Capital Investment 4

[nimzy]

Cześć wszystkim,

jako nowicjusz chciałbym od razu zadać wam pytanie:

Na naszą planowaną nową budowę w czerwcu tego roku zaciągnęliśmy następujące finansowanie budowy:

145 tys. EUR kredytu ratalnego o oprocentowaniu 2,53%
250 tys. EUR kredytu końcowego o oprocentowaniu 2,51% w ramach umowy związanej z rachunkiem oszczędnościowym mieszkaniowym (LBS-F MeinZuhause FM 2021)
Okres wiązania oprocentowania: 15 lat

Zgodnie z umową oprocentowanie kredytu końcowego wynosi efektywne 3,13%.
(Koszty związane z rachunkiem oszczędnościowym: 4 tys. EUR; opłata za serwis w wysokości 18,50 EUR rocznie; Zastaw hipoteczny: 535 EUR - na razie wszystko jasne.

Jednak martwi mnie duża różnica między oprocentowaniem efektywnym 3,13% a oprocentowaniem nominalnym 2,51%. Jestem świadom, że koszty takie jak koszty związane z rachunkiem oszczędnościowym są uwzględnione. Czy ktoś może mi to wyjaśnić? W moich obliczeniach oprocentowanie efektywne jest znacznie niższe, czy coś przeoczyłem?

Z góry dziękuję i życzę miłego reszty niedzielnego wieczoru!

[BenniG]

Czy wziąłeś pod uwagę, że oszczędzasz zamiast spłacać kredyt w wysokości 250 000 € przy prawdopodobnie oprocentowaniu 0,1%?

[KingRollo]

Czy nie były to raczej pytania, które powinno się zadawać przed podpisaniem umowy?Te pożyczki z umowami oszczędnościowo-budowlanymi, w których długo się wpłaca, prawie nie otrzymuje się żadnych odsetek i również nie spłaca się w tym czasie, nie chciałbym sobie tego nigdy zafundować. Tylko sprzedawca cieszy się z prowizji.

[2utopus]

250T EUR endfälliges Darlehen mit einem Sollzinssatz i. H. v. 2,51% i. V. m. einem Bausparvertrag (LBS-F MeinZuhause FM 2021)
Zinsbindung: 15 Jahre

Czy BSV jest zatem gotowy do przydziału w ciągu 15 lat okresu zapadalności odsetek?
I jaka jest wtedy wysokość raty kapitałowej? Wiele BSV ma przecież bardzo wysoką ratę kapitałową...

[BenniG]

Ponieważ pożyczka została zaciągnięta już w czerwcu, jest teraz za późno, aby teraz oczerniać tę konstrukcję. Należałoby było się lepiej wcześniej poinformować. Przecież oprocentowanie 2,5% w porównaniu z dzisiejszymi pożyczkami jest stosunkowo niskie. Może/pewnie po 15 latach spłacił już pierwszą pożyczkę i ma więcej kapitału do spłaty w ramach kredytu hipotecznego.

[nimzy]

To konstrukcja została świadomie wybrana. Jedynie metoda obliczania efektywnego oprocentowania nie jest dla mnie jasna. W każdym razie wolałbym wybrać kredyt ratalny o długim okresie spłaty, jednak był on tak drogi (oprocentowanie na czerwiec 2022 od 3,88% na 20 lat) - że faktycznie wygrała opcja, której mniej preferowałem. Planujemy spłacić pierwszy kredyt po 15 latach. Druga część kredytu hipotecznego na 250 tys. EUR prawdopodobnie stanie się dostępna po około 15 latach; kredyt ten będzie trwał kolejne 15 lat.

[nimzy]

Czy zostanie to uwzględnione przy obliczaniu rzeczywistej rocznej stopy procentowej? Jest oczywiste, że konieczne będzie zapłacenie wyższych odsetek ze względu na efekt anuitetowy.

[NaTwoim13]

Konstrukcja została celowo wybrana w ten sposób. Nie rozumiem jednak metody obliczania efektywnego oprocentowania rocznego. W każdym przypadku wolałbym wybrać kredyt ratalny z długim okresem spłaty, jednakże taki kredyt przy pożądanym okresie spłaty od 20 do 30 lat okazał się tak drogi (stopa procentowa 06/2022 od 3,88% na 20 lat), że ostatecznie przeważyła mniejszymi preferowana przeze mnie opcja. Faktycznie planowane jest spłacenie pierwszego kredytu po 15 latach. Drugi 250 tys. euro kredyt budowlano-oszczędnościowy będzie prawdopodobnie gotowy do przydziału po około 15 latach; kredyt będzie obowiązywał kolejne 15 lat.

Nic nie byłoby w istocie droższe!

Natomiast fakt, że pojawiają się te pytania, świadczy niestety o tym, że nie zostali Państwo właściwie i całościowo doradzeni, albo nie skorzystali z pełnej porady. Podejrzewam więc, że dokonali Państwo nieprawidłowych założeń, aby wówczas móc ocenić, co faktycznie jest lepszą alternatywą, tym bardziej, że mogły istnieć nawet lepsze oferty kredytów ratalnych, niż te, które mieli Państwo do dyspozycji.

[nimzy]

Prawdopodobnie masz rację! Niemniej jednak, dwóch niezależnych pośredników finansowych również nie było w stanie zaproponować alternatywnej oferty po przedstawieniu wspomnianych informacji - pomimo dużego wysiłku.

[NaTwoim13]

Prawdopodobnie masz rację! Niemniej jednak, zaskakująco, dwóch niezależnych pośredników finansowych nie było w stanie zaproponować alternatywnej oferty, pomimo angażowania dużo czasu.

Zdarza się, że nawet kontaktując się z jeszcze większą liczbą niezależnych pośredników finansowych, nie udaje się znaleźć lepszego rozwiązania.

Jednakże zauważam, mogę się oczywiście mylić, że elementarne złoża finansowania budowlanego - takie jak oprocentowanie nominalne (stałe oprocentowanie nominalne) i oprocentowanie efektywne - w ogóle nie zostały im uświadomione. Jak w takim razie mieli/mieliby ocenić, która oferta jest lepsza, zwłaszcza że przy trzech konsultantach z wieloma ofertami, pewna wiedza powinna być przyswojona?

Jeśli rozwiązanie zakończeniowe w postaci kredytu hipotecznego pełnopłatniczego miałoby w tym czasie na przykład kosztować 3,10 % efektywnie (nominalnie 2,95 % zamiast ich 2,51 %), to zakładali, że ich 2,51 % jest tańsze, co nie jest prawdą, ponieważ efektywnie musieliby doliczyć opłaty z tytułu zawarcia umowy do oprocentowania nominalnego 2,51 %, ponieważ w przypadku kredytu ratalnego te opłaty nie są naliczane, a liczy się to, co efektywnie płacą, a w przypadku oprocentowania nominalnego w kredycie ratalnym zazwyczaj jest to tylko stałe oprocentowanie nominalne, podczas gdy przy kredycie zakończeniowym opłaty są doliczane.

Nawet jeśli w kredycie ratalnym oprocentowanie efektywne jest nieco droższe niż nominalne, stałe oprocentowanie nominalne, to faktycznie z kieszeni płacili tylko oprocentowanie nominalne, a ponieważ płacili je comiesięcznie, ale regulacje dotyczące cen są obliczane rocznie, to tracą na odsetkach, bowiem mogliby zainwestować pieniądze na 365 dni, aby na koniec roku móc zapłacić odsetki i spłatę, a właśnie ta strata z tytułu odsetek działa efektywnie (podobnie jak w przypadku kredytu zakończeniowego dodatkowo opłaty). Płacili faktycznie z swojego konta tylko 12-krotnie stałe oprocentowanie nominalne plus spłatę na koniec roku, a jest doliczana strata z tytułu odsetek z możliwej inwestycji na 365 dni według ustalonej wartości.

Sytuacja staje się dramatyczna, kiedy zwróciliby się do swoich ekspertów o obliczenie średniego oprocentowania efektywnego obu okresów - 1. kredyt zakończeniowy i 2. spłata kredytu hipotecznego z kredytem budowlanym po przyznanym oraz spłacie kredytu zakończeniowego w porównaniu z kredytem pełnopłatniczym, ponieważ wtedy przepaść między kredytem zakończeniowym a spłatą tylko poprzez BSV w stosunku do kredytu pełnopłatniczego jest jeszcze większa, ponieważ do tej pory znają tylko oprocentowanie efektywne swojego kredytu budowlanego (głównie z powodu opłat) w połączeniu z oprocentowaniem z wstępnego okresu finansowania nieruchomości, ale nie znają jeszcze oprocentowania efektywnego na całym okresie spłaty, aż do spłaty kredytu, ponieważ wpływają na to nie tylko opłaty, ale także fakt, że w okresie gromadzenia kapitału maksymalnie otrzymują tylko 0,1 % odsetek od salda łącznego na konto oszczędnościowe w umowie oszczędnościowej, podczas gdy równocześnie na oprocentowaniu nominalnym 2,51 % nie ma bezpośredniego efektu spłaty na kredycie hipotecznym.

No cóż, piszę tak szczegółowo nie tyle dla nich, ponieważ nie mogą już wiele zmienić, ale raczej dla czytelników, aby mieli świadomość tych podstaw przed oceną i decyzją dotyczącą finansowania swoich inwestycji życiowych i tym samym stworzyć sensowną podstawę do podjęcia decyzji.

Trzeci punkt, który pokazuje mi, że nie byli kompleksowo doradzani, to fakt, że wybrany został plan oszczędnościowy LBS. Plan oszczędnościowy, który można uznać za jeden z najgorszych na rynku i który nie zdoła sprostać żadnemu porównaniu.

[nimzy]

Gdyby rozwiązanie ostateczne w postaci kredytu spłacanego w całości w momencie jego upływu kosztował np. efektywnie 3,10% (nominalnie 2,95% zamiast 2,51%), wtedy przyjęliby, że ich 2,51% są tańsze, ale tak nie jest, ponieważ efektywnie musieliby doliczyć opłaty za rozpoczęcie do oprocentowania (oprocentowanie nominalne 2,51%), podczas gdy w przypadku kredytu ratalnego nie płacą tych opłat i liczy się to, co efektywnie płacą, a w przypadku oprocentowania nominalnego w kredycie ratalnym zwykle uwzględniany jest tylko oprocentowanie odsetkowe, podczas gdy w przypadku kredytu spłacanego w całości opłaty te muszą być doliczone.

Nie, to założenie jest (niestety) błędne! Jest mi dobrze znane, że tutaj odpowiednie koszty zakończenia kalkulacji dla BSV oraz m.in. opłaty roczne, księga wieczysta są uwzględniane w oprocentowaniu efektywnym - jak również wspomniano we wpisie pierwszym. Jednakże wydaje mi się, że ze względu na różnicę między 2,51% a 3,13% UWZGLĘDNIANO WSZYSTKIE koszty składające się na ten moduł finansowania BSV - tak więc, oprócz opłat za zakończenie i odsetek kredytowy, również odsetki kredytu BSV w fazie kredytowej.

Rzeczywiście obaj doradcy finansowi porównali model z porównywalnym kredytem spłacanym w całości (w swoim czasie Allianz) o takim samym terminie zapadalności. Ostatecznie zestawiono wszystkie składniki kosztów finansowania obu wariantów. Wynik jest znany.

[NaTwoim13]

Jest to wynik, na który nie wpadłem przez lata.....

Oczywiście wszystkie opłaty i prowizje są uwzględnione w oprocentowaniu efektywnym, ponieważ faktycznie je zapłacili!

Jak opisano, jest jeszcze bardziej dramatycznie, gdy obliczą średnie oprocentowanie efektywne na cały okres trwania. Oczywiście obliczam je, gdy porównuję modele, dlatego nie musiałem sięgnąć po te modele.

Czy znają Państwo oprocentowanie efektywne na cały okres trwania? Czy potrafią je nazwać?

[nimzy]

Wynik, na który nie wpadłem przez lata.....

Oczywiście, w oprocentowaniu efektywnym uwzględnione są wszystkie koszty i opłaty, ponieważ faktycznie je zapłacili!

Jak opisano, sytuacja staje się jeszcze bardziej dramatyczna, gdy obliczysz średnie oprocentowanie efektywne przez cały okres kredytowania. Oczywiście obliczam je, gdy zestawiam modele, dlatego nie musiałem sięgać po te modele.

Czy znają Państwo oprocentowanie efektywne na cały czas trwania kredytu? Czy mogą je nazwać?

Po moich badaniach FMHX faktycznie oferuje narzędzie do tego celu. Po moich obliczeniach teraz zgadza się ono z podanym oprocentowaniem w wysokości 3,13%. Myślę, że teraz potrafię sobie już wyjaśnić tę różnicę. Błąd polegał na tym, że należy brać pod uwagę cały okres kredytowania (wraz z pożyczką BS) i bank również to uwzględnia. Pomimo mojego opóźnionego zrozumienia, ostatecznie wybór okazał się być prawidłową decyzją.

Dziękuję mimo wszystko za pomoc, szczególnie za podpowiedzi myślowe!!

[NaTwoim13]

Tabela odnosząca się do efektywnej stopy procentowej nie odnosi się do średniej efektywnej stopy procentowej obu faz, lecz do stopy procentowej umowy oszczędnościowo-kredytowej.

W żadnym wypadku nie można porównać jej do oprocentowania pełnego kredytu hipotecznego.

[nimzy]

W jakim stopniu?

[NaTwoim13]

Przepraszam, powinienem był umieścić znak zapytania w pierwszym akapicie, to było lub miało być bardziej pytaniem związanym z porozumieniem.

Stąd wynika drugi akapit.

Jeśli to, co przedstawia grafika, odpowiada rzeczywistości, to rzeczywiście jest to stopa porównawcza!

Muszę to przyznać, co z przyjemnością czynię.

[bruno68]

Lepiej zostaw to Julie,

lub przedstaw swoje upoważnienie. Tak, potrzebujesz zgody na świadczenie usług pośredniczenia w Europie, ponieważ granica między pośrednikiem a tzw. tippgeber została już dawno przekroczona.

Jeśli podążysz za adresem e-mailowym, otrzymasz następujące informacje:

[© 2007–2022 Kredit Karma, LLC. Credit Karma® jest zarejestrowanym znakiem towarowym Credit Karma, LLC. Wszelkie prawa zastrzeżone. Nazwy produktów, loga, znaki towarowe i inne znaki handlowe widoczne na stronie Credit Karma lub do których odnosimy się, są własnością odpowiednich posiadaczy znaków towarowych. Ta strona internetowa może być wynagradzana przez reklamodawców zewnętrznych.
Credit Karma Mortgage, Inc. NMLS-ID# 1588622 | Licencje | Dostęp NMLS dla konsumentów
Credit Karma Offers, Inc. NMLS-ID# 1628077 | Licencje | Dostęp NMLS dla konsumentów
Kredyty kalifornijskie zorganizowane zgodnie z licencją kredytową #60DBO-78868 Departamentu Ochrony Finansowej i Innowacji Finansowej. Usługi ubezpieczeniowe dla posiadaczy samochodów, właścicieli domów i najemców oferowane przez Karma Insurance Services, LLC (Numer licencji mieszkańca Kalifornii #0172748).
Tylko działalność hipoteczna Credit Karma Mortgage, LLC., dba Credit Karma, jest licencjonowana przez stan Nowy Jork.
Credit Karma, Inc. i Credit Karma Offers, Inc. nie są zarejestrowane w Departamencie Usług Finansowych stanu Nowy Jork. Usługi związane z ubezpieczeniami oferowane przez Credit Karma Insurance Services, LLC, która działa jako Karma Insurance Services, LLC w niektórych stanach. Licencja CA #0172748.
Logo Equifax jest zarejestrowanym znakiem towarowym Equifax w Stanach Zjednoczonych i innych krajach.
Credit Karma zobowiązuje się zapewnić dostępność cyfrową dla osób z niepełnosprawnościami. Ciągle poprawiamy doświadczenie użytkownika dla wszystkich i stosujemy odpowiednie wytyczne dostępności. Jeśli masz konkretne pytania dotyczące dostępności tej strony internetowej lub potrzebujesz pomocy w korzystaniu z tej strony internetowej, skontaktuj się z nami.
CREDIT KARMA OFFERS, INC. 1100 Broadway, STE 1800 Oakland, CA 94607 Credit Karma Offers, Inc. NMLS ID# 1628077 | Licencje | Dostęp NMLS dla konsumentów
Prosimy o kontakt z Obsługą Członków pod numerem 833-675-0553 lub przesłanie e-maila na legal@creditkarma.com lub listownie na adres Credit Karma, LLC, PO Box 30963, Oakland, CA 94604
Jeśli to jest firma, którą reprezentujesz, godzi się ona na udzielenie pożyczek, zarówno w Europie, jak i w Niemczech, ze względu na brak odpowiedniego zezwolenia. Do udzielania pożyczek jako wierzyciel potrzebujesz:
- Adresu w kraju sprzedaży. Czyli w Niemczech!
- Zgodnie z § 32 c KWG konieczne jest zezwolenie Bafin
- Konieczne jest przynależenie do systemu ochrony depozytów
- W kraju tym obowiązuje język urzędowy
- Forma umowy pożyczkowej jest określona w art. 247 EGBGB, odchylenia od formy pisemnej są uważane za nieważne
...

Różnica między tzw. Tippgeber a pośrednikiem:
Jeśli Tippgeber promuje produkt, czyli wykonuje pozytywną działalność, to granica pomiędzy działalnością zawierającą zobowiązanie a bezwzględną działalnością została przekroczona!
Osoba reklamująca produkt powinna sama się przekonać o:
- legalności produktu, czyli o zezwoleniu na dystrybucję
- posiada własne zezwolenie na dystrybucję
- jest fachowo wykwalifikowana
Tutaj rekomenduję zapoznanie się z treścią z 2012 roku, przed wprowadzeniem zezwoleń na finansowe produkty inwestycyjne w 2014 roku i kredyty hipoteczne w 2016 roku.

Odpowiedzialność celebrytów pozostaje wyjątkiem
02.02.2012 autor Joachim Jahn
Wyrok, w którym Sąd Najwyższy rozszerzył odpowiedzialność celebrytów za reklamę produktów inwestycyjnych, rzuca ogromne kręgi.
W ramach procesu przeciwko byłemu ministerowi obrony narodowej Rupertowi Scholzowi, sędziowie orzekli:
Odpowiedzialność prospektowa w ścisłym sensie dotyczy nie tylko założycieli, inicjatorów i twórców spółki funduszy, ale także towarzyszy oraz osoby, które w reklamie do inwestorów mogą powoływać się na swoje specjalistyczne zaufanie do swojej kompetencji.
Nowością w tym wyroku jest to, że do tej kategorii zalicza się również byłego wysokiego urzędnika państwowego i wykładowcę akademickiego, jakim jest Scholz, obecnie prawnik. Ponadto sędziowie Sądu Najwyższego rozszerzyli odpowiedzialność na informacje, które nie znajdują się w samym prospekcie emisyjnym.
SN skierował sprawę do Sądu Odwoławczego w Karlsruhe, który wcześniej, w odróżnieniu od pierwszej instancji w LG Mosbach, uznał rację Scholza (F.A.Z. z 9 grudnia, sprawy: III ZR 103/10).
Oferty dostawców przesyłały inwestorom wywiady ze Scholzem, w których chwalił się dokładnym nadzorem nad inwestycjami finansowymi i je promował.
Przez pewien czas był przewodniczącym rady nadzorczej Deutsche Anlagen AG (DA); była ona jedynym udziałowcem DPM Deutsche Portfolio Management AG, której samodzielnie dominującym udziałowcem był fundusz inwestycyjny MSF Master Star Fund Deutsche Vermögensfonds I AG & Co. KG (DVG).
• Bafin zamknęła fundusz z powodu naruszeń prawa, co uznał BVG.
• Stiftung Warentest ostrzegała wcześniej przed produktem; przypominał on jej koncepcję Göttinger Gruppe. DA jednak twierdziła, że nie miała z nią nic wspólnego.
Wyrok Sądu Najwyższego budził poważne wątpliwości co do zachowania polityka CDU. Podobne stanowisko wyraził wicedyrektor Senatu SN podczas ósmej Konferencji Prawa Bankowego i Rynku Kapitałowego we Frankfurcie, jak informuje czasopismo branżowe Wertpapiermitteilungen (WM). Sędziowie SO ponownie rozpatrzą sprawę najwcześniej w marcu. Scholz oskarżył SN w wywiadzie o sprzeczności w wyroku; sam nie miał żadnych związków z prospektem.
Również w przypadku 17 000 akcjonariuszy Telekomu decyzja w zeszłym tygodniu przed SO we Frankfurcie odgrywała rolę.
Reklama aktora Manfreda Kruga nie ma nic wspólnego z przypadkiem Ruperta Scholza, powiedziała przewodnicząca sędziów Brigitta Schier-Ammann w odpowiedzi na konsultacje swojego sądu.
• Scholz powoływał się na swoją ekspertyzę, podczas gdy Krug nie wypowiadał się nigdy fachowo.
Profesor prawa z Marburgu, Lars Klöhn, nazwał wyrok SN w WM dogmatycznie konsekwentny i ekonomicznie uzasadniony.
Odpowiedzialność cywilnoprawna związana z prospektem została w ten sposób znacząco poszerzona pod względem osobowym i merytorycznym.

Oczywiście próbuje się uniknąć tej odpowiedzialności poprzez funkcję Tippgeber, co jest wykluczone ze względu na aktywną rolę w promocji.
Jako fachowiec ds. pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zdajesz sobie sprawę z ryzyka związanego z finansowaniem w obcej walucie, o którym mowa w § 503 BGB!
Tutaj również istnieje wyrok z 2009 roku od FZ Itzehoe dotyczący nowych i nieujawnionych kosztów dodatkowych! Gdy Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe w celu zwalczania inflacji, kurs wymiany na korzyść dolara wzrasta.
Istnieje roszczenie o odszkodowanie wobec Tippgebera i pośrednika za zaniechanie wobec dłużnika. Bonjour Bruno68