Capital Investment 4

[Wisky]

Cześć,

Chcę właśnie złożyć swoje zeznanie podatkowe za rok 2022 i mam pytanie dotyczące opodatkowania dochodów z najmu.

W moim wspólnym mieszkaniu wszyscy 4 współlokatorzy byli głównymi najemcami. W wyniku sporu z naszym wynajmującym doszło do następującej sytuacji. W kwietniu dwie współlokatorki wyprowadziły się, ale były dalej wymienione jako główni najemcy w umowie najmu. Poprzez umowy o zwolnienie pozostała współlokatorka i ja zwolniliśmy obie wyprowadzone współlokatorki z kosztów najmu. Aby zrekompensować dwa brakujące udziały w całkowitym czynszu, wynajęliśmy te dwa puste pokoje podnajmując je. Pokoje zostały wynajęte w cenie takiej samej, jaką płacili także obie wyprowadzone współlokatorki, PLUS 50,50 € miesięcznie za pokój. W rezultacie otrzymaliśmy dochody w wysokości 404 € od każdej osoby (moja współlokatorka i ja) z najmu. Łącznie oba pokoje były wynajmowane przez 8 miesięcy do końca listopada.

Podsumowując:
Wzrost czynszu dla nas ze względu na zwolnienie: 719 € miesięcznie
Dochody z wynajmu dla dwóch podnajemców: 820 € miesięcznie
Dochody ogółem - Koszty ogółem: 5752 € - 6560 € = 808 €

Moje pytanie do Ciebie teraz brzmi, czy w zeznaniu podatkowym w tym przypadku muszę zadeklarować połowę czynszu opłacanego przez współlokatorki jako dochód (moja współlokatorka i ja byliśmy oboma podnajemcami w równym stopniu), ale mogę zadeklarować podwyższenie mojego udziału w czynszu z powodu wyprowadzenia dwóch innych współlokatorów jako koszty uzyskania przychodu, co oznacza, że moje dochody wyniosą 404 €.

Z góry dziękuję za pomoc!

[2utopus]

To będzie interesujące rozliczenie kosztów dodatkowych!

Czy wyprowadzeni główni najemcy byli może nadal zobowiązani do płacenia czynszu przez na przykład 3 miesiące z powodu okresu wypowiedzenia?

Co z kaucją najemną - czy pozostali najemcy muszą wypłacić pieniądze pozostałym i przejąć kaucję?

Warto byłoby się poradzić w stowarzyszeniu pomocy podatkowej lub doradcy podatkowego... brzmi naprawdę skomplikowanie.

To przecież raczej sprawa wspólna - czy tutaj trzeba złożyć wspólne zeznanie podatkowe?

[Wisky]

Cześć, dzięki za odpowiedź! Już zadzwoniłem do księgowej mojej mamy i niestety nie mogła mi pomóc w tym szczególnym przypadku, ponieważ jest to dość specyficzna sytuacja. Będący na miejscu główni najemcy byli w umowie najmu do końca listopada, a potem wszyscy czterej razem się wyprowadziliśmy. Sublokatorzy zapłacili kaucję mojej współlokatorce i mi, a kaucja głównych najemców, którzy się wyprowadzili, pozostała u naszego właściciela. Zatem my czterej główni najemcy otrzymujemy nasze części kaucji wspólnie od właściciela. Skontaktuję się teraz z pomocą skarbową. Dziękuję za wskazówkę.

Czy możliwa jest wspólna deklaracja podatkowa, jeśli moja była współlokatorka i ja jesteśmy tylko znajomymi? Myślałem, że dotyczy to tylko małżeństw itp.

[2tneub]

Czy wspólne składanie deklaracji podatkowej wchodzi w ogóle w grę, jeśli moja była współlokatorka i ja jesteśmy tylko znajomymi? Myślałam, że dotyczy to tylko małżeństw itp.

Jeśli dobrze pamiętam z zajęć z prawa, teoretycznie musicie założyć (rodzaj) spółki cywilnej albo wspólnoty nieruchomości.

Jego przykładem wtedy było:
2 przyjaciele idą do kasyna, składają się pieniędzmi i chcą dzielić wygraną w proporcji 50:50. To już byłoby spółka cywilna.


Dla spółki cywilnej/wspólnoty dziedziczącej/wspólności nieruchomości czy czegoś podobnego zazwyczaj tworzy się odrębną i jednolitą decyzję, gdzie nadwyżki spółki cywilnej (przy wynajmie w grupie IV) są ustalane. W tym rejestrowane jest, kto jest stroną. Tutaj zostałyby obliczone 808€.
Te udziałowe nadwyżki (po 404€) wprowadza się następnie do osobistej deklaracji podatkowej również w grupie IV jako Udziały w dochodach z wspólności nieruchomości.
Ponieważ wasza spółka cywilna/wspólnota nieruchomości jest przeznaczona tylko na krótki okres, pytanie, czy mimo to zostanie przydzielony numer podatkowy dla tej spółki cywilnej/wspólnoty nieruchomości, czy też wy wprowadzicie skrócone dane – po 50% dochodów i wydatków do waszej osobistej deklaracji podatkowej. Zalecam szybką konsultację telefoniczną z urzędem skarbowym.


W zależności od innych dochodów, jakie jeszcze pozostają dla Ciebie, zainteresowany może być zrównoważony rekompensatą do 410€:
https://deutschesmietrecht.de/steuer...erziehung.html
https://de.wikipedia.org/wiki/H%C3%A4rteausgleich
Dzięki temu miałbyś dochody, które musisz zgłosić, ale przez rekompensatę zostaną one zrównoważone.

[IckeAusM]

Moim zdaniem sprawa jest dosyć prosta:

Ty oficjalnie wynajmujesz pokój, a twoja współlokatorka również oficjalnie wynajmuje pokój i jesteście w tej kwestii zgodni, prawda?
Pytam, aby nie doszło do tego, że jeden z was pomyśli, że wszystko ma być prowadzone przez jedną osobę itp...

Wspólne rozliczenie podatku dochodowego jest niemożliwe, ponieważ dotyczy to tylko zarejestrowanych związków partnerskich i małżeństw.

W związku z tym w swoim zeznaniu podatkowym w załączniku V wpisujesz wszystkie informacje tak, aby w linii 23, gdzie podany jest nadwyżka, był maksymalnie dochód w wysokości 404,00€ (twój udział). Optymalnie byłoby, gdyby tam było mniej, w zależności od tego, jakie koszty reklamowe można jeszcze odliczyć. Dodatkowe wydatki na wyższą czynsz jako rekompensatę za zwolnienie są moim zdaniem nieodliczalne.

To, co napisał tneub, teoretycznie ma sens, ale spółka cywilna podlega obowiązkowi podatku od towarów i usług. Podatek VAT od wynajmu i dzierżawy ma zastosowanie tylko w określonych przypadkach, ale trzeba uważać, aby nie pojawiały się dodatkowe problemy podatkowe lub inne pułapki wynikające z wynajmu lub przychodów jako spółka cywilna.

Biorąc pod uwagę te marne kwoty, całe to zamieszanie jest nieproporcjonalne i jak wspomniano wcześniej, wystarczy to po prostu zgłosić w deklaracji podatkowej jako osoba prywatna, aby spełnić swoje zobowiązania. Przy zysku w wysokości 404€ za rok 2022 wciąż jesteś poniżej progu wolnego od podatku w wysokości 410€, więc wszystko jest w porządku. Dopiero od tego roku sytuacja wygląda inaczej. O drugą część musi zadbać twoja współlokatorka...

Po teorii krótka uwaga praktyczna: Istnieje wiele Wspólnot Mieszkaniowych, gdzie umowa najmu mieszkania pomiędzy wynajmującym a najemcą ogranicza się tylko do oficjalnie ustalonego głównego najemcy, który opłaca całą rachunkowość - bez względu na to, czy wspólnota została założona od samego początku czy też powstała dopiero później (z zgody wynajmującego). Ponieważ zazwyczaj wynajmujący lub zarządcy nie chcą otrzymywać czynszu w wielu częściach od poszczególnych lokatorów w zależności od liczby współlokatorów.

Płatności najmu między poszczególnymi lokatorami są zazwyczaj uregulowywane wewnętrznie, albo proporcjonalnie do udziału powierzchni mieszkalnej, albo na osobę - to samo dotyczy kosztów dodatkowych. I praktycznie nikt nie bierze sobie trudu, aby zgłosić to w swoim zeznaniu podatkowym, mimo że jako obywatel przestrzegający prawa (w teorii) miałby to zrobić - niezależnie od tego, czy istnieje zamiar osiągnięcia zysku, czy też jest to tylko przepływ środków. Ostatecznie chodzi tu przede wszystkim o dochody z najmu i dzierżawy, które podlegają deklaracji podatkowej z punktu widzenia prawa podatkowego, nawet jeśli ostatecznie chodzi tylko o podział czynszu.

A jeśli tylko luźno myślę, co nigdy nie jest rekomendacją ani zachętą: Jeśli nie rozgłasza się tego szeroko, nikt na końcu dnia nie będzie zwracał uwagi, jeśli - mając na uwadze te niewielkie kwoty - zignoruje się całe zamieszanie i załącznik V, dopóki nie złożyło się już zawiadomienia organom podatkowym o tej strukturze Wspólnoty Mieszkaniowej...

[StGe1973]

Również, powiedziałbym: nie chciałbym tego ujawniać...

Jedyną możliwością dla urzędu skarbowego jest to, żeby:
Podnajmujący wykorzystał pokój jako komercyjny i uwzględnił koszty jako koszty najmu dla swojej działalności. Jeśli urząd skarbowy przeprowadzi kontrolę działalności tego podnajmującego, kontroler może przekazać dowody do weryfikacji, czy deklarowałeś te dochody. W takim przypadku otrzymałbyś pismo od urzędu skarbowego, że dostarczone są dowody do weryfikacji i musisz udowodnić swoje dochody. Nawet jeśli tak by się stało, żaden kontroler nie przeprowadziłby weryfikacji z powodu 404 euro. Prawdopodobieństwo 0,000001%. Nawet jeśli to się wydarzyłoby, powiedziałbyś: O, zapomniałem i zapłacisz podatek. Nikt nie robi wielkiego zamieszania z powodu zapomnianych dochodów w wysokości 404 euro...

Jednakże poleciłbym wam wyjaśnić sytuację związana z najmem. Umowy o zwolnienie od odpowiedzialności między wami nie są istotne dla właściciela nieruchomości. Dopóki główni najemcy są wpisani do umowy najmu, są oni odpowiedzialni za najemników i wszelkie inne roszczenia, np. odszkodowania. Jednakże istnieje problem, ponieważ ci dwaj nie mogą samodzielnie zrezygnować.

Umowę najmu można anulować tylko w całości, a następnie należy zawrzeć nową umowę najmu, co oznacza, że właściciel może również wynająć komuś innemu.

[Wisky]

Dziękuję wszystkim za wszystkie odpowiedzi. Byliście dla mnie ogromną pomocą. Cenię również fakt, że nie namawiacie innych użytkowników do nieuczciwych działań. Wszyscy już się wyprowadziliśmy i nie zamierzam ponownie narażać się na te wszystkie bóle głowy. Na razie wystarczy dla mnie związane z wynajmem pokoi. Życzę Wam wszystkim udanego weekendu!