Capital Investment 4

[Andi_Immo]

Kochani użytkownicy forum, Czy bank ponosi straty, gdy udziela korzystnych kredytów hipotecznych przed zmianą oprocentowania? A czy taki bank ma interes w pozbyciu się kredytów hipotecznych? Konkretny przykład: Bank udziela w 2021 roku kredytu hipotecznego na 15 lat oprocentowanego w wysokości 1,00%. Kwota kredytu wynosi np. 500 000 € przy wartości nieruchomości 1 000 000 €. W marcu 2023 r. oprocentowanie dla podobnego kredytu hipotecznego wzrosło do około 4,00%. Przeszukałem już różne fora i strony internetowe w tej sprawie, ale nadal nie jestem pewny, czy bank w tym przypadku ponosi straty. Prawdopodobnie zależy to od sposobu, w jaki bank refinansuje kredyt. Często można przeczytać, że bank po prostu tworzy kwotę kredytu i musi zachować tylko niski procent kwoty kredytowej jako kapitał własny. Czekam na Wasze odpowiedzi, chętnie wytłumaczone prostymi słowami, które zrozumiem jako osoba o wykształceniu przyrodniczym. Pozdrowienia Twój Andi

[StGe1973]

Cześć Andi,

po pierwsze umowa to umowa. Nawet jeśli bank chciałby, nie mógłby jej po prostu porzucić. Możliwe jest jedynie za obopólną zgodą albo w przypadku braku spłaty rat kredytu.

I nie, bank za to nie ponosi strat. Bank musi refinansować zgodnie z terminami, co oznacza, że jeśli bank udziela kredytu na 10 lat, musi również refinansować tę kwotę na ten okres (niezależnie od tego, w jaki sposób bank to robi, na przykład poprzez obligacje). W tym momencie bank określa swoją marżę zysku (co zależy od sytuacji konkurencyjnej banków między sobą):

Na przykład, jeśli bank płaci 0,3% za refinansowanie i oferuje oprocentowanie 0,9% pożyczkobiorcy. To samo dotyczy sytuacji, gdy stopy procentowe są wysokie: Bank płaci 3,4% za refinansowanie na 10 lat i oferuje oprocentowanie 4,0% pożyczkobiorcy.

Ryzyko strat w bankach, na przykład u Credit Suisse wraz ze wzrostem stóp procentowych, pochodzi z obligacji. Banki również pracują z pieniędzmi, czyli inwestują je na rynku kapitałowym na przykład w obligacje. Zazwyczaj mają one stałe oprocentowanie. Gdy stopy procentowe rosną, spadają ceny tych obligacji.

Na przykład obligacja firmy lub państwa ma wartość nominalną 100 euro, oprocentowanie 1%, okres karencji 10 lat. Otrzymujesz zatem 1 euro odsetek rocznie i na końcu okresu 100 euro. Gdy stopy procentowe rosną, możesz dziś kupić tę samą obligację za 100 euro, oprocentowanie 4%, okres karencji 10 lat.
Kto teraz kupi od Ciebie stare obligacje? Oczywiście nikt, ponieważ każdy będzie kupował nowe obligacje z wyższym oprocentowaniem...

Dlatego musisz zaoferować potencjalnemu nabywcy obligacji starej obligacji za 85 lub 90 euro, żeby ją od Ciebie zakupił.

[6Bankkaufmann]

Cześć Andi Immo, bank zazwyczaj finansuje się zawsze od razu na takiej samej zasadzie jak przy wydaniu pożyczki o tej samej długości.
10-letnie zobowiązanie oprocentowanie dla klienta = 10-letni okres refinansowania dla banku (obligacje hipoteczne itp.)

Jeśli chodzi o kapitał własny, który trzyma finansujący bank, to jest to tylko ułamek wartości kredytowej.
W czasach kryzysu Lehmana były banki, które miały problemy, ponieważ refinansowały się tylko na kilka miesięcy lub lat, a mimo to udzielały 10-letnich pożyczek.
To NIE jest zgodne z terminami i może sprawić, że bank wpadnie w poważne trudności.

[Martin79HN]

Obiekt 2021 o wysokiej ocenie i oprocentowaniu na poziomie 1% to moim zdaniem skrajny przykład!
Jednakże, średnio 20/30% kapitału własnego lub więcej jest finansowane
i w latach 2022/2023 ceny średnio nie spadły tak bardzo.

Ci, którzy finansowali bez kapitału własnego, często mają okres oprocentowania na 10/15 lat
lub zostało to sfinansowane wcześniej poprzez umowę oszczędnościową. W ciągu 3-4 lat przychodzą finansowania, które mogą kogoś obciążyć finansowo (nie mogę już sobie poradzić z ratą). Jednakże, skoro ceny zakupu były atrakcyjne, a oprocentowanie nadal wynosi w granicach 2-3%, prawdopodobnie taki scenariusz nie nastąpi.

Aktualnie mniej jest nabywane, po prostu dlatego, że stało się to droższe
i dochody nie nadążają lub są zbyt niskie!

W 2016 roku myślałem, że 600 tysięcy na Dom to szaleństwo (ale przecież zapłaciliśmy)
Pod koniec 2021 roku pomyślałem, że sąsiedni Dom tej samej wielkości, z tego samego roku budowy, sprzedany za milion - szaleństwo! Teraz sobie mówię, że miałem szczęście, bo finansowanie jest na swoim miejscu, a ryzyko oprocentowania dzięki umowom oszczędnościowym już nie stanowi problemu, czy obiekt jest teraz warty więcej czy mniej, jest mi obojętne

Jak mógł sąsiad sfinansować Dom, który w 2021 roku był przeceniony?
Skoro dochód + kapitał własny są wystarczające, to bankowi to nie przeszkadza!

Ponadto, każdy bank uwzględni pewne marginesy w swojej ocenie wartości, więc wartość obiektu będzie wzrastać.
Ryzyko leży po stronie banku - jak i z jakim ryzykiem będzie refinansowane.

Banki zwiększają swoje opłaty (za prowadzenie konta), aby mieć więcej gotówki w skarbcu.
Nie widzę w Niemczech żadnego krachu bankowego.