@ Steve, jak już pisałem!
Ustawodawca zakazuje działalności powierniczej na zasadzie przysługi, co już doprowadziło do dziesiątek tysięcy sporów prawnych! Dlatego zostało to podniesione do roli zawodu wymagającego zezwolenia.
Jak już pisałem, Hans może zarządzać nieruchomością, jeśli jest właścicielem całego budynku i świadczy tę usługę bezpłatnie dla najemców! Tylko dzięki pobieraniu wyższej czynszu kwalifikowana rekompensata lub finansowanie jest dozwolone lub możliwe.
Działalność względem osób trzecich nad ich majątkiem, tu ustawodawca postawił bardzo wysokie progi! Ponieważ ostatecznie decyduje się o ich istnieniu aż do śmierci! Dlatego stawiane są wysokie wymagania wobec zarządców nieruchomości!
Ponieważ zarządca nieruchomości musi mieć dostęp do części majątku właścicieli, aby pokryć wszystkie koszty, w tym zaciągnięcie
kredytu, uzyskanie wszystkich zgód.
Nawet wykluczenie współwłaściciela z powodu odmowy sfinansowania częściowego utrzymania wartości i/lub konserwacji, nawet jeśli nie jest to ekonomicznie możliwe! W tym przypadku wymagane jest jedynie większościowe głosowanie na Zgromadzeniu Wspólnoty Mieszkaniowej w celu wszczęcia egzekucji.
Egzekucja z powodu braku chęci zapłaty jest wnioskowana przez AG, a tu zastanawia się zarządca nieruchomości, wypowiedź, odpowiedzi!
Tutaj komentarz w tej sprawie
Zarządzanie nieruchomościami: Jakie kwalifikacje potrzebują administratorzy? Nowe prawo od 01.08.2018, autorstwa Marcela Kurzke
W odpowiedzi na pytanie, jakie kwalifikacje potrzebują administratorzy nieruchomości (zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej i zarządcy najmu), należy dokonać rozróżnienia: Z jednej strony, administrator musi być w stanie kompetentnie wykonywać swoje obowiązki zawodowe i właściwie zarządzać mu powierzonym obiektem. Z drugiej strony, administrator musi mieć odpowiednie kwalifikacje umożliwiające mu rzeczywiste wykonywanie swojego zawodu, czyli otworzenie firmy zarządzającej nieruchomościami. Od 01.08.2018 roku dla administratorów działających komercyjnie weszły w życie istotne zmiany przepisów prawnych w postaci regulacji dotyczącej zezwolenia zawodowego. Dowiecie się tutaj, jakie kwalifikacje są wymagane dla administratorów nieruchomości i jakie zmiany będą obowiązywały w przyszłości.
Ogólnie nie jest wymagane formalne wykształcenie zawodowe
Dla pracy jako administrator w zarządzaniu nieruchomościami nie jest ogólnie wymagane specjalne wykształcenie zawodowe. Dlatego obecnie każdy może określać się mianem administratora i otwierać firmę zarządzającą nieruchomościami, niezależnie od tego, czy uważa się za odpowiedniego do wykonywania tych zadań, czy nie. Obecnie obowiązujące prawo nie zapewnia ochrony prawnej dla zawodu administratora.
Od 01.08.2018 roku to się znacznie zmieni. Chociaż nadal nie będzie wymagane określone wykształcenie zawodowe. Zostanie jednak wprowadzona regulacja dotycząca zezwolenia zawodowego dla przedsiębiorczych zarządców WEG i zarządców najmu objętych pojęciem „zarządzający nieruchomościami”. Ponadto pewne obowiązki dla administratorów mogą być określone prawnie. Działalność jako zarządzający nieruchomościami stanie się tym samym objęta koniecznością uzyskania zezwolenia.
Tło stanowi obowiązujące od 01.08.2018 roku Ustawa wprowadzająca regulację zezwoleń zawodowych dla przedsiębiorczych pośredników i zarządców nieruchomości mieszkaniowych. W związku z tym przedsiębiorcy zarządzający muszą przynajmniej poddać się dalszej edukacji. Ponadto ochrona zawodowa jako zarządcy nieruchomości jest zapewniona poprzez fakt, że tylko osoba, która posiada wymagane do tego zezwolenie urzędowe, może działać jako przedsiębiorczy zarządca nieruchomości.
Jakie kwalifikacje powinien posiadać kompetentny zarządca
Dla zarządców nie jest wymagane nie tylko określone wykształcenie zawodowe. Nie mają też koniecznej kwalifikacji zawodowej, jeśli posiadają jedynie doświadczenie w zarządzaniu własnymi nieruchomościami, jak orzekł Bundesgerichtshof w wyroku z dnia 09.03.2012 r., Az.: V ZR 170/11. To samo dotyczy sytuacji, gdy zarządca nie ma doświadczenia w branży nieruchomościowej, nie posiada doświadczenia jako zarządca WEG lub nie ma wykształcenia z zakresu zarządzania nieruchomościami ani ekonomicznego ani prawnego, jak orzekł LG Stuttgart w wyroku z dnia 29.07.2015 r., Az.: 10 S 68/14.
Niemniej jednak pewne wykształcenie zarządcy jest pożądane. Ponieważ muszą one pochodzić z jakiegoś źródła, skąd nabędą wysoką i obszerną wiedzę potrzebną do kompetentnego zarządzania powierzonymi im nieruchomościami o znaczącej wartości. Dobrzy zarządcy zazwyczaj posiadają odpowiednie wykształcenie w dziedzinie nieruchomości i często zdobywali doświadczenie zawodowe od zera.
Typowa droga do zostania zarządcą WEG i zarządcą najmu prowadzi przez przygotowanie zawodowe na agenta nieruchomości lub dodatkowe kwalifikacje jako asystent/asystentka ds. nieruchomości. Inne drogi do rozpoczęcia kariery w zawodzie zarządcy obejmują inne wykształcenie handlowe lub studia kończące się tytułem magistra. Ponadto niektóre uczelnie oferują studia w zakresie zarządzania nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami. Ponadto izby przemysłowo-handlowe (IHK) mają certyfikowany kurs „Technik/r Fachwirt/in für Immobilien und Wohnungswirtschaft“, który można ukończyć również w trybie kształcenia zdalnego poprzez niektóre centra studiów.
Wielu specjalizujących się w prawie własności mieszkania prawników, np. adwokaci, ale też ekonomiści, pracuje jako zarządcy nieruchomości działający komercyjnie.
Grupa ludzi posiadających wymienione wykształcenie dysponuje wysoką wiedzą fachową, aby kompetentnie i zgodnie z zasadami właściwego zarządzania sprawować pieczę nad nieruchomościami.
Właściciele powinni zwracać uwagę podczas poszukiwań zarządcy, aby potencjalni kandydaci posiadali wykształcenie w dziedzinie nieruchomości.
Od 01.08.2018 r.: szkolenia uzupełniające są obowiązkowe dla administratorów
Podczas gdy obecnie przedsiębiorczy zarządcy WEG i zarządcy najmu są pozostawieni samym sobie, jeśli chodzi o zdobycie informacji na temat najnowszych tendencji w zarządzaniu, od 01.08.2018 r. są oni zobowiązani do udziału w szkoleniach uzupełniających. Muszą one w ciągu trzech lat w sumie odbyć 20 godzin zajęć szkoleniowych. Dotyczy to również pracowników bezpośrednio zaangażowanych w zarządzanie. Naruszenia obowiązku szkolenia uzupełniającego mogą być karane grzywną. Jednocześnie szkolenie uzupełniające jest warunkiem koniecznym do uzyskania zezwolenia na zawód zarządcy nieruchomościami.
Poprzez szkolenie uzupełniające ma być zagwarantowane posiadanie odpowiedniej wiedzy fachowej przez zarządców. Pierwotny projekt ustawy przewidywał przedstawienie dowodu biegłości dla przedsiębiorczych zarządców WEG. Jednak ten pomysł został porzucony na korzyść obowiązku szkolenia uzupełniającego. Jednocześnie obowiązek szkolenia uzupełniającego obowiązuje również przedsiębiorczych zarządców najmu, którzy wcześniej byli wyłączeni z przezeń zmian prawniczych.
Stowarzyszenia zawodowe zarządców chcą jednak dążyć do wprowadzenia wymogu przedstawienia dowodu biegłości przez zarządców. Z pewnością należy przystać na to, ponieważ nawet po wprowadzeniu obowiązku uzyskania zezwolenia urzędowego od 01.08.2018 r., osoba niekompetentna nadal może działać jako zarządca.
Uspokajające dla właścicieli: Nowe wymagania stawiane zarządzającym
Nakładane od 01.08.2018 r. obowiązki na przedsiębiorczych zarządców nieruchomości mieszkaniowych powinny przynieść ulgę wielu właścicielom. Ponieważ oprócz obowiązku szkolenia uzupełniającego do zatwierdzenia działalności zarządcy nieruchomości konieczne jest:
Dowód rzetelności i uregulowanego stanu majątkowego
Dowód posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej
W ten sposób ma być utrudniony dostęp „czarnym owcom” wśród zarządców na rynek. Jednocześnie wyrażane jest stanowisko, że niewypłacalność i upadłość wykluczają działalność gospodarczą jako zarządcy. To jednak nie jest nowość. Według orzecznictwa, upadłość zarządcy powoduje jego niezdolność do pełnienia swojej funkcji (tak jak np. LG Hamburg, postanowienie z dnia 13.11.2013 r., Az.: 318 S 23/13).
Ponadto
ubezpieczenie odpowiedzialności zawodowej służy również ochronie właścicieli. Ponieważ błędy popełnione przez zarządcę mogą prowadzić do poważnych szkód (np. poprzez grubo niedbałe zaniechanie napraw). Jeśli zarządca zostanie wówczas pociągnięty do odpowiedzialności, może się okazać, że jego majątek (lub majątek spółki zarządzającej) nie będzie wystarczający do pokrycia szkód. W takim przypadku właściciele zostają przynajmniej częściowo pokryci szkodą. Jednak powinny one być w dużej mierze pokryte zobowiązaniem zarządcy do zawarcia ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej.
Już działające zarządy nieruchomościami mają czas do 01.03.2019 r. na spełnienie warunków uzyskania zezwolenia na działalność zarządzania nieruchomościami i złożenie wniosku o zezwolenie.
Wciąż obowiązuje wzmianka:
Wyłączone spod zmian prawnych są samouprawiające się wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie prowadzą działalności gospodarczej. Jednak z uwagi na wysokie ryzyko odpowiedzialności zarządzającego, właściciele innych nieruchomości powinni finansować samowładnie zarządzającego odpowiednią ochroną ubezpieczeniową.
Z tekstu wynika, czy w 2022 r. wciąż istnieje
ubezpieczenie VSH dla samouprawiających się WEG. Ponieważ tekst ten został napisany przed wprowadzeniem zmian.
Ponadto jest to koszt rzędu czterocyfrowego, w porównaniu do innych ubezpieczeń zawodowych, które trzeba opłacać każdego roku!
bruno68
- By Alex [CryptoMod]