Capital Investment 4

[Kastanie]

"Cześć i szczęśliwego nowego roku najpierw!



Trafiłem na to forum i pomyślałem, że może macie jakąś radę w tej sytuacji, której uważam za beznadziejną i która naprawdę mnie zniechęca.



Na początek sytuacja wyjściowa:

W 2006 roku kupiliśmy [url]Dom[/url] moich rodziców. Jest bardzo duży (260 mkw powierzchni mieszkalnej, 1.300 mkw działki) i z ogrodem jest bardzo czasochłonny. W pewnym momencie przestaliśmy się dobrze czuć, byliśmy przytłoczeni pracą itp. i postanowiliśmy go sprzedać. Spowodowało to napięcia w rodzinie (bo to [url]Dom[/url] rodziców) i dlatego wszystko przeciągnęło się do momentu, gdy decyzja ostatecznie zrodziła się w 2021 roku.

Bardzo dużym problemem domu jest również problem z dzięciołem. Na początku wydaje się to śmieszne, ale jest to naprawdę smutne i poważne. Od około 9 lat nasza elewacja została zniszczona przez dzięcioły ze względu na izolację termiczną. To nie tylko te straszne dziury, ale też stukot i hamowanie, chętnie nawet przed godziną 6 rano. Cały czas zastanawiamy się, czy istnieją jakieś środki zaradcze i już wiele rzeczy wypróbowaliśmy, niestety bez skutku.



W 2021 roku znaleźliśmy nowe rozwiązanie dla nas, do którego możemy wprowadzić się w 2023 roku – mieszkanie służbowe naszego pracodawcy, które obecnie jest budowane i względnie dostosowane do naszych życzeń. Zastanawialiśmy się, czy sprzedać [url]Dom[/url] już w 2021 roku ze względu na świetny rynek nieruchomości i wynająć jakieś mieszkanie tymczasowe. Ale ponieważ chcieliśmy uniknąć dodatkowej zmiany szkoły dla naszego syna, zdecydowaliśmy się poczekać do 2022 roku z przy sprzedaży domu - co za błąd!



Na początku 2022 roku podpisaliśmy umowę z agentem nieruchomości, ale rozpoczęcie sprzedaży domu się przeciągnęło, ponieważ dokumenty nie były całkowicie w porządku i chcieliśmy uregulować wszystko jak należy, co udało nam się zrobić możliwie szybko, ale niestety zajęło to trochę czasu. Dlatego niestety ruszyliśmy z tym dopiero w maju 2022 roku. Cena sprzedaży wynosiła 1.090.000 [url]euro[/url], co zostało ocenione jako realistyczne. Oczywiście wspomnieliśmy o problemie z dzięciołami, ale wszyscy uważali, że znajdą rozwiązanie. Poza tym pojawiło się kilka różnych niepowodzeń, np. wypalenie zawodowe agenta, co kosztowało nas wiele czasu.

Ostatecznie mieliśmy trzech zainteresowanych, którzy chcieli kupić [url]Dom[/url], ale problemem było to, że żaden nie otrzymał finansowania.

Umowę z agentem nieruchomości w międzyczasie już wypowiedzieliśmy, kończy się za około 10 dni. Nie wypowiedzieliśmy go z niezadowolenia, po prostu chcemy teraz spróbować bez agencji ze względu na obciążenie kosztami.



Teraz zastanawiamy się, jaki jest wyjście z tej sytuacji.



Krok 1: Spróbować sprzedać [url]Dom[/url] bez pośrednika – za 949.000 [url]euro[/url] czy coś w tym stylu? Ale czy to w ogóle ma sens? Czy nikt nie otrzyma finansowania przy tak wysokich stopach procentowych? Czy jestem w ogóle w stanie zdobyć prywatnego nabywcę przy moich ograniczonych zasobach czasowych? Czy jesteśmy nieuchronnie związani z tym domem?



Krok 2: Wynająć po naszym wyprowadzeniu? Ale jaką skalę czynszu przyjąć? Jeśli zgrubnie policzę około 2.200 [url]euro[/url] netto. Czy ktoś w ogóle jest w stanie to opłacić? Czy najemcy obniżą nam czynsz znacznie z powodu hałasu spowodowanego przez stukot dzięciołów? Ponadto musielibyśmy zainwestować co najmniej 50.000 [url]euro[/url] przy wynajmie, co byłoby oczywiście fatalne, gdybyśmy otrzymali bardzo niski czynsz. Czy może wynajem jest pomysłem dobrym ze względu na inflację?



Pytań bez odpowiedzi – czuję się uwięziony w naszym domu, którego nie chcemy i po prostu nie widzę wyjścia…

Może macie jakąś radę, ocenę, jak rozwijają się także oprocentowanie itp. – byłbym wdzięczny.

W każdym razie z góry przepraszam za narzekanie!



Serdeczne pozdrowienia

P.S. I w tym momencie dzięcioł witający nas w nowym roku :-("

[BenniG]

Hej Kasztanie, wynajęcie domu z tak dużą działką jest z pewnością najgorszym posunięciem, jakie możesz zrobić. Gdy podzieliłbyś cenę zakupu przez roczną czynsz zimny, otrzymałbyś przybliżony współczynnik 40 - poniżej 30 uważa się za nieopłacalne. Oczywiście, gdy już posiadasz nieruchomość, sytuacja może być nieco inna, ale stopa zwrotu 2,6% przy znanym już ryzyku jest niska. Do tego dochodzi wiele innych ryzyk, co sprawia, że stopa zwrotu jest stosunkowo jeszcze gorsza. Oto kilka przykładów: Najemca po prostu nie płaci czynszu i musicie go pozwać. Najemca nie dba o ogród i robi się dzika dżungla. Najemca myśli, że może zrobić przebicie w ścianie nośnej. Więc pozostaje tylko sprzedaż. Oczywiście, na obecnych stopach procentowych trzeba najpierw stać się właścicielem nieruchomości o wartości 1 mln euro, ale przy tak wysokich cenach powietrze było przedtem znacznie rzadsze niż w przypadku typowego domu o wartości od 400 000 do 600 000 euro. Po prostu musicie zachować cierpliwość, a ktoś na pewno przyjdzie, kto będzie miał wystarczająco dużo kapitału własnego i zakocha się w Waszym posiadłości. Jeśli kupującego odstrasza prowizja dla pośrednika, możecie ją również pokryć albo sami zaoferować nieruchomość do sprzedaży prywatnie (tak zrobiłem dla mojej teściowej i jej brata). Nie było łatwo znaleźć odpowiedniego nabywcę, nie chcieliśmy sprzedawać każdemu (niezależnie od tego, czy był to akt dyskryminacji czy nie). W zależności od konkretności obiektu możecie również rozważyć podzielenie działki lub budynku. Dla 600 m² łatwiej jest znaleźć nabywcę, a dla 80 m² szybciej pojawi się 3 najemcy, którzy zapłacą po 800 € czynszu zimnego. Problem z dzięciołem jest oczywiście niefortunny, ale nieprawdopodobnie nierozwiązywalny.

[bruno68]

@Kastanie,

jaki kod pocztowy?

Milion euro przy 4% oprocentowania, to było to!

To, co mówi Benni, ma sens, niestety.

Ale bez znajomości księgi wieczystej, ze względu na kształt działki, prawa dojazdu, podłączenia do prądu, gazu i wody oraz odpływ.

Nie można udzielić dalszych ogólnych odpowiedzi!

Bruno68

[Sellicando]

Hej Kastanie,
brak doświadczenia nie oznacza, że nakłady związane z wynajmem nie są znaczące. Zawsze pozostaje ryzyko związane z naprawami, brakiem najemców oraz pytaniem jak wygląda Dom po wynajmie.
Dlatego moim zdaniem spróbuj sprzedać.
Sprawdź, czy działka może być podzielona i czy można na niej postawić kolejny Dom. Wtedy możesz podzielić swoje oczekiwania co do ceny, lub nawet zachować część działki.
Skontaktuj się z odpowiednią komisją ds. wyceny nieruchomości i zapytaj o obecną sytuację sprzedaży takich budynków. Często dostępne są raporty rynkowe, które pomogą Ci ustalić wiarygodną cenę. Trzy oferty zakupu niekoniecznie oznaczają, że cena oferowana przez pośrednika była dużo zaniżona. Jednak z pewnością przeszkodą było to, że pośrednik wcześniej nie sprawdził zdolności kredytowej klientów.
Gdy ustalisz nową (lub starą) cenę ofertową dla swojego domu i znowu zgłoszą się zainteresowani, twoje pierwsze pytania powinny brzmieć mniej więcej: Czy sprawdzili Państwo już możliwość uzyskania finansowania/kredytu hipotecznego?. Bez jednoznacznego tak nie polecałabym umawiać terminu. Ale wracając do kwestii sprzedaży:
Spróbuj sprzedać Dom bez pośredników – za 949.000€ lub coś koło tego? --> Sprawdź, czy oferta pośrednika była adekwatna do rynku (co innego jest oferowane, komisja ds. wyceny nieruchomości jak wcześniej wspomniano itp.) Obniżenie ceny o 141 tys. EUR to dużo. Może to być wadą w finalnych negocjacjach, ponieważ kupujący mogą przypuszczać, że teraz musisz sprzedać.... Jeśli masz czas, sugerowałabym spróbować prywatnej sprzedaży wiosną. Ale proszę już bez zawyżonych cen... Jednak ryzykiem pozostaje to, jak do tego czasu zmienią się stopy procentowe i ceny nieruchomości w Twoim regionie.
Ale czy to w ogóle ma sens? --> Oczywiście, nie jesteś jedynym sprzedającym nieruchomość, wiele osób posiada nadal znaczące kapitały własne i marzenie o domu marzeń jest głęboko zakorzenione.
Czy nikomu nie uda się uzyskać finansowania przy tak wysokich stopach procentowych? --> Możemy wykluczyć to, że nikomu nie udzieli się kredytu. Tak, banki są ostrożne, a miesięczna rata rośnie, jednak jak wspomniano wcześniej, istnieje wiele kapitału własnego oraz dobrze płatne prace.
Czy będę w stanie zrealizować prywatną sprzedaż z moimi ograniczonymi zasobami czasowymi? --> Z pewnością będzie to czasochłonne, ale możliwe do zrealizowania. Wciąż wiele nieruchomości jest sprzedawanych prywatnie (według statystyk, od 25 do 35 procent). Ważne jest, abyś dokładnie się przygotował (dokumentacja, bank, cena sprzedaży, dolna granica, jakie reklamy itp.), nie pozwolił od razu wszystkim na zwiedzanie, miał realistyczną wartość sprzedaży i wierzył w sukces sprzedaży!
Czy jesteśmy nieodwołalnie związani z tym domem? --> Moim zdaniem nie. Pozostaje m.in. kwestia ceny sprzedaży. Ile zapłaciliście za ten Dom? Czy koniecznie chcecie osiągnąć zysk ze sprzedaży? Za jaką cenę zainteresowani mieliby możliwość uzyskania finansowania?
W każdym razie powodzenia!

[Kastanie]

Cześć!



Dziękujemy najpierw za odpowiedzi.



Obiekt znajduje się około 25 km od Stuttgartu.



Podział jest możliwy, jest też szopa na działce - co oznacza okno budowlane.

Jednak potrzebna jest zgoda właściciela przyległej działki, ponieważ trzeba przez nią przejść, dlatego chcieliśmy być ostrożni.

Trzecią opcją jest podział i sprzedaż części z domem, a działy pozostawienie. Jednak zrezygnowaliśmy z tego, ponieważ działka jest trudna do podziału.



Oryginalną cenę potwierdziliśmy od różnych źródeł, w tym także od członka komisji ds. wyceny. Wtedy była ona w porządku i zgodna z rynkiem.

Niestety jednak rynek się zmienił :-(



Pozdrowienia

[2utopus]

Jeśli na początek musisz zainwestować 50t€ w wynajem, oznacza to, że prawie cały przypuszczalny czynsz za pierwsze 2 lata zostanie przeznaczony na to.

A jak z efektywnością energetyczną/grzewczą? Jak wysokie są miesięczne opłaty dodatkowe?

Przy około 1 mln i około 4% kosztów kredytu, bardziej odpowiednia byłaby miesięczna opłata w wysokości 3300€, prawda?

Oczywiście trzeba również wziąć pod uwagę koszty niemieszkalne - fundusz remontowy/zarządzanie/naprawy/podatek od nieruchomości/itp.

Jeśli po odejściu czegoś z czynszu coś pozostaje, należy to oczywiście opodatkować...

A co z rodziną? Czy ktoś może chciałby przejąć ten Dom?

Jeśli chodzi o inflację, to oczywiście pytanie, co ostatecznie było/ jest/ by było lepsze - gdybyście sprzedali za 1 mln w 2021 r., inflacja w ciągu ostatnich 12 miesięcy zjadłaby prawie 10% siły nabywczej. (Chociaż na koncie nadal jest 1 mln.)

Nieruchomość jest z zasady raczej zabezpieczeniem przed inflacją - jednak trzeba znaleźć kogoś, kto może sobie na to pozwolić - w okresie finansowania z oprocentowaniem 0,x% było to zazwyczaj łatwiejsze niż w okresie finansowania z oprocentowaniem 4,x%.

Ponieważ koszty budowy zazwyczaj rosną, ale z tego powodu jest mniejsze zapotrzebowanie, trzeba zobaczyć, jak to się odbije.
Jako laik tendencję w okolicach Stuttgartu oceniam raczej pozytywnie - jednak jeśli EBC nadal podnosi stopy procentowe, trzeba się zastanowić, co dalej.

Co powinno się zrobić z dochodem ze sprzedaży? Tutaj można porównać wynajem i odpowiednio ocenić.

[Kastanie]

Dziękuję za odpowiedź.

W domu jest ogrzewanie olejowe - więc na pewno trzeba będzie coś zrobić.

Nikt z rodziny nie chce przejąć domu - niestety. W przeciwnym razie było by znacznie łatwiej.

Z przychodu ze sprzedaży trzeba jeszcze spłacić pewną kwotę - reszta powinna być możliwie rozsądnie zainwestowana - prawdopodobnie część znowu w nieruchomości...

Co mówią wasze doświadczenia? Czy są ludzie, którzy mogą i chcą sobie pozwolić na wynajem w wysokości około 2.200€ miesięcznie?

[2utopus]

Dwójka pracujących na pełen etat w normalnych-dobrych zawodach, która nie chce/nie może sobie pozwolić na finansowanie na 110% + spłatę w wysokości niemal 5000€ miesięcznie, mogłaby znaleźć tanie rozwiązanie przy czynszu w wysokości 2200€. Jako najemca byłoby się wtedy bardziej elastycznym niż jako właściciel - tutaj koszty zakupu byłyby na razie pominięte - około 10% stanowiące w przybliżeniu 100 000€ - co pozwoliłoby na opłacenie kaltmiete przez prawie 4 lata...

[Amondin]

"

Hallo i szczęśliwego nowego roku najpierw!



Natrafiłam na to forum i pomyślałam, że może macie Państwo jakąś radę w tej mojej sytuacji, którą uważam za beznadziejną i która sprawia, że popadam w desperację.


Na początek sytuacja wyjściowa:
W 2006 roku kupiliśmy [url]Dom[/url] moich rodziców. Jest bardzo duży (260 m kw. powierzchni mieszkalnej, 1.300 m kw. działki) i ze względu na duży ogród itp. bardzo czasochłonny. W pewnym momencie nie czuliśmy się już dobrze, byliśmy przytłoczeni pracą itp. i postanowiliśmy, że chcemy go sprzedać. Spowodowało to napięcia w rodzinie (ponieważ to [url]Dom[/url] rodzinny) i sprawiało, że wszystko ciągnęło się, aż w końcu decyzja ostatecznie zapadła w 2021 roku.
Bardzo dużym problemem w przypadku tego domu jest także problem z dzięciołami. Może to na początku brzmieć śmiesznie, ale jest to naprawdę przygnębiające i stwarza duże problemy. Od około 9 lat nasza fasada domu jest niszczona przez dzięcioły z powodu ocieplenia ścian. To nie tylko te dziury, które są straszne, ale też to stukanie i wiercenie, często nawet przed 6 rano. Ciągle zastanawiamy się, czy istnieją jakieś środki zaradcze i próbowaliśmy już różnych rzeczy, niestety bezskutecznie.


W 2021 roku znaleźliśmy nowe rozwiązanie dla siebie, do którego możemy wprowadzić się w 2023 roku - mieszkanie służbowe naszego pracodawcy, które obecnie jest budowane i będzie dość dostosowane do naszych życzeń. Zastanawialiśmy się, czy sprzedać [url]Dom[/url] już w 2021 roku z powodu świetnego rynku nieruchomości i wynająć jakieś mieszkanie. Jednak chcieliśmy uniknąć zmiany szkoły dla naszego syna, więc zdecydowaliśmy się poczekać z sprzedażą domu do 2022 roku - co za błąd!


Na początku 2022 roku podpisaliśmy umowę z pośrednikiem, ale proces sprzedaży domu przeciągał się, ponieważ dokumenty nie były zupełnie czyste i chcieliśmy wszystko dobrze uregulować, co też zrobiliśmy możliwie szybko, ale niestety to trwało. Dlatego niestety dopiero w maju 2022 roku ruszyliśmy z procesem sprzedaży. Cena sprzedaży wynosiła 1.090.000 [url]euro[/url], co uważano za realistyczne. Oczywiście otwarcie wspomnieliśmy o problemie z dzięciołami, ale wszyscy byli zdania, że znajdą rozwiązanie. Poza tym różne niepowodzenia, jak np. wypalenie zawodowe pośrednika, również bardzo dużo czasu straciły.


Ostatecznie mieliśmy trzech zainteresowanych, którzy chcieliby kupić [url]Dom[/url], ale problemem było to, że nikt nie dostał finansowania.


Umowę z pośrednikiem już wypowiedzieliśmy, kończy się za około 10 dni. Nie wypowiedzieliśmy jej z niezadowolenia, ale po prostu chcemy teraz spróbować bez pośrednika z powodu obciążenia kosztami.


Teraz rozważamy, jaki jest wyjście z tej sytuacji.


Krok 1: Spróbować sprzedać [url]Dom[/url] bez pośrednika - za 949.000 [url]euro[/url] czy coś takiego? Ale czy to w ogóle ma sens? Czy nikt nie dostanie finansowania w obliczu wysokich oprocentowań? Czy w ogóle będę w stanie sprzedać prywatnie z moimi ograniczonymi zasobami czasowymi? Czy jesteśmy nieodwołalnie związani z tym domem?


Krok 2: Wynajem po naszym wyprowadzeniu się? Ale jak wysoko ustalić czynsz? Jeśli odrobię szybkie obliczenie, to około 2.200 [url]euro[/url] zimną stawkę. Czy ktoś w ogóle byłby w stanie to opłacić? A może najemnicy znacząco obniżą czynsz ze względu na hałas spowodowany stukaniem dzięciołów? Poza tym musielibyśmy zainwestować co najmniej 50.000 [url]euro[/url] na wynajem, co oczywiście byłoby fatalne, jeśli później dostaniemy bardzo mało czynszu.


A może wynajem w związku z inflacją wcale nie jest aż tak głupim pomysłem?


Pytania nad pytaniami - czuję się uwiązana do naszego domu, którego już nie chcemy, i po prostu nie widzę wyjścia...
Byłabym wdzięczna za jakąś wskazówkę, ocenę, jak będą rozwijać się odsetki itp.
W każdym razie już teraz: Przepraszam za moje narzekanie!


Serdeczne pozdrowienia


P.S. I w tym momencie dzięcioł witający nas w nowym roku :-(




Cześć Kastanie,


Aktualnie sądzę, że bardzo trudno jest sprzedać nieruchomość tego rozmiaru w cenie sprzedaży, która była zazwyczaj obowiązująca w ostatnich latach. Ponieważ obecnie stopy procentowe wciąż rosną, w najbliższych miesiącach raczej będzie to trudniejsze niż łatwiejsze. Jeśli chcecie wymusić sprzedaż, musicie obecnie prawdopodobnie zrobić bardzo duże ustępstwa w zysku ze sprzedaży.


Czy nie ma możliwości, żebyście się pogodzili z myślą o tym, żeby zachować ten [url]Dom[/url]? Mogę sobie wyobrazić, że nie potrzebujecie takiej ilości przestrzeni mieszkalnej, jaką oferuje ten [url]Dom[/url]. Czy byłaby możliwość podzielenia domu w taki sposób, że powstanie małe mieszkanie na wynajem lub nawet do sprzedaży?"

[BenniG]

Nieruchomość wynajmowana zazwyczaj sprzedaje się znacznie gorzej niż nieruchomość pusta.
Dlatego jeśli po 3 latach zauważycie, że wynajem nie przynosi żadnych korzyści i rozważacie sprzedaż, moim zdaniem możecie spodziewać się znacznie niższej ceny sprzedaży, ponieważ nabywca najpierw musi pozbyć się lokatora ze względu na własne potrzeby.

[Kastanie]

Cześć Kastanie,

Aktualnie uważam, że bardzo trudno jest sprzedać nieruchomość tego rozmiaru po cenie sprzedaży, jaka była zwykła w ostatnich latach. Ponieważ obecnie stopy procentowe nadal rosną, w najbliższych miesiącach będzie raczej trudniej niż łatwiej. Jeśli chcecie wymusić sprzedaż, musielibyście obecnie prawdopodobnie zaakceptować bardzo dużą obniżkę ceny sprzedaży.

Czy nie ma możliwości, żebyście się pogodzili z tym, żeby zatrzymać ten Dom? Wydaje mi się, że nie potrzebujecie tyle przestrzeni do zamieszkania, jaką ma ten Dom. Czy istnieje możliwość podziału domu tak, że powstaje małe mieszkanie dla lokatora, które można wynająć lub nawet sprzedać?

Nie, emocjonalnie skończyliśmy już z pozostaniem w domu - naprawdę tego nie chcemy...

[Sellicando]

Witaj,
co więcej, na dachu szopy nie oznacza automatycznie okna budowlanego. Jeśli jednak faktycznie istnieje możliwość zbudowania kolejnego budynku na działce, jako sprzedawca stajecie się znacznie bardziej elastyczni. Moim zdaniem nie chodzi nawet o samodzielną podział, ale o aktywne zaoferowanie tej opcji potencjalnemu nabywcy (lub w reklamie), aby uczynić cenę bardziej przystępną.

Albo znajdziecie kogoś, kto może zapłacić za Dom i dużą działkę, albo znajdziecie kogoś, dla kogo wystarczy przestronna powierzchnia mieszkalna i kto jest gotowy podzielić działkę, a następnie sprzedać ją z prawem przejścia i dojazdu do kolejnego chętnego do budowy. Przy 500m² i wartościach gruntów w okolicach Stuttgartu powinna wyniknąć rozsądna suma. Dzięki temu cena zakupu dla zainteresowanego staje się znacznie atrakcyjniejsza, a wy nie macie ryzyka konieczności sprzedania działki i domu samodzielnie. Przy okazji, sąsiedzi zazwyczaj także są zainteresowani działkami budowlanymi.

Więc oczywiście nie znam waszego rynku, ale sprzedaż zawsze lepiej idzie, im więcej opcji możecie zaoferować. To zwiększa waszą grupę docelową. Kto wie, być może finansowanie dla poprzednich zainteresowanych działałoby z tą możliwością.

Powodzenia!

[BenniG]

To nie ma sensu dla potencjalnego nabywcy, jeśli otrzymasz z powrotem 300 000 € ze sprzedaży działki, ale na początku nie uda ci się pozyskać finansowania w wysokości 1 mln €.

Ponieważ nie możesz sprzedać całego obiektu, zalecam już teraz podzielić go, wprowadzić prawa i dopiero potem sprzedać, ale za odpowiednią dopłatą.

[2tneub]

To nic nie daje interesentowi, jeśli mimo sprzedaży nieruchomości za 300 000 €, na początku nie uzyska finansowania w wysokości 1 mln €.

Ponieważ nie uda ci się pozbyć całego obiektu, radziłbym podzielić go samemu i zarejestrować prawa, a następnie sprzedać za odpowiednią dopłatą.

Nie trzeba tego robić od razu, lecz dopiero wtedy, gdy okaże się, że interesant nie chce całej nieruchomości.

[BenniG]

Osobiście nie otworzyłbym nawet ogłoszenia dotyczącego nieruchomości za 1 mln euro.

Warto zastanowić się, czy wystawić Dom z działką 700 m² za 700 000 € w internecie, przyciągając początkowo zainteresowanych ofertą, a następnie w tekście wspomnieć, że działka o powierzchni 500 m², wyceniana na 300 000 €, musi zostać wydzielona.

[2tneub]

Masz rację, jeśli zdecydujesz się jedynie na 1 mln euro w ogłoszeniu, mogą być potencjalni nabywcy, którzy zostaną wykluczeni przez filtr wyszukiwania.
Jednakże z takimi kwotami możesz również opublikować 2 ogłoszenia.

1.
Duża działka za 1 mln euro

2.
Mniejsza działka za 700 tys. euro z informacją, że działka musi jeszcze zostać podzielona.
W takich późniejszych pomiarach po podpisaniu umowy notarialnej można również ustalić rekompensatę w umowie notarialnej, która pozwoli na dostosowanie ceny zakupu o xxx euro/m² w górę lub w dół, w zależności od wyników pomiaru.

Z tych dwóch opcji przyciągniesz zarówno osób zainteresowanych dużą powierzchnią ziemi, które być może będą chciały zbudować coś dla swoich dzieci, jak i osoby szukające nieruchomości w niższej cenie niż maksymalna.

[StGe1973]

kastanie,

także najpierw do maklera czy nie:
Posiadanie maklera ma tę zaletę, że sprzedaż może być często szybsza, ponieważ (dobry) makler ma pod ręką klientów prywatnych i inwestorów, którzy działają według zasady: Jeśli coś dobrego się pojawi, daj mi znać.
Jeśli makler tego nie ma lub obiekt nie pasuje do żadnego z jego stałych klientów, to sprzedaż bez maklera jest zdecydowanie lepsza. Możesz również umieścić ogłoszenie na portalu Immobilienscout, podobnie jak makler.

Okres sprzedaży:
Musisz jasno zauważyć, że ostatnie 2 do 3 lata były okresami wyjątkowymi dla sprzedających. Zawsze standardowym przypadkiem było to, że standardowe obiekty, takie jak mieszkania itp., mogą być stosunkowo szybko (3 do 6 miesięcy) sprzedane, specjalne obiekty (jak twój) były absolutnie normalne w sprzedaży w ciągu 6 do 12 miesięcy. 25 km od Stuttgartu to bardzo dobry obszar, który zdecydowanie nadal można sprzedać.

Jeśli chodzi o czas, jaki musisz poświęcić:
Nie jest on aż tak duży, musisz tylko stworzyć dobre ogłoszenie, a następnie upierać się przy dostarczeniu potwierdzeń finansowania podczas oględzin. Kupujący może to otrzymać od swojego banku w ciągu 1 do 2 dni, więc już podczas oględzin będziesz wiedział, że potencjalny nabywca może sobie na to pozwolić.

Wynajem:
Odradzałbym ci to. Możesz to zrobić, jeśli twój obiekt jest głównie interesujący dla inwestorów, ponieważ ci chcą również wynajmować i długoterminowy wynajem nawet jest zaletą. Twój obiekt zazwyczaj kupią prywatni nabywcy, na przykład rodzina, mężczyzna z dobrą pracą w Stuttgarcie, małe dzieci dla dużego ogrodu itp. Wynajem jest wtedy wadą, ponieważ w skrajnym przypadku mogą oni wytoczyć sprawę dotychczasowym najemcom.

Podział:
Absolutnie nie przed, ponieważ jest to dość kosztowne przy notariuszu. Ale możesz zrobić coś takiego:
Możesz poprosić architekta o sporządzenie planu podziału (znacznie tańsze) i ten plan jest ważny na czas nieokreślony. Możesz zaproponować podział działki i powiedzieć każdemu nabywcy: Plan podziału już istnieje, musi tylko zostać zarejestrowany u notariusza.

[coonie]

Nie znam cen w Twojej okolicy, ale mogę powiedzieć z kręgu znajomych z okolic Monachium, że w ostatnich latach zostały sprzedane domy w tej przedziale cenowej. Nawet starsze, nieodnowione nieruchomości. Ale nie mam pojęcia, na ile porównywalny jest okoliczny teren Stuttgartu z monachijskim.

Generalnie w ciągu najbliższych lat rynek nieruchomości prawdopodobnie nie będzie łatwiejszy. Nie sądzę, że wszyscy pracownicy otrzymają podwyżki zgodne z inflacją. Tymczasem koszty życia i oprocentowanie rosną. Aktualnie budujemy, ponieważ wcześniej nie był odpowiedni moment, a na przewidywaną przyszłość też nie wygląda zbyt różowo. Jednak obecnie nie uważam, że jest to dobry moment.

Na twoim miejscu zastanowiłbym się, czy chcesz rzeczywiście pozbyć się nieruchomości, lepiej to zrobić wcześniej niż później. Nawet jeśli oznacza to konieczność dostosowania swoich oczekiwań cenowych. Sugerowałbym także rozważenie opcji wynajmu, co jednak wiąże się z pewnymi kłopotami. Ogólnie rzecz biorąc, sądzę, że są rodziny z odpowiednim budżetem na czynsz. Możesz też porozmawiać z architektem, czy działka może zostać podzielona, albo czy Dom może być podzielony na kilka jednostek mieszkalnych?

[NaTwoim13]

Jestem zdania, że rozwiązaniem jest współpraca z firmą, która zajmuje się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, ale także zdobyła uznanie jako pośrednik finansowy.

Pytania, które się pojawiają:

1) Czy mieli Państwo świadomość o wysiłkach dotyczących finansowania potencjalnych klientów?

2) Czy nieruchomości były oceniane przez pośrednika za pomocą kilku programów wyceny, w celu porównania ich z cenami rynkowymi/z cenami sprzedaży z zeszłego roku, na przykład w raporcie z ImmobilienScout24?

3) Czy chcą Państwo teraz promować turystykę nieruchomości, nie mając pewności, że inni potencjalni nabywcy również otrzymają informacje na temat finansowania?

[wary]

"

Odnośnie inflacji oczywiście pozostaje pytanie, co w końcu było/ jest/ byłoby lepsze - jeśli sprzedalibyście w 2021 r. za 1 milion, to inflacja w ciągu ostatnich 12 miesięcy zjedłaby około 10% siły nabywczej. (Chociaż na koncie nadal są 1 miliony.)

.



A fikcyjny milion, który by się dziś pojawił po sprzedaży, byłby wart więcej niż milion z roku 2021?



Zaleta wynikająca z inflacji istniałaby jedynie w przypadku, gdy wartość domu byłaby od tego czasu odporna na inflację, czyli [url]Dom[/url] dzisiaj byłby warty o 8 procent więcej. Tak jednak nie jest. Faktycznie wartość prawdopodobnie spadła nieco, ponieważ koszty finansowania obniżają poziom cen.



Ale powiedzmy sobie szczerze: Tutaj raczej widzę narzekanie na wysokim poziomie. TE nabył obiekt w 2006 roku i od tego czasu do 2021 roku osiągnął historycznie wysoki wzrost wartości. Oczywiście lepsze byłoby jego sprzedanie w 2021 roku na szczytowej wartości, ale także wartość dzisiaj powinna być znacznie wyższa niż ta z 2006 roku.



Zamiast rzeczywistej straty mówimy zatem raczej o mniejszym zysku. Można się z tego również zasmucić, ale nie należy tracić z oczu całości.









Cytat utopus



Na pewno słuszne jest stwierdzenie, że dzisiaj znalezienie kupców w tych rejonach cenowych jest znacznie trudniejsze. Ale nadal ich są.



Koszty niepodlegające podziałowi są oczywiście również do uwzględnienia - rezerwa na naprawy/ administracja/ naprawy/ podatek gruntowy/ itp.



Rezerwa na naprawy i naprawy nie są kosztami okołocznymi i powinny być uwzględnione w czynszu bazowym.



Podatek gruntowy jest podlegający podziałowi, a także koszty administracyjne można umówić na podział.



Problem polega po prostu na tym, że obiekt w tej strefie cenowej również jest trudny do wynajęcia. Ktoś, kto może płacić czynsz bazowy w wysokości około 3 000 € za okolice Stuttgartu, z pewnością w średnim okresie również będzie chciał kupić.

[2utopus]

"

I fikcyjne miliony, które byłyby dziś uzyskane ze sprzedaży, byłyby warte bardziej niż 1 milion z roku 2021?



Potencjalną korzyścią inflacyjną byłoby tylko wtedy, gdy wartość domu byłaby zabezpieczona przed inflacją od tego czasu, co oznaczałoby, że dziś [url]Dom[/url] byłby warty o 8 procent więcej. Ale tak nie jest.



Ale szczerze mówiąc: Widzę tutaj raczej narzekanie na wysokim poziomie. TE nabył obiekt w 2006 roku i do tego czasu osiągnął historycznie wysoki wzrost wartości. Oczywiście, sprzedaż w 2021 roku na przypuszczalnym szczycie byłaby jeszcze lepsza, ale również wartość dzisiejsza prawdopodobnie znacznie przewyższałaby wartość z 2006 roku.



Zamiast rzeczywistej straty, więc mówimy prawdopodobnie tylko o mniejszym zysku. Można się z tego martwić, ale nie wolno tracić z oczu całości.



Pewne jest na pewno, że znacznie trudniej jest obecnie znaleźć kupujących w tych przedziałach cenowych. Ale nadal są.



Pytanie brzmi, co zostałoby zrobione w międzyczasie z tymi pieniędzmi - w zależności od tego, saldo konta byłoby inne.

I dzisiaj może być tylko 900 tys. EUR za nieruchomość - być może zostałoby zainwestowane w inną nieruchomość, a poza normalną stratą, trzeba byłoby zapłacić dodatkowe koszty zakupu.

Lub otrzymać czystą wartość liczbową z [url]lokaty[/url] terminowej/[url]lokaty[/url] - ale może być teraz nieco mniej na zakup.

Lub (przy odpowiednim horyzoncie inwestycyjnym) w MSCI-World w portfelu może być 1,18 mln EUR.

Lub inwestując w akcje Rheinmetall, nawet 2,5 mln EUR.

Ale to jest sprawa z łańcuchem rowerowym.