Capital Investment 4

[maddin91]

Cześć,

trzy lata temu kupiłem mieszkanie i sfinansowałem je za pomocą dwóch oddzielnych kredytów. Jedna pożyczka jest zabezpieczona przez samo mieszkanie, a druga przez Dom moich rodziców. Teraz chcę sprzedać mieszkanie, aby kupić większe, ale oczywiście chcę kontynuować istniejący kredyt. Po zapytaniu banku o zamianę zastawu, bank poinformował mnie, że nie jest to możliwe, ponieważ nie jest to przewidziane w umowie. Dlatego moje pierwsze pytanie: Czy bank może po prostu wykluczyć zamianę zastawu, czy mam mimo to prawo do takiej zamiany? Moje drugie pytanie dotyczy kredytu zabezpieczonego domem moich rodziców. To zabezpieczenie pozostaje w mocy po sprzedaży mieszkania. Chociaż w umowie kredytowej jako cel wskazano finansowanie zakupu mojego mieszkania, czy umowa ta może nadal obowiązywać, czy też bank ma prawo ją wypowiedzieć?

Pozdrawiam,
Martin

[brainy]

Że kredyt jest związany z obiektem zabezpieczającym, to chyba jasne, prawda?

W przeciwnym razie po prostu zapłać gotówką.

[2utopus]

Bank ma ogólnie odmówić wymiany zastawu - ogólnie nie ma się do tego prawa. (Oczywiście można zapytać bank - i oczywiście może on zaakceptować - ale jeśli teraz może pobierać o 3% więcej odsetek, dlaczego miałby kontynuować stary kontrakt?)

Niemniej jednak w przypadku nieruchomości zazwyczaj warto zobowiązać się na dłuższy okres - 3 lata to już bardzo krótki okres - na ten okres można by było wynająć obiekt porównywalny z kosztami zakupu.

Oczywiście wiele rzeczy w życiu może się zmienić - dlatego przy zakupie należy być może kupić coś większego, aby być przygotowanym.

Czy sprzedaż (mogąca być dokonana teraz po niższej cenie) i nowe finansowanie (z wyższymi odsetkami) są w ogóle wykonalne?

[maddin91]

Z punktu widzenia banku jest jasne, że jego celem jest jak najwcześniejsze zawarcie nowego kredytu na obecnie wyższe oprocentowanie. Dlatego pytanie, czy bank w ogóle może mi odmówić zamiany zastawu. Z banku napewno nie uzyskam tutaj wiarygodnej odpowiedzi.

Przez rozległą renowację mieszkania, nawet przy obecnie obniżonych cenach, z pewnością odniosę znaczący zysk. Niemniej jednak refinansowanie z wysokim oprocentowaniem nie będzie dla mnie opłacalne. Dlatego chciałbym wykorzystać wszystkie możliwości, aby kontynuować aktualny kredyt.

Co z drugim kredytem, który ma jako zabezpieczenie Dom moich rodziców? Czy musi on być spłacony w razie sprzedaży mieszkania?

[6Bankkaufmann]

Cześć Maddinie, bank z reguły nie wypowie umowy pożyczki, jeśli regularnie spłacasz raty. Ale zwykle bank jest skłonny do rozmowy w takim przypadku i na pewno zgodzi się na wcześniejsze refinansowanie obu kredytów za odszkodowaniem z tytułu wcześniejszej spłaty. Dotyczy to również kredytu związanego z nieruchomością rodziców. Jaki jest twój plan dotyczący nowej nieruchomości? Ponownie zabezpieczenie na nieruchomości rodziców? A może tylko na nieruchomości zamieszkałej przez ciebie? To również jest możliwe. Oczywiście musisz być świadomy, że jeśli z jakiegoś powodu nie będziesz w stanie spłacić kredytu, bank może zająć nieruchomość twoich rodziców. Pytanie również, czy taka decyzja jest dla ciebie opłacalna, biorąc pod uwagę obecne, z pewnością wyższe od tych sprzed 3 lat, oprocentowanie? Brakuje nam wielu informacji od ciebie.

[2tneub]

Jednak zazwyczaj bank w takim przypadku jest otwarta na rozmowę i na pewno zgodzi się na wcześniejszą restrukturyzację kredytu z odszkodowaniem z tytułu wcześniejszej spłaty obu pożyczek.
Dotyczy to również kredytu związanego z nieruchomością rodziców.

Nie o to mu chodzilo, dlatego dokładnie:






Cytat od Bankkaufmann

A dodatkowe pytanie brzmi, czy to się w ogóle opłaca przy obecnych stopach procentowych, które na pewno są nieco wyższe niż trzy lata temu?

[maddin91]

Cześć,

tak, dokładnie. Chciałbym unikać restrukturyzacji ze względu na wzrost stóp procentowych. Rozumiem, że muszę spłacić kredyt za mieszkanie i trudno tego uniknąć. Ale jak jest z kredytem zabezpieczającym na domu rodziców, który pozostaje jako zabezpieczenie?

[6Bankkaufmann]

Cześć Maddin91, jeśli masz dwa różne kredyty zabezpieczone na dwóch różnych obiektach, jest całkowicie możliwe, że kredyt zabezpieczony na obiekcie rodziców pozostanie w mocy.
A następnie sprzedajesz drugi obiekt i spłacasz drugi kredyt.

Jednak istnieje również możliwość, że masz jeden kredyt zabezpieczony na dwóch różnych obiektach. Wówczas po sprzedaży jednej nieruchomości pozostała część kredytu musiałaby zostać spłacona, a zabezpieczenie przeniesione na obiekt rodziców.

Ale zgodnie z informacją powyżej, piszesz, że masz 2 różne kredyty z dwoma różnymi numerami kredytów.
W takim przypadku obiekt rodziców może pozostać, a pozostały dług kredytowy również, jeśli sprzedasz drugi istniejący obiekt.

[maddin91]

To brzmi super!
Tak, to są dwa różne kredyty z własnymi sumami, kontami itp.

[6Bankkaufmann]

Cześć, Maddin91! Teraz technicznie pozostaje tylko kwestia bilansu domowego, czy wszystko się zgadza. Nowy kredyt na zupełnie nowym obiekcie i istniejący kredyt zabezpieczony na obiekcie rodziców. Przed nowym zakupem jednak proszę upewnij się na piśmie, że istniejący kredyt zabezpieczony na obiekcie rodziców nadal może pozostać w mocy po sprzedaży obiektu. Powodzenia.

[wary]

Więc nowy kredyt na zupełnie nowym obiekcie i istniejący kredyt zabezpieczony na obiekcie rodziców.

https://dejure.org/dienste/vernetzun...%20ZR%20398/02

Proszę znaleźć odpowiedź w tezie. Zatem bank musi zgodzić się na zamianę zastawu, jeśli nie upośledzi to jego interesów. Tak jest wtedy, gdy nowy obiekt zabezpieczenia jest co najmniej o takiej samej wartości i poza tym pożyczkobiorca naturalnie pokrywa wszystkie koszty zamiany zastawu.










Dlaczego nowy kredyt? Prawdopodobnie ma znacznie gorsze warunki niż istniejący kredyt.

[6Bankkaufmann]

Być może otrzymasz odpowiedź od użytkownika Maddin91.
To o nowym pożyczkowaniu oznacza, że jeśli bank nie zgodzi się na zamianę zastawu i trzeba sprzedać istniejący obiekt.
Jasne jest, że jeśli bank zgadza się na zamianę zastawu, nie ma nowej pożyczki, tylko pozostaje ta stara.

Jednak nie wierzę, że każdy bank zgodzi się na zamianę zastawu, nawet jeśli nowy obiekt jest co najmniej równie wartościowy.
Niektóre banki po prostu wykluczają zamianę zastawu.
Dlatego najlepiej skontaktować się bezpośrednio z partnerem banku.

[wary]

Jasne jest, że jeśli bank zgodzi się na wymianę zastawu, nie ma nowego kredytu, ale pozostaje stary kredyt.

Ale nie sądzę, że każdy bank zgodzi się na wymianę zastawu, nawet jeśli nowy obiekt jest co najmniej tak samo wartościowy.
Niektóre banki po prostu wykluczają wymianę zastawu.

Zasadniczo bank musi zgodzić się na wymianę zastawu, o ile nie zagraża to jego interesom.

Wykluczenie umowne wobec konsumenta nie przetrwałoby kontroli ogólnych warunków umowy, takie postanowienie nie jest mi znane. Bank ma uzasadniony interes w posiadaniu bezpieczeństwa o wartości, a nie w tożsamości tego zabezpieczenia. Bank może obciążyć klienta kosztami związanymi z wymianą zastawu, a także ponosić inne koszty.






Cytat od Bankkaufmann

Dlatego najlepiej skontaktować się bezpośrednio z partnerem bankowym.


W razie wątpliwości warto nie tylko uprzejmie zapytać w banku (co oczywiście robi się jako pierwsze), ale w przypadku odmowy zwrócić uwagę na konkretne powody odmowy, powołując się na orzecznictwo Bundesgerichtshofu.

Wymiana zastawu nie jest uregulowana w umowie to nieadekwatna odpowiedź banku. Nie ma powodu, aby się z tym zgodzić.

W ostateczności należy rozważyć, czy nie uzyskać sądowego potwierdzenia obowiązku banku do wymiany zastawu. W wielu przypadkach jednak wystarczy, gdy sprawa zostanie przedstawiona przez zwykłego doradcę banku po nacisku dyrektorowi działu lub działowi prawno-podatkowemu.

[NaTwoim13]

Nie, bank nie musi zgodzić się na wymianę zastawu, koniec, kropka, i nie ma szans na wygraną, gdyby ktoś chciał to pozwać!

KROPKA!

[wary]

Nie, bank nie musiałaby zgodzić się na wymianę zastawu, koniec, kropka, nie ma również szans na wygraną, gdyby chciałbyś to sądzić!

KROPKA!

Aha... mówi Noelmaxim.

Inne zdanie: Federalny Sąd Najwyższy.

Więc mam preferencję, kogo będę podążać.

WYKRZYKNIK

[NaTwoim13]

Niech dostarczą dowodu i po sprawie!

Z zasady bank nie musi wyrazić zgody na zamianę zastawu, nie ma do tego podstawy prawnej!

Czekamy z niecierpliwością.

[wary]

Już zamieściłem link do orzeczenia BGH.

Chętnie jeszcze raz dla Ciebie: https://dejure.org/dienste/vernetzung/bgh/2003-11-06/ii-zr-398/02

Jakie jeszcze dowody chcesz? Czekam z niecierpliwością.

[6Bankkaufmann]

Cześć Wary, dzięki za podlinkowanie wyroku BGH. Z mojego punktu widzenia ostateczna decyzja zawsze leży po stronie instytucji kredytowej, która decyduje o ryzyku. Decyduje, czy ryzyko jest tak samo dobrze zabezpieczone jak wcześniej. Kolejną kwestią otwartą z mojego punktu widzenia są koszty związane z zamianą zastawu. Jeśli bank wyklucza to w swoich warunkach ogólnych, a klient uznaje, że dzięki wyrokowi BGH ma dobrą kartę do przepchnięcia zamiany zastawu, to w zasadzie ma rację. Jednak bank będzie naliczać koszty związane z zamianą zastawu, które z pewnością będą odpowiednio wysokie. Dzięki, Wary, za ten wyrok BGH, który nie był mi znany i zapewne również nie był znany innym uczestnikom forum. Podsumowując, dla banku nadal istnieje możliwość decydowania na korzyść siebie dzięki ryzyku, ale dzięki temu wyrokowi powinno to być raczej ostatecznie zredukowane.

[wary]

Witaj Wary, dziękuję za link do wyroku BGH.
Moim zdaniem ostateczna decyzja zawsze należy do instytucji kredytowej, która decyduje o ryzyku. Decyduje, czy ryzyko jest tak samo dobrze pokryte jak wcześniej.

Najpierw tak. W przypadku sporu decyduje jednak sądowo mianowany biegły na podstawie obiektywnych kryteriów.

Bank nie może więc po prostu odmówić arbitralnie.






Cytat od Bankkaufmann

Kolejną kwestią otwartą, moim zdaniem, są koszty związane z wymianą zastawu.

Jednak bank będzie pobierać koszty związane z wymianą zastawu, które z pewnością będą miały swoją cenę.


Koszty te głównie stanowią opłaty notarialne i opłaty sądowe. Bank będzie jednak mógł pobierać jedynie rozsądną opłatę za zarządzanie oraz koszty nowej wyceny zabezpieczenia. W sumie mogą to być rzeczywiście istotne koszty, ale także tutaj bank nie może manipulować kosztami w sposób fantazyjny.

Wskazałem również, że oczywiście warto rozmawiać w sposób sensowny z bankiem. Dla klienta zawsze lepsze jest porozumienie. Jeśli jednak pracownik obsługi odrzuca sprawę po prostu stwierdzeniem, że nie jest to przewidziane w umowie, wtedy wskazówka dotycząca orzecznictwa BGH może być pomocna w dalszym prowadzeniu sprawy.

[NaTwoim13]

W jaki sposób możesz wyciągnąć z wyroku BGH jakąś zasadę, jest dla mnie zagadką!

Jeszcze raz, bank nie musi wyrazić zgody na wymianę zastawu i na podstawie wyroku BGH nie będzie można uzyskać prawa do wymiany zastawu w zasadzie.

Dlaczego, dlaczego, na to pytanie nie było odpowiedzi i nie chodzi tu tylko o wartość, dlatego nie może istnieć żadna zasada!

Zaczynamy od tego, że w przypadku banków spółdzielczych i kas oszczędnościowych nieruchomość zastępcza poza obszarem działalności nie może być uznana za zabezpieczenie zastępcze......

....... itd. itp.!

[StGe1973]

Dzięki za opinię, interesujące, ale nie powinno się w to wniebogłosywać niczego większego, niż to jest w rzeczywistości.

Jeśli ktoś jest w stanie zaoferować bankowi znacznie bardziej wartościową nieruchomość jako zabezpieczenie, to bank z reguły również to zrobi, ponieważ poprawia to ich bezpieczeństwo.

Przymuszenie banku do zaakceptowania równoważnej lub nieco wyżej wycenionej nieruchomości będzie zawsze prawie niemożliwe bez zgody banku. Bank zawsze będzie mógł argumentować, że np. ryzyko związane z innym miastem lub nawet tylko dzielnicą jest większe po 5 latach, ponieważ w ciągu tych 5 lat ryzyko dla banku jest wyższe niż w przypadku obecnej nieruchomości ze względu na przeprowadzki ludzi, zmiany w dzielnicy itp.

Oczywiście można próbować zmusić bank do działania poprzez różne ekspertyzy i inne środki prawne, ale kto chciałby to naprawdę robić w realiach? Długie procesy sądowe, wysokie koszty adwokackie związane z wartością sporu, wysokie koszty ekspertyz z przeciwstawnymi opiniami itp.

Problemem zawsze są decyzje w indywidualnych przypadkach z wyrokiem BGH. Inaczej by było, gdyby BGH orzekł, na przykład, że w przypadku kredytów do 200 000 euro zawsze musi być możliwa zamiana zastawu. Czyli gdyby w wyroku zawarte były pewne fundamentalne ograniczenia dotyczące wartości nieruchomości lub wartości kredytu. Wtedy można by z tym pracować....

[NaTwoim13]

dzięki za opinię, interesujące, ale nie powinno się tam doszukiwać niczego większego niż to, co naprawdę jest.

Jeśli można zaoferować bankowi znacznie bardziej wartościową nieruchomość jako zabezpieczenie, to bank zazwyczaj to zrobi, ponieważ poprawia się w ten sposób jego bezpieczeństwo.

Przeciwko woli banku zaoferowanie nieruchomości o takiej samej wartości lub o wartości nieco wyższej zawsze będzie praktycznie niemożliwe, aby zmusić bank do swojego szczęścia. Bank zawsze będzie argumentować, że np. ryzyko w innym mieście lub nawet tylko w innej dzielnicy jest większe przy 5 latach okresu kredytu, ponieważ w ciągu tych 5 lat ryzyko dla banku jest większe niż w przypadku obecnej nieruchomości ze względu na wyprowadzanie się ludzi, zmiany w dzielnicy itp.

Oczywiście można próbować zmusić bank do działania poprzez różne opinie biegłych i inne środki, ale kto chciałby to zrobić naprawdę w rzeczywistości? Długie procesy sądowe, wysokie koszty adwokackie związane z wartością sporu, wysokie koszty biegłych z przeciwstawianymi biegłymi itp.

Problemem są zawsze decyzje dotyczące poszczególnych przypadków wydawane przez Bundesgerichtshof. Inaczej byłoby, gdyby Bundesgerichtshof np. orzekł, że w przypadku pożyczek do 200 000 euro zawsze powinna być możliwa zamiana zastawu. Czyli w wyroku zawarte byłyby jakieś fundamentalne granice wartości nieruchomości lub wartości pożyczki. Wtedy można by z tym pracować....

Nie ma miejsca na dyskusję! Koniec, kropka!

[wary]

Jak można wyciągnąć z wyroku Bundesgerichtshof (BGH) jakąś zasadę, to dla mnie zagadka!

!

Poprzez czytanie i rozumienie.

Nawet przeczytanie tezy może być wystarczające. Jestem teraz lekko zdezorientowany.

Czy czytałeś ten wyrok? W którym punkcie masz trudności z zrozumieniem?






Cytat użytkownika noelmaxim

Czy nie ma nad tym żadnych dwóch opinii!! Kropka, koniec, finito!


O rany... ale trzymasz się tej kropki... niestety, to nie zastąpi argumentów ani merytorycznej dyskusji.

Wyrok jest jasny i jednoznaczny: Bank nie może odmówić zmiany zabezpieczenia bez powodu. To jednak nie jest kwestia prosta, ale zdecydowanie możliwa do ochrony w drodze sądowej. Co więcej, bank niekoniecznie będzie szukał sporu sądowego, ale raczej adekwatnie zbada sprawę. Ponieważ w przypadku niesłusznej odmowy może mu grozić roszczenie o odszkodowanie.

W razie wątpliwości poproszę bank o pisemne potwierdzenie odmowy wymiany zabezpieczeń, zaciągnę nowy kredyt i potem wystąpię z roszczeniem o odszkodowanie. Jeśli jestem pewien, że nowy obiekt jest bardziej wartościowy, szanse są bardzo dobre. W przypadku obiektów o podobnej wartości, roszczenie o odszkodowanie zostanie odrzucone, ponieważ w tym przypadku bank ma pewien zakres swobody w ocenie.

[wary]

Jeśli można zaoferować bankowi znacznie lepiej zabezpieczoną nieruchomość, wówczas w zwykłych okolicznościach bank też to uczyni, ponieważ poprawia to ich bezpieczeństwo.

Nie zawsze jednak. Bank może chcieć pozbyć się kredytu korzystnego dla klienta lub liczyć na podpisanie nowej umowy na dzisiejszych warunkach.






Cytat StGe1973


Przeciw woli banku w przypadku równowartościowej lub nieco wyżej wycenionej nieruchomości będzie niemal zawsze niemal niemożliwe zmuszenie bank

[2utopus]

Niewielkie mieszkanie w dużym mieście to już zupełnie co innego niż duże mieszkanie na prowincji...

Zawsze zależy to od tego, jak bank definiuje większe bezpieczeństwo... i co oznacza możliwość wykorzystania nieruchomości w obecnym środowisku o podwyższonych stopach procentowych,
ponieważ mniej kupujących jest kolejnym aspektem.

Czytając o zastawie, przez chwilę pomyślałem, że banki będą teraz stawiać bankomaty do zwrotu zastawu (butelki) ... ale dobrze.

[wary]

Małe mieszkanie w dużym mieście to już coś innego niż duże mieszkanie na prowincji ...

Bez wątpienia. Dlatego napisałem, że potrzebujemy więcej szczegółów. Na podstawie cen zakupu i uwzględniając rozwoj ceny od zakupu pierwszego mieszkania, autor wątku powinien móc ocenić, jak wartościowo to zakwalifikować.

[wary]

to po prostu zawsze względne, to co bank definiuje jako większe bezpieczeństwo... i co oznacza zbywalność nieruchomości w obecnym środowisku wysokich stóp procentowych,
ponieważ mniej osób może sobie na to pozwolić jest kolejnym aspektem.

Nie, ponieważ ogólna sytuacja dotyczy zarówno starego, jak i nowego mieszkania

[NaTwoim13]

Bezpodstawne? Bank wskaże Ci różnorodne powody, dlaczego nie zgadza się na zamianę zastawu, jeśli nie chce!

Dlatego bank nie musi i nie będzie zgadzać się na zamianę zastawu, jeśli nie chce, a oczywiście wskaże Ci różnorodne powody, dlaczego tego nie zrobi, dlaczego nie może i po prostu tego nie zrobi.

[wary]

??? Bez powodu? Bank poda Państwu swoje powody (które są różnorodne), dlaczego nie zgodzi się na wymianę zastawu, jeśli tak nie chce!

Dlatego bank nie musi zgodzić się na wymianę zastawu i nie zrobi tego, jeśli nie chce, i oczywiście poda Państwu jeden z różnorodnych powodów, dlaczego tego nie chce, nie może ani nie robi.

Bo, jak on trafnie zauważa,
nie może być tego, czego nie powinno być.“

(Christian Morgenstern, Niemożliwy fakt)

Różnorodne powody sprowadzają się przy sprzedaży dotychczasowej nieruchomości w zasadzie do tego, że nowy obiekt nie jest tak samo wartościowy jako zabezpieczenie. Bank nie może postępować w tym przypadku według własnego uznania, lecz musi odwołać się do obiektywnych kryteriów.

Pytanie na serio: Czy zatem Pańska rada dla klientów brzmi, że nigdy nie ma prawa do wymiany zastawu? Uważam to za niebezpieczne...

[StGe1973]

Uważny, masz po prostu 2 fundamentalnie błędne założenia:

1. Bank nie zarabia dzisiaj więcej niż przy niższych stopach procentowych. Bank ma marżę zysku, która pozostaje w przybliżeniu taka sama (w zależności od sytuacji konkurencyjnej banków względem siebie). Dla banku zawsze najlepszym rozwiązaniem jest, gdy pożyczka jest normalnie obsługiwana i spłacana zgodnie z warunkami, niezależnie od tego, czy stopy procentowe są wysokie czy niskie.

2. Twoja wartość nie opiera się wyłącznie na obecnej sytuacji. pożyczka nie wygasa w dniu X, ale trwa wiele lat. Dzisiejsze zidentyfikowane jako identycznie wycenione nieruchomości mogą zmieniać swoją cenę w zależności od lokalizacji, na przykład zależnie od rozwoju gospodarczego, zmian stóp procentowych itp. Co również wpływa na ryzyko dla banku. Również np. możliwość zbycia jest częścią ryzyka, gdzie również lokalizacja odgrywa kluczową rolę.

Oznacza to, że tak, możesz być w stanie zmusić bank do nie kategorycznego odmówienia zamiany zastawu na coś innego niż w umowie. Ale ta decyzja sądowa prawdopodobnie nie zmieni w praktyce zbyt wiele. Jeśli bank nie chce, znajdzie punkt, w którym oceni ryzyko wyżej i znajdzie powody, by odmówić wymiany zastawu.

A jeśli chodzi o nieruchomości, które są rzeczywiście wyceniane wyżej, mają lepszą lokalizację, lepszą możliwość zbycia itp., to bank w normalnych okolicznościach i tak podejmie takie decyzje. Bankowi zależy oczywiście na większym bezpieczeństwie.

Rzeczywistą korzyścią dla konsumentów byłoby, gdyby na przykład Federalny Trybunał Sprawiedliwości orzekł, że jeśli pożyczka wynosi poniżej 50% wartości zastawu, to bank musi również zaakceptować spadek o x%. Albo jeśli wartość zastawu względem wartości obecnej nieruchomości wynosi 70%, to bank musi to zaakceptować.

Rzeczywiście sensownym byłoby takie orzeczenie, gdyby Federalny Trybunał Sprawiedliwości określił takie progi wartości w swoim wyroku. Jednak zazwyczaj BGH tego nie robi, ponieważ są to decyzje dotyczące poszczególnych przypadków.

Tak więc wyrok w teorii brzmi wspaniale, ale w praktyce prawdopodobnie będzie mało istotny.

[wary]

1. Bank nie zarabia dziś więcej niż przy niższych stopach procentowych. Bank ma marżę zysku, która zawsze jest w przybliżeniu taka sama (zależnie od sytuacji konkurencyjnej banków między sobą). Dla banku zawsze najlepszym interesem jest, gdy pożyczka jest regularnie spłacana i kończy się normalnie, bez względu na to, czy stopy procentowe są wysokie czy niskie.

Prawdą jest, że dzisiaj nie zarabia więcej na nowej pożyczce niż na pożyczce sprzed 2 lat z niższymi stopami procentowymi. Jednakże, jeśli otrzymuje pożyczkę z przed dwóch lat i może zainwestować pieniądze w lokacie z wyższym oprocentowaniem, zysk oczywiście rośnie.






Cytat StGe1973

Rzeczywistym zyskiem dla konsumentów byłoby, gdyby np. BGH orzekł, że jeśli pożyczka ma wartość zabezpieczenia poniżej 50%, bank musi również zaakceptować pogorszenie o x % lub jeśli według bieżącej wartości nieruchomości wskaźnik obciążenia wynosi 70%, bank musi to zaakceptować.

Naprawdę sensowne byłoby, gdyby BGH określił takie wartości graniczne w wyroku. Jednak BGH zwykle tego nie robi, ponieważ to decyzje dotyczące indywidualnych przypadków.


Podlegasz błędnemu przekonaniu. BGH nie jest ustawodawcą.




Cytat StGe1973


To orzeczenie jest świetne w teorii, ale w praktyce prawdopodobnie będzie mało istotne.


To orzeczenie było bardzo istotne praktycznie. A mianowicie dla stron sporu prawnego.

Dla innych podmiotów jest istotne praktycznie, ponieważ umożliwia ono inną pozycję w negocjacjach z bankiem. A w razie wątpliwości można tym roszczeniem skutecznie dochodzić przed sądem.

Oczywiście nic z tego nie wynika, jeśli w negocjacjach z bankiem siedzi się jak zając przed wężem.

[StGe1973]

uwaga,

no cóż, banki nie działają w ten sposób. Taka praktyka jest możliwa dla inwestorów indywidualnych, nie dla banków.

Chociaż BGH nie jest organem ustawodawczym, to jego decyzje mają moc ustawodawczą, ponieważ wszystkie instancje sądowe kierują się prezentowanymi przez BGH wyrokami. Mają one moc ustawodawczą w sensie interpretacji przepisów. Niższe instancje mogą decydować w sposób swobodny, ale ostatecznie wyroki odbiegające od wyroków BGH zostaną zmienione, dlatego też tego nie robią.

np.
Zwolnienie z pracy z powodu opóźnionych płatności czynszu: zgodnie z przepisami, jeśli najemca przez dłuższy czas opóźnia płatności czynszu. W takiej sytuacji BGH może po prostu wydać orzeczenie w sprawie konkretnego przypadku i na przykład stwierdzić, że 4 miesiące nie są długi czas. Ale może także orzec, że długi czas musi regularnie wynosić 6 miesięcy. W tym przypadku sądy uznają, że granicą jest 6 miesięcy. Jeśli taki wyrok trafi przed BGH (albo już tam trafił), potwierdzi on tę granicę 6 miesięcy lub ustali inną granicę. Jest to wtedy nieustawa, ale ma skuteczność wiążącą dla wszystkich niższych instancji.

Co zmieni ten wyrok w praktyce?

Bank nie będzie już mógł odmówić wymiany zastawu powołując się na umowę, ale może podać każdy inny powód, dlaczego odmawia wymiany zastawu (jeśli bank dostrzega w tym sposób zwiększenie swojego ryzyka). Jak chcesz na przykład udowodnić bankowi, że wartość twojej oferowanej nieruchomości wzrośnie w ciągu 5 lat pozostałego okresu kredytowania, w porównaniu do dotychczasowego zabezpieczenia? Jak chcesz udowodnić, że twoja proponowana nieruchomość jest lepiej pod względem potencjału wartościowania niż dotychczasowa?

Oczywiście, teoretycznie możliwe, ale z ogromnymi kosztami za rzeczoznawców, prawników itp., ale kto w praktyce chciałby to zrobić? Nikt, ponieważ koszty nie mają związku z korzyścią, a rezultat jest niepewny.

Dlatego sytuacja w praktyce pozostanie bez zmian:
Jeśli bank zechce, to się zgodzi. Jeśli nie, znajdzie jakieś uzasadnienie, dlaczego nie.

[wary]

ostrożnie,

Co ta decyzja teraz zmieni w praktyce?

Bank nie może już odmówić wymiany zastawu, powołując się na umowę, ale może podać dowolny inny powód odmowy zmiany zastawu (jeśli bank uważa, że w jakiś sposób zwiększa to jego ryzyko). Jak na przykład chcesz udowodnić bankowi, że wartość twojej proponowanej nieruchomości wzrośnie na przykład w ciągu 5 lat reszty terminu, niż twoje dotychczasowe zabezpieczenie? Jak chcesz udowodnić, że twoja proponowana nieruchomość jest lepsza pod względem możliwości zbycia niż dotychczasowa nieruchomość?

Nie muszę udowadniać bankowi, jaka będzie konkretna wartość w kolejnych latach.

Bank musi mi wyjaśnić, dlaczego nowy obiekt według DZISIEJSZYCH obiektywnych kryteriów wyceny stanowi mniejsze zabezpieczenie.

To są pytania, na które rzeczni mogą odpowiedzieć bardzo konkretnie

Ponieważ niepewność dotycząca przyszłego rozwoju istnieje w przypadku obu nieruchomości.

[StGe1973]

To jest niestety błędne rozumowanie....

W wyroku Federalnego Trybunału Sprawiedliwości nie ma mowy o dzisiejszych obiektywnych kryteriach wyceny, a jedynie o tym, że udzielający kredytu bank nie może podjąć większego ryzyka. Twoje odniesienie tego do obecnej wyceny jest twoją interpretacją, a nie wyrokiem Bundesgerichtshof. To, że ryzyko nie może być zwiększone, oznacza automatycznie przez cały okres obowiązywania oprocentowania, a ryzyko obejmuje również gorszą wartość zabezpieczenia itp.

Ponadto bank nie musi udowadniać niczego, ale odrzuca zamianę zastawu z większym ryzykiem dla siebie. Jeśli chcesz wnieść sprawę sądową, musisz udowodnić, że bank nie ponosi większego ryzyka i dlatego musi zgodzić się na zamianę zastawu.

Oto sedno, kto miałby to zrobić w rzeczywistości? W przypadku nieruchomości prawdopodobnie chodzi automatycznie o wysoką wartość sporu, co oznacza odpowiednie opłaty adwokackie i sądowe, a do tego dochodzą opinie rzeczoznawcy itp.

Wszystko to przy tak niepewnym rezultacie jak ocena ryzyka? i tylko z niewielką korzyścią ze zmiany zastawu? To jest absurdalne, nie zrobi tego żaden człowiek... chyba że ktoś posiada bardzo dużo pieniędzy i czasu. Ale taka osoba prawdopodobnie i tak nie będzie zainteresowana zamianą zastawu....

[NaTwoim13]

Nie muszę udowadniać bankowi, jaka będzie konkretna wartość w ciągu najbliższych lat.

To bank musi mi wyjaśnić, dlaczego nowy obiekt według OBECNIE obiektywnych kryteriów wyceny oferuje mniejsze bezpieczeństwo.

To są pytania, na które rzeczni mogą bardzo konkretne odpowiedzieć

Ponieważ niepewność co do prognozowanego rozwoju istnieje w obu nieruchomościach.

No tak, gdzie rzeczni sami dochodzą do najróżniejszych wartości, mają różne punkty widzenia i metodyki!

Bank odnajdzie swoją drogę, nie martw się, poza tym mają także doskonały dział prawny i wiedzą, co robić i jak postępować!

[Pftausch24]

Cześć wszystkim,

jeśli ktoś tu jeszcze czyta i mógłby się zainteresować:
Właśnie mam ten sam zamiar - chcę sprzedać mój stary Dom i zbudować nowy - w zbliżonej okolicy, wartość gruntu przy nowej działce nawet nieco lepsza, jak już wspomniałem, jest planowany nowy budynek.
W 2018 roku zaciągnąłem obecną pożyczkę na bardzo korzystnych warunkach w porównaniu do obecnych i całość trwa 20 lat. Teraz chcę oczywiście kontynuować tę pożyczkę i dlatego dążę do zamiany zastawu.

Moi bank odpowiedział na moje zapytanie, że w mojej umowie nie przewidziana jest zamiana zastawu i nie chcą dokonać takiej zmiany.

W związku z tym bardzo dokładnie przyjrzałem się moim dokumentom umownym i w Informacji o kredycie hipotecznym (która jest rzeczywiście częścią moich dokumentów umownych!) znalazłem następujący zapis:
10. Elastyczne cechy
Możesz przenieść kredyt na inną nieruchomość. Ma to miejsce, gdy proponowane przez Ciebie zastawu zabezpiecza bankowe ryzyko równie dobrze [...].

BUM!

Budowa nowego budynku w tej samej okolicy z pewnością to spełni. Więc jeszcze nie skończyłem z bankiem

@maddin91: Może masz ten dokument również w swoich dokumentach umownych?

A co do mnie, bank nie chciał mi podać żadnych powodów pomimo konkretnej prośby poza wewnętrzne powody banku... bla bla ...

@noelmaxim: Być może jako doradca finansowy powinieneś również mieć takie dokumenty na uwadze, aby móc właściwie doradzać swoim klientom...

Pozdrawiam

[2utopus]

Czy nowy budynek zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem - błędy w budowie/niewypłacalny deweloper/... czy więc to ryzyko jest tak samo dobre jak w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, można ewentualnie wyjaśnić tylko drogą sądową - o ile ma się na to czas i pieniądze. (Oczywiście jest to tylko moje prywatne osobiste zdanie.)

[NaTwoim13]

Witam wszystkich,

jeśli ktoś tu jeszcze czyta i może to być interesujące:
Miałem właśnie ten sam zamiar - chcę sprzedać mój stary Dom i postawić nowy - w okolicach, gdzie wartość ziemi jest nawet nieco lepsza, a więc planowany jest nowy budynek.
W 2018 roku podpisałem moje obecne zobowiązanie na bardzo korzystnych warunkach w porównaniu do dzisiaj, a całość obowiązuje przez 20 lat. Chcę oczywiście kontynuować zobowiązanie i dlatego dążę do wymiany zastawu.

Moje bank odpowiedział na moje zapytanie, że wymiana zastawu nie jest przewidziana w mojej umowie i nie chcą jej przeprowadzić.

W związku z tym bardzo dokładnie przejrzałem moje dokumenty umowy i w Informacyjnej Biuletynie Kredytowym ESIS (który rzeczywiście stanowi część moich dokumentów umowy!) znalazłem następujący fragment:
10. Elastyczne cechy
Możesz przenieść kredyt na inny nieruchomość. Dotyczy to sytuacji, gdy udzielone przez Ciebie zabezpieczenie hipoteczne równie dobrze pokrywa ryzyko banku [...].

Hop!

Nowa budowa w tej samej okolicy z pewnością spełni te warunki. Więc jeszcze nie skończyłem sprawy z bankiem

@maddin91: Być może masz ten biuletyn również w swoich dokumentach?

Nawiasem mówiąc, mój bank nie chciał mi podać żadnych innych powodów poza Wewnętrzne przyczyny banku...bla bla bla...

@noelmaxim: Być może jako doradca finansowy również powinieneś zapoznać się z takimi biuletynami, aby móc właściwie doradzać swoim klientom....

Pozdrowienia

Nie potrzebuję tego! Jeśli bank nie chce wymienić zastawu, to go nie wymieni! Buum!!!

Możesz tańczyć na głowie!!

[wary]

Nie potrzebuję tego! Jeśli bank nie chce wymiany zastawu, to go nie zatwierdzi! Buum!!!

Możesz się starać jak chcesz!!

Jestem pewien, że noelmaxim jest kompetentnym doradcą finansowym.

Jeśli chodzi o spór sądowy z bankiem, wątpię ale lepiej skonsultować się z odpowiednim specjalistą w tej kwestii.

[NaTwoim13]

Doświadczony specjalista ma tego prawnika w swoim portfolio i posiada 27-letnie doświadczenie praktyczne

[wary]

Kompetentny doradca ma tego fachowca, prawnika, w swoim portfolio i 27 lat bardzo, bardzo dużego doświadczenia praktycznego

A czy reprezentuje pan wypowiedzianą przez Pana/A Panią interpretację prawa, że bank ma całkowitą wolność decyzji? Mam poważne wątpliwości.

[NaTwoim13]

Nie decyduje ona swobodnie, ale jeśli nie chce wymiany Pfand, odpowiednio!

To jest niewyobrażalna dyskusja! Żaden sędzia nie może nakazać bankowi, jaką wartość ma ustalić, już tam, tylko tam już jest koniec i tym bardziej nie narzucać kryteriów przyznawania ani w ramach nich znajdują się dalsze powody odrzucenia.

[wary]

Gdzie nowa budowa zawsze niesie za sobą pewne ryzyko - błędy w budowie/niewypłacalny deweloper/... więc czy to ryzyko jest tak samo dobre jak w przypadku nieruchomości z istniejącą zabudową, można prawdopodobnie ustalić jedynie drogą prawną -

Faktycznie, to może mieć wpływ na równorzędność. W szczególności dlatego, że bank, w odróżnieniu od finansowania nowej budowy, nie jest chroniony poprzez stopniowe wypłaty przy wymianie zastawu.

Finansowanie obiektu do zbudowania więc prawdopodobnie nie będzie możliwe w ramach wymiany zastawu. W każdym razie, na tę chwilę brakuje mi również wyobraźni.

[wary]

To jest niewyobrażalna dyskusja! Żaden sędzia nie może nakazać bankowi, jakią wartość ma przyjąć,

Oczywiście, że może. Wartość nieruchomości można obiektywnie ustalić, dlatego sąd powołuje biegłego. Jeśli nowy obiekt jest obiektywnie i również biorąc pod uwagę pewne pole manewru co najmniej równoważny, bank nie może odmówić zamiany zastawu.






Cytat od noelmaxim

określić kryteria przyznawania i w ramach nich można znaleźć kolejne powody odmowy.


może być. Ale wtedy bank musi wyraźnie określić, które kryteria przyznawania wykluczają właśnie nowy obiekt. Te przyczyny także podlegają pełnej kontroli sądowej.

Po prostu powiedzenie: Zamiana zastawu nie jest przewidziana jest po prostu zbyt mało precyzyjne i nawet jeśli bank może w toku postępowania wykazać, że faktycznie istnieją kryteria przyznawania, które przeciwstawiają się zamianie zastawu, spowoduje to obciążenie kosztami dla banku.

[Pftausch24]

Przecież to zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem - oszustwa budowlane/niewypłacalne spółki deweloperskie/... więc czy ryzyko to tak samo dobre jak w przypadku istniejącej nieruchomości, można uznać za kwestię sporną - jeśli ma się na to czas/pieniądze. (Oczywiście, to tylko moja prywatna osobista opinia.)

Tak, oczywiście, nie można się przed tym uchronić. Ale chcę zamianę hipoteki dopiero po ukończeniu budowy. Do tego czasu chcę nadal mieszkać w moim obecnym domu.
Chcę więc, aby bank trzymał się swoich dokumentów umownych i nie przekreślał od razu, mówiąc, że mój kontrakt tego nie przewiduje.
Oczywiście, mogą sprawdzić, gdy budowa zostanie zakończona.

[NaTwoim13]

Powiedz to! Pomimo przeciwdziałającemu ekspertyzie i wieloletniej batalii sądowej z odwołaniem w pierwszej instancji i apelacją w drugiej instancji w przypadku niepowodzenia, bank po prostu przedstawi inne powody!

Jeśli bank nie chce wymienić zastawu, to nie będzie musiał tego robić!

[wary]

Ale chcę dokonać wymiany zastawu dopiero po zakończeniu budowy. Chciałbym nadal mieszkać w moim obecnym domu do tego czasu.

Czy więc ma Pan/Pani zamiar sfinansować budowę z własnych środków, czy też kupujący Pański Dom weźmie na siebie całe koszty budowy przez cały okres trwania prac?

[wary]

Powiedziane mądre słowo! Pomimo ekspertyzy przeciwnej i wieloletniego sporu sądowego z odwołaniem w pierwszej instancji i rewizją w drugiej instancji w przypadku niepowodzenia, bank podaje inne podstawy!

Jeśli bank nie chce dokonać zamiany zastawu, to też nie będzie musiał tego zrobić!

Jeśli bank chce podać powody, niech to zrobi. Nie może one być wymyślone. Ponieważ powody mogą znajdować się tylko w obiekcie, a nie w dłużniku.

Jeśli konkretne wytyczne dotyczące udzielania kredytów staną na przeszkodzie finansowania nowego obiektu, bank może to konkretnie zgłosić.

Oczywiście w pojedynczych przypadkach mogą istnieć powody, które przemawiają przeciwko zamianie zastawu. Muszą one jednak być obiektywnie uzasadnione. Jeśli bank jest w stanie to wykazać, klient po prostu ma pecha i nie otrzyma zamiany zastawu.

Jednak bank nie może po prostu decydować według własnego uznania. Nie mówimy przecież o nowej umowie, w przypadku której nie istnieje ogólna konieczność kontrahowania.

[NaTwoim13]

Argumenty przeciwne również zostaną znalezione i przedstawione!

[2utopus]

Tak, oczywiście, nie można się przed tym uchronić. Ale chcę wymiany zastawu dopiero po zakończeniu budowy. Do tego czasu chcę nadal mieszkać w moim obecnym domu.
Chcę więc, aby bank trzymał się swoich umów i nie mówił automatycznie, że mój kontrakt tego nie przewiduje.
Chętnie to sprawdzicie, gdy budowa się zakończy.

Czy w przypadku Pfusch am Bau trzeba będzie poczekać na okres gwarancyjny?
Jak ma zostać zorganizowane finansowanie pośrednie?