Capital Investment 4

[SamsonX]

Cześć wszystkim,

chcielibyśmy (moja żona i ja) kupić Dom od rodziny i otrzymać część w formie darowizny.

Musimy wziąć kredyt, aby kupić połowę od mojej cioci.
Drugą połowę otrzymam w darowiźnie od mojej mamy.
W księdze wieczystej prawdopodobnie będę miał 75% udziałów, a moja żona 25%.

Chcielibyśmy jednak od samego początku być wpisani w księdze wieczystej jako współwłaściciele po 50%.

Czy wiecie, czy jest możliwe wspólne podpisanie umowy kredytowej, kupienie połowy nieruchomości, ale wpisanie tylko mojej żony do księgi wieczystej za tę połowę?
Ja zostanę wpisany za drugą połowę jako darowizna.

Wydaje się to proste, ale nie wiem, czy bank zgodzi się na taki układ. Niemniej jednak nie widzę powodu, dla którego bankowi nie powinno zależeć, czy mam 75%, a moja żona 25%, czy też oboje mamy po 50% udziałów.

Dziękuję za krótką informację zwrotną.

[NaTwoim13]

Z jakiego powodu ta metoda postępowania?

Czy finansujący bank może zastawić cały Dom, czyli również swój udział?

[SamsonX]

Z jakiego powodu ta procedura?

Aby moja żona była zabezpieczona od samego początku i nie doszło do sporów.
Ponadto, w razie późniejszej transakcji musielibyśmy znowu udać się do notariusza.






Cytat noelmaxim

Czy bank finansujący może zabezpieczyć cały Dom, czyli także jej udział?


No właściwie nie, prawda? Przecież nie ma nic wspólnego z tym darem. Jednak kwota kredytu będzie większa, ponieważ musimy jeszcze przeprowadzić remont za sporą kwotę.
Czy dla mnie / nas ma to jakieś wady, jeśli całość zostanie zabezpieczona przez nią?

[NaTwoim13]

Oczywiście, cały Dom stanowi znacznie lepszą wartość zastawną, dlatego wskaźnik zastawu jest niższy, co przekłada się na lepsze warunki.

Bank nie obchodzi, kto co ma!

Twój sposób postępowania jest zbędny, notariusz zabezpiecza wszystko, a stosunki własności można ustalić, zatem notariusz rozdziela darowiznę i zakup odpowiednio.

[SamsonX]

Czy dla mnie / nas istnieje istotna wada, gdy cały Dom jest obciążony hipoteką?

Czyli notariusz może decydować, kto jest wpisany do księgi wieczystej, nie ma to nic wspólnego z bankiem?
Czy też nie jest to rejestrowane w księdze wieczystej, tylko gdzie indziej?

Niestety nie mam pojęcia o tej tematyce i będę wdzięczny za każdą wskazówkę.

Być może ważne jest również to, że:
Darowizna jest ustanowiona jako darowizna z wzajemnością.
Aby mojej matce nie zanikła dotychczasowa opłata najmu, chcielibyśmy płacić jej comiesięczną kwotę jako kredyt bezodsetkowy.
Oczywiście z pełną świadomością, że w ten sposób zmniejszamy nasze dziedzictwo.

[NaTwoim13]

Wszystko to decyduje i ustala notariusz i nie, pojawiają się tylko korzyści, gdy cały Dom jest obciążony hipoteką.

Każdy z właścicieli prezentuje swoje udziały jako zabezpieczenie, razem cały Dom, zgadza się na obciążenie hipoteką.

[2titan1981]

Istotną wadą dla ciebie jest fakt, że dokonujesz darowizny na rzecz swojej (żony) małżonk(i)ni. W przypadku rozwodu, nie otrzymasz już 75%, a jedynie 50%. Twoja żona w przypadku twojej śmierci ma prawo do spadku. Jeśli nie ma dzieci, odziedzicza ona wszystko, a w przypadku dzieci 50%, bo 50% otrzymują dzieci. Dlaczego więc teraz coś darować? Macie kredyt, który spłacacie, i tyle ile każdy płaci, powinno również być zapisane w księdze wieczystej. W przeciwnym razie rozwód na pewno będzie sporna i z pewnością zakończy się na twoją niekorzyść. Będziesz musiał opuścić Dom, a twoja była żona z dziećmi tam zamieszka. Bez dzieci ten, który ma większy udział w księdze wieczystej, może pozostać tam zamieszkać.
Powinienem się zastanowić nad dokonaniem darowizny twojej żonie zanim umrzesz. Prawo do dziedziczenia reguluje wszystko bardzo szczegółowo. Ponadto, jest ona z założenia zaangażowana we wzrost wartości nieruchomości w 50%.

[NaTwoim13]

Mozna tak postrzegać, ale nie trzeba.

Nie widziałbym powodu, dlaczego miałbym dzielić się po równo z moją żoną - zwłaszcza gdy są dzieci, a żona głównie zajmuje się nimi i domem - zwłaszcza że oboje płacimy też raty kredytu.

Poza tym można to uregulować poprzez umowę małżeńską, choć również nie jestem tego zwolennikiem. Na pewno jednak należy to indywidualnie rozważyć, osobiście mam swoje zdanie na ten temat, i jeśli wcześniej przeanalizuję i rozłożę, nie deklarując tego jako wspólnego majątku, może to być początkiem końca, inaczej mówiąc, mogę tym już negatywnie wpłynąć na reakcję po rozstaniu.

Jak jest z ewentualnym dziedziczeniem w przyszłości ze strony żony? Tak, pytanie o dzieci z pewnością też odgrywa rolę, tak samo jak wiek dzieci i podział obowiązków wychowania i gospodarstwa domowego w małżeństwie. Czy oboje pracują zawodowo?

Nie widziałbym też powodu, dlaczego nie chciałbym zastawić całego domu jako zabezpieczenie i tym samym zaoszczędzić wiele pieniędzy na odsetkach, co jednak prowadzi do innej dyskusji niż podział majątku.

Wszystko to da się uregulować technicznie, ale należy uważać, że gdy chodzi o pieniądze i majątek, już wcześnie stawia się kroki ku rozstaniu (mając na myśli każdą formę rozstania) i już wcześnie zamykany jest początek końca!

Również nie jest zdrowe zakładać od samego początku, że w przypadku rozstania kobieta osiedli z dziećmi w swoim gniazdku, bo sytuacja nie musi koniecznie wyglądać w ten sposób. A jeśli w domu naprawdę zrobi się piekielnie, mam wystarczającą ilość akcji dzięki mojej połowie, aby zaradzić temu!!

[2utopus]

Może też ważne jest to, że darowizna jest ustanowiona jako darowizna z jednoczesnym świadczeniem wzajemnym.
Aby mojej matce nie zniknęła dotychczasowa opłata, chcielibyśmy płacić jej miesięcznie pewną kwotę jako bezodsetkowy kredyt.
Oczywiście z świadomością, że w ten sposób pomniejszamy nasze dziedzictwo.

Nie rozumiem tego z bezodsetkowym kredytem - czy matka otrzymuje miesięcznie bezodsetkowy kredyt?
Czy ten kredyt ma zostać spłacony?

Czy darowizna nie ma być właściwie darowizną? A raczej, czy matka ma otrzymywać tę kwotę miesięcznie z powrotem?
Przykładowo: jeśli 1/2 domu jest warty 200 tys. € i płatność wynosi 1000€ przez 200 miesięcy?

Dziedzictwo staje się tym samym większe, jeśli matka otrzymuje co miesiąc pieniądze - z ile spadkobierców musi być to być podzielone w przyszłości i jak ta darowizna (równoważne dziedzictwo) zostanie zrównoważone?

[bruno68]

Wnioski Titans1981 nie można lekceważyć!

Trzeba wyjaśnić:

- z której strony rodziny pochodzi, Dom

I dlaczego nie dokonano czystego cięcia? Zawsze trzeba sprawdzić, zanim socjala, która płaci, będzie badać ostatnie 10 lat, czy była jakaś przesunięcie majątku!

Podobnie trzeba ustalić, gdzie pozostała cena zakupu! Ponieważ ten, kto celowo trwoni majątek, nie ma również prawa do świadczeń socjalnych! Do teoretycznego zużycia.

Patrz załącznik


5.4.9 Prawo do odzyskania darowizn (§ 528 BGB)

Jeśli uprawniony do świadczeń przekazał majątek w ciągu ostatnich 10 lat przed zajściem konieczności pomocy socjalnej, to z mocy § 528 BGB powstaje prawo do odzyskania darowizny w przypadku konieczności pomocy socjalnej. Ponieważ pomoc socjalna jest świadczeniem pośrednim, w takich przypadkach przekazany majątek musi zostać zwrócony. Jeśli uprawniony do świadczeń nie może dochodzić swoich praw i zachodzi pilna potrzeba, to organ pomocy społecznej może przenieść to prawo na siebie na mocy § 93 ustawy SGB XII i dochodzić go w imieniu własnym wobec obdarowanego. W przypadku pilnej potrzeby istnieje prawo do świadczeń. Jeśli majątek nie znajduje się już w posiadaniu obdarowanej osoby, ta osoba może podnieść zarzut ubogacenia (zgodnie z § 818 ust. 3 BGB).

Należy jednak zauważyć wyłączenie prawa do zwrotu zgodnie z § 529 BGB, gdy:

o w chwili wystąpienia potrzeby darowizna miała co najmniej 10 lat lub

o darczyńca celowo lub przez rażące niedbalstwo spowodował swoją potrzebę.


Zatem stwierdzenie ogólne w tym zakresie jest bardzo niebezpieczne! Ponieważ urząd socjalny będzie bardzo skrupulatnie stosować zarzut ubogacenia wobec kupujących. Patrz również §528 BGB.

Dlatego pytanie o czyste cięcie!

bruno68

[NaTwoim13]

Nie można zaprzeczyć rozważaniom Titans1981!

Musi być ustalone,

- z której strony rodziny pochodzi Dom
I dlaczego nie został dokonany czysty cięcie? Zawsze bowiem, zanim zacznie płacić urząd socjalny, sprawdzane są ostatnie 10 lat, czy nie było jakiejkolwiek przemiany majątkowej!

Tak samo należy ustalić, gdzie pozostała cena zakupu! Bo ten, kto umyślnie niszczy majątek, nie ma również prawa do świadczeń socjalnych! Aż do teoretycznego wyczerpania.

patrz załącznik

W związku z tym stwierdzenie ogólne jest bardzo niebezpieczne! Urząd socjalny będzie bowiem skutecznie odnosił się do uchybienia wobec nabywców. Patrz również §528 Kodeksu cywilnego.

Dlatego pytanie o czyste cięcie!

bruno68

Głupi osobnik, on teraz powinien to zrobić!! Kiedyś zaczną obowiązywać te 10 lat, to się teraz tak stanie, ale na razie nie o to chodziło!

[SamsonX]

Puh... Co za dyskusja.
W temacie odzyskiwania darowizn itp. mamy to w pełni przemyślane. Niemniej jednak, JEŚLI moja matka stanie się w przyszłości w ciągu najbliższych 10 lat potrzebująca opieki lub coś podobnego, istnieją inne nieruchomości, które wówczas można by sprzedać / musiałoby się je sprzedać. Jest to również ustalone z pozostałymi spadkobiercami.
I na pierwszym etapie zdecydowanie najpierw te nieruchomości zostałyby sprzedane, zanim darowizna zostałaby cofnięta.
Przynajmniej tak to widzimy. Co z legalnego punktu widzenia, nie mam pojęcia.

W kwestii darowizny domu dla żony:
Jasne, każdy tak mówi, ale nie planujemy się rozstać i raczej chcemy powiększyć rodzinę, a nie pozostawać przy jednym dziecku.
I PONADTO, prawie cały kapitał własny na połowę domu pochodzi od mojej żony. Tak więc w zasadzie jest już zaangażowana w 50%, tylko że ten kapitał własny jest raczej przeznaczony na remont, a nie na zakup.
Ponadto chciałbym, aby moja żona była tak samo zabezpieczona jak ja i w razie czego nie była w gorszej sytuacji niż ja.

W kwestii bezprocentowego kredytu:
Moja matka obecnie wynajmuje Dom i otrzymuje miesięczny czynsz, który oczywiście również jest jej potrzebny do życia.
Plan zakładał, że odziedziczymy w przyszłości połowę domu po niej.
Ponieważ teraz kupujemy jedną połowę domu od niej, drugą otrzymujemy w darowiźnie i zamieszkujemy w nim sami, traci ona ten miesięczny czynsz. Dlatego postanowiliśmy płacić jej dożywotnią rentę, która jest nieco niższa niż obecny czynsz, ale wystarcza jej do życia.
W rezultacie otrzymam ostatecznie trochę mniej w spadku, ponieważ zwykle dziedziczyłbym całą połowę, a teraz wpłacam pewną kwotę mojej matce i mój udział w spadku odpowiada tylko odpisowi z tej miesięcznej płatności.
Lepszym rozwiązaniem byłoby kompleksowe zakupienie domu, a ona zakupiłaby coś innego za tę kwotę, która potem odziedziczyłbym - niestety wtedy nie mielibyśmy już budżetu na remont.

[2titan1981]

W sprawie podarowania domu żonie:
Jasne, każdy to mówi, ale nie planujemy się rozstać i raczej chcemy powiększyć rodzinę, a nie pozostawać przy jednym dziecku.
I, moja żona wnosi prawie cały wkład własny na połowę domu. Więc jest praktycznie już w nim w 50%, tylko ten wkład własny zostanie raczej użyty na remont, a nie na zakup.
Ponadto chciałbym, aby moja żona była tak samo zabezpieczona jak ja i w razie czego nie było gorzej niż ja.

Dlaczego sądzisz, że Twoja żona jest mniej zabezpieczona niż Ty? Być może to wynika z niewłaściwego zrozumienia. Gdy Twoja żona wnosi wkład własny, jest to udokumentowane i prowadzi do zwiększenia wartości domu. W przypadku rozwodu byłoby to uwzględnione, a Ty musiałbyś zwrócić jej cały kapitał. Mimo to, Dom byłby w 75% Twój.
Następne pytanie: Weźmiecie kredyt na pozostałe 50% i ona doda jeszcze 50% w gotówce na remont? Dlaczego w ogóle bierzecie kredyt? Dlaczego nie płacicie za remont stopniowo lub nie bierzecie kredytu na to? Wtedy proporcja 50:50 byłaby odzwierciedlona w księdze wieczystej, a każdy wnosiłby po 50% do remontu.
Korzyścią byłoby brak konieczności kredytowania domu... a tylko remontu, czy nie byłoby to bardziej sensowne? Wówczas proporcje 50:50 w księdze wieczystej byłby odpowiednie, a kredyt 50:50 na remont.
Sprawiedliwiej by już chyba nie można i to bez adwokata i złych przepisów dotyczących małżeństwa...

[SamsonX]

Może krótko w fikcyjnych liczbach, aby było jasne:

Szacunkowa cena domu: 1.000.000
Połowa zakupu: 500.000
Koszty remontu: 500.000
Kapitał własny: 400.000

Oznacza to, że nie mamy wystarczająco pieniędzy na zakup połowy + wysokie koszty remontu i dlatego musimy wziąć kredyt.
Ponadto chcielibyśmy wziąć jak najmniejszy kredyt na remont, ponieważ związane jest to z ryzykiem ponoszenia odsetek od kredytu przy tak dużych remontach.
Plan zakłada sfinansowanie domu + pierwszej części remontu za pomocą kredytu, a pozostałe remonty opłacenie z kapitału własnego.
W takim przypadku:
kredyt 600.000 --> Z tego 500.000 na Dom i 100.000 na remont
Kapitał własny 400.000 --> Z tego pozostały remont

[NaTwoim13]

Budżet na modernizacje można jednak uwzględnić!

To czysto kwestia koncepcyjna, dostosowana do indywidualnych potrzeb z uwzględnieniem wszystkich konsekwencji prawnych i możliwych skutków.

[SamsonX]

Budżet na modernizacje można jednak uwzględnić!



To kwestia czysto koncepcyjna, dostosowana do indywidualnych potrzeb z uwzględnieniem wszystkich konsekwencji prawnych i możliwych skutków.


Tak, pytanie brzmi, co tutaj pasuje najlepiej. A ponieważ chcemy teraz kupić, ale musimy poczekać co najmniej 6 miesięcy, aż rozpocznie się remont, myślę, że najlepiej byłoby zachować jak najwięcej kapitału własnego, aby móc go przeznaczyć na remont.

[NaTwoim13]

Jeszcze jedno ostrzeżenie: Możliwe i zamierzone modernizacje, które nie są uwzględnione i są finansowane z kapitału własnego, zwiększają wartość nieruchomości, ale - jeśli jest to celowe - nie są uwzględniane w wartości zastawu ani w stopie zastawu, która jest decydująca dla warunków finansowych do uzyskania, To nie ma znaczenia, jeśli stopa zastawu pozostaje poniżej 60%.

Decydujące będzie, jak nieruchomość zostanie wyceniona przez banki z uwzględnieniem planowanego sposobu postępowania, doświadczony pośrednik finansowy (my z 3 programami) to ustali.

Co więcej, decydujące jest tutaj - jako zakup rodzinny - nie jest cena zakupu, ale rzeczywista wartość nieruchomości. Doświadczony pośrednik finansowy uwzględni to i przedstawi odpowiednio bankowi oraz odpowiednio dostosuje koncepcję.

Na koniec, może również mieć sens uwzględnienie tylko części modernizacji, tak czy inaczej, aby - jeśli nie jest to już konieczne - stopa zastawu nie była niższa niż 60%. Można to zrobić poprzez okres bezpłatnego udostępniania, który w niektórych bankach jest standardowo 12 miesięcy bez dopłaty w ramach ustalonych warunków.

[NaTwoim13]

Ja, pytanie brzmi, co pasuje tutaj najlepiej. Ponieważ chcemy teraz kupić, ale musimy jeszcze poczekać co najmniej 6 miesięcy, zanim rozpoczniemy remont, myślę, że najlepiej byłoby zachować jak najwięcej kapitału własnego, aby przeznaczyć go na remont

Nie, to raczej nie będzie najlepsze rozwiązanie, powinny być uwzględnione w wniosku kredytowym planowane modernizacje od 6. do 12. miesiąca i odpowiednio sfinansowane, resztę mogą trzymać na własny kapitał.

Ostatecznie dla nich wychodzi na to samo, jedynie przekroczenie obciążenia może być istotnie zmniejszone.

[2utopus]

I w pierwszym kroku zdecydowanie te nieruchomości zostałyby sprzedane, zanim darowizna zostałaby odwołana.
Tak to widzimy przynajmniej. Co jest prawne, nie mam pojęcia.

Jeśli wyrównanie obejmuje rentę dożywotnią, moim zdaniem nie jest to już darowizna - co najwyżej sprzedaż z zniżką.






Cytat SamsonX

W temacie darowizny domu dla żony:
Oczywiście, każdy to mówi, ale nie planujemy się rozstać i raczej chcemy powiększyć rodzinę, nie pozostawiając jej tylko z jednym dzieckiem.
I DO TEGO, prawie cały kapitał własny na jedną połowę domu pochodzi od mojej żony. Więc de facto ma już 50% udziału, tylko kapitał własny będzie raczej wykorzystany na remont, a nie na zakup.


Więc jeśli to zsumujemy, to oznacza to 1,5 mln na (odnowiony) Dom - teraz przyjmując, że od twojej żony pochodzi np. 350 tys. euro kapitału własnego - i jeśli zakłada się, że spłacacie kredyt w wysokości 600 tys. euro po 50%, to kolejne 300 tys. euro - wtedy twoja żona teoretycznie wniosła 650 tys. euro / 1,5 mln (43%) - jeśli teraz renta dożywotnia wynosi np. 200 tys. euro i jeśli także ją płacicie po 50%, to na końcu będzie po równo 50%.






Cytat SamsonX

Ponadto chciałbym, aby moja żona była równie dobrze zabezpieczona jak ja i w razie czego nie była w gorszej sytuacji niż ja.

W jaki sposób twoja żona ma być zabezpieczona? Może warto zastanowić się nad ubezpieczeniem na życie? Na wypadek twojej śmierci można sporządzić testament.






Cytat SamsonX

W temacie bezprocentowego kredytu:
Moja matka obecnie wynajmuje Dom i otrzymuje miesięczny czynsz, którego naturalnie potrzebuje do życia.
Plan zakładał, że później odziedziczymy od niej jedną połowę domu.
Ponieważ teraz kupujemy jedną połowę domu od niej i drugą dostajemy w prezencie od matki i sami wprowadzamy się, traci ona ten miesięczny czynsz. Dlatego ustaliliśmy, że zapłacimy jej miesięczną rentę, która jest nieco niższa niż obecny czynsz, ale jej wystarcza.
W końcu dziedziczę w ten sposób trochę mniej, ponieważ normalnie odziedziczyłbym całą połowę, ale teraz płacę pewną kwotę matce, a moje dziedzictwo odpowiada tylko darowi miesięcznych płatności.
Lepsze byłoby, gdybyśmy kupili cały Dom, a ona kupiłaby sobie coś innego, co ja później odziedziczyłbym - jednak wtedy nie mielibyśmy już budżetu na remont.


Wcześniejsze dziedziczenie zawsze jest trudne - z jednej strony teraz macie korzyść, że nie musicie już płacić czynszu i nie musisz czekać na dziedziczenie - z drugiej strony może się zdarzyć (jeśli matka np. przeżyje ponad 100 lat), że zapłacicie nawet więcej niż połowę ceny domu.
Należy również sprawdzić z doradcą podatkowym, jaki wpływ ma to wszystko (wcześniej płacisz czynsz, teraz renta dożywotnia) pod względem podatkowym.
Być może lepiej, jeśli matka zatrzyma swoją połowę na razie, a ty po prostu płacisz czynsz? (Wtedy można być może odliczyć więcej podatkowo ...)

[SamsonX]

Jeśli w ramach wyrównania otrzymujesz rentę dożywotnią, moim zdaniem nie można tego już nazwać darowizną - co najwyżej preferencyjna sprzedaż.

W tej chwili zajmujemy się jeszcze ustaleniem poprawnych terminów z doradcą podatkowym.






Cytat od utopusa

Wcześniejsze dziedziczenie zawsze jest trudną sprawą - z jednej strony teraz macie korzyść, że nie musicie już płacić czynszu i czekać na dziedziczenie - z drugiej strony może się zdarzyć (jeśli matka np. przeżyje ponad 100 lat), że zapłacicie nawet więcej niż połowę ceny domu.
Warto skonsultować to z doradcą podatkowym, jakie konsekwencje podatkowe będą miały te zmiany (wcześniejsze płacenie czynszu vs. teraz renta dożywotnia).

Być może korzystniej byłoby, gdyby matka najpierw zachowała swoją część i płaciła wam po prostu czynsz? (Wtedy ewentualnie więcej można odliczyć podatkowo ...)


Ustaliliśmy miesięczną wartość tak nisko, że jest to dla niej akurat wystarczające, i nigdy nie będziemy musieli płacić więcej niż połowę.
Wiem, że to nie jest dla nas ani dla niej najlepsza transakcja - ale nie ma tutaj innej możliwości, poza tym żeby jej w ogóle nie dokonywać.

Wynajem i remontowanie nie wchodzi w grę, ponieważ wówczas remont (przynajmniej połowa) byłby uznany za darowiznę dla mojej matki i znowu trzeba by to opodatkować.
Natomiast renta dożywotnia, czyli miesięczne dochody mojej matki z mojej strony, NIE podlega opodatkowaniu, ponieważ nieruchomość jest w naszym posiadaniu od ponad 10 lat. Wtedy uważa się to za pożyczkę procentową, która nie podlega opodatkowaniu.
Tak przynajmniej twierdzi nasz doradca podatkowy.

[NaTwoim13]

Wierzę, że nie jest to wyrażenie braku szacunku dla osób zaangażowanych, chodzi raczej o samo podział. Uważam, że do tego należy również lub zwłaszcza wsparcie w budowaniu przedsięwzięcia, właściwe podejście, właściwe układanie umów w kontekście najbardziej sensownego i korzystnego pod względem odsetek finansowania przedsięwzięcia. Jak już wspomniałem, nie mam złych intencji :-) [url]doradca[/url] podatkowy jest tu równie ważny jak notariusz i bank, a najlepiej doświadczony pośrednik finansowy. Nikt jednak nie ma całkowitego rozwiązania, ani nie powinien uważać, że ma, raczej powinni działać wspólnie. To zaczyna się od momentu, gdy notariusz i/lub [url]doradca[/url] podatkowy uważają, że prawo użytkowania wieczystego w dziale 2 musi być koniecznie uwzględnione.