Zinslast auf 16.000 € p.a. erhöhen wird! Zwar würde dies durch die Rate noch gedeckt sein, aber nur auf Kosten der Tilgung! Denn es würden 10.000 € für die Tilgung und 16.000 € Zinsen p.a. fällig.

hier gebe es die Möglichkeit der Tilgungsabsenkung von 2 % auf 1 % p.a.

Die negativen Folgen wären hier eine erhöhte Restschuld von 50.000 €, 450.000 € statt 400.000 € und eine Mehrbelastung von 3.000 € p.a.

Aber wenn man festgestellt hat, dass es kein weiteres Geld rechnerisch gibt, dann ist die Sache kaufen oder bauen vorbei! Folgerichtig muss der Verkäufer sein Verkaufspreis absenken! Und zwar so weit, dass die Gläubiger ein Chance auf Finanzierung sieht!

Zudem wurde die Daumenschrauben bei den Banken, mit BASEL III angelegt! Eine Finanzierung darf nur mit in pari erfolgen. Ein Darlehensvertrag mit 10 Jahre Laufzeit darf nur noch aus den Kreditbereichtender der EZB von 10 Jahren refinanziert werden! Und nicht mehr aus den Tages-, Wochen-, Monats oder Jahreskredittender, was für eine erhebliche Erleichterung darstellte! Man konnte dies durch Abtreten von nicht mehr forderbaren GS von Altgläubiger absichern.

Zur Frage von 10.24 Uhr

1) 80 % von 600.000 € sind nur 480.000 und nicht 500.000 €
2) ein Vertrag ist ein Vertrag, selbst wenn nur geringe Abschläge von kommen und wenn man die Schulden weiterhin bedient!

pacta sunt servanda - Verträge sind einzuhalten

Das Prinzip der Vertragstreue „pacta sunt servanda“ gilt als der wichtigste Grundsatz, sowohl im öffentlichen als auch im Privatrecht:

Siehe Anhang

bruno68"

[Sucher_705]

Ok, faktycznie popełniłem błąd obliczeń. Przepraszam. Ale wygląda na to, że sytuacja jest naprawdę mroczna, wątpię, czy w niedalekiej przyszłości EBC wróci do polityki ujemnych stóp procentowych. Aby pozostać przy przykładzie Bruno, standardowa nieruchomość musiałaby spaść do 300 tysięcy, co oznaczałoby również 50% utraty wartości. Jeśli tak się stanie, na rynku zrobi się bardzo nieprzyjemnie. Zakładam, że wtedy także inne klasy aktywów doświadczą spadków. Na rynku akcji już jesteśmy w niedźwiedzim trendzie.

[StGe1973]

Również 50% w przypadku nieruchomości byłoby absurdalnie wysokim odsetkiem, wtedy pewnie mielibyśmy zupełnie inne problemy...

Pytanie, które się nasuwa, brzmi: Czy naprawdę ktoś spodziewał się, że to potrwa wiecznie? Absolutnie normalne jest to, że po okresie boomu (z jakichkolwiek powodów) następuje konsolidacja. W gruncie rzeczy wymienione są dwa decydujące czynniki. Nieruchomości nie będą rosły w nieskończoność, raczej będą stabilne lub lekko spadać. Powodem jest spadek popytu z powodu wzrostu stóp procentowych. Również będzie mniej budowanych, ponieważ deweloperzy są narażeni na rosnące koszty budowy, ale spadające ceny sprzedaży nieruchomości.

Zarówno spadek popytu, jak i podaży ustabilizuje się po kilku latach i ponownie spowoduje stabilizację cen lub ich lekkie wzrosty. To dobra rzecz, że takie skrajne (moim zdaniem) błędy, związane z wieloma nieruchomościami jako inwestycją kapitałową z minimalnym wkładem własnym i maksymalnym obciążeniem finansowym, zostaną wyeliminowane. Gdy będzie można ponownie normalnie (w naszym regionie w stosunku do współczynnika 20 lub nieco poniżej) kupować nieruchomości jako inwestycję kapitałową, rynek znowu stanie się interesujący dla poważnych lub wcześniejszych inwestorów, którzy przez ostatnie lata nic nie kupowali.

Co do kosztów dodatkowych, to nie uważam ich za naprawdę duży problem. Tak, dla najemców będzie to trudne obecnie i w przyszłym roku, ale mam nadzieję, że rząd wprowadzi różne programy pomocy dla osób w potrzebie. W czasie pandemii COVID-19 Hinz und Kunz został uratowany bez weryfikacji potrzeb, co spowoduje ogromną presję na polityków, aby ratować również cierpiących najemców.

Najpóźniej w przyszłym roku ten problem powinien ustąpić. Eksplozja cen gazu szczególnie leży po stronie Putina i niepewności związanej z dostawami oraz zagrożeniem deficytem w zimie. Właśnie w przypadku kontraktów terminowych dokonuje się tam również intensywnej spekulacji. Najpóźniej w przyszłym roku powinny być dostępne terminale gazu płynnego, co oznacza, że gaz będzie droższy (w porównaniu do poprzednich lat), ale jeśli istnieje stabilne zaopatrzenie bez udziału Putina, to również skończą się skrajne skoki cenowe (z powodu zagrożenia deficytem i spekulacji).

[2titan1981]

Czy nie szukasz domu? Teraz pojawiła się pożądana oferta, teraz możesz sięgnąć po nią.

[Sucher_705]

Czy to nie jest tak, że szukasz domu? Teraz pojawiła się długo oczekiwana oferta, teraz możesz to złapać

Jesteśmy już zadowoleni i skorzystaliśmy z okazji. Z perspektywy czasu przy bardzo korzystnych warunkach kredytowych.

No cóż, uważam, że wzrost wartości jest bardziej pożądany niż dalsze poszukiwania bez intencji zakupu.

[bruno68]

W zasadzie masz rację, użytkowniku sucher_705,

Ale nie musi być obniżenia wartości obiektu wynoszącego 50%! Może ona zostać zrekompensowana przez dodatkowy kapitał własny! W przypadku obniżenia wartości dłużnicy powinni sprawdzić Kodeks Cywilny, a mianowicie paragrafy 490 i 499 Kodeksu cywilnego. Jednak obowiązuje tutaj to, co jest zawarte w umowie kredytowej. Ponieważ obowiązuje zasada, że umowy należy przestrzegać (pacta sunt servanda), dlatego nawet przy rosnących wartościach obciążenia z powodu malejącej wartości nieruchomości, obustronna lojalność dłużnika i wierzyciela jest niezbędna. Oczywiście dotyczy to tylko bieżącej umowy kredytowej! Jednak nie ma gwarancji kontynuacji finansowania. To może być kamień milowy.

Ponieważ gwarancji kontynuacji finansowania po 10,5 latach nie ma prawnie, tak jak dłużnik może wypowiedzieć wszystkie swoje umowy kredytowe po 10,5 latach, tak samo dłużnik może wypowiedzieć umowę kredytową z powodu pogorszenia zabezpieczenia w tym czasie według art. 499 kodeksu cywilnego. Jednak trzeba rozróżnić między umowami do 10 lat i powyżej 10 lat. Okres rozpoczęcia umowy jest również istotny, ponieważ termin zaczyna biec dopiero po pełnej wypłacie! Należy również odróżnić, zwłaszcza w przypadku nowo budowanych obiektów, gdzie wypłaty są dokonywane częściowo. Kto wtedy płaci narosłe odsetki?
Wiele osób nie wie, że obecnie istnieją okresy nieodpłatnego dostarczenia gotówki! Kiedyś pobierano za to opłaty odsetkowe, być może wróci to!

Jak finansować? Z samego kredytu czy jako obciążenie odsetkami z konta? W związku z tym 10-letnia umowa może zostać łatwo przedłużona o 1 rok. Ale jest to zależne od indywidualnego przypadku!

Faktem jest i pozostaje: Bez odpowiedniej dobrej porady wielu nabywcom grozi w ciągu następnych 8 lat utrata nieruchomości z powodu braku kontynuacji finansowania, z braku odpowiedniego zabezpieczenia hipotecznego!
bruno68

[2tneub]

Nadal jesteśmy stosunkowo na początku. Z drugiej strony Atlantyku są znacznie dalej od nas, jeśli chodzi o podnoszenie stóp procentowych. Nawet jeśli sposób finansowania i rynek są nieco inne niż u nas, można zauważyć, dokąd zmierzamy i jakie będą tego skutki:

https://www.msn.com/de-de/finanzen/t...522fbdd202dfc0

Interesującym może być również komentarz dotyczący czynszów:

Efekt domina odczuwa się także na rynku wynajmu mieszkań, co dodatkowo komplikuje sytuację dla Fed: „Jeśli kupujący nieruchomości pozostaną w tyle, zwiększy to presję na rynku wynajmu”, zauważa niezależny doradca rynku kapitałowego Ed Yardeni. Ceny czynszów są już teraz o około 15 procent wyższe niż rok wcześniej.

Nawet jeśli najemcy nie chcą tego przyjąć do wiadomości, w niektórych dużych miastach czynsze znacznie odstają od cen nieruchomości, co można zauważyć dobrze na przykładzie stosunku rocznych czynszów do ceny zakupu. Po dokonaniu korekty stosunek między czynszem a ceną zakupu powinien z obu stron nieco się zrównoważyć.

[2utopus]

Oczywiście - przy dochodach z najmu często poniżej 3% i oprocentowaniu często na poziomie 4% nie do końca to pasuje ...

Oczywiście można mieć wątpliwości, czy ceny nieruchomości będą tak znacząco spadać w miarę wzrostu cen budowlanych.

Jednakże w przyszłości nie trzeba od razu kupować kota w worku, gdy nowy obiekt trafia na rynek, można poświęcić nieco więcej czasu na podjęcie decyzji, zanim sprzedawca otrzyma ofertę ... bez ryzyka, że ktoś inny zaoferuje o 10 000 euro więcej i tym samym otrzyma przetarg.

[StGe1973]

Znaleźliśmy już coś odpowiedniego i skorzystaliśmy. Patrząc wstecz, warunki kredytowe były bardzo dobre.

No cóż, uważam, że wzrost wartości jest bardziej pożądany niż dalszy wybór bez zamiaru zakupu.

Bardzo dobre warunki kredytowe to niestety tylko część całego pakietu, drugą częścią zawsze jest cena zakupu. Mało Ci pomoże, jeśli otrzymasz super oprocentowanie, ale jednocześnie wartość Twojej nieruchomości spadnie o 10 czy 20%.

Nie sądzę, że ogólne warunki (oprocentowanie i cena zakupu) były dobre w ciągu ostatnich lat. To będzie można ocenić dopiero za kilka lat, ale jeśli tendencja na rynku nieruchomości się tak umocni, to warunki wyglądają raczej słabo.

Choć czasami wszystko może potoczyć się zupełnie inaczej, niż się myśli... być może to były bardzo dobre warunki, czas pokaże.

[StGe1973]

Czy ceny nieruchomości faktycznie spadną tak bardzo przy rosnących cenach budowlanych, można chyba podważyć.

Jednakże jestem bardzo pewny, że tak się stanie. W przypadku inwestycji długoterminowych, takich jak nieruchomości, jedna rzecz jest niezmiernie ważna: żeby przede wszystkim prywatni nabywcy widzieli pewną i pozytywną przyszłość. Niestety, obecnie nie jest to wcale prawdą, zwłaszcza z powodu wysokiej inflacji, oczekiwanej recesji na koniec roku oraz nad Wisłą mieczyka Damoklesa w postaci Putina, którego nikt nie potrafi ocenić, czy dostarczy teraz pełną, częściową czy żadną zimę.

W związku z tym (prawie) wszyscy prywatni nabywcy odłożą swoje inwestycje na później i poczekają, jak sytuacja się rozwinie. Według mnie właśnie to jest głównym powodem obecnego trendu, że nieruchomości sprzedają się znacznie gorzej, mimo że tak naprawdę jeszcze nic złego się nie wydarzyło. Większość ludzi nadal płaci względnie normalne rachunki za prąd i gaz, nie ma jeszcze recesji z możliwymi utratami pracy, związki zawodowe negocjują również dość dobre podwyżki płac itp.

W przypadku inwestycji długoterminowych nie liczy się tylko obecność, ale przede wszystkim oczekiwania na przyszłość. A te oczekiwania są bardzo, bardzo negatywne u bardzo wielu ludzi w odniesieniu do ich sytuacji ekonomicznej...

[Sucher_705]

Hmm, osiągnęliśmy współczynnik dzierżawy w wysokości 24. Inne obiekty miały zazwyczaj coś między 40 a 50.

Oczywiście, czy było to dobre, widać potem. W 2011 roku powiedziano mi, żebym na pewno nie kupował (nieruchomość do dziś miała wzrost wartości o 200%) - rynek spadnie o 20%. W 2015 roku zdecydowanie odradzono mi zakup, twierdząc, że rynek ulegnie załamaniu i 300 tysięcy za Dom jednorodzinny to całkowite przepłacenie. W czasie pandemii w 2020 roku w ciągu 6 miesięcy ceny nieruchomości spadły o 50%.

W 2021/2022 ceny już nie będą spadać. Dom jednorodzinny Nowe budownictwo z działką 1024 m², powierzchnią mieszkalną 140 m² - 865 tysięcy euro. Dom jednorodzinny zbudowany w 1960 roku, wymagający pełnej renowacji, cena zakupu 340 tysięcy euro. Koszty renowacji zostały już oszacowane przez agenta na 210 tysięcy euro, a więc łącznie w przybliżeniu w standardowym zakresie lokalnym na poziomie 550-600 tysięcy euro.

Nie zdecydowalibyśmy się na zakup, gdybyśmy wiedzieli, jak wystrzeliły koszty utrzymania. Chociaż wynajem stałby się jeszcze droższy. 50% wyższy czynsz niż obciążenie obecne. 79% obciążenie. Ale mieliśmy dziecko, potrzebowaliśmy pilnie czegoś większego, co nie wymagałoby remontu ani innych przymusowych modernizacji. Nie moglibyśmy sobie pozwolić na wynajem.

Być może teraz wszyscy kupujący na 100% finansowanie, którzy chcieli kupić za 2000 euro netto miesięcznie, zostaną odrzuceni, i nie będzie już nieruchomości, które odwiedza 80 osób, aby później w przetargu podbijać ceny. Być może minęły czasy, kiedy w sobotę o 5 rano wysyłano newsletter z nową ofertą, a w poniedziałek o 10 rano po trzech wizytach nieruchomość była sprzedana.

Zawsze patrzę na zwroty z najmu, i jeśli widzę, że z nieruchomości można uzyskać roczny czynsz netto w wysokości 8000 euro, a ta nieruchomość ma kosztować 300 tysięcy euro, widzę przewartościowanie. Obecnie przy około 2,6% nie uda się pokryć żadnych obciążeń oraz wszystkich kosztów niemieszkalnych.

[Muenchner82]

Nie mogę sobie w najmniejszym stopniu wyobrazić kryzysu. Jak to ma działać z punktu widzenia gospodarki? WSZYSTKIE ceny rosną, w tym ceny nowo budowanych nieruchomości, a ceny istniejących nieruchomości mają spaść o 50%? Kiedy ceny nieruchomości spadły o 50% przy inflacji niemal 10%? Na rynku dochodzi do konsolidacji, nie można już wszystkiego sprzedać w dowolnej cenie, ale kryzys? Brakuje mi wyobraźni, zwłaszcza że większość kupujących w ogóle nie musi sprzedawać.

[StGe1973]

Hmm uzyskaliśmy współczynnik nabycia wynoszący 24. Inne obiekty miały zazwyczaj wartości między 40 a 50.

Nie kupilibyśmy, gdybyśmy wiedzieli, jak eksplodują koszty utrzymania.

Masz wielkie szczęście, że kupiłeś tak taniej. U nas minimalna wartość to było 30, a raczej 40... to właśnie jest sedno sprawy. Z 2-3% bruttozwrotu inwestycje w nieruchomości nie są opłacalne, bo po uwzględnieniu kosztów właściciela i odsetek, osiągamy niewiele ponad 1%. Spłata kapitału jest minimalna, a każda utrata czynszu czy uszkodzenie oznacza straty. Tego typu inwestycje to po prostu zakład na wzrost cen nieruchomości i czynszów, aby dany obiekt stał się dochodowy. To jest charakterystyczne dla tworzenia bańki, zakładanie na przyszłość. Dlatego tak istotne jest, aby sytuacja ta została ponownie uregulowana i znormalizowana... albo aby czynsze znacząco wzrosły, albo aby ceny nieruchomości odpowiednio spadły.

Ostatnim cytowanym zdaniem trafiasz w sedno. Bardzo wielu prywatnych nabywców prawdopodobnie nie kupiłoby w ostatnich latach, gdyby znali dzisiejszą sytuację. Podstawą było zawsze takie rozważenie: dochód - wszystkie stałe koszty, a następnie suma x musi pozostać na utrzymanie, żeby to działało. Jednakże ta suma x na utrzymanie, stan z dzisiaj, podwoi się lub potroi w porównaniu do roku 2020 lub 2021, ponieważ dokładnie te produkty, których nie można lub prawie nie można oszczędzać, takie jak żywność, ogrzewanie, benzyna, prąd itp., podrożały.

Kwestia wzrostu stóp procentowych doprowadzi do silnego zmniejszenia popytu na prywatnych nabywców nieruchomości. Jak silny będzie ten efekt i jak bardzo wpłynie to na ceny, jest bardzo trudne do przewidzenia, ponieważ istnieje również odwrotny efekt. Im wyższa inflacja, tym większa presja na osoby z dużymi środkami pieniężnymi, aby inwestować w aktywa nieruchomościowe.

[2utopus]

Przypuszczam, że niektórzy chcą szybko sprzedać swoją nieruchomość, zanim ceny spadną.
Ponieważ jednocześnie mniej kupujących jest w stanie zapłacić wysokie ceny przy rosnących stopach procentowych, powstaje nadmiar podaży, który powinien prowadzić do spadku cen nieruchomości. Co do cen budowlanych, widzę rozwój związanym z inflacją w nieco inny sposób.

Pytanie brzmi więc, co zrobić z dochodem ze sprzedaży nieruchomości w warunkach wysokiej inflacji. Przy mniejszej liczbie kupujących (oczywiście zależnie od lokalizacji) zamiast 80 zainteresowanych może być ich tylko 10...
Na wsi może to oczywiście oznaczać 0 zamiast 5 - ale ceny tam nie są obecnie tak wysokie.

To kwestia, jak demografia (np. mały domek babci na wsi nie znajduje chętnych) i przyszłość rynku pracy (więcej osób pracujących zdalnie sprawia, że wieś staje się ponownie atrakcyjna - o ile dostępne jest szybkie internetowe połączenie) wpłyną na rynek.

[2tneub]

Przy mniejszej liczbie kupujących może być to (oczywiście zależy to od lokalizacji) zamiast 80 zainteresowanych może być tylko 10 ...
Na wsi może to oznaczać również 0 zamiast 5 - jednak ceny tam nie są obecnie tak wysokie.

Ponieważ spodziewane są spadki cen, niektórzy mogą po prostu wystawić na rynek nieruchomość inwestycyjną i sprawdzić, czy można osiągnąć cenę marzeń. Jeśli nie, to po prostu będą ją dalej wynajmować.







Cytat utopusa

Wtedy pojawia się pytanie, co zrobić z przychodem ze sprzedaży nieruchomości - w przypadku wysokiej inflacji.


Mogą to być również kursy wejścia na giełdę. Zawsze lepiej niż w przypadku wysokiej inflacji obserwować spadające ceny nieruchomości.

[2utopus]

To mogą być kursy wprowadzające na giełdzie. Zawsze lepiej niż mieć obniżające się ceny nieruchomości przy wysokiej inflacji.

Przy rosnących cenach energii/kosztów osobowych, braku zasobów/brakach dostaw i możliwym zatrzymaniu dostaw gazu z Rosji gospodarka może również gwałtownie spaść ... a jeśli do tego dojdzie masowa bezrobocie ...

Ale - jak zwykle - sprawa z jajkami i koszami ...

[bruno68]

Oto kolejna porcja informacji ze strony Fed. US-Notenbank ponownie znacząco podnosi stopę procentową Stan: 27.07.2022, 20:46 Rezerwa Federalna USA (Fed) ponownie zdecydowanie podniosła stopę procentową o 0,75 punktu procentowego - kolejny krok w walce z wysoką inflacją. Obecnie stopa procentowa wynosi w przedziale od 2,25 do 2,50 procenta. W obliczu rosnącej inflacji w USA Rezerwa Federalna (Fed) podejmuje kolejny niezwykle duży krok w zakresie podnoszenia stóp procentowych. Podniosła stopę procentową o trzy czwarte punktu procentowego. Ogółem jest to czwarte podwyższenie stóp procentowych w tym roku i od początku pandemii koronawirusa. Już w czerwcu Fed podniósł ją o 0,75 punktu procentowego - największy krok od 1994 roku, czyli od prawie 30 lat. Z kolejnym podwyższeniem obecnie stopa wynosi od 2,25 do 2,50 procenta. Według przewodniczącego Fedu Jeroma Powella już we wrześniu może nastąpić kolejne podwyższenie stóp procentowych. Według informacji: -dla miesiąca lipca 2022 stopa procentowa wzrosła o 0,75 % w skali roku. -dla miesiąca sierpnia 2022 stopa procentowa wzrosła o kolejne 0,75 % w skali roku. oraz -w wrześniu 2022 prawdopodobnie zostanie podniesiona kolejna stopa o 0,75 % w skali roku! Z tego wynika, że EBC musi przeprowadzić tę podwyżkę stóp procentowych, aby nie importować inflacji z gospodarki USA do strefy euro. Jeśli EBC również podniesie stopy procentowe, obie światy przeniosą swoje problemy ze stopami procentowymi na inne kraje, zwłaszcza na Chiny. Ich obecna bardzo luźna polityka pieniężna kończy się z importowanymi wskaźnikami inflacji z USA i strefy euro, co nauczy Chińczyków, jak gospodarka może być zniszczona bez bombardowania. bruno68

[2tneub]

Jak stary i zgorzkniały trzeba być, żeby w każdym wątku zamieszczać jedynie negatywne komentarze.

[bruno68]

Ja, ja tneub, r
r
jak zgorzkniały może być właściciel, gdy nagle i niespodziewanie musi opuścić swoje własne mieszkanie, ponieważ nie może już opłacać rat kredytu. Albo wartość nieruchomości nie wystarcza już jako zabezpieczenie. r
r
Szczególnie gdy finansowanie zostało zrealizowane za pośrednictwem KfW lub środków finansowych państwa. r
r
Ponieważ wtedy również obowiązuje § 505a ust. 2 i 3 BGB r
r
r
r
r
(2) Jeśli kwota netto kredytu zostanie znacząco zwiększona po zawarciu umowy kredytowej, wiarygodność kredytowa musi być ponownie oceniona na zaktualizowanej podstawie, chyba że kwota zwiększenia kredytu netto została już uwzględniona w pierwotnej ocenie wiarygodności kredytowej. r
r
(3) W przypadku umów kredytowych konsumentów związanych z nieruchomościami, które r
r
1. po zawarciu umowy kredytowej między stronami umowy udzielają nowego prawa do korzystania z kapitału w celu osiągnięcia celu, który kredytobiorca dążył z poprzednią umową kredytową, lub r
r
2. zastępują lub uzupełniają inną umowę kredytową między stronami umowy w celu uniknięcia wypowiedzeń z powodu opóźnienia w spłacie kredytobiorcy lub w celu uniknięcia środków przymusowego wykonania wobec kredytobiorcy, r
r
konieczna jest ponowna ocena wiarygodności kredytowej jedynie w przypadku spełnienia warunków ust. 2. r
r
Jeśli zatem nie jest wymagana ponowna ocena wiarygodności kredytowej, kredytodawca nie może zawrzeć nowej umowy kredytowej konsumentów związanej z nieruchomościami, jeśli wie już, że kredytobiorca nie będzie w stanie stale wywiązywać się ze zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej. W przypadku naruszeń stosuje się § 505d odpowiednio. R n r n r n Trzeba również zrozumieć, że współfinansowanie, zgodnie z prawem, musi być uwzględnione w refinansowaniu, ponieważ nadal trzeba je spłacać! R n r n Dlatego ze względu na podporządkowanie współfinansowania można zrezygnować z GS, co jednak, jak w przypadku wszystkich pożyczek czystych, prowadzi do dalszego wzrostu odsetek z braku pokrycia. R n r n Czytając przedostatnie zdanie, r N r n r n r n ...Jeśli zatem nie jest wymagana ponowna ocena wiarygodności kredytowej, kredytodawca nie może zawrzeć nowej umowy kredytowej konsumentów związanej z nieruchomościami, jeśli wie już, że kredytobiorca nie będzie w stanie stale wywiązywać się ze zobowiązań wynikających z tej umowy kredytowej. R N r n r n oznacza to, że wierzyciel wie lata wcześniej, którzy klienci byli na skraju bankructwa już przy pierwszej rundzie. Zgodnie z § 505a ust. 3, w fazie refinansowania ta relacja biznesowa się kończy! R n Dla tych, których oprocentowanie wzrosło trzy- lub czterokrotnie, wiele osób znajduje się na liście do wypowiedzenia, dla których nie można przeprowadzać ponownej oceny kredytowej dla refinansowania. r n r n Oczywiście zdarzyły się też pozytywne zmiany, r n r n na przykład oprocentowanie zostało obniżone o 0,1% w niektórych bankach już 21.07.2022 roku! a 28.07.2022 roku nastąpiła dalsza obniżka o 0,2% p.a. R n r n Ale jeśli spojrzeć na całkowite oprocentowanie przy 500 000 €, 100%, na 10 lat, z oprocentowaniem wynoszącym 3,86% p.a., udało się uniknąć tylko wynikającej z tego wartości 4,xx! Oczywiście można dalej obniżać o 0,36% p.a., co daje 3,5%! R n r n Ale w porównaniu z rokiem sprzed trzech kwartałów, oznacza to wzrost oprocentowania o 233% z 1,5% p.a.! Gdzie tu można dostrzec coś pozytywnego? Zwłaszcza dla tych, którzy chcą refinansować swoje kredyty w latach 2022-2024? R n r n Grozi im wyprowadzenie z własnego domu! R n r n bruno68

[2tneub]

Ja, ja tneub,

w jaki sposób można być rozżalonym, gdy jako właściciel nagle i niespodziewanie musisz opuścić swój Dom, ponieważ nie jesteś w stanie już spłacać rat kredytowych. Albo kiedy wartość nieruchomości nie wystarcza już jako zabezpieczenie.

Tak źle było u ciebie? W takim razie masz moje pełne współczucie.

[StGe1973]

Bruno, twój podstawowy błąd polega na porównywaniu odsetek od 2020 roku do dziś. Standardowa umowa kredytowa w D trwa 10 lat, dlatego porównywać należy refinansowania w latach 2022-2024 z zaciągnięciem kredytów w latach 2012-2014. Wtedy poziom odsetek był jeszcze wyższy niż obecnie... Choć ogólnie zgadzam się z tobą, że niektórzy ludzie powinni obawiać się ocen kredytowych przy refinansowaniu. Banki nie będą miały innego wyjścia, jak drastycznie podnieść wartości kosztów utrzymania i dostępnego dochodu po wszystkich stałych kosztach. Niemniej jednak nie dotknie to masowej liczby osób, ponieważ również wzrosły wynagrodzenia, obecnie uzyskano akceptowalne porozumienia płacowe związków zawodowych, a kredyty zostały już odpowiednio spłacone. Ten problem dotyczy jednak wszystkich, ponieważ koszty utrzymania obecnie są po prostu za niskie w porównaniu z przeszłością (oczywiście według ówczesnych standardów poprawnie)...