Capital Investment 4

[asky]

Hej drogie forum,

aktualnie rozważamy przeniesienie się do innego miejsca zamieszkania. Ponieważ w zeszłym roku kupiliśmy naszą obecną nieruchomość, teraz pojawia się pytanie o finansowanie nowej posiadłości. Obecnie mamy następujące finansowanie budowlane na starym obiekcie:
- 0,59% do kwietnia 2031 roku
- Aktualna pozostała kwota zadłużenia: 370 000 euro
- Wartość obiektu przy zakupie minimum 570 000 euro
- Wkład własny: 185 000 euro

Ponieważ nie mamy zamiaru wynajmować, stary obiekt ma zostać sprzedany. Pierwsze negocjacje pozwalają liczyć na kwotę sprzedaży w wysokości 730 000 euro. Po sprzedaży i spłacie pozostałego zadłużenia pozostanie nadwyżka w wysokości 360 000 euro.

Nasza nowa nieruchomość wraz z kosztami zakupu wyniesie około 735 000 euro, co praktycznie pokrywa się z pozostałym zadłużeniem i wpływami ze sprzedaży. Ponieważ do 2031 roku oczekujemy większej kwoty w celu spłaty zadłużenia po związaniu z niskim oprocentowaniem, dla nas najlepiej byłoby wymienić zastaw związany z dotychczasowym finansowaniem budowlanym.

Z tego, co dotychczas zrozumiałem, istnieć muszą trzy warunki:
1. Zastaw musi mieć co najmniej taką samą wartość jak obiekt lub pozostałe zadłużenie.
2. Bank nie może ponieść żadnej szkody.
3. Opłaty za obróbkę muszą zostać pokryte.

Wydaje się, że wszystkie warunki zostaną spełnione. Nowy obiekt jest znacznie bardziej wartościowy niż 370 000 euro pozostałego zadłużenia, nie powoduje również żadnej szkody (lepsza lokalizacja, możliwość sprzedaży, nasza zdolność kredytowa znacząco wzrosła po zakupie).

Co o tym sądzicie? Czy coś przeoczyliśmy lub źle zinterpretowaliśmy?

Jasne jest, że będzie konieczne zorganizowanie finansowania tymczasowego na okres przejściowy (w miarę możliwości).

Dziękuję i pozdrowienia

[ZehWeh]

W tym przypadku jednak nadal podlega podatkowi spekulacyjnemu, który nie jest niewielki. Opodatkowanie to zależy od osobistego podatku i wynosi około 40% zysku, czyli 144 000 € zysku w przypadku 360 000 €.

Tylko jeśli nieruchomość była użytkowana przez + 2 lata w roku sprzedaży, to podatek nie ma zastosowania.

Zdecydowanie poczekałbym z sprzedażą, aby upewnić się, że podatek ten nie musi zostać zapłacony.

[2utopus]

W takim przypadku trzeba by jednak zapłacić podatek spekulacyjny, który jest dość wysoki. Jest on obliczany na podstawie osobistej stawki podatkowej i wynosi około 40% zysku. Przy zysku w wysokości 360 000€, podatek wynosiłby około 144 000€.

Tylko wtedy, gdy nieruchomość była zamieszkiwana w roku sprzedaży + 2 lata wcześniej, nie trzeba płacić tego podatku.

Zdecydowanie zalecam poczekać z sprzedażą lub upewnić się, że ten podatek nie będzie wymagany do zapłacenia.

Czy to nie były 3 lata kalendarzowe?

Więc w tym przypadku np. od 05.21 - cały rok 2022 oraz część roku 2023 (np. styczeń)

Ale oczywiście dla pewności warto skonsultować się ze specjalistą podatkowym - aby uniknąć konieczności zapłacenia tak dużego podatku.

Moim zdaniem bank nie jest zobowiązany do zgodzenia się na zamianę zastawu.

[NaTwoim13]

Na ile dotychczas zrozumiałem, muszą być spełnione 3 warunki:

1. Zastaw musi mieć co najmniej taką samą wartość jak stara nieruchomość lub pozostały dług.
2. Bank nie może ponieść żadnej szkody.
3. Opłaty manipulacyjne muszą zostać pokryte.

Wszystkie powyższe warunki powinny być spełnione. Nowa nieruchomość jest znacznie bardziej wartościowa niż pozostały dług w wysokości 370 000 i nie powoduje szkody (lepsza lokalizacja, możliwość dobrego sprzedania, nasza zdolność kredytowa znacząco wzrosła od momentu podpisania umowy).

Jakie są wasze zdanie na ten temat? Czy o czymś zapomnieliśmy lub źle to zinterpretowaliśmy?

Jedno jest pewne, że konieczna będzie kredyt pośredni (tak powinno być).

...... ale oczywiste i najważniejsze, bank musi zgodzić się na zamianę zastawu, co może zrobić tylko wtedy, gdy spełnione są ich warunki, co wcale nie jest takie oczywiste dla wszystkich banków.

Który bank jest wierzycielem hipotecznym?

[asky]

Dziękuję za Wasze odpowiedzi i wskazówki.

Ponieważ sprzedaż ma być przeprowadzona w 2023 roku, nie będzie podatku od spekulacji.

Co jednak jest jeszcze interesujące, to zatwierdzenie wymiany zastawu. Zgodnie z naszymi warunkami kredytowymi w broszurze ESIS, w ramach Elastycznych funkcji jest nam udzielana możliwość wymiany zastawu. Nadal trwa moje zapytanie w tej sprawie do banku.

Ponieważ ESIS jest właściwe w tym przypadku, to zasadniczo nie powinno być problemu, jeśli spełnione są już przeze mnie wymienione warunki.

[asky]

To jest Commerzbank.

[Pftausch24]

Cześć asky, jak ci poszło? Udało wam się coś osiągnąć? Pozdrowienia od zainteresowanej czytelniczki