Capital Investment 4

[Jim-Jones]

Cześć wszystkim,

obecnie (mam 40 lat, zarówno ja, jak i moja żona) mamy do czynienia z dość skomplikowaną sytuacją finansową.
W zasadzie na koniec przedostatniego roku zrobiłem wszystko dobrze, ale jak to bywa, życie pisze własne scenariusze...

Sytuacja na koniec 2021 roku:
Połączyłem 2 kredyty z zobowiązaniami z przodu (2x KfW, 1x podstawowy kredyt bankowy) i zabezpieczyłem dobre oprocentowanie na 15 lub nawet 20 lat. Obie pozycje KfW zostały „przeniesione” przez nowy bank w 2022 roku, a pojedynczy kredyt główny zostanie również „przeniesiony” przez nowy bank w 2024 roku. (Proszę o wyrozumiałość, nie potrafię teraz wytłumaczyć skąd może pochodzić ta różnica 1-2 lat).

Zmiana na koniec 2022 roku:
Duże zmiany rodzinne prowadzą do tego, że ja i moja żona sprzedajemy Dom jej rodziców (praktycznie obok) i chcemy się stamtąd wyprowadzić.

Sytuacja teraz, kwiecień 2023 roku:
Nasz Dom jest obciążony kwotą około 200 000 euro, Dom moich teściów zostanie sprzedany za 310 000 euro (już po odliczeniu kosztów). Przy sprzedaży naszego domu można zakładać, że uzyskamy około 300 000 euro (bardzo pesymistyczne oszacowanie). Hipoteka na naszym domu jest podzielona na dwie banki, z czego już ustalono, że nowy bank będzie jedynym wpisanym w księdze wieczystej w 2024 roku.

Problem:
Jak możemy najlepiej sfinansować dla nas nową nieruchomość - potrzebne jest około 440 000 euro, wliczając koszty dodatkowe i remontowe?

Zastanawiałem się nad wymianą zastawu. Zakładając, że bank się zgodzi (nawet na nieco lepsze warunki dla banku niż „wtedy”), ponieważ wartość nowej nieruchomości jest większa niż nasz obecny Dom - czy to nie byłoby dla nas najbardziej atrakcyjne rozwiązanie? Ale czy można to zrobić, mając do czynienia z dwoma bankami?

Bardziej prostym, ale prawdopodobnie droższym, rozwiązaniem byłoby spłacenie kredytu na nasz Dom i po prostu wzięcie nowego kredytu na nową nieruchomość. Dlatego szukam sposobu, aby w jakiś sposób kontynuować te same odsetki poprzez wymianę zastawu.

Starałem się jak najlepiej wyjaśnić naszą sytuację finansową – dziękuję za dotychczasowe przeczytanie i zrozumienie.

[NaTwoim13]

Najpierw trzeba ustalić, czy - obie obecnie istniejące - banki zgodzą się na zamianę zastawu. Bank A, który ma jeszcze rok do spłaty swojego pożyczki, raczej nie będzie tego chciał, ponieważ wie, że co najmniej dwie pożyczki nie zostaną przedłużone, co oznacza, że zdecydowali się na inną bank. To jednak nie stanowi problemu, bo niezależnie od tego, jak Bank A zdecyduje się na końcowe rozwiązanie swojej pożyczki, dzięki sprzedaży wychodzą z pożyczki tak czy inaczej. Tutaj istnieją teraz - zakładając, że Bank B zgodzi się na zamianę zastawu - 2 opcje:

a) Albo Forward Banku B jest wypłacalny z przodu i z wcześniejszym zawiadomieniem rozwiązują krótkoterminową pożyczkę Banku A z osobna sprzedażą lub
b) ustalają nową pożyczkę na zakup wystarczającej lub nawet większej sumy pożyczki pośredniej, której i tak potrzebują, ponieważ prawdopodobnie dostaną cenę sprzedaży dopiero później (co może nie być konieczne, jeśli znajdą kupującego, który pokryje cenę zakupu, nie wchodząc do domu, a oni zapłacą mu odszkodowanie za użytkowanie) i rozwiązują pozostałą pożyczkę Banku A z sumy pośredniej. Później (w 2024 r.) Forward Banku B zastąpi część sumy pożyczki pośredniej, a wpływy ze sprzedaży pozostałe pożyczki pośrednie.

Dla mnie kluczowe jest tutaj wybranie partnera, który nie tylko opracuje/udostępni kwoty pożyczek, ale również sprzeda obie nieruchomości, dzięki czemu będzie mógł nadzorować sumy pożyczek pośrednich (ustalić realistyczne ceny sprzedaży), obsłużyć, zaaranżować (sprzedaż i płatność ceny zakupu z odszkodowaniem za użytkowanie) i klarownie przekazać to bankowi. Istotne jest jednak także, żeby skomunikowali swoje zamiary z obecnymi dwoma bankami, albo przedstawili im swoje plany i opisy oraz, żeby zrobili wszystko z mojego punktu widzenia poprawnie, powierzyli wszystko doświadczonemu i niezależnemu pośrednikowi finansowemu, udzielając mu pełnomocnictwa informacyjnego, a on zarządza całą koncepcją, włącznie ze sprzedażą domów i ubieganiem się o nowe środki za nich.

[BenniG]

Wydaje mi się, że noelmaxim dziś nie dostanie komplementu - ale możliwe, że się mylę.

Aby to wyjaśnić, najpierw kilka pytań:
Jaka rolę odgrywa Dom teściów w całej sytuacji? Dlaczego go sprzedajecie i komu przysługuje dochód ze sprzedaży? Czy ta sprzedaż jest tylko pretekstem do tego, żeby również wy​mieścić się? Czy zamierzacie nadal posiadać i wynajmować swój Dom? Prawdopodobnie teraz macie relatywnie niewielki kapitał własny i potrzebujecie jak najlepszych warunków dla nowej nieruchomości?

[Jim-Jones]

@ BenniG
Masz rację, Dom moich teściów faktycznie jest tylko powodem, dla którego chcemy się stamtąd wyprowadzić. Sprzedaż domu teściów już trwa, 100% dochodu przynosi korzyść nam.
Nasz Dom chcemy wkrótce także sprzedać, ale tutaj nadal trwają kredyty.

@noelmaxim
Zgadzam się z Państwem, że ta sytuacja powinna być rozwiązana przez specjalistę. Bardzo prawdopodobnie tak się stanie, jednak chciałbym z góry zbadać możliwe podejścia i być może otrzymać nowe wskazówki.
Porada dotycząca odszkodowania za korzystanie z nieruchomości jest dla mnie nowa i mi się podoba.

[NaTwoim13]

@ BenniG
Masz rację, Dom teściów jest tylko impulsem do naszej decyzji o przeprowadzce. Sprzedaż domu teściów jest już w toku, 100% zysku przypada nam.
Nasz Dom zamierzamy również sprzedać, jednakże mamy jeszcze kredyty do spłacenia.

@noelmaxim
Zgadzam się z Państwem, że ta sytuacja powinna być rozwiązana przez fachowca. Prawdopodobnie tak się stanie, jednakże chciałbym wcześniej zastanowić się nad możliwymi podejściami i być może poznać nowe.
Podoba mi się porada dotycząca rekompensaty za korzystanie z mieszkania. Jest to dla mnie nowe i interesujące rozwiązanie.

Czy Pan/Pani pokaże Pan/Pani wszystko, co trzeba zrobić w tej sytuacji? Zdalnie, bez indywidualnej analizy Państwa sytuacji i posiadanych danych, trudno wyznaczyć odpowiednie podejście w sposób celowy.

1) Ile kosztuje nowy Dom?
2) Jaka jest przewidywana kwota zbycia obecnego domu?
3) Czy nowy Dom został już znaleziony?
4) Gdzie znajdują się obecnie pozostałe kredyty?

@BenniG

Bez znaczenia jak, bez względu na co, nie wiedziałem i nie słyszałem o rozwiązaniu poprzez wynajem.

[BenniG]

Więc po sprzedaży domu teściowej macie teraz 310 000 € i chcecie sprzedać Dom za 440 000 €. Różnicę 130 000 € chcecie pożyczyć sobie (bez względu na to, czy od przyszłego właściciela czy od banku), dopóki nie wprowadzicie się do nowej nieruchomości. Po całej operacji powinniście mieć około 80 000 € kapitału.

[NaTwoim13]

Benni, ustawiłem potrzebę w wysokości 440 000 euro jako wymaganą kwotę, ponieważ tak to opisał - w przeciwnym razie nie potrzebowałby dalszych środków, a ja nie zrozumiałbym, dlaczego to tak opisał. Pozostałoby pytanie, czy potrzebuje on tych 440 000 euro także po zamianie zastawu?? Można również założyć, że właśnie te 440 000 euro zostały nazwane po zamianie zastawu?!?! Jak już opisałem, wszystko jest możliwe, ale konieczne jest indywidualne zapoznanie się z dokumentacją, aby opracować zrównoważony i wykonalny koncept. Nawiasem mówiąc, jak wiesz

[Jim-Jones]

Tak więc sprzedałeś Dom teściów za 310 000 € - poprawnie
i chcesz sprzedać Dom za 440 000 € - chyba chcesz napisać kupić.
Różnicę 130 000 € chcecie pożyczyć (niezależnie czy od przyszłego właściciela czy od banku) do czasu przeprowadzki do nowej nieruchomości - poprawnie - do czasu sprzedaży naszego własnego domu.
Po całej operacji powinniście posiadać około 80 000 € kapitału. - tutaj już nie mogę za Tobą nadążyć

Moje komentarze wytłuszczone


W skrócie:
Mam 310 000 €. Dodatkowo mam Dom o wartości 300 000 € obciążony kredytem w wysokości 200 000 €, który chcę sprzedać.
Planuję zakup domu za 440 000 € (najpierw nowy kupić, potem sprzedać mój).

Chciałbym przenieść kredyt w wysokości 200 000 € z mojego obecnego domu na nową nieruchomość do zakupu (z powodu dobrych warunków). I właśnie tutaj zapewne mam problem...

[NaTwoim13]

DLaczego ta kolejność, dlaczego nie równoległe postępowanie z finansowaniem pośrednim, z opcją, że Zwifi nie jest potrzebne, ponieważ kupujący zabezpieczy cenę zakupu i zapłaci odszkodowanie za korzystanie?

Nie rozumiem też, dlaczego przywiązują się do tego w głowie!

Wszystko to jest bardzo proste i może być elastycznie zarządzane we współpracy z bankami (nowości dla długoterminowego zapotrzebowania + Zwifi, istniejące/pozostałości oraz istniejące/nowe + Forward) z nową ofertą na pozostałe potrzeby (długoterminowe) i Zwifi w połączeniu z doświadczeniami ze sprzedaży i odpowiedziami dotyczącymi wymiany zastawu, tak aby elastyczna koncepcja z opcjami była gotowa.