Capital Investment 4

[sevilla7]

Kochane Forum,

od dłuższego czasu jestem tylko czytelnikiem, a teraz mam własną sprawę.

Zamierzam kupić nieruchomość za 640 000€ i mam teraz do dyspozycji dwie oferty finansowania:

1. pożyczka ratalna HVB + KfW
Sollzins HVB 3,87%, Oprocentowanie efektywne 3,95%, Okres zabezpieczenia 10 lat
Kwota 540 000€, Spłata 1,05%
Rata: 2200€

Sollzins KfW 3,60%, Okres zabezpieczenia 10 lat
Kwota 100 000€, Spłata 2,60%
Rata: 520€

Oprocentowanie mieszanego: 3,80% i miesięczna spłata: 1,33%
Całkowita rata: około 2700€

Łączna pozostała kwota do spłaty po 10 latach: 540 000€

2. Umowa oszczędnościowa BHW + KfW + Hanseatic

Oprocentowanie Soll BHW 3,64%, Oprocentowanie efektywne 4,27%, Okres zabezpieczenia 20 lat
Kwota 576 000€, Rata oszczędności 512€ (1,2%)
Miesięczne odsetki 1553€

Oprocentowanie Soll KfW 3,60%, Okres zabezpieczenia 10 lat
Kwota: 64 000€, 10 lat
Miesięczna rata 335€
Pozostała kwota do spłaty po 10 latach 46 000€ (ma zostać w ciągu 10 lat wliczona do BSV)

Kredyt Hanseatic: 64 000€, Stopa procentowa 6,79%
Zostanie za rok włączony do sumy BHW, 1 rok bez opłat za udostępnienie, więc nie będzie użyty, ale będzie służył jako rodzaj kapitału własnego. Ponieważ jest to projekt budowlany, pożyczka będzie wypłacana w zależności od etapu budowy. Chciałbym wypłacić kredyt Hanseatic dopiero po około 10 miesiącach, a następnie wprowadzić go do BSV 2 miesiące później.

Miesięczna całkowita rata wraz z Hanseatic w BSV:
około 2750€

Po 20 latach oszczędności wyniosą około 115 000€
Zabezpieczona stopa procentowa: 1,25% przy 15 latach pozostałego okresu kredytowania
Nadal ta sama miesięczna rata w wysokości 2750€

Teraz do moje pytanie: muszę przyznać, że oferta BHW jest nieco skomplikowana. Zaletą w przypadku BHW jest fakt, że od pierwszego do ostatniego dnia spłaty zawsze będę miał tę samą ratę. Zmiany oprocentowania na rynku nie wpłyną na mnie. Widzę jednak w tym wadę, że zapłacę więcej, jeśli za 10 lat stopy procentowe spadną.

W przypadku pożyczki ratalnej wada polega na tym, że koszty wzrosną, jeśli za 10 lat stopy procentowe będą wyższe niż obecnie. Z drugiej strony można spekulować na niższe stopy procentowe i za 10 lat skorzystać z tego przy refinansowaniu.

Które z tych dwóch możliwości finansowania byście mi zalecali? Ogólnie skłaniam się ku pożyczce ratalnej, jednak obawiam się, że stopy procentowe wzrosną do 6% i nie będę mógł sobie pozwolić na Dom za 10 lat.

Przy BHW miałbym 35 lat pewności co do tej samej raty w wysokości 2700€.

Dziękuję za przeczytanie i za wsparcie.
Miłego dnia!

[6Bankkaufmann]

Cześć, po 20 latach uzbierałeś 20% sumy oszczędnościowej. Jak wygląda modelowa kalkulacja w zakresie przydziału? Czy przydział następuje również po 20 latach? Wtedy obowiązuje Twój opisany zabezpieczony oprocentowanie na poziomie 1,25%, który dotyczy także oprocentowania kredytu hipotecznego. Najbardziej sensowne byłoby porównanie, zrozumienie i prześledzenie kosztów w wersji HVB, czyli oprocentowania i oprocentowania z oprocentowaniem odroczenia na poziomie na przykład 6%. A także koszty ogólne wersji BHW, opłata za aktywację, oprocentowanie kredytu pośredniego, oprocentowanie kredytu hipotecznego w ramach łącznego okresu kredytowania wynoszącego 35 lat, o którym piszesz. Czy masz takie zestawienie porównawcze? W przeciwnym razie, w obecnych szalonych czasach finansowych dla kiełbasy o wartości 540 000 euro raczej wybrałbym 15 do 20 lat kredytu z ratami kapitałowymi.

[2tneub]

Czy kiedykolwiek poświęciliście sobie trud i sami przeliczyliście?Z mojego punktu widzenia, opcja 2 nie może w ogóle działać.Przy oprocentowaniu 3,64% od 576.000, kwota odsetek wynosi już 1747€ miesięcznie, czyli o 200€ więcej niż podano.Jak będzie spłacany kredyt hanzeatycki?Po 10 latach kredyt KFW wygasa, jak zostanie spłacony?Czy oba będą pobierane z oszczędności budżetowych Bausparers po 10 latach?Jeśli bardzo ogólnie obliczyć, wynosi to 40 lat okresu kredytowania, gdy od 20 roku życia obliczę ratę 2750€ przy oprocentowaniu 1,25% i kwocie kredytu w wysokości 576 tys. euro.Uważam, że jest to niezwykle ryzykowne spłacanie domu za 640 tys. euro i zaciągnięcie za to długu w wysokości 700 tys. euro. Już sama idea wzięcia pożyczki z oprocentowaniem 6,79%, a następnie oprocentowania jej 1,25%, brzmi szaleństwo.Nawet jeśli w porównaniu z kredytem ratalnym akurat na tym zyskujecie, to musi to być oparte na założeniu, że w ciągu 40 lat nie skorzystacie z żadnej dodatkowej spłaty kapitału.Dlaczego nie zdecydujecie się na porównanie z kredytem ratalnym z 20-letnim okresem oprocentowania lub pełną spłatą?Kto przygotował dla Was te oferty?

[2titan1981]

Chciałbym również przeliczyć warianty z oprocentowaniem 15, 20 oraz spłatą całkowitą. Musicie wtedy zdecydować, czy oprocentowanie będzie rosło, czy spadnie znowu. To samo dotyczy wynagrodzenia. Czy wzrośnie ono wraz z inflacją, czy zakłada się, że będzie można je w przyszłości łatwiej zapłacić. To będzie decyzja, którą trzeba podjąć. Po 10 latach, jeśli oprocentowanie znowu mocno spadnie, możecie to ponownie rozważyć... przy kredycie mieszkaniowym już się zdecydowaliście.

[sevilla7]

Czy kiedykolwiek próbowaliście sami przeliczyć?
Z mojego punktu widzenia 2. w ogóle nie może działać.
Przy oprocentowaniu 3,64% od 576.000, wydaję się 1747€ odsetek/miesiąc. To jest już o 200€ więcej niż podane.
Jak spłacany jest kredyt Hanseatic?
Po 10 latach kończy się kredyt KFW, jak będzie spłacony?
Czy po 10 latach obydwa zostaną ponownie wzięte z oszczędności klienta kredytu hipotecznego?
Ogólnie rzecz biorąc, w przybliżeniu dochodzimy do 40 lat okresu kredytowania, gdy liczę od 20 lat ratę 2750€ przy oprocentowaniu 1,25% i 576 tys.€ kwoty kredytu.
Uważam, że bardzo ryzykowne jest kupowanie domu za 640 tys.€ i zadłużanie się na 700 tys.€. Sam pomysł wzięcia pożyczki oprocentowanej 6,79%, a następnie oprocentowanej 1,25% wydaje się szalony.
Nawet jeśli w porównaniu z kredytem o stałej raty okaże się korzystniejszy, zakłada to, że przez 40 lat nie skorzystacie z żadnej dodatkowej spłaty.
Dlaczego nie skonsultowaliście się na przykład z kredytem o równej raty na 20 lat lub z pełną spłatą kapitału w celu porównania.
Kto dla Was przygotował te oferty?

Tak jak wyżej opisano, pozostały dług w wysokości 46.000 KfW można spłacić albo za pośrednictwem oddzielnego kredytu o stałej raty lub może zostać włączony do umowy oszczędnościowej na cel mieszkaniowy. kredyt Hanseatic zostanie po roku przeniesiony do BSV, dopóki nie zostanie spłacony, wtedy osiągane są mniej więcej 1800€ odsetek, o których wspomniałeś.
Teraz odsetki w BSV wynoszą 1500€, po uregulowaniu kredytu Hanseatic dołącza około 350€.
Czyli 1850€ odsetek w BSV + 335€ KfW + 512€ rata oszczędnościowa
Razem około 2750€ na 20 lat, po tych 20 latach kwota pozostanie taka sama.
Po przydzieleniu po 20 latach otrzymuję 1,25% od pozostałego zadłużenia po rozliczeniu danych gospodarczych. W tej pozostałej wartości znajduje się oczywiście również KfW oraz Hanseatic Kredit, który został już spłacony przez BSV.

[sevilla7]

Umowa oszczędnościowa została zaproponowana przez przedstawiciela BHW, a pożyczka ratalna przez niezależnego pośrednika kredytowego

[sevilla7]

również chciałbym policzyć warianty z 15, 20 i pełną spłatą.
Następnie musicie zdecydować, czy odsetki będą rosnąć czy znowu spadną. To samo dotyczy zarobków. Czy rosną one wraz z inflacją, czy zakładacie, że będziecie mogli je łatwiej opłacać w przyszłości.

To jest decyzja, która musi zostać podjęta. Po 10 latach, jeśli odsetki znowu spadną, możecie ponownie zadecydować..... z tytułu oszczędności budowlanych jesteście związani.

Dokładnie. Oczywiście wszystkie nasze zarobki będą rosły, przede wszystkim ze względu na inflację. Moja żona i ja jesteśmy obydwoje nauczycielami państwowymi, więc bezpieczeństwo związane z BSV jest oczywiście kuszące, w przypadku zwykłego kredytu boję się, że przy stopie procentowej na poziomie 6% nie będę już w stanie opłacić raty w wysokości 3500€.

Dług w wysokości 540000 przy stopie procentowej 6% i pozostałym okresie spłaty 25 lat to około 3500€.

Oczywiście nikt nie może tego przewidzieć, ale jak prawdopodobne uważacie, że stopy procentowe wzrosną do 6%? Ostatni raz były na tym poziomie w 2000 roku.

[2titan1981]

W związku z powyższym warto przeliczyć koszty dla okresów wiązania przez 15, 20 lat oraz pełnej spłaty. Być może odsetki w międzyczasie wyniosą 10% lub nawet tylko 2%, wtedy po 10 latach można ponownie sprawdzić, czy można znaleźć tańszą ofertę.

[2tneub]

Tak jak zostało opisane powyżej, reszta długu KfW w wysokości 46 000 euro może być spłacana poprzez oddzielny kredyt ratalny lub wpływać na umowę oszczędnościową mieszkaniową. kredyt Hanseatic będzie przejęty do BSV po upływie roku bez wcześniejszej spłaty, a wtedy dochodzimy do około 1800 € odsetek, o których wspomniałeś.
Obecnie odsetki w BSV wynoszą 1500 €, po spłacie kredytu Hanseatic przez BSV, dojdzie około 350 €.
Zatem 1850 € odsetki BSV + 335 € KfW + 512 € stopa oszczędnościowa

Twoje obliczenia mnie nie przekonują. Po pierwsze, rozumiem to następująco:

Zostaje zaciągnięty kredyt bezzwrotny w wysokości 576 000 €. Oprocentowanie 1747 €
Zostaje zaciągnięta pożyczka KFW w wysokości 64 000 €. Rata 335 €
Zostaje zaciągnięty kredyt bezzwrotny Hanseatic w wysokości 64 000 €. Oprocentowanie 362 €
Łącznie 704 000 €

1747 + 335 + 362 oraz wpłata na konto oszczędnościowe w wysokości 512 € = miesięczne obciążenie 2956 €

Prawdopodobnie 64 000 € od kredytu Hanseatic zostanie wpłacone na konto oszczędnościowe, aby przyspieszyć przydział i obniżyć oprocentowanie.
A następnie tracę pojęcie, kiedy co dzieje się z Bausparerem i kredytem Hanseatic.

Jak zatem kredyt KFW ma wpłynąć na Bausparera? Czy Bausparer zostanie odcięty? Wtedy termin przydziału powinien zostać przesunięty w przyszłość.

[sevilla7]

Twoje obliczenia są dla mnie niezrozumiałe. Ja to rozumiem tak:

Zostaje wzięty kredyt bez spłaty kapitału w wysokości 576 000€. Oprocentowanie 1747€
Zostaje wzięta pożyczka KFW w wysokości 64 000€. Rata 335€
Zostaje wzięta kredyt Hanseatic bez spłaty kapitału w wysokości 64 000€. Oprocentowanie 362€
Łącznie 704 000€

1747+335+362 oraz wpłata na konto oszczędnościowo-kapitałowe w wysokości 512€ = miesięczne obciążenie 2956€

Prawdopodobnie 64 tys. € z kredytu Hanseatic zostanie wpłacone jako depozyt na konto oszczędnościowo-kapitałowe, aby przyspieszyć przydział i obniżyć oprocentowanie. Potem już nie mogę zrozumieć, kiedy co dzieje się z kontem oszczędnościowo-kapitałowym i kredytem Hanseatic.

Jak może pożyczka KfW wpłynąć na konto oszczędnościowo-kapitałowe? Czy konto oszczędnościowo-kapitałowe zostanie odseparowane? To powinno spowodować opóźnienie w czasie przydziału.

Nie, suma kredytu oszczędnościowo-kapitałowego wynosi 512.000€, KfW 64.000€, Hanseatic 64.000€

KfW ma okres spłaty 10 lat, po tym czasie 46.000€ trzeba dalej finansować, albo poprzez finansowanie u obcej banki, albo KfW, albo spłacając ze środków z konta oszczędnościowo-kapitałowego. Po roku kredyt Hanseatic zostanie wprowadzony na konto oszczędnościowo-kapitałowe, dlatego kwota w BHW wynosi 576.000 zamiast 512.000 i dlatego też oprocentowanie wynosi 1800€.

Po roku Hanseatic przechodzi na konto oszczędnościowo-kapitałowe z ratą 350€, która jest uwzględniona w kwocie 1800€ odsetek, ponieważ konto oszczędnościowo-kapitałowe ma teraz 576.000€

[2tneub]

Nie, suma kredytu budowlanego 512.000€, KfW 64.000€, Hanseatic 64.000€

KfW działa przez 10 lat, po tym czasie 46.000 musi być dalej finansowane, albo poprzez finansowanie u innej banku, albo KfW, albo spłatę poprzez kredyt budowlany. kredyt Hanseatic po roku zostanie wprowadzony do kredytu budowlanego, dlatego kwota w BHW wynosi 576.000 zamiast 512.000, dlatego też oprocentowanie wynosi 1800€.

Po roku kredyt Hanseatic zostanie włączony w kredyt budowlany w ratach po 350€. Są one zawarte w oprocentowaniu 1800€, ponieważ kredyt budowlany ma teraz 576.000€.

Jakoś idziemy obok siebie.
W przypadku kredytu budowlanego istnieje faza oszczędzania, a po przyznaniu i skorzystaniu z niego faza spłaty.
Co oznacza w tym kontekście "wprowadzony"? Co dzieje się z kredytem Hanseatic, czy zostanie spłacony przez kredyt budowlany czy środki zostaną tam wpłacone, czy oba na raz?

[2utopus]

Ale jeśli wpłacisz zaledwie 512€ miesięcznie na BSV, to po 20 latach wpłacisz zaledwie 122 880€ - co stanowiłoby zaledwie niecałe 21,3% sumy kredytu mieszkaniowego w wysokości 576 tysięcy euro - czy to wystarczy do przyznania kredytu, i ile czasu pozostanie na spłacenie pozostałych prawie 80% ???

[sevilla7]

Ale jeśli wpłacasz tylko 512 € miesięcznie na konto oszczędnościowe i po 20 latach wpłaciłeś tylko 122 880 € - to oznacza, że wpłaciłeś zaledwie około 21,3% kwoty oszczędności budowlanej wynoszącej 576 tysięcy euro - czy to wystarczy na przyznanie kredytu i ile czasu pozostaje na spłatę pozostałych prawie 80% ???

Dokładnie o to zapytałem, a doradca powiedział, że tak. Następnie pozostaje dokładnie 15 lat na spłatę pełnego zadłużenia.

[2tneub]

Mam prawie 20 lat. Musi być to o wiele wyższa stopa.

P.S. Och, teraz wiem dlaczego, bo uwzględniłem KFW.

[sevilla7]

Właśnie przesłałem dwa obrazy, z oprocentowaniem na 10, 15 i 20 lat.

Dla porównania, oto pozostały kapitał wraz z KfW po 10 latach:

10 lat: 547.000€ przy spłacie 1.05%
15 lat: 549.000€ przy spłacie 1.02%
20 lat: 549.000€ przy spłacie 1.01%

Nawiasem mówiąc, są to spłaty tylko dla udziału 540.000€ w banku

Spłata KfW to około 2.6%

Co mi przyszło jeszcze do głowy: Co się stanie z pozostałym długiem KfW około 73.000€ po 10 latach?

Przy 15 lub 20 latach oprocentowania reszta HVB będzie działała jeszcze przez 5 lub 10 lat. Jak można wtedy sfinansować te 73.000€ dalej?

Czy muszę koniecznie udać się do HVB czy może korzystać z zewnętrznego banku?

Jeśli mogę skorzystać z zewnętrznego banku, to jak jest z prawem hipotecznym? Czy zewnętrzny bank akceptuje, że jest w księdze wieczystej na drugim miejscu z bardzo niskim udziałem?

[6Bankkaufmann]

Cześć Sevilla7, po 10 latach HVB jako instytucja pośrednicząca zaproponuje Ci przedłużenie kredytu w kwocie 73 000 euro przez KfW.
Załóżmy, że nie przeniesiesz tego udziału KfW do innego banku. Ponieważ w księdze wieczystej główny kredyt HVB ma pierwszeństwo.
Dlatego refinansowanie KfW ma sens tylko wtedy, gdy równocześnie po 10 latach główne finansowanie HVB zostanie rozwiązane na podstawie § 489 BGB.
To zależy po prostu od stawki procentowej za 10 lat.
Prawdopodobnie po 10 latach dokonasz większej dodatkowej spłaty dla KfW, lub po prostu otrzymasz propozycję przedłużenia dla pozostałej kwoty 73 000 euro i zaakceptujesz ją na kolejne 10 lat, jeśli główne finansowanie zostało wybrane na 20 lat.

Jeśli kredyt główny wynosi 540 000 euro na 10 lat z zobowiązaniem oprocentowania, to po 10 latach oczywiście możesz przenieść tę pozostałą kwotę i pozostały dług KfW w wysokości 73 000 euro do dowolnego innego partnera bankowego, ponieważ w księdze wieczystej nowy partner bankowy będzie miał pierwszeństwo.

[NaTwoim13]

2. Umowa oszczędnościowa BHW + KfW + Hanseatic

Całe to HB Ding w ogóle nie rozumiem!

BHW Stopa oprocentowania 3,64%, Stopa efektywna 4,27%, Okres ograniczenia oprocentowania 20 lat (czas oszczędzania w ramach umowy oszczędnościowej),
Kwota 576.000€, Wysokość oszczędności 512€ (1,2%)
Miesięczne odsetki 1553€

kredyt Hanseatic: 64.000€, Stopa oprocentowania 6,79%
Ten kredyt Hanseatic wypłaciłbym dopiero po około 10 miesiącach

W ogóle nie wiedziałem, że coś takiego możliwe jest w ramach HB!!!!

a potem dopiero po 2 miesiącach wpłacić do BSV.

Nie rozumiem!!

Miesięczna rata całkowita wraz z Hanseatic w BSV:
około 2750€

Po 20 latach, Stan konta około 115.000€
Zabezpieczona stopa procentowa: 1,25% przy 15 latach pozostałego okresu kredytowania do całkowitej spłaty

To kompletna bzdura, ponieważ im niższa stopa procentowa do spłaty kredytu, tym (we współdziałaniu):
1) dłużej, przy tej samej wpłacie, czas przypisania, tu 20 lat, przy wyższej stopie procentowej (przydziału) 2,35% albo 3,35% - wtedy BKM a nie BHW - można by to zrealizować już po 15/16/17 latach, co skraca czas finansowania wstępnego i obniża odsetki kredytu wstępnego

i/lub

2) wyższa suma wpłaty, co przy wyższej do spłacenia stopie procentowej 2,35% albo 3,35% i tym samym czasie przypisania 20 lat, zmniejsza wymaganą sumę wpłaty.




Które z dwóch możliwości finansowania polecilibyście mi?

Ani jedno z tych dwóch!!!

Całe to konstrukcja z HB nie do końca rozumiem, a stawka procentowa do spłaty 1,25% to kompletna bzdura, ponieważ oszczędzanie za pośrednictwem Bauspar rekomenduje się, gdy można uzyskać maksymalną kwotę kredytu (kredytu do spłaty z Bauspar) przy minimalnych własnych środkach (kapitał z Bauspar) w jak najkrótszym okresie (okres przypisania) przy długim okresie spłaty (okres kredytowania Bauspar po przydzieleniu), dlatego zawsze konieczne jest użycie najwyższej stawki procentowej kredytu Bauspar z ofert banków oszczędnościowo-budowlanych, co pozwala na optymalizację całej konstrukcji (wymagany czas oprocentowania do przydziału/oprocentowanie kredytu hipotecznego podczas wymaganego okresu oprocentowania/miesięczne obciążenia) przy użyciu mieszanego oprocentowania, tańsze!!!

[NaTwoim13]

Oczywiście nie, a już w ogóle nie z oprocentowaniem w programie oszczędzania na mieszkanie w wysokości 1,25%. Nawet zakładając, że tak jest (co nie jest prawdą, ale przyjmijmy na chwilę), wariant z oprocentowaniem kredytu hipotecznego w programie oszczędzania na mieszkanie wynoszącym 2,35% lub 3,35% zawsze byłby tańszy, ponieważ nie trzeba by było oszczędzać przez 20 lat!! Taka jest logika przydziału w umowach oszczędnościowo-kredytowych!!

Cała ta konstrukcja jest chaosem, do tego wszystkie parametry przydziału są nieprawidłowe!!

Podejrzewam także, że rata po przyznaniu kredytu po 20 latach musiałaby wynosić około 5000 euro albo nawet więcej!

Wśród moich doświadczeń znajduje się wiele konsumentów, którym sprzedano oszczędzanie na mieszkanie z zupełnie błędnymi parametrami przydziału, pomimo faktu, że oszczędzanie na mieszkanie z odroczonym kredytem zastępczym lub koncepcja podstawowa zostały zgwałcone w porównaniu z kredytem ratalnym!!!

[C. Andreas]

Cześć,

chciałbym także krótko się wypowiedzieć.

a. Prawda dotycząca oszczędzania na budowę zawsze kryje się w planie oprocentowania i spłaty. Jeśli ten został przedstawiony i wartości się zgadzają, to jest to plan działania.

b. W przypadku BHW oprocentowanie wynoszące 1,25% brzmi kusząco, ale idzie w parze z wysokim saldem oszczędnościowym wynoszącym około 40% sumy do oszczędzania. Przydziały są już możliwe od 20%, ale wymaga to zmiany warunków na oprocentowanie odsetek wynoszące 2,35%.

c. Po 15 latach BHW ma prawo do specjalnego wypowiedzenia umowy, jeśli do tego czasu umowa nie osiągnęła jeszcze gotowości przydzielenia. W praktyce nie jest to często stosowane, ale opcja istnieje.

d. Jak już noelmaxim opisał, oszczędzanie na budowę ma sens, jeśli się ma niewiele do wpłacania, ponieważ w ten sposób minimalizuje się tak zwane straty graniczne, co oznacza, że oszczędzanie na budowę dla prywatnych finansowań nieruchomości jest raczej istotne, gdy chodzi o zabezpieczenie pozostałych zobowiązań kredytowych i wykorzystanie korzystniejszego oprocentowania kredytu bankowego niż w przypadku finansowania, gdy 10 lat są tańsze niż 15 lat w banku. W tym kontekście umowa oszczędzania na budowę ma swoją rację bytu.

[NaTwoim13]

Może faz sense zarysować projekt pod względem struktury podstawowej, całej konstelacji, aby móc ogólnie ocenić ofertę. Do tego potrzebne są następujące informacje:

Określenie wartości zastawu
A) Cena zakupu działki/wartość działki, jeśli jest już własnością
B) Wszystkie koszty projektowania, budowy bez mebli kuchennych; koszty geodezyjne, notarialne, i wpisu do księgi wieczystej

Koszty nie zwiększające wartości
C) Koszty poboczne nabycia - podatek od nabycia nieruchomości, koszty notarialne, i wpisu do księgi wieczystej

D) Podanie kosztów łącznych

Odliczenia/Wkład własny
E) Kapitał własny
F) Praca własna

G) Podanie wkładu własnego

H) Podanie zapotrzebowania finansowego

I) Lokalizacja inwestycji do uwzględnienia przez banki regionalne i fundusze regionalne
J) Informacja, czy budowa odbywa się w oparciu o energooszczędny standard kwalifikowalny do wsparcia

[sevilla7]

Nie zrozumiałem konstrukcji związanej z kredytem hipotecznym, do którego oprocentowanie wynosi 1,25%, jest to bezsensowne, ponieważ oszczędzanie na budowę jest opłacalne, gdy można uzyskać najwyższy możliwy kredyt budowlany (do uzyskania kredyt budowlany) przy minimalnych własnych środkach (oszczędności budowlane) w najkrótszym możliwym okresie (okres przydziału) przy długim okresie spłaty kredytu (okres kredytowania po uzyskaniu przydziału), w związku z tym zawsze konieczny jest najwyższy oprocentowanie kredytu budowlanego zgodnie z tabelami stawek Bausparkassen, które jednak pozwala na tańsze ukształtowanie całej konstrukcji ze wszystkimi swoimi parametrami - wymaganym okresem wiązania oprocentowania do przydziału/oprocentowaniem kredytu hipotecznego w trakcie wymaganego okresu wiązania oprocentowania/miesięcznym obciążeniem) w mieszanym oprocentowaniu, co czyni to korzystniejszym!!!

Dlaczego teraz również nie kredyt ratalny?

[NaTwoim13]

Rozumiem Państwa pytanie, nie rozumiem teraz ich intencji.

[sevilla7]

[cytat=noelmaxim]
Rozumiem twoje pytanie, nie rozumiem teraz twojej intencji.
[/cytat]
Ponieważ Twój wybór „Która z tych dwóch możliwości bylibyście w stanie polecić?” został zacytowany na czerwono jako „Żadna z nich!!!”

[NaTwoim13]

Okej, rozumiem.

Chodziło o to, że ewentualnie chciałem podzielić okresy wiązania oprocentowania na 2 lub 3 części (10/15/20 lat) i nie chciałbym, żeby budowę nowego budynku towarzyszył HVB.

[sevilla7]

Achso, ok.

To odnosiło się do tego, że być może podzieliłbym czasy ustalania oprocentowania na 2 lub 3 części (10/15/20 lat) i nie chciałbym widzieć, że nowa konstrukcja nie jest towarzyszona przez HVB.

Dlaczego, co przemawia przeciwko HVB?

[NaTwoim13]

To byłoby zbyt daleko idące, aby publikować doświadczenia związane z nową budową z HVB.

Dla HVB przemawia to, że w określonych sytuacjach można uzyskać najlepsze warunki korzystając z HVB, aby to sprawdzić, poprosiłem ich o przedstawienie swojego planu w kontekście tych warunków.

Nie byliby Państwo pierwszym konsumentem, który dałby się przekonać do korzystania z HVB z uwagi na lepsze warunki.

[sevilla7]

Część jeszcze raz,

otrzymałem teraz nowe oferty z 20-letnim zabezpieczeniem odsetek.

1. HVB 540.000€ z oprocentowaniem 4,04% i spłatą 1,04% (20 lat) oraz KFW 3,60% (10 lat)

Pozostała kwota do spłaty w HVB po 10 latach: 476.000,00 € a w KFW: 72.000€ = 548.000€

Pozostała kwota do spłaty w HVB po 20 latach: 377.000,00 € a w KFW: 23.000€ (KFW fikcyjnie, kontynuacja z 3,6%) = 400.000€

Całkowita rata: HVB 2274,-€ + 519,-€ KFW = 2793,-€

2. Oferta:

Postbank 512.000€ kredyt ratalny + 64.000€ KFW z 3,6% + BHW Kontrakt oszczędnościowy 64.000€ z 5,99% odsetkami przez pierwsze 10 lat.

Po przyznaniu: 42.000€ kredytu z kontraktu oszczędnościowego z oprocentowaniem 2,35%.

Rata ogółem w pierwszych 10 latach do przyznania:

2107,-€ Postbank + 316,-€ KFW + 499,-€ BHW Oswiadczenie oszczędnościowe

Po przyznaniu:

2107,-€ Postbank + 316,-€ KFW + 416,-€ BHW Kontrakt oszczędnościowy

Pozostałe długi po 10 latach: PB 449.000€ + 49.000€ KFW + 42.000€ BHW Oswiadczenie oszczędnościowe = 542.000€

Pozostałe długi po 20 latach: PB 346.000€ + 18.570€ KFW + 2300€ BHW Oswiadczenie oszczędnościowe = 366.870€

Jako daty referencyjne zawsze przyjąłem 31.12.2032 na 10 lat oraz 31.12.2042 na 20 lat.


Moje przemyślenia: Oferta Postbank wydaje się być znacząco lepsza na pierwszy rzut oka, jednak płaci się tam dodatkowo w pierwszych 10 latach 129,-€ miesięcznie, co daje rocznie około 1500€.

Jeśli w pierwszych 10 latach w kredycie HVB rocznie spłaciłbyś dodatkowo 1500,-€, a później już nie, pozostały dług po 20 latach (zawierający fikcyjne 23.000€ KFW) byłby w wysokości 371.000€.

Druga oferta przesłuchana jako zrzuty ekranu, aby zobaczyć wszystkie trzy komponenty szczegółowo.






Jaka jest wasza ocena oferty Postbank? Byłbym wdzięczny za opinie.

Mam nadzieję, że wyjaśniłem to dostatecznie dobrze. Pozdrowienia!

[NaTwoim13]

Jak mamy być w stanie ocenić oferty, jeśli nie znamy poziomu obciążenia ani nie możemy obliczyć go, ponieważ nie znamy całkowitych kosztów?

[sevilla7]

Jak możemy ocenić oferty, jeśli nie znamy poziomu obciążenia, nie możemy obliczyć go, ponieważ nie znamy ogólnych kosztów?

Cena zakupu nieruchomości: 640 000 €
Koszty dodatkowe zakupu w wysokości 54 000 € są finansowane z kapitału własnego, więc do sfinansowania jest 640 000 €.
Szacunkowa wartość obiektu wynosi 716 000 € (limit obciążenia 95%)

[NaTwoim13]

640,000 euro cena zakupu?

[sevilla7]

640.000 euro Cena zakupu?

Tak, poprawne.

[NaTwoim13]

Ok, ale wtedy wartość zastawu wynosi także 640 000 euro, a w bankach z rabatem 10% wynosi 594 000 euro.

Odpowiednio, zapotrzebowanie na finansowanie w wysokości 640 000 euro daje stopę obciążenia zastawem wynoszącą 100%, lub 111%.

[sevilla7]

Dobrze, ale wtedy wartość zastawu wynosi również 640 000 euro, lub z 10-procentowym rabatem zabezpieczenia 594 000 euro.

Oznacza to, że 640 000 euro zapotrzebowania na finansowanie odpowiada stopień obciążenia zastawem 100%, lub 111%.

Co to oznacza w kontekście mojego pytania dotyczącego ofert?

[NaTwoim13]

To było tylko komentarz odnośnie Państwa wypowiedzi dotyczącej szacunkowej wartości.

Proszę jeszcze raz podać kod pocztowy z uwzględnieniem lokalnych banków.

Czy nie będą podejmowane żadne działania modernizacyjne?

[sevilla7]

To była tylko uwaga odnośnie Twojej wypowiedzi na temat szacunkowej wartości.

Proszę ponownie podać kod pocztowy ze względu na uwzględnienie lokalnych banków.

Czy nie planujesz żadnych działań modernizacyjnych?

51147. Nie, to nowy budynek, dlatego żadne nie są konieczne. Ewentualnie około 20000€ na podłogi i prace malarskie, które początkowo planowałem opłacić sam, ale w zależności od oferty, ich finansowanie byłoby również możliwe.

[NaTwoim13]

Cena nieruchomości: 640.000€
Koszty poboczne w wysokości 54.000€ są finansowane ze środków własnych, więc do sfinansowania jest 640.000€.
Szacunkowa wartość obiektu to 716.000€ (limit obciążenia 95%)

Z czego składają się koszty poboczne w wysokości 54.000 euro przy budowie nowego domu? Dlaczego w ogóle istnieją koszty poboczne przy nowej budowie? Czy to nie jest własny projekt budowy, ale kupujesz już ukończony nowy Dom?


Jeśli potrzeba finansowania wynosi 640.000, dlaczego akurat ta oferta:?






Cytat od sevilla7

2. Oferta:
Postbank 512.000€ kredyt ratalny + 64.000€ KFW z 3,6% + BHW konto oszczędnościowe budowlane 64.000€ z 5,99% oprocentowaniem w pierwszych 10 latach.

Po alokacji: 42.000€ kredytu budowlanego z oprocentowaniem 2,35%.

Całkowita rata w pierwszych 10 latach do alokacji:

2107€ Postbank + 316€ KFW + 499€ BHW konto oszczędnościowe budowlane







Cytat od sevilla7

Ewentualnie 20.000€ na prace podłogowe i malarskie, które chciałbym początkowo opłacić własnymi środkami, ale w zależności od oferty rozważalne jest także sfinansowanie ich.

W ofercie HVB opłacają te usługi dla branży z własnych środków, a w ofercie BHW finansują to z?

[sevilla7]

Z czego wynikają koszty dodatkowe w wysokości 54 000 euro przy budowie nowego domu? Dlaczego w ogóle są koszty dodatkowe przy zakupie, jeśli to jest nowa budowa? Czy to nie jest odrębny projekt nowej budowy, czy może kupujesz już wybudowany nowy budynek?

Jeśli jest potrzeba finansowania w wysokości 640 000 euro, dlaczego wybierać tę ofertę?
W ofercie HVB płacisz te usługi hydrauliczne z gotówki, a w ofercie BHW finansujesz je za pomocą?

No cóż, deweloper buduje Dom, a ja muszę opłacić notariusza, hipotekę prawną i podatek od nabycia nieruchomości, co wynosi około 54 000 euro.
Nie rozumiem twojego pytania. Pierwsza oferta obejmuje dokładnie tę samą kwotę pożyczki 640 000 euro, co druga oferta.
512 000 euro jako pożyczka ratalna od Postbanku, 64 000 euro od KFW i kolejne 64 000 euro jako zaliczkowy kontrakt oszczędnościowy na budowę z oprocentowaniem na 10 lat w wysokości 5,99% i ratą oszczędnościową w wysokości 179 euro.
Po 10 latach, z odsetkami w wysokości około 22 000 euro, dochodzi do alokacji, dzięki czemu pozostały dług w wysokości około 42 000 euro będzie kontynuowany po oprocentowaniu 2,35% i w ciągu kolejnych 10 lat zostanie całkowicie spłacony w miesięcznej racie w wysokości 416 euro.

[sevilla7]

Przy ofercie HVB płacą za te usługi rzemieślnicze gotówką, a przy ofercie BHW finansują je z ekwiwalentu kapitałowego?

Nie, także przy ofercie BHW to tylko 640.000€ ogólna kwota kredytu i musi być opłacona z własnych środków pieniężnych. (dodatkowo do 54.000€ kosztów zakupu)

[2utopus]

Ile zapasów przeznaczyliście na nieprzewidziane koszty?

Generalnie zaleca się zachowanie dodatkowych 10% na wypadek niespodziewanych kosztów, tak aby móc pokryć niektóre niezaplanowane wydatki.
(więcej gniazdek/inną kafelkową podłogę/wykopy/porządową zadaszoną przestrzeń dla samochodów/kuchnię/ogród/prace brukarskie/opóźnienia/etc.)

[sevilla7]

Ile masz zaplanowanego marginesu na nieprzewidziane koszty?

Ogólnie rzecz biorąc, zaleca się zachować około 10% dodatkowo, aby móc pokryć niektóre niezaplanowane koszty.
(więcej gniazdek/ inne płytki/ wykopy/ zadaszenie/ kuchnia/ ogród/ prace brukarskie/ opóźnienia/ itp.)

Nawiasem mówiąc, w mojej wcześniejszej wiadomości napisałem, że przeznaczyłem już środki na podłogi i prace malarskie. W razie jakichkolwiek opóźnień otrzymuję miesięcznie 1800€. Czy wykopy i prace brukarskie nie powinny być pokryte przez bauera? Przecież to on jako inwestor jest za to odpowiedzialny.

Jak wspomniałem, jest to nowe budownictwo od dewelopera.

[2tneub]

Powyżej napisałem, że prace podłogowe i malarskie są już uwzględnione. Za każde opóźnienie otrzymuję dodatkowo 1800€ miesięcznie. Wykop ziemi i prace brukarskie nie powinny przecież spoczywać na mnie, prawda? Deweloper jest przecież inwestorem budowy, który jest za to odpowiedzialny.

Jak już powiedziałem, jest to nowe budownictwo od dewelopera.

Nie wiem, na ile możecie jeszcze zwiększyć budżet. Ponadto prace zewnętrzne mogą dodatkowo obciążyć wasz budżet, nie sądzisz?

[2utopus]

Trzeba dokładnie sprawdzić, co zostanie przejęte przez dewelopera, a co nie.

Klucz gotowy nie oznacza, że wszystko jest gotowe - tylko drzwi można zamknąć - ale czy ścieżka/schody do drzwi są wliczone, czy też wywóz ziemi (lub pozostawienie jej w ogrodzie) jest kwestią umowy - często oferowane jest również dopiero od płyty fundamentowej - wszystko poniżej tego płaci się samemu.

[2tneub]

@utopus Tutaj trzeba rozróżnić, czy to jest GU/Gü czy deweloper. Deweloper jest z pewnością bardziej kompleksowy, ponieważ kupuje się wtedy Dom. W przypadku GU kupujesz po prostu usługę.

[sevilla7]

Załączyłem opis budowy. Będę wdzięczny za opinie.

[sevilla7]

Czy jest coś negatywnego, co należy zauważyć?

[2tneub]

Jak wspomniano, istnieją różnice między generalnym wykonawcą (GÜ) a deweloperem. W przypadku GÜ masz podstawową konstrukcję, ale możesz jeszcze dokonać wyboru elementów wykończenia... wtedy zawsze chodzi o cenę. Nie jestem pewien, jakie są możliwości dalszego wyboru elementów wykończenia przy deweloperze.

Z mojego punktu widzenia, kilka rzeczy zwróciło moją uwagę podczas szybkiego przeglądu:
1. Kabina prysznicowa nie jest częścią umowy (często tak jest, dlatego od razu na to zwróciłem uwagę)
2. Nie znalazłem informacji na temat sieci/Internetu, albo pominąłem. W związku z tym od razu warto pomyśleć o położeniu kabla sieciowego zamiast kabla dzwonka.
3. Instalacja elektryczna... Sprawdź, czy gniazdka są wystarczające. Jak chcecie oglądać telewizję... być może brakuje np. instalacji satelitarnej?
4. Elementy sanitarnego wyposażenia są absolutnym standardem... Jeśli chcecie coś więcej, należy uwzględnić to w budżecie. I tutaj łatwo zniknąć kilka tysięcy euro. Zwróćcie uwagę także na meble łazienkowe.
5. Płytki o wartości 26 € są absolutnym minimalnym standardem. 10 lat temu mieliśmy za 20 €. To nie wystarczało w większości pomieszczeń. Zobaczcie, co można za to dostać.
Również reszta, takie jak np. dachówki betonowe, to zawsze tańsza opcja. Myślę, że deweloperzy powinni być tego świadomi.
6. Projektowanie ogrodu jest przynajmniej w podstawie. Jednak do ogrodu zawsze trzeba jeszcze trochę pieniędzy włożyć.

[2titan1981]

W przypadku instalacji elektrycznej zapytaj jaki standard został zastosowany. Istnieje wariant * , **, *** oraz ich warianty rozszerzone. Zazwyczaj oferowany jest tylko wariant *. W przypadku innego budowniczego w salonie znajdowało się 5 gniazdek, 1 telewizor i 1 włącznik światła... To może wystarczyć, ale dla mnie było to niewystarczające. Gdy zapytałem, ile kosztowałby wariant 3*+ dla całego domu, różnica ceny wynosiła 20 000€... Również wszystko inne obejmowało tylko najtańsze opcje, a każde nietypowe życzenie było bardzo drogie. To było również powodem, dla którego zdecydowaliśmy się wówczas zrezygnować z takich deweloperów. Postanowiliśmy zainwestować w solidne, używane mieszkanie w dobrej lokalizacji. Wybudowanie nowego budynku oznaczałoby praktycznie dodatkowe 30 minut jazdy, aby pozostać w ustalonym budżecie.