Capital Investment 4

[whoracle]

Witaj,

Mamy mieszkanie własnościowe, pozostała kwota około 20k, roczny czynsz netto wynosi 4800. Obecnie planujemy budowę nowego domu. Obecnie nie jestem pewien, czy lepiej jest zachować mieszkanie i korzystać z dochodów z czynszu po spłaceniu pozostałej kwoty jako wkładu własnego na spłatę nowego domu. Czy można sprzedać mieszkanie o szacunkowej wartości około 200k, aby teraz musieć wziąć mniejszy kredyt na budowę nowego domu.

Moje przemyślenia: Rentowność brutto mieszkania 4800*100/200k = 2.4%. Oczywiście całość musi być opodatkowana.

Czy mogę porównać to bezpośrednio z obecnymi oprocentowaniami budowlanymi np. 3.5%? W takim przypadku sensowniejsze byłoby sprzedać mieszkanie, by szybciej być wolnym od długów, a następnie w razie potrzeby kupić ponownie mieszkanie? Czy coś tutaj przegapiam? Oczywiście, ewentualne wzrosty wartości mieszkań są wtedy pomijane. Ale co jeszcze?

To wszystko jest oparte na założeniu, że nie muszę sprzedać mieszkania w celu sfinansowania budowy nowego domu.

Dziękuję i pozdrawiam

[Martin79HN]

Dzień dobry,

Uważam, że czynsz w odniesieniu do wartości mieszkania jest niski. Jeśli do tego dochodzi jeszcze zarządzanie nieruchomością oraz koszty niemieszalne + podatki, skłaniałbym się ku sprzedaży.

Przy planowaniu nowej budowy należy uwzględnić minimum 10% rezerwy gotówkowej. Prawdopodobnie Bruno wniesie swój wkład, co należy bardzo dokładnie sprawdzić (tylko jeśli się wypowie).

Jedną z możliwości może być dążenie do sprzedaży, a następnie zakup działki (wkład własny prawdopodobnie będzie wystarczający!) i finalizacja finansowania. Wszystko to mogłoby mieć miejsce w ciągu najbliższych 3-6 miesięcy, ale oczywiście zależy to również od tego, jak będą się kształtować stopy procentowe.

Albo jako ogólny plan uwzględniający kapitał własny.

Czy posiadane są umowy riestera? W takim przypadku można tam również pobrać dodatkowy kapitał własny, z uwzględnieniem zalet i wad.

[whoracle]

Cześć,
Działka jest już dostępna.

Wydaje mi się, że jeśli założymy, że wartość mieszkania pozostaje taka sama, to ciągle generowałbym straty, jeśli musiałbym pożyczyć 200 tysięcy więcej od banku, który pobiera co najmniej 3.5% odsetek, niż mogę zarobić z mieszkania, gdzie maksymalna stopa zwrotu wynosi 2.4%.

Ale jak już wspomniałem, może to nie jest takie proste obliczenie i coś przeoczyłem.

[Martin79HN]

Aktualnie wynajęcie mieszkania nie jest tak proste ze względu na inflację i rozwój pieniądza betonowego. Jednak w niepewnych czasach, kiedy kredytów jest mniej, a możliwości budowy nowych mieszkań są większe, również ja rozważyłbym sprzedaż mieszkania. Być może poczekałbym nawet jeszcze 1/4 - 1/2 roku, gdyż wtedy zlecenia firm nie będą już tak obfite jak obecnie.

[whoracle]

Na razie czekamy na zatwierdzenie i odpowiedzi na ogłoszenia, więc będziemy musieli poczekać jeszcze trochę.

[2utopus]

Przy wynajmie możesz oczywiście odpisać pewne rzeczy od podatku - najlepiej zapytać się doradcy podatkowego, co bardziej się opłaca z punktu widzenia podatków.

Czy podczas sprzedaży pojawi się odszkodowanie z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu oraz podatek spekulacyjny?

Można także ewentualnie obciążyć dodatkowo mieszkanie i w ten sposób osiągnąć potencjalnie lepsze warunki - wyższe łączne dochody (czynsz) nie są też złe.

Przy tak niskim czynszu można oczywiście rozważyć podwyżkę czynszu - oraz możliwe, że trzeba przewidzieć wzrost wartości ze względu na inflację.

[BenniG]

Patrząc na liczby, sugerowałbym po prostu sprawdzenie wartości rynkowej mieszkania. Więc po prostu wystawcie je za 250 000 €. Jeśli ktoś zapłaci tę sumę, sprzedajcie. Jeśli otrzymacie ponad 200 000 €, to też w porządku, ale oczywiście nie optymalnie - ale znacznie lepiej niż w przypadku sprzedaży przymusowej, gdzie może być konieczne przyjęcie niższej ceny. Z uwagi na niski pozostały kredyt, możecie spodziewać się bardzo niskiej rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Jednak w zamian musicie również odpowiednio dużo zapłacić podatku. Jeśli jesteście bliscy 10-letniego okresu posiadania, powinniście zaczekać z sprzedażą nieruchomości.

PS: Jeśli zainwestujecie 100 000 € na rok, otrzymacie prawie 3 000 € odsetek - całkowicie bez wysiłku i ryzyka związanego z wynajmem.

[whoracle]

Mieszkanie nie mieści się już w dziesięcioletnim okresie.
Bardziej skłaniam się do sprzedaży. Mieszkanie jest także około 120 km stąd. A praca również sprawia trudności, a ryzyko zawsze pozostaje. Nawet jeśli podwyższymy czynsz, musi to pozostać w rozsądnych ramach. Aktualnie wydaje się bardziej sensowne zainwestować te pieniądze.