Capital Investment 4

[Weyoun]

Cześć wszystkim,

miło, że wciąż istnieje takie miłe Oldschoolowe forum w czasach facebooka/twittera i innych. :-)

Szukałem pomocy od dwóch dni za pomocą Google. Dlatego też znalazłem Wasze forum.



Szybko do rzeczy, postaram się być zwięzły

Moja żona i ja jesteśmy klientami BHW. Niestety, musieliśmy skorzystać z niefortunnego modelu pożyczki i jednoczesnego oszczędzania w ramach umowy na Bausparvertrag na zakup domu. Płacimy więc od (kolejnych) 10 lat pełne odsetki od 145 000 [url]euro[/url] pożyczki.



Nasz okres obowiązywania oprocentowania kończy się 30.6., a nasz Bausparvertrag w końcu został przydzielony. Mamy umowę DispoMaxx z oprocentowaniem 1,9%.

Przy zawieraniu umowy [url]doradca[/url] powiedział nam, że przed faktycznym przydzieleniem pożyczki z Bausparvertrag można zmienić ratę, która będzie służyła do spłaty pożyczki. W 2013 roku ustaliliśmy ratę w wysokości 870 [url]euro[/url]. Jednak teraz jest dla nas znacznie za wysoka, ponieważ oboje jesteśmy na wcześniejszej emeryturze.



Na naszą prośbę o zmianę raty otrzymaliśmy krótkie potwierdzenie od centrum w Hameln, że umowa została zmieniona.

W poniedziałek odezwiała się do nas nasza doradczyni, która powiedziała, że zepsuliśmy przydział i Bausparvertrag zostanie teraz przyznany dopiero w listopadzie 2025 roku. Musielibyśmy teraz zawrzeć umowę prolongacyjną.



Oczywiście byliśmy zaskoczeni. Nikt nigdy nie poinformował nas, że bezproblemowa zmiana raty spowoduje zmianę przydziału. Nawet potwierdzenie od BHW nie wspomniało o tym. Telefon do BHW w Hameln i wyjaśnienie naszego punktu widzenia skończył się tylko tym, że teraz powinniśmy poczekać na jutrzejsze spotkanie z naszą doradczynią. Na pewno chciałaby ponownie zawrzeć z nami nową umowę lub coś w tym stylu.



Faktem jest, że 10 lat temu zgodziliśmy się na zmianę taryfy. Byśmy mogli dostać 1,9%. A teraz wygląda na to, że albo musielibyśmy przełknąć gorzką pigułkę wysokiej raty, aby dostać 1,9%, albo w wyniku jakichś zmian taryfy skończyć z oprocentowaniem 2,9 lub nawet 3,9 procent.



Dokumentacja umowy z 2013 roku nie zawiera oczywiście klarownego wyjaśnienia tego, jak dokładnie następuje ocena punktowa i przydział. I naiwnie ufaliśmy informacji doradcy, że zmiana wysokości raty jest możliwa.



Uważam, że doszło tutaj do błędnej porady. Rozmawiałem już z biurem konsumenta. Jednak trudno jest uzyskać wizytę konsultacyjną w krótkim terminie.



A teraz moje pytanie: co możemy zrobić? Złożyć skargę do BHW i skorzystać z mediatora/rozjemcy? Centrala w Hameln powiedziała nam, że możemy cofnąć zmianę do określonego dnia, a następnie umowa Bausparvertrag zostanie wypłacona od 1.7. Jednakże, rata pozostanie nadal na poziomie 870 [url]euro[/url]. To byłoby dla nas zabójstwem...



W ogóle nie jesteśmy zadowoleni z BHW i naszej doradczyni. Razem płacimy teraz od 20 lat odsetki od 145 000 [url]euro[/url] i teraz musimy dodać kolejne 2 lata, bo nasza doradczyni opowiadała nam brednie.



Czy ktoś ma pomysł? Proszę bez złośliwości co do 20 lat. Byłaby to długa historia, żeby wam wyjaśnić, dlaczego nie mieliśmy innego wyboru.



Wielkanocne pozdrowienia

Weyoun

[BenniG]

Cześć,
w moich warunkach Bausparvertrag w §4 (2) b) mówi: Oszczędzający może zmienić wkład spłaty ... Współczynnik oceny zostanie ponownie obliczony. BSV może być przydzielony najwcześniej w okresie przydziału, na który przypada następny dzień oceny po otrzymaniu powiadomienia.

Na przykład w marcu zmniejszyłem stopę procentową z 3,9% na 1,9%. Oczywiście w wyniku tego przydział został anulowany, a współczynnik oceny spadł do 33,54. Minimalny współczynnik oceny dla przydziału wynosi 33.
Zgodnie z §4 (2) a) przydział następuje w 3. kwartale, ponieważ umowa była gotowa do przydziału na 31.3.2023. W moim widoku online planowany termin przydziału to teraz 1.8.2023.

Chodzi tylko o umowę oszczędnościową na 50.000 € i pożyczkę w wysokości około 26.500 €. W systemie widnieje wpłata spłaty w wysokości 300 € i po kliknięciu na informację: Wybrana wpłata spłaty wpływa również na termin przydziału i tym samym na wysokość roszczenia kredytowego.

Oczywiście jest irytujące, że w zeszłym roku nie wpadliście na pomysł obniżenia stopy spłaty, ale jeśli jest się za późno, to jest się za późno.

Oczywiście przyznaję, że to nie jest łatwe do zrozumienia, ale znajduje się w dokumentach i online.

Pozdrowienia
BenniG

[NaTwoim13]

Nie możesz nic zrobić, ponieważ istnieje wiele czynników wpływających na czas oczekiwania, czas oszczędzania, moment przydziału, stopień oszczędzania (stosunek kapitału do pożyczki budowlanej), wysokość oszczędności, stopa procentowa oraz czas spłaty odsetek i kapitału. Na podstawie tych parametrów obliczany jest moment przydziału.

Jeśli na przykład chcę wydłużyć czas spłaty w ustalonym momencie przydziału, będzie to wiązało się z pogorszeniem innych parametrów. Stopień oszczędzania nie jest łatwo zmienić, chyba że dokonasz jednorazowej wpłaty, która z kolei zmieni średni czas oczekiwania, ponieważ udział wpłaty nie był długo trzymany (a środki na oszczędności muszą pozostawać przez pewien czas w kolektywie oszczędzającym, ponieważ kasa musi pracować z nimi przez pewien czas), chcąc wydłużyć spłatę, można to zrobić tylko zmieniając stopę procentową poprzez opcje taryfowe i/lub moment przydziału.

Poprawa stopy oprocentowania pożyczki np. poprzez możliwości taryfowe zazwyczaj odbywa się kosztem innych parametrów przydziału.

Nie warto składać skargi, ponieważ Bausparkasse trzyma się swoich obliczeń przydziału oraz parametrów przydziału - stopa procentowa pożyczki, stopy procentowej i raty spłaty/korekty kapitału, czas przydziału i stopień oszczędzania. Wszystkie te parametry zostaną obliczone dokładnie wraz z momentem możliwości zmiany, obliczenia przydziału uwzględniają wszystkie parametry, można faktycznie je zmienić, ale kosztem jednego z innych parametrów.

Jeśli założymy kwotę wypłaty, stopień oszczędzania (kapitał) oraz stopę procentową jako dane, to obniżona stopa oprocentowania i spłaty idzie kosztem czasu przydziału. Możliwe jest, aby zapytać o obniżenie kwoty przydziału/ wypłaty w momencie przydziału (których nie chcą/potrafią zobaczyć jako pogorszenie), co skutkować będzie zmniejszeniem kredytu budowlanego, ale również obniży kwotę odsetek i raty spłaty.

I coś, co doradca kiedyś komuś powiedział, aby to udowodnić po tak długim czasie, to byłoby niewskazane, nie przyniesie to nic i jak nic nie powiedział, to nagle przypomnieli Ci o tym!

[Weyoun]

Cześć BenniG,

Dzięki za odpowiedź.

Dotychczas załatwialiśmy nasze sprawy dotyczące BHW na piśmie, więc nie online. Dotąd po prostu nie było powodu, aby ubiegać się o dostęp online.



Oczywiście miło, że przynajmniej online są te wskazówki. Mogli nam je wyjaśnić wcześniej, zanim po prostu pobieżnie zaakceptowano naszą zmianę. W połączeniu z wypowiedzią doradcy, to oczywiście tworzy bardzo nieprzyjemny scenariusz.



W naszych dokumentach i regulaminach, które teraz oczywiście ponownie przejrzałem, wszystko jest cudownie zawiłe, i nigdy nie ma tam mowy o ratach [url]kredytu[/url] :-(











W dniach wyceny określana jest odpowiednio ocena. Ocena dla poszczególnego kontraktu oszczędnościowo-budowlanego obliczana jest poprzez zsumowanie odkładanych środków pomnożonych przez współczynnik oceny i podzielonych przez kwotę [url]kredytu[/url].

Odkładane środki to suma salda (suma odpowiednich sald oszczędności budowlanych w dniach wyceny, które już przeszły przez kontrakt oszczędnościowo-budowlany) z dodaniem ponownego salda w dniu wyceny. Żadne salda przekraczające kwotę [url]kredytu[/url] nie są brane pod uwagę. Kwota [url]kredytu[/url] to kwota oceny [url]kredytu[/url] (suma oszczędności budowlanych minus saldo w dniu wyceny; ale co najmniej 25% kwoty oszczędności budowlanych) pomnożona przez okres kredytowania oceny w latach (zgodnie z ustalonymi zgodnie z art. 11 ust. 2 składkami spłaty i stopą procentową 3,75%).

Suma saldo jest zaokrąglana do pełnych [url]euro[/url], czas spłaty i ocena są zaokrąglane do dwóch miejsc po przecinku.

Wzór obliczeniowy dla oceny wynosi zatem:

Suma saldo + saldo x współczynnik oceny

Kwota [url]kredytu[/url] x czas spłaty

Oszczędzający może zmienić składkę spłaty poprzez pisemne zawiadomienie zgodnie z art. 11 ust. 2. Ocena jest ponownie obliczana.

Kontrakt oszczędnościowo-budowlany może zostać przyznany najwcześniej w okresie przydziału, dla którego decydujący jest dzień wyceny następujący po dniu otrzymania zawiadomienia zgodnie z art. 4 ust. 2a)





Przeciętny człowiek nie będzie mógł zrozumieć tego bez właściwego przykładu obliczeń :-(



Prawdopodobnie jutro doradczyni ogłosi, że dokładnie nam to wytłumaczyła. W końcu oni nigdy nie popełniają błędów. I zawsze mają na uwadze jedynie najlepsze interesy klienta

[Weyoun]

To również zostało dokładnie obliczone z chwilą zmiany danych optycznych lub w czasie zmiany, zaś obliczenie przydziału przedstawiało wszystkie parametry. Można je faktycznie zmieniać, ale kosztem innego parametru, a jeśli przyjmą kwotę wypłaty, stopę oszczędności (środki) i stopę procentową jako dane, to mniejszy współczynnik odsetek i spłaty obciążą jedynie czas przydziału.

Cześć Panie Buhmann,
najpierw dziękuję za odpowiedź. Więc dużo nadziei nie pozostało.

Co do cytatu: nic nam nie zostało obliczone lub zawiadomione. Otrzymaliśmy jedynie pismo, dokumentujące zmianę umowy. Wyjaśnienie przyszło później przez telefon. Słowem Zepsuto...

[2utopus]

DLaczego mówisz o doradcach/sprzedawcach? To są po prostu sprzedawcy!

Oto kilka zasad (jak zawsze):
- Nie podpisuj niczego, czego nie zrozumiałeś w całości.
- Zbierz informacje samodzielnie, zanim podejmiesz jakiekolwiek finansowe decyzje.

Oczywiście umowy oszczędnościowe nie są łatwe do zrozumienia - osobiście nie widzę powodu, dlaczego byłby to jedyny możliwy sposób. Jednakże, pytając w tym etapie można uzyskać odpowiedzi - nawet jeśli nie zawsze będą one satysfakcjonujące.

Nawet kasa oszczędnościowa nie daje nic za darmo - mniejsza rata zazwyczaj oznacza wyższe odsetki (co zwiększa koszty całkowite/czas spłaty).

Z mojego punktu widzenia „Doradczyni” niekoniecznie kłamała - rata łatwo się zmienia - skutki można znaleźć w umowie - prawdopodobnie po dokładniejszym zapytaniu zostałaby udzielona wyjaśnienia.

Jak bardzo wzrosną odsetki dla kredytu z odroczeniem spłaty na najbliższe 2 lata? Przy np. 4,5% było by to już ponad 540€ miesięcznie + składki do kasy oszczędnościowej.

Czy 870€ w ogóle nie są możliwe, czy tylko wyraźnym zmniejszeniem standardu życia? (Zamknąć oczy i przetrwać...) Czy w rodzinie można uzyskać wsparcie finansowe? Ewentualnie, czy mieszkanie spółdzielcze byłoby opcją? Stosowne progi zostały znacznie zwiększone.

[BenniG]

Pamiętajcie, będą odpowiednie podwyżki emerytur.

Ile moglibyście spłacać miesięcznie?
Możecie wziąć tę różnicę jako kredyt ratalny na cały okres (wiem, z gorszą stopą procentową, ale prawdopodobnie tańszy niż 145 000 € przy 4%), inwestując pieniądze w miarę potrzeb i odliczając co miesiąc pewną kwotę na życie.

Ja na waszym miejscu cofnąłbym zmianę i cieszyłbym się z 1,9% oprocentowania w obecnym otoczeniu rynkowym.

[2tneub]

Czasami powinieneś również szukać winy w sobie, a nie tylko u innych.

Wyraźnie unikaliście komunikacji z waszym doradcą/sprzedawcą/pośrednikiem, nie prosiliście nawet o dodatkowe porady od kasy oszczędnościowej, tylko po prostu wysłaliście pismo z prośbą o zmianę i zdziwiliście się, że nikt was nie poinformował? Serio?
Nawet nie sprawdziliście warunków umowy z góry i potem byliście zaskoczeni?

Co do tematu nakładania na kogoś. Podpisaliście wy, czy ktoś inny? Dlaczego nie poszukaliście innych ofert bez kasy oszczędnościowej?

Czy nie było jasne już wtedy, że nie będziecie w stanie udźwignąć raty w wysokości 870€? Dlaczego zatem podpisaliście coś takiego?

[NaTwoim13]

Czasami warto także szukać winy w sobie, a nie tylko obwiniać innych.

Wyraźnie uniknęliście komunikacji z doradcą/sprzedawcą/pośrednikiem, nie skorzystaliście z możliwości konsultacji ponownie z kasą oszczędnościową, ale po prostu wysłaliście pismo z prośbą o zmianę i zdziwiliście się, że nikt was nie poinformował? Naprawdę?
Nie zapoznaliście się wcześniej z warunkami umowy i potem byliście zdumieni?

Co do kwestii nakłaniania. Podpisaliście wy sami czy kto inny? Dlaczego nie sprawdziliście innych ofert bez oszczędnościowca?

Czy nie było wam wtedy jasne, że nie będziecie w stanie pociągnąć raty w wysokości 870€? Dlaczego podpisujecie coś takiego?

Twarda, ale w jakiś sposób prawdziwa!

Do prawdy należy jednak również to, jak przerażająco jest, że niejedni konsumenci - nawet do dzisiaj - dali się zaskoczyć tym modelom, wciąż dają się zaskakiwać! Często lub systematycznie dzieje się to w przypadku banków spółdzielczych i Volksbanków. Alternatywy nie są porównywane, oszczędzanie nie jest właściwie wyjaśniane, a do tego jeszcze komplikuje się kwestie Riestera.

Oszczędzanie w ramach Bausparfochsusu ma sens, gdy:

1) Jest on - ukierunkowany na pozostały dług po zakończeniu okresu wiążącego jako instrument zabezpieczenia odsetek - oszczędzany obok regularnej spłaty obok finansowania i klient nie zrzekł się Bausparkasse.
2) Osobowy Bauspar individuell i z użyciem wszystkich dostępnych stawek wszystkich kas jest obliczany i porównywany.
3) Z tym można oddzielić małą kwotą kapitału (oszczędności Bausparguthaben) dużą kwotę pożyczki (kredyty Bauspardarehen).

Przerażające jest również reklamowanie Bauspardarlehenszinsen w okolicach 1 % lub niższe, ponieważ oznacza to w grze wysoki stopień oszczędzania, szybkie okresy spłaty i własnie to niszczy całą stopę oprocentowania, czyni to nieopłacalnym i nieprzydatnym! Dlaczego? Ponieważ dużo kapitału (również z opłatami) jest ulokowane w słabo oprocentowanym zabezpieczeniu (maksymalnie 1 %), podczas gdy płaci się stopę procentową rzędu około 4 % z minimalnym poziomem spłaty lub w przypadku pożyczek wypłacanych zaliczek bez żadnej spłaty! To z kolei wiąże się z dużą kwotą kapitału (lub na długo), przy natychmiastowym wymogu spłaty!

Cóż, w ciągu ostatnich 12 lat niektórym udało nam się ustrzec, ale większości konsumentów niestety to nie było dane, ponieważ w swoją inwestycję życiową albo zaufali swojemu bankowi na zasadzie niewidomych, albo uznali, że muszą to zrobić, ponieważ uważali, że w innym banku nie jest to możliwe albo co gorsza, nie dowiedzieli się o tym w ogóle.

[2tneub]

Okropne jest również reklamowanie oprocentowania kredytów mieszkaniowych na oszacowane 1% lub niższe, ponieważ oznacza to w połączeniu z wysokim stopniem oszczędności, szybkim spłacaniem i dokładnie to sprawia, że cała stopa procentowa staje się nierentowna i nieprzydatna! Dlaczego? Ponieważ dużo kapitału (nawet z opłatami) leży w słabo oprocentowanym lokacie (maksymalnie 1%), podczas gdy opłata procentowa w wysokości około 4% jest płatna przy niskiej spłacie lub w przypadku kredytów z przewlekanymi zobowiązaniami do spłaty nawet przy braku spłaty! To wszystko dzieje się właśnie z dużą ilością kapitału (albo przez długi czas), przy szybkim obowiązku zwrotu!

No cóż, udało nam się uchronić kilku ludzi w ciągu ostatnich 12 lat, ale większości konsumentów niestety nie udało się, ponieważ albo zaufali oni ślepo swojemu bankowi w kwestii inwestycji życiowych, albo myśleli, że muszą tak postąpić, ponieważ uważali, że z innego banku nie da się uzyskać niczego korzystnego albo co gorsza, w ogóle tego nie sprawdzili.

Zgadzam się. System oszczędzania mieszkaniowego może być bardzo elastyczny dzięki podziałowi, częściowej lub całkowitej spłacie itp., ale sprawia to, że dla przeciętnego Oskara jest trudno to ogarnąć. Musiałem kilkakrotnie przeczytać warunki oszczędzania mieszkaniowego w moim poprzednim oprocentowanym oszczędzaniu, zanim mogłem obliczyć wskaźnik wyceny i szacunkowe przydzielenie z różnymi opcjami wpłat. Jeśli w grę wchodzi podział lub zmiana wstępnych warunków, to już się pogubiłem. Nie jestem zwolennikiem tego konstruktu.

Oszczędzanie mieszkaniowe to klasyczna gra na rosnące stopy procentowe. W rzeczywistości obecna sytuacja odpowiada nawet inicjatorowi transakcji, ponieważ powinien być zadowolony, że już ma swoje finansowanie na przyszłość i nie musi teraz podpisywać umowy w ramach 3-4% oprocentowania. Stopy procentowe w momencie podpisywania umowy przed 10 laty wynosiły około 3%, więc z 1,9% ostatecznie jest zadowolony. Doradczyni może nawet poklepać się w tym przypadku po ramieniu. Jeśli teraz chce się zmienić podpisaną umowę na korzyść jednej ze stron, to trzeba się liczyć z konsekwencjami.

Gdyby przy decyzji o przejściu na wcześniejszą emeryturę warto było jeszcze raz skonsultować się, może można byłoby stworzyć zupełnie inny model.
Można było np. przed 2-3 laty podpisać forward i w ogóle nie korzystać z kredytu mieszkaniowego BHW. Wtedy stopa procentowa mogłaby wynosić obecnie prawdopodobnie od 0.x% do 1.x%.
Temat refinansowania był wystarczająco długo na ustach mediów w okresie niskich stóp procentowych.

Warto czasem rozejrzeć się poza granice własnego banku.

[NaTwoim13]

Dobrze opisane i staramy się również pomóc wszystkim, którzy tutaj ugrzęźli