Capital Investment 4

[Helga]

Cześć,

Chciałbym zapytać o opinię na temat zakupu domu.

Mój syn wybrał nieruchomość, którą chce nabyć. Ja nie mam zbyt dużego doświadczenia w tej dziedzinie i chciałbym otrzymać realistyczną lub ogólną ocenę, czy zakup jest możliwy bez problemów czy też niesie za sobą istotne ryzyko.

Motywacją jest fakt, że wiele lat temu (w innej sprawie) źle doradził mi bank, przez co straciłem dużo pieniędzy, i chcę mu to oszczędzić.

Wiem, że ocena może być tylko ogólna, ponieważ nie mam wszystkich danych pod ręką, proszę więc, nie osądzaj mnie z tego powodu.

Z góry dziękuję.

Teraz kilka informacji, które mam:

- Dom jednorodzinny w pobliżu Augsburga
- Cena zakupu 530 000 złotych
- brak pośrednika
- Ogrzewanie olejowe
- około 165 metrów kwadratowych
- Wymagane remonty około 45000 złotych
- Wkład własny około 65000 złotych

Informacje o rodzinie:

- Małżeństwo w wieku 38 i 34 lat
- 2 dzieci, 12 i 7 lat
- 1 owczarek niemiecki, 1 kot
- Dochód netto 5600 złotych, wliczając zasiłki rodzinne
- Poziom życia byłbym skłonny określić jako lekko podniesiony, bez dokładnych informacji (sportowe auto, jedzenie, wakacje). Żona jest raczej skłonna do konsumpcjonizmu.

Bank:

kredyt w wysokości 3,75% na 10 lat

Niestety, nie mam więcej informacji, ale być może ktoś, kto zna się lepiej ode mnie, mógłby dać ogólną ocenę, czy to nie powinno stanowić problemu, czy też niesie za sobą duże ryzyko.

Z góry serdecznie dziękuję !!!!

[2utopus]

Zakup nieruchomości zawsze wiąże się z ryzykiem - autostrady, trasy ICE, elektrownie spalania śmieci mogą zostać zbudowane w sąsiedztwie - lub ograniczony zakaz instalowania olejowych pieców grzewczych - lub małżeństwa mogą ulec rozwodowi - lub ludzie mogą zachorować/zostać niezdolnymi do pracy/bezrobotnymi ... lub w gruncie może znajdować się odpady ropopochodne lub azbest w budynku. Ale czynsze również stale rosną ... Na przykład, przy oprocentowaniu 2%, może to szybko stanowić 50% dochodu - zawsze zależy to od własnych życzeń/priorytetów - ale być może warto zrezygnować z mniej urlopów i jeździć mniejszym samochodem z punktu A do punktu B.

[NaTwoim13]

To może także wzbić się w powietrze, albo księżyc spaść na ziemię

[Helga]

noelmaxim

Dziękuję za głupią, bezmyślną odpowiedź. Prawdopodobnie sama spadłaś z księżyca!

[Helga]

Dziękuję za odpowiedź. Niestety nie mam informacji odnośnie sumy spłaty. Chodziło mi głównie o to, czy na podstawie podanych przeze mnie danych można w przybliżeniu ocenić, czy finansowanie jest raczej realistyczne czy absolutnie ryzykowne.

[2utopus]

W mojej osobistej opinii trzeba byłoby poznać inne wydatki domowe (koszty dodatkowe / mobilność / itp.) oraz dotychczasową czynsz zimny (który wtedy odpadnie po przebudowie).

Było już zbudowane własne kapitał - a bank także patrzy na bilans domowy ...

więc w zasadzie może się udać - zwłaszcza jeśli dochody nadal rosną (to teraz jest modne).

Jednakże, brakuje wielu danych do rzetelnego stwierdzenia.

Być może warto porozmawiać z synem o obawach?

[NaTwoim13]

To była odniesienie do wypowiedzi utopusa i oczywiście żartobliwe!!!

Oto link

//Link wygasł

który pozwala sobie nie pomagać.

[Helga]

Dziękuję bardzo,

mój syn jest bardzo uparty i polega na tym, co mówi bank. Poradziłem mu, żeby skontaktował się z drugim bankiem, ale nie chce tego zrobić. Dotychczasowy czynsz wynosił około 1300 euro.

Jakich danych jeszcze brakuje, poza wydatkami domowymi i dokładną kwotą spłaty kapitału?

Przewiduję, że po odjęciu spłaty kapitału nie zostanie więcej niż maksymalnie około 2500 euro, co uważam za bardzo niewystarczające dla rodziny czteroosobowej. Jeśli wziąć pod uwagę koszty dodatkowe i miesięczne opłaty za tak duży Dom,

Czy dobrze rozumiem jako laik, że banki zawsze trochę upiększają sprawę? To przecież nadal biznes.

[Helga]

Oczywiście, w takim razie przepraszam. Przepraszam

[NaTwoim13]

Najserdeczniej przepraszam, pardon

Wszystko w porządku, też potrafię być złośliwa

Zwykle banki są zobowiązane do przestrzegania wytycznych dotyczących udzielania kredytów i zwykle to robią - choć z różną interpretacją i wykładnią. Ponadto banki stosują różne stawki kosztów utrzymania, co może prowadzić do sytuacji, w której jeden bank wyrazi zgodę, a inny odmówi. Zgoda banku nie musi koniecznie oznaczać, że jest to dobre dla konsumenta, ponieważ każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, nie ma czegoś takiego jak jednolity konsument.

Indywidualne podejście oznacza również, że tutaj faktycznie nie możemy pomóc, zwłaszcza gdy to matka konsumenta zwraca się do nas z zapytaniem.

Jedno jest pewne, przy solidnej dobrej pozycji wyjściowej nie jest zalecanie poleganie wyłącznie na jednym banku przy planowaniu swojej inwestycji życiowej, to jest pierwsza rzecz, której spróbowałbym odwiedzić mojego syna, ponieważ warunki oferowane przez banki są zbyt różne, zwłaszcza na początku, kiedy liczy się koncepcja, a z tego powodu moim zdaniem warto skonsultować się z niezależnym doświadczonym ekspertem posiadającym referencje (za darmo).

Na koniec, indywidualna koncepcja (składająca się z elementów takich jak okres wiązania oprocentowania, dotacje krajowe, KfW, wskaźnik wykonania, kapitał własny i wkład własny, nadpłaty oraz opcje zmiany wysokości raty) zostanie przedstawiona wszystkim bankom działającym w Niemczech w celu uzyskania najlepszej stopy procentowej.

[Helga]

Bardzo serdecznie dziękuję za Pańską solidną i szczegółową odpowiedź.
Teraz przynajmniej wiem, że na podstawie moich informacji nie można wydać jednoznacznej rekomendacji ani odrzucenia.

Serdeczne pozdrowienia
Helga

[Sephir0th]

Naja, nawet jeśli brakuje kilku informacji, można już zauważyć, że na początku te ramowe dane generują ponad 1500€ odsetek/miesiąc, zanim cokolwiek zacznie być przeznaczane na spłatę kapitału. Aby w ogóle sensownie spłacać, miesięczna rata musiałaby być znacznie powyżej 2000€, co uważam za bardzo ambitne, biorąc pod uwagę dochód netto dla rodziny 4-osobowej.
Problemu nie szukałbym necessarily w banku, ale raczej w dopasowaniu własnych pragnień do dostępnego dochodu i w pytaniu, na ile stan i lokalizacja domu uzasadniają odpowiednią cenę zakupu.

[KingRollo]

Po prostu poleganie wyłącznie na jednym banku to z pewnością najdroższy błąd, jaki można popełnić. Jest to tym bardziej tragiczne, gdy sytuacja finansowa dopasowuje się z trudnością do raty, albo ogólnie rzecz biorąc, sytuacja wygląda na skrajnie napiętą. Dodatkowo banki jak Volksbanki lub Sparkassen chętnie oferują kredyty w połączeniu z umowami oszczędnościowymi, niestety często nie wyjaśniają w pełni modelu lub nieprzejrzycie opisują pewne ryzyka. Klienci często także nie pytają, mimo że nie rozumieją tych konstrukcji. To przynajmniej mój obraz w sferze prywatnej i jako cichy czytelnik tutaj na forum. Czy taki model rzeczywiście pasuje, czy może lepiej wybrać inną opcję, powinien policzyć wraz z klientem broker finansowy. Na pewno nie należy korzystać z porady sprzedawcy banku. Zapytanie drugiego banku nie poprawi sytuacji. Tutaj na pewno ważne jest skierowanie się do niezależnego brokera finansowego. Nawet niewielkie zmiany w stopie procentowej mogą prowadzić do ogromnych obniżeń kosztów w przeliczeniu na lata. Twoje dziecko z pewnością nie dokonuje zakupów w najdroższym sklepie, przypuszczam.

[2utopus]

Oczywiście należy wiedzieć, co się podpisuje.

Słyszałem już o przypadkach związanych z powiązanymi umowami oszczędnościowymi z opcją budowlaną, w których przydział nie może być osiągnięty zgodnie z ustalonymi ratami na koniec okresu kredytowania, jedynie po to, by utrzymać niską ratę - z możliwością dodatkowej spłaty/wpłaty w dowolnym momencie.

I oczywiście w banku nie ma doradców - są tylko sprzedawcy - którzy w razie wątpliwości sprzedadzą produkt, który obiecuje najwyższą prowizję.
(Sparkasse -> LBS - Postbank -> DHW ...)

[bruno68]

Hej Helga, po przejrzeniu tekstów, moja rada dla Ciebie osobiście:

Nie podpisuj niczego, zwłaszcza żadnych poręczeń. Pomyśl o swoim życiu, przede wszystkim o swojej przyszłej starości!

Powód:
a) Twoja żona jest raczej skłonna do konsumpcjonizmu!
b) Świadczenie rodzinne nie jest zaliczane do dochodu, ale jest traktowane jako wsparcie dla utrzymania dzieci i nie powinno być wydatkowane na zachcianki rodziców.

Obliczenia:
Samo obciążenie odsetkami w wysokości 21 562,50 € rocznie nie ma żadnej ekonomicznej refinansacji.
Ponieważ spłata w wysokości 2% rocznie z pożyczki w wysokości 575 000 € to obowiązkowa kwota 11 500 € rocznie.
Ponadto jest to prawie 100% finansowanie, ponieważ obok kosztów zakupu i modernizacji, występują także dodatkowe koszty zakupu, takie jak koszty pośredników, sądowe i notarialne. Wynoszą one około 3%, co oznacza odjęcie około 16 000 € od 65 000 € własnych środków, a z ujęciem pośrednika (3,5%) kolejne 35 000 € kosztów pobocznych.
Pozostaje więc 14 000 € jako rezerwa.

Potrzebne jest więc 561 000 € pożyczki. Podczas możliwych podziałów, pomiędzy utrzymaniem wartości a wzrostem wartości, każde 22 500 € są rozdzielane.
Wartość domu wzrasta z 530 000 € do 552 500 €, co przeciwstawia się potrzebie kapitałowej w wysokości 562 000. Oznacza to W/KdH* = wartość zadłużenia w %: 562 000 € / 552 500 € = 102 %.

Finansowanie stoi i upada na kosztach pośrednika.

Faktycznie nie ma więcej wolnych środków, które umożliwiłyby zabezpieczenie poniżej 95% (brakuje około 30 000 €), ponieważ zbyt mało jest oszczędności własnych!

Istnienie finansowania może być bardziej związane z niedoskonałościami w oddzielaniu kosztów pośrednika i utrzymania wartości, ale czy już w 2033 roku nie trzeba będzie się wyprowadzać z powodu braku finansowania? To dopiero będzie nazywane ryzykiem.

To ryzyko będzie wisiało nad Tobą przez cały okres finansowania, ponieważ bieżące monitorowanie kredytu jest obowiązkiem banku.

Dlatego moja rada dla Ciebie: Jeśli finansowanie zostanie zrealizowane, nie podpisuj niczego! W przeciwnym razie będziesz płacić za to!

bruno68

[StGe1973]

Helga,

może jeszcze 2 rzeczy, które chciałbym przekazać Twojemu synowi:

1. Ogrzewanie olejowe: Niezależnie od obecnej ustawodawstwa, legislator przewiduje znaczny wzrost ceny CO2 w najbliższych latach. Ogrzewanie olejem i gazem stanie się znacznie droższe w trakcie ogrzewania, przez co wielu zostanie zmuszonych do przejścia na inne źródła ogrzewania. Jakie będą dotacje, nie jest jeszcze jasne, jednakże dla wielu, zwłaszcza starszych, nieruchomości wymiana ogrzewania na np. pompę ciepła nie będzie wystarczająca. Dlatego Twojemu synowi zdecydowanie należy sprawdzić Dom pod kątem tych zagadnień przez rzeczoznawcę, to znaczy co go wkrótce czeka, np. izolacja, dach, okna itp.

2. Ceny nieruchomości obecnie gwałtownie spadają. Inflacja i wysokie stopy procentowe powodują, że wielu nie ma już pieniędzy na zakup. Zawsze jest to zróżnicowane regionalnie, ale tutaj (Ulm/Neu-Ulm) jest to około 5%, przy czym domy jednorodzinne spadają bardziej niż mieszkania. Obecnie nie widać zmiany tendencji dotyczącej inflacji/procentów...

Dlatego jeśli jest to jego wymarzona nieruchomość, nie ma przeszkód, aby ją kupić. Jeśli jest to coś, co nie jest złe, ale również nie optymalne, to finansowo może być bardzo opłacalne zaczekać 6 miesięcy... Coś, co nie jest złe, ale również nie optymalne, zazwyczaj spotyka się częściej...

[2utopus]

Jeśli do 2030 roku trzeba osiągnąć klasę efektywności energetycznej E, a do 2033 roku D, to certyfikat energetyczny jest zdecydowanie interesujący.

[wary]

Oto informacje, które mam

- Dom jednorodzinny w pobliżu Augsburga
- Cena zakupu 530 000
- brak pośrednika
- Ogrzewanie olejowe
- ok. 165 m kwadratowych
- Potrzeba remontu ok. 45000
- Wkład własny ok. 65000

3,75% pożyczki na 10 lat

Przy kwocie pożyczki 530.000 € i 2-procentowej spłacie, rata wynosiłaby wtedy 2540 € miesięcznie.

Z pozostałych 3.000 € pięcioosobowa rodzina zasadniczo może przeżyć, ale wtedy nie pozostanie dużo oszczędności. Po odliczeniu opłat za mieszkanie i ogólnej kwoty na utrzymanie nieruchomości pozostaje około 2.250 €, które można wydać na wszystko poza mieszkaniem. Mając takie środki, luksusowy styl życia raczej nie wchodzi w grę.

Pytanie brzmi również, czy kwota remontu w wysokości 45.000 € jest realistyczna i jak długo można spodziewać się spokoju.

Temat pompy ciepła został już poruszony. Skomplikowany remont nie będzie możliwy - bez spadku czy skoków w pensji - w ciągu 25 lat finansowania.

Z drugiej strony: fakt, że rodzina mogła zaoszczędzić przynajmniej 65.000 € w ostatnich latach - pod warunkiem, że nie zostało odziedziczone, podarowane ani wygrane - świadczy o możliwości sfinansowania tego projektu. Czy jednak warto to zrobić - i akceptować ograniczenia gdzie indziej - zależy od indywidualnych decyzji. To po prostu kwestia priorytetów.






Cytat pochodzi od Helgi:

Dotychczasowy czynsz wynosił około 1300 euro.


Ciepło czy zimno?

[Helga]

Dobry wieczór,

po pierwsze ogromne podziękowania za liczne wpisy.

Choć przyznam, że nie wszystko zrozumiałem, myślę, że mogę wywnioskować, że cały ten projekt można zrealizować tylko przy ogromnych wysiłkach, czyli oszczędnościach.
Zwłaszcza wśród młodszego pokolenia (które niestety wie wszystko lepiej) i obecnie, moim zdaniem, niepewnej sytuacji (co jeszcze czeka właścicieli domów ze strony polityki), raczej bym mu odradził.

Bardzo dziękuję

Dam mojemu synowi wskazówkę, aby skorzystał z usług niezależnego doradcy finansowego.

[Alex [CryptoMod]]

Jak są podzielone 5 300 EUR netto? Tylko 1 główny dochód?
To byłoby dla mnie pytanie, co się stanie, jeśli jest tylko 1 główny dochód i ten przestaje działać?

Mieliśmy teraz problem z dłuższą chorobą i pobieraniem zasiłku chorobowego. Nagle zabrakło nam 1 000 EUR netto, a ponieważ musieliśmy oddać samochód służbowy, teraz mamy tylko auto prywatne, co wiąże się z dodatkowym kosztem 300 EUR miesięcznie na benzynę. Ponadto mój pracodawca zwolnił mnie z pracy z powodu dłuższej choroby. Na razie to nie problem, ponieważ niecała połowa dochodu idzie na koszty mieszkania.

[RefleXx]

Pomijając wszelkie ryzyka, można w przybliżeniu obliczyć.

Oprocentowanie około 3,5%, spłata 2% daje łącznie 5,5%.
5,5% z 530.000 = 29,150€ roczny koszt = 2,430€ miesięcznie.

[wary]

Mimo że muszę przyznać, że nie wszystko zrozumiałam, wydaje mi się, że można wywnioskować, że cały ten projekt można zrealizować tylko przy największym wysiłku, czyli oszczędnościach.

To zależy właśnie od priorytetów i dalszych okoliczności życiowych. Czy oboje są urzędnikami na stałe? Czy można spodziewać się wzrostów wynagrodzenia? Jak duże jest poczucie bezpieczeństwa, ile pieniędzy potrzebuje rodzina, aby utrzymać pożądany standard życia?

Wszystko to tutaj jest nieznane. Finansowanie jest oczywiście możliwe do uzyskania, ale decyzja o tym, czy się to robi, zależy więc bardziej od indywidualnych czynników.

Ja także nie wiem, gdzie teraz znajduje się ten Dom i jak wycenić cenę zakupu w wysokości 530 000 €. Być może można się obejść taniej, a rodzina będzie miała większą swobodę finansową.

Jeden mieszka na wynajmowanym mieszkaniu i trzy razy w roku wyjeżdża na dużo, a inny jeździ luksusowymi samochodami i nosi markowe ubrania.

Osobiście uważam, że rata jest za wysoka. Ale ja też nie muszę podejmować tej decyzji.

[Mai]

[cytuj=Herrmueller]
Jak są rozdzielone te 5 300 EUR netto? Tylko 1 główny zarabiający?
Dla mnie to pytanie, co się stanie, jeśli jest tylko 1 główny zarabiający i ten odpadnie?
[/cytuj]
To zawsze jest dwuznaczne. Oboje zarabiamy mniej więcej tyle samo i wtedy mówią urlop rodzicielski robi jednak dużą różnicę! co nie miałoby miejsca w przypadku głównego zarabiającego, który nie bierze urlopu rodzicielskiego lub bierze go krótko. A co, jeśli ktoś dłużej odpadnie, no cóż... u nas finansowo zawsze boli, bez względu na to, kto odpada (prawie 100% skuteczności) ale skutki są mniej drastyczne niż w przypadku gospodarstwa domowego z jednym głównym zarabiającym, gdy ten odpadnie. Dla nas to także obszar, w którym można to sobie przemyśleć myślami, ale ostatecznie większe straty finansowe są zazwyczaj też związane z wyzwaniami, których nie można w pełni zaplanować z góry. Życzę Ci wszystkiego dobrego.

[Alex [CryptoMod]]

To zawsze jest dwuznaczne. Zarabiamy obaj mniej więcej tyle samo i to oznacza, że urlop rodzicielski tworzy dużą lukę! co nie miałoby takiego wpływu na głównego dochodowego, który nie bierze urlopu rodzicielskiego lub bierze go ograniczony. A co, jeśli jeden będzie nieobecny dłużej, no cóż... w każdym przypadku, w naszym wypadku, oznacza to finansowe trudności, bez względu na to, kto z nas obojga będzie nieobecny (prawie 100% udziału), ale skutki są mniej drastyczne niż w przypadku gospodarstwa domowego z jednym jedynym żywicielem, który sięga po urlop. W naszym przypadku jednak, można to mentalnie przemyśleć, ale w końcu większe straty finansowe zazwyczaj wiążą się z wyzwaniami, których wcześniej nie można w pełni zaplanować. Życzę ci wszystkiego dobrego.

Dziękuję!
U mnie wszystko nadal jest w zielonej strefie, ponieważ ostatni Dom kupiliśmy gotówką, nie mamy żadnych długów. Jeśli jesteś pewny, że przejdziesz 6-12 miesięcy z mniejszym dochodem, to jest w porządku i dobrze. Ale jeśli wszystko jest na styku?

Jeśli na przykład teraz finansowanie, które zrobiliśmy 5 lat temu z takim samym oprocentowaniem, 1% oprocentowania i 1% kapitału własnego, aby to w ogóle miało jakiś sens, a teraz nagle musi sprostać 4% oprocentowaniu + wysokim cenom energii....?

[Mai]

Jeśli teraz na przykład trzeba będzie opłacić 4% odsetki zamiast 1%, jakie były pięć lat temu i jeszcze spłacać 1% głównego zadłużenia, to jak to w ogóle będzie wykonalne w świetle obecnej wysokiej ceny energii...?

Wydaje mi się, że to nie jest tak częste. Ja znam kilka osób, które budowały w ciągu ostatnich lat, i nikt nie miał 1% spłaty kapitału, bank by na to nie przystał. Takie warunki dotyczą głównie inwestorów kapitałowych albo sytuacji, gdy doradca finansowy radził nie opłaca się spłacać długu przy tak niskim oprocentowaniu, lepiej inwestować na giełdzie. Raczej chodzi o optymalizację niż to, że nie dało się płacić wyższej raty. Może jednak błędnie oceniam sytuację i było więcej takich przypadków, niż sądzę.

Oczywiście, skok stóp procentowych zawsze boli, gdy trzeba teraz albo wkrótce wydłużać okres kredytu. Jeśli ktoś nie miał minimalnej spłaty kapitału, może próbować zrównoważyć koszty poprzez wydłużenie okresu spłaty/zmniejszenie spłaty kapitału, ale jest to możliwe tylko do pewnego stopnia

[Gluecklich]

Cześć Helga, jestem certyfikowanym konsultantem finansowym. Skontaktuj się ze mną. Chętnie zaoferuję Ci darmową konsultację. Przed podjęciem decyzji należy wziąć pod uwagę różne czynniki. Więcej omówimy osobiście. Do zobaczenia!

[NaTwoim13]

Cześć Helga, jestem certyfikowanym konsultantem finansowym. Skontaktuj się ze mną. Chętnie zaoferuję Ci darmową konsultację. Przed podjęciem decyzji konieczne jest również wzięcie pod uwagę różnych czynników. Więcej omówimy osobiście. Do zobaczenia.

Niedorzeczne!!!!