Capital Investment 4

[meth]

Cześć wszystkim,

Przy szybkim przeglądzie zauważyłem, że wielu pacjentów przychodzi tutaj, gdy finansowanie jest już podpisane. Nie chcę być wyjątkiem. Już przy podpisywaniu było mi jasne, że nasza konstrukcja jest nieco niejasna i może dać bankowi dobrą pozycję w negocjacjach, w zależności od okoliczności. Mimo tego wybrałem tę ofertę i nie żałuję, więc nie chodzi o pocieszenie, lecz o zrozumienie, jakie opcje będę miał na koniec okresu wiązania oprocentowania.

Finansowanie wygląda następująco:
EUR 760.000 odpowiada 100% finansowaniu nieruchomości na wynajem, w tym
EUR 610.000 - kredyt ratalny na 10 lat z wiązaniem oprocentowania na
EUR 1730 raty od 1% oprocentowania, 2,4% początkowej spłaty EUR 150.000 - kredyt odroczonej spłaty do osiągnięcia gotowości do przydzielenia, co najmniej na 12 lat
EUR 125 odsetek od 1%
EUR 460 składka budowlana
THE GOOD
Oprocentowanie od 1% od kredytu odroczonej spłaty jest gwarantowane do osiągnięcia gotowości do przydzielenia kredytu mieszkaniowego z budżetem. To w obecnej sytuacji wcale nie brzmi tak źle.

kredyt mieszkaniowy z budżetu, który ma być następnie sfinalizowany, ma typowe warunki, zwłaszcza bardzo duże spłaty:
EUR 150.000 suma budżetowa, w tym
EUR 63.500 w ciągu 12 lat po 460 EUR miesięcznie oszczędzane
EUR 86.500 kredyt mieszkaniowy z budżetu oprocentowany efektywnie na 2,62%
EUR 585 przez około 15 lat
THE BAD
Oprocentowanie kredytu ratalnego wygasa w ciągu 10 lat. Następnie kredyt otrzymuje zmienny stopień oprocentowania wynoszący 5% + stopę referencyjną, co oznacza obecnie ogółem 6,25%. Nawet na krótki czas (np. dwa lata...

[Martin79HN]

Jak długo jeszcze trwa okres wiązania oprocentowania ?
Ponieważ 1% stopa oprocentowania kapitału jest prawdopodobnie z 2021 roku!

Czy istnieje możliwość wpłacenia większej kwoty na kredyt budowlany, aby
była ona dostępna po zakończeniu okresu wiązania oprocentowania ?

[meth]

Dokładnie tak, do 2031 roku (jest trochę ukryte w oryginalnym poście).

Jeśli po prostu wpłacę więcej do umowy oszczędnościowo-budowlanej, nadal mam problem, że otrzymam kredyt budowlano-oszczędnościowy dopiero w 2033 roku, a pożyczkę ratalną muszę nadal spłacać już w 2031 roku:




Jeśli zmiana sposobu oszczędzania prowadzi do wcześniejszego przydzielenia umowy oszczędnościowo-budowlanej, spłata wcześniejszej finansowania może nastąpić dopiero w datę podaną w umowie kredytowej pod hasłem Spłata możliwa najwcześniej w dniu.


Moim zdaniem, czy w ogóle jest to możliwe, zależy od zgody kasy oszczędnościowo-budowlanej (prawdopodobnie za opłatą). Umowa oszczędnościowo-budowlana to taryfa WohnBausparen FI6 od BHW.

Znalazłem teraz informacje od bankiera, którego pytałem o ten temat już przy podpisywaniu umowy. Powiedział:




Wprowadziliśmy ogólną hipotekę na rzecz banku i kasy oszczędnościowo-budowlanej.

Jeśli klient po 10 latach chciałby spłacić tylko kredyt bankowy, zostanie zwolniona tylko część hipoteki podporządkowanej.

Jeśli klient po 10 latach rozważy kompletną spłatę, może zrezygnować z finansowania wstępnego kredytu oszczędnościowego 10 lat po wypłacie i całkowicie przenieść hipotekę.


W takim przypadku środkowy ranking faktycznie byłby bez znaczenia i nie miałoby sensu spłacać dodatkowych 120 000 euro na koniec okresu związania. Co byłoby bardziej istotne, to czy kredyt budowlano-oszczędnościowy + prolongata jest tańszy niż wypowiedzenie + nowa oferta. Czyli tak naprawdę sytuacja nie jest taka skomplikowana, a ja będę mógł to spokojnie rozważyć w 2030 roku.

Teraz mam pomysł, który przyszedł mi do głowy już przy podpisywaniu umowy: dla banków standardem jest stopniowe wypłacanie pożyczek, na przykład w miarę postępu prac budowlanych. Dlatego powinno być możliwe otrzymanie pożyczki, z której pierwsza część zostanie wypłacona w 2031 roku, a druga w 2033 roku. Czy ktoś ma doświadczenie z takimi sytuacjami (czyli kompleksowym refinansowaniem kredytu na różne terminy wykonania)?

Pozdrowienia

[2tneub]

Cześć, jestem meth,
interesuję się nieruchomościami i jak prawdopodobnie wszyscy, chcę budować bogactwo. Ogólnie interesuję się inwestowaniem i generowaniem dochodu. Pracuję dopiero od 2 lat i bez finansowego wsparcia od rodziców, mam ogromne długi.

Jak to się ma do wątku przedstawieniowego, jeśli mogę zapytać?











Czyli rozpocząłeś pracę w 2020 roku i w 2021 roku zaciągnąłeś kredyt na kwotę 760 tys.€?

[meth]

Perfekcyjne połączenie, tneub! Obraz jest lekko krzywy, ponieważ brakuje kilku szczegółów, jak zawsze. Spróbuję więc to lekko skorygować:

W moim zawodzie pracuję od 2020 roku. Mam 30 lat, więc ostrożnie licząc pracuję na zasadzie zarobkowania od 15 lat.

Kilka lat temu nie zdawałem sobie sprawy, że z dochodem netto poniżej 2k, bez znacznego majątku i przy munickich czynszach i cenach kupna, w ogóle mógłbym kwalifikować się do finansowania nieruchomości. Dlatego poważniej zacząłem się tym interesować dopiero w momencie rozpoczęcia pracy w moim zawodzie.

Wspólnie z partnerką sfinansowaliśmy 760T€. Odpowiada to w Monachium mieszkaniu z trzema pokojami (w innych miejscach prawdopodobnie powiedzielibyśmy mieszkanie z dwoma i pół pokoju) na obrzeżach miasta.

Zdecydowaliśmy się na prawie nowe mieszkanie, aby uniknąć limitu czynszowego w Monachium. Dlatego pozostanie w posiadaniu w Monachium jest atrakcyjne jedynie dla osób zamieszkujących nieruchomość, moim zdaniem.

Pytanie wynika stąd, że moje pierwotne plany opierały się na znacznie dłuższym okresie niskich stóp procentowych, na poziomie nawet do 2% (oczywiście zauważyliśmy ryzyko, że może być inaczej). Dla tego scenariusza mój plan zakładał: w 2031 roku zerwanie wszystkich kredytów, ponowna wycena własności mieszkaniowej i z niskim poziomem obciążenia hipotecznego zaciągniecie kredytu ratalnego na 20 lat o stałym oprocentowaniu lub nawet hipotekę pełniącą funkcję spłacalną, aby nie mieć długu (słowo kluczowe: test stresu).

To wszystko są właściwe recepty na niewłaściwy czas, dlatego teraz zastanawiam się, co byłoby teraz najlepsze. Może jest już konieczna interwencja (np. dodatkowa umowa oszczędnościowa mieszkaniowa, lub coś, o czym jeszcze nie pomyślałem).

Być może dalsze wyjaśnienie:
- Mamy kilka dodatkowych finansowań w wysokości 100% (razem 1400T€, czyli wliczając wspomniane wcześniej 760T€). Nie martwię się tak bardzo o to, ponieważ są to zwykłe kredyty ratalne, z wyższym oprocentowaniem i większą początkową spłatą (czyli refinansowanie będzie raczej łatwe).
- Nasz łączny dochód netto wynosi około 120T€.

[2tneub]

Ok. Damit sytuacja wygląda nieco inaczej niż pierwotnie.

[NaTwoim13]

O co chodzi, o co ci chodzi, Meth???

[meth]

Pytasz o mój post w innym wątku, prawda? Nie ma to związku z moim zapytaniem, po prostu przeglądałem forum i poddałem się ludzkiemu pragnieniu wyrażenia swojego zdania.

Mimo wszystko ważne pytanie, które często jest zbyt mało uwzględniane.

Chciałbym zaznaczyć, o co mi nie chodzi: aktualnie nie szukam konkretnego finansowania dla konkretnego projektu. Proszę więc, niech nikt nie marnuje swojego czasu na ten wątek.

Jak zawsze w przypadku finansowania, chodzi o przesunięcie dostępności pieniędzy w czasie i to możliwie efektywnie. Rozważam dysponowanie moim dochodem w latach 2022-2026. Chciałbym mieć dostęp do pieniędzy w latach 2026-2031, zakładając, że w tym czasie znajdę interesujące okazje inwestycyjne.

Jednym z najbardziej oczywistych podejść w mojej sytuacji (przeniesienie pieniędzy z teraźniejszości do bliskiej przyszłości) jest oszczędzanie.

Od 2031 roku także potrzebowałbym pieniędzy, na przykład na kolejne inwestycje. Aby to zrealizować (przeniesienie pieniędzy z teraźniejszości oraz dalekiej przyszłości do bliskiej przyszłości), opcją byłaby oszczędności mieszkaniowe.

Zastanawiam się, czy istnieją inne instrumenty.

[6Bankkaufmann]

Cześć Meth, oszczędzanie na budowę może wydawać się sensowne, jeśli oszczędzasz dokładnie do 2031 roku. Wtedy w 2031 roku umowa budowlana stanie się gotowa do przydzielenia, dzięki czemu będziesz mógł refinansować kredyt konsolidacyjny.
Powinieneś po prostu obliczyć, czy obecne oszczędzanie pozwoli Ci osiągnąć cel do 2031 roku. Przecież nie ma sensu, jeśli Bausparvertrag nie będzie gotowy do przydzielenia.
Oprocentowanie kredytu budowlanego może być teraz niskie. Być może istniejące BSV zostaną zlikwidowane ze względu na korzystne oprocentowanie.
Poza tym istnieje także inne pytanie, ile pieniędzy chcesz oszczędzać w okresach wysokiej inflacji?
Nikt nie wie, dokąd zmierza podróż do 2031 roku...
O jakiej miesięcznej stawce oszczędności mówimy?
Jak duże będzie refinansowanie w 2031 roku?

[meth]

Niemiecka stopa procentowa kredytu mieszkaniowego jest nadal niska.

To m.in. jest moja motywacja, żeby się tym teraz zająć.






Cytat Bankkaufmanna

Możliwe jest, że istniejące kredyty mieszkaniowe zrównają się z niskimi stopami procentowymi.


Co przez to rozumiesz? Że zamiast przydziału i wypłaty kredytu istnieje możliwość nadzwyczajnego wypowiedzenia umowy czy coś podobnego? A może produkty nie będą już długo dostępne?






Cytat Bankkaufmanna

O jakiej miesięcznej racie oszczędzania rozmawiamy?
Jak wysoka będzie refinansowanie w 2031 roku?


refinansowanie w latach 2031-2032 wynosi w sumie 915 tys. euro. Rata przy 4,0% oprocentowaniu będzie zatem na podobnym poziomie jak obecnie.

Oszczędzanie zależy oczywiście od dostępności środków. Obecnie bawię się kalkulatorem online, testując różne scenariusze, na przykład
- rata 700€ do końca 2025 roku, a potem wypłata 50 tys. euro (mowa o nowych możliwych inwestycjach), oraz
- rata 700€ do końca 2030 roku, a potem wypłata 150 tys. euro (mowa o refinansowaniu).
Wydaje mi się, że koszty budżetowych oszczędności mieszczą się w proporcjach do sumy, więc podział na dwie umowy nie generuje dodatkowej opłaty.

To oczywiście nie oznacza jeszcze, czy kredyt mieszkaniowy to w tej chwili odpowiedni wybór dla mnie.

EDYCJA:

Trochę policzyłem, mając na uwadze kredyt mieszkaniowy na 150 tys. euro na 8 lat, dzięki czemu osiągnąłbym wymaganą sumę na refinansowanie. Przyjrzałem się ratom miesięcznym od 600€ (minimum) do 1500€. Porównałem:

z jednej strony
Pozostała kwota po odjęciu wszystkich rat oszczędnościowych
- z tego 6% roczna rata
- z tego 8% roczna rata

w przeciwieństwie do

z drugiej strony
Pozostała kwota po odjęciu kwoty kredytu mieszkaniowego
- z tego 6% roczna rata z ratą spłaty kapitału
- z tego 8% roczna rata z ratą spłaty kapitału.

Wniosek pośredni:

W jednym scenariuszu obciążenie miesięczne kredytem mieszkaniowym jest niższe, mianowicie przy 8% rocznej racie i miesięcznej racie oszczędzania 900€, o 1€ miesięcznie. W pozostałych przypadkach obciążenie miesięczne kredytem mieszkaniowym jest wyższe.

Takie rozwiązanie można było przewidzieć wcześniej: przeważnie roczna rata kredytu mieszkaniowego wynosi powyżej 8%, dlatego kredyt mieszkaniowy zwiększa obciążenie miesięczne, a nie zmniejsza. Po zakończeniu okresu obowiązywania zmiennej stopy procentowej kredyt mieszkaniowy nie wnosi nic istotnego do solidnego planowania budżetu (w porównaniu z prostym oszczędzaniem).

Co oferuje kredyt mieszkaniowy: przy skutecznej stopie procentowej 2,6% generuje ogólny koszt odsetek w wysokości 15267,60€, podczas gdy kredyt ratalny na 4% generowałby przy tej samej racie ogólny koszt odsetek w wysokości 28408,89€. Biorąc pod uwagę 47,475% podatków, oszczędza się więc 6902,46€. Jednocześnie blokujemy 86400€ w oszczędnościach w ramach kredytu mieszkaniowego. Roczna stopa zwrotu z oszczędności wynosi około 1%.

Wniosek:

Jeśli chcę zmniejszyć pozostały dług i jestem gotów związać środki, lepiej dokonać dodatkowych spłat w najdroższych zobowiązaniach.

Jednak stopa zwrotu jest na tyle niewielka (po opodatkowaniu tylko 1,9% p.a.), że z punktu widzenia elastyczności najpewniej zdecyduję się po prostu na oszczędzanie w gotówce.

Obawiam się, że w tej kwestii można ogłosić: SPRZAWA ZAMKNIĘTA.

[C. Andreas]

Cześć,

być może nie spodziewałeś/aś się dobrej taryfy. Który kalkulator online
użyłeś/aś i jaką taryfę w nim uwzględniłeś/aś?

[meth]

To był pod adresem https://www.bhw.de/startseite/ihr-pl...nanzieren.html produkt BHW WohnBausparen z oprocentowaniem nominalnym 2,35%.

[C. Andreas]

Spróbuj najlepiej oferty NeoKlassik z Alten Leipziger, również z oprocentowaniem 2,35%. Ten pakiet ma mniejsze koszty, dłuższy okres spłaty lub niższą wypłatę. https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ausparrechner/

[C. Andreas]

Depozyt nie wypłata

[meth]

W takim razie najlepiej spróbuj oferty NeoKlassik of Old Leipziger, także z oprocentowaniem 2,35%. Ta oferta ma mniejsze koszty i dłuższy okres spłaty lub niższą wypłatę.
https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ausparrechner/

Faktycznie to już znacznie ciekawsze:
Całkowity koszt odsetek wynosi 19.204,42 € (wyższy kredyt i dłuższy okres spłaty), podczas gdy kredyt ratalny z oprocentowaniem 4% kosztowałby ogółem 41.775,40 € odsetek przy tej samej stawce. Biorąc pod uwagę 47,475% podatku, można zaoszczędzić 11.854,28€ przy oszczędnościach na poziomie 86400€ w ciągu 8 lat. Stopa zwrotu z oszczędności mieści się gdzieś między 1,5% a 3% (trudno to dokładnie oszacować, ponieważ korzyści z oprocentowania nie zostaną od razu zrealizowane przy przydzieleniu, a tak naprawdę powinny być przeliczone na stopę zniżki).