Capital Investment 4

[Canibu]

Po tym, jak przez pewien czas byłem tu cichym czytelnikiem, postanowiłem się zarejestrować, ponieważ potrzebuję porady dotyczącej sprzedaży domu jednorodzinnego:

Odziedziczyłem Dom z lat 70. i już dwóch agentów bankowych dokonało jego wyceny. Wyceny nie różniły się znacząco, ale planuję skonsultować się jeszcze z trzecim, niezależnym agentem, zanim zdecyduję się na jednego z trzech, lub ewentualnie zdecyduję się najpierw na sprzedaż bez pośrednika. Wszyscy trzej konsultujący się agenci działają lokalnie.

Sytuacja życiowa, która nie jest bez znaczenia, wygląda następująco:
Obiekt znajduje się w odległości 30 minut jazdy od mojego miejsca zamieszkania, więc sprzedaż samodzielna jest możliwa. Ponadto nie ma presji czasu, aby obiekt musiał zostać sprzedany w krótkim czasie (oprócz ewentualnych obowiązków renowacyjnych i wymagań dotyczących ogrzewania, ale to inna historia). Środki z sprzedaży prawdopodobnie zostałyby użyte na zakup nowej nieruchomości do użytku własnego.

Jednakże, elastyczność czasowa, motywacja do odwiedzania obiektu przez wiele miesięcy, oraz brak doświadczenia w sprzedaży/nabywaniu nieruchomości przemawiają raczej za skorzystaniem z usług pośrednika.

Jeśli zdecydowałbym się spróbować najpierw bez pośrednika: Czy byłoby to szkodliwe dla ewentualnej późniejszej działalności pośredniczej, jeśli nie udałoby mi się sprzedać obiektu prywatnie zgodnie z moimi oczekiwaniami?

Jeśli zdecydowałbym się na pośrednika, pojawia się wiele pytań:

1.) Rodzaj umowy, okres trwania
W tym przypadku chciałbym mieć umowę na sześć miesięcy, aby w razie wątpliwości mieć elastyczność w zmianie pośrednika. Zakładam, że obaj pośrednicy banku będą nalegali na udzielenie im wyłącznego zlecenia. Pytanie brzmi, na ile takie wyłączne zlecenie jest korzystne lub niekorzystne dla mnie jako sprzedającego: Czy to zwiększa zaangażowanie pośrednika, ponieważ może być pewny swojej prowizji, stara się uzyskać maksymalną cenę sprzedaży, od której zależy wysokość jego prowizji. Czy to wyłączne zlecenie może być potencjalnie szkodliwe dla ceny sprzedaży, ponieważ w wątpliwości pośrednik skupi się raczej na jak najszybszej sprzedaży obiektu, aby zapewnić sobie prowizję przez cały okres umowy?

2.) Wynagrodzenie
W kwestii wynagrodzenia zakładam standardowe 3,57% po obu stronach (kupującej i sprzedającej), więc na pewno dodam to do ceny ofertowej, zakładając, że potencjalny kupujący i tak spróbowałby mnie zniżyć o tę kwotę, więc w rezultacie prowizja zostałaby podzielona po równo między obie strony, czy popełniłem błąd?

3.) Selekcja potencjalnych klientów: zobowiązanie do finansowania jako warunek wizyty na miejscu
Podczas przeglądania ofert potencjalnego pośrednika zauważyłem, że jako warunek przedzwiedzeniowy wymagane jest posiadanie wiążącego potwierdzenia finansowania. Intencja jest jasna: Chodzi o filtrowanie od razu, aby wyłonić solidnych, poważnych potencjalnych klientów na bardzo wczesnym etapie i zaoszczędzić sobie pracy.

Jednak poważnie zastanawiam się, czy jest to obecnie standardowe postępowanie czy nawet odstraszy potencjalnych zainteresowanych i solidnych kupujących:
Problem z perspektywy kupującego polega na tym, że wymagane wiązanie finansowe może odstraszyć przed wizytą na miejscu. Ponieważ wiązanie finansowe jest związane z obiektem, jako potencjalny kupujący musiałbym odwiedzić bank, zanim zobaczę obiekt i ocenię, czy w ogóle wchodzi w grę.
W sytuacji gdy obiekt nie spełnia wymagań, ryzykuję wpis zapytania finansowego do SCHUFA i pogorszenie mojej oceny wiarygodności kredytowej.

4.) Wybór pośrednika
W przypadku decyzji o skorzystaniu z pośrednictwa, pojawia się oczywiście pytanie o wybór: Sympatię można wykluczyć, ponieważ nie żywię jej dla nikogo z tej grupy zawodowej. Wszyscy trzej działają lokalnie. Czy są inne czynniki, które powinienem wziąć pod uwagę, a doświadczenie bardziej przemawia za pośrednikiem bankowym czy wolnym pośrednikiem?




Postępowanie w przypadku usterek
Podczas sprzedaży z/pośrednikiem mam również pytanie o postępowanie w przypadku usterek, aby zmniejszyć ryzyko późniejszego obniżenia ceny zakupu: W umowie sprzedaży notarialnej powinno być koniecznie zapisane w stanie widocznym. Czy sensowne jest dołączenie listy ze wszystkimi istniejącymi wadami do umowy sprzedaży, aby się zabezpieczyć?

Jedną z dostrzegalnych wad jest pofalowana okładzina z drewna na suficie w piwnicy. Nad nią znajduje się łazienka. Być może wcześniej była tam jakaś stara szkoda. Nie mam jednak dokumentacji, by powiedzieć, jak dokładnie wyglądała, czy i czy w ogóle została naprawiona. Czy powinienem po prostu wspomnieć o tej wadzie podczas sprzedaży i powiedzieć, że nie mam więcej informacji na ten temat, a związane z tym ryzyko potencjalnego obniżenia ceny zakupu wezmę na siebie, czy należałoby wcześniej przed sprzedażą zlecić przegląd i ewentualną naprawę tej wady odpowiedniej firmie specjalistycznej (w zależności od kosztów)? W najlepszym przypadku nie ma tam żadnej szkody, a w najgorszym zostanie stwierdzona większa szkoda. Jak byście sobie z tym poradzili?

[StGe1973]

Przede wszystkim największym zmartwieniem są dla ciebie usterki....

Ogólnie rzecz biorąc, obowiązuje zasada kupujesz tak, jak widzisz i kupujący nie ma możliwości późniejszego obniżenia ceny zakupu. Zawsze ma on możliwość sprawdzenia wszystkiego z udziałem rzeczoznawcy... Jedynym punktem spornym byłaby twoja zła intencja i świadome zatajenie usterek, na przykład jeśli ogrzewanie jest uszkodzone, zostanie naprawione, a serwisant informuje cię, że maksymalnie w ciągu 4 tygodni należy zainstalować nowe ogrzewanie. Jeśli teraz sprzedajesz (w ciągu tych 4 tygodni) i świadomie zataisz tę usterkę przed kupującym, to kupujący może obniżyć cenę zakupu, jeśli jest w stanie udowodnić zatajenie tej usterki..

Pośrednik:
Tak, chcą oni wyłączność, ponieważ w przeciwnym razie inna osoba mogłaby pokazać nieruchomość (inwestować czas) i krótko przed zakończeniem transakcji nieruchomość mogłaby zostać sprzedana przez innego pośrednika. Bez wyłączności pośrednik będzie tendencjonalnie inwestował mniej pracy, ponieważ jego praca mogłaby okazać się daremna. Ze swoją prowizją może być to dwuznaczne, z jednej strony pośrednik chce sprzedawać po najwyższych cenach (dla swojej prowizji), z drugiej strony może chcieć sprzedać tuż przed upływem terminu po niższej cenie. Ale ostatnie słowo zawsze należy do CIEBIE i nikogo innego. Pośrednik nie sprzedaje, tylko znajduje zainteresowanych kupców. Zawsze to TY decydujesz, czy i za jaką cenę nieruchomość zostanie sprzedana, czy też nie.

Cena: Jeśli sam nie znasz się dobrze na rzeczy, zaufaj pośrednikowi. Zazwyczaj podaje on ci zakres, mówiąc na przykład: obecnie nieruchomości tego rodzaju i w takim stanie są oferowane za 400.000 do 450.000 na przykład. Nie proponuj astronomicznych cen, które odstraszyłyby potencjalnych kupców, ale oczywiście należy uwzględnić pewien margines negocjacji.

Wybór pośrednika: Możesz na przykład kierować się tym, co dany pośrednik sprzedał w przeszłości lub co obecnie oferuje. Istnieją pośrednicy, którzy pracują raczej w segmencie wysokich, średnich lub niskich cen, oferują jednostki komercyjne itp. Twoja nieruchomość powinna pasować do portfela pośrednika, ponieważ ma on również tę grupę klientów jako stałych klientów i może zaproponować im tę nieruchomość.

Potwierdzenie finansowania jest standardem również w przypadku sprzedaży prywatnej. Nikt nie chce marnować czasu, prezentując nieruchomość potencjalnym kupcom, omawiając wszystko itp., a następnie okazuje się, że finansowanie się nie powiodło i trzeba zaczynać od początku, już zrezygnowano z innych zainteresowanych itp.

Naprawy przed sprzedażą:
Naprawy kosmetyczne (takie jak na przykład obicia drewniane) zazwyczaj się nie robi, ponieważ kupujący może mieć zupełnie inne plany i chcieć usunąć obicie. Później nie może ci się nic stać, ponieważ kupujący widział usterkę. W najgorszym przypadku możesz uzyskać wycenę, jeśli kupujący zdecyduje się znacząco obniżyć cenę ze względu na te naprawy kosmetyczne, możesz powiedzieć: maksymalnie 1000 euro za naprawę zgodnie z wyceną.

Istotne są naprawy, które dotyczą funkcjonowania nieruchomości, na przykład nikt nie chce kupić nieruchomości z uszkodzonym dachem czy uszkodzonym ogrzewaniem. Musisz je naprawić przed sprzedażą...

[memet]

Wyłączne zlecenie zazwyczaj obniża motywację pośrednika, ponieważ zarabia on nawet wtedy, gdy nie robi nic. Nigdy nie miałem z tym dobrych doświadczeń. A z drugiej strony pośrednicy często w ogóle nie przyjmują zlecenia. Dlatego zdecydowałbym się albo całkowicie zrezygnować z pośrednika, albo skorzystać z pośrednika pobierającego 1%, gdzie samodzielnie przeprowadzasz oględziny.

[Sellicando]

"Cześć,

możesz od razu sam przeprowadzić sprzedaż. Gdy porównasz wysokość prowizji maklerskiej z Twoim wynagrodzeniem, na pewno okaże się opłacalne poświęcenie trochę czasu. Kupującemu także łatwiej będzie uzyskać finansowanie, ponieważ kapitał własny pozostanie wyższy. Ważne jest znalezienie ceny sprzedaży, przy której nie wypadniesz całkowicie z rynku. Ale zakres ten już znasz od maklerów.

W porównaniu do ubiegłego roku czasy na pewno się nieco pogorszyły.

Ogledziny najlepiej zorganizować na weekendy, najlepiej jeden po drugim w odstępach około pół godziny. Wtedy nowi zainteresowani zobaczą jeszcze starszych - to pomaga :-)

Aktualnie istnieje więcej niż wystarczająco stron internetowych, które oferują porady jak sensownie się przygotować. Rezygnuję z reklamy ;-)

Odwiedź sąsiadów i powiedz, że chcesz sprzedać. Często są oni równie dobrze poinformowani co maklerowie, jeśli chodzi o potencjalnych kupujących. Po prostu porozmawiaj z nimi.

Żaden makler nie chce być drugi po właścicielu. To na pewno utrudnia późniejszą sprzedaż (jeśli u Ciebie się nie uda), ale na pewno nie jest to niemożliwe. Jeśli istnieje szansa na zarobek, na pewno znajdziesz później wsparcie. W takim przypadku musisz tylko wiedzieć, dlaczego u Ciebie nie zadziałało. Naprawdę przez cenę? Czy byłeś zbyt niepewny w rozmowach? Nie przygotowałeś się dobrze? Nie prowadziłeś szerokiej kampanii reklamowej? itd. Mogą pojawić się kłopoty, jeśli sam będziesz prowadził oględziny z osobami, które chcą potem kupić poprzez maklera. To trzeba wyjaśnić z góry.... Makler otrzymuje pieniądze tylko wtedy, gdy on przyczynił się do sprzedaży czegoś lub otworzył nową możliwość rozpoczęcia negocjacji. Jeśli zdecydujesz się od razu na współpracę z maklerem:

Chociaż tutaj często ma się inne zdanie, ja mogę tylko polecić wyłączność (maks. 6 miesięcy). Makler powinien tak czy inaczej chcieć sprzedać szybko. Decydujesz jednak sam o przyjęciu oferty! Zawsze zdarzają się maklerzy, którzy rzeczywiście świetnie sobie radzą - powodzenia...

W Bawarii na przykład standardowo wynosi 3,57%, ale dla maklera na pewno nie jest to reguła. Uważam, że zmiana przepisów, zgodnie z którą makler otrzymuje pieniądze od kupującego tylko wtedy, gdy sprzedający płaci przynajmniej tyle samo, powoduje gotowość do negocjacji. Jeśli Twoja nieruchomość jest oceniana jako łatwa do sprzedaży, można negocjować stawkę 1,5-2% + VAT. W przeciwnym razie wybierz model staffelowy. Im szybciej, tym wyższa prowizja lub coś w tym stylu.

Makler prawdopodobnie zaproponuje Ci jakieś wytyczne dotyczące sposobu prezentacji oferty i przedziału cenowego, w którym mogłaby polecić sprzedaż. Doliczenie dodatkowej sumy w zależności od sytuacji na rynku może być postrzegane jako bardzo kosztowne, ale oczywiście musisz wziąć pod uwagę pole negocjacji cenowej. Dla czego by nie.

Podczas uzyskiwania potwierdzenia finansowego istnieje zasadnicza różnica między wiążącym, opartym na obiekcie nieruchomości, a niezobowiązującym. Bank zwykle wystawia potwierdzenie wiążące dopiero po podpisaniu umowy kredytowej (inni jednak lepiej znają się w tej dziedzinie). Niezobowiązujące oświadczenie oznacza po prostu: Jesteśmy zasadniczo gotowi dofinansować rodzinie XY zakup na kwotę XXX. Wtedy kupujący przynajmniej już porozmawiał z bankiem i nie przystępuje do poszukiwania domu kompletnie z zasłoniętymi oczami. Ponadto to potwierdzenie wyklucza turystów nieruchomościami. Dlatego: obejrzenie dopiero po otrzymaniu niezobowiązującego potwierdzenia finansowania, a termin podpisania aktu notarialnego dopiero po otrzymaniu wiążącego potwierdzenia. (jak powiedziałem, to nie jest moja specjalizacja).

Zakłady bankowe mogą łatwiej załatwić finansowanie, ale uważane są za nieco ociężałe - ale to na pewno tylko uprzedzenie. :-) Zwróć uwagę na to, jakie wrażenie osobiste sprawia, jak wiarygodny jest, z jaką szybkością przekazuje informacje, czy potrafi wytłumaczyć cenę zakupu, czy jest dostępny, jakie ma doświadczenie w danej okolicy, co już sprzedał w pobliżu itd. itd.

Ogólnie rzecz biorąc, klauzula ""kupione jak widziane"", w jakiś sposób sformułowana, jest częścią umowy kupna. Musisz powiedzieć wszystko, co wiesz. O uszkodzeniu w piwnicy powiedziałbym na razie tylko, że zauważyłeś, jak się fala wypacza, ale nie wiesz dlaczego. Następnie zobacz, jak ludzie zareagują. Jeśli ktoś ma z tym poważny problem, na pewno powie. W przypadku poważnego zainteresowania zakupem można zawsze ustalić, jak postępować dalej. Na przykład otworzyć sufit, sprawdzić uszkodzenia i poprosić o wycenę naprawy (jeśli to konieczne). Kwotę wyceny odliczasz od ceny zakupu. Z mojego punktu widzenia ważne jest: nigdy nie naprawiaj samych uszkodzeń, ponieważ często prowadzi to do problemów, gdy pojawiają się problemy z gwarancją lub sam nie zrobiłeś tego zgodnie z zasadami sztuki. Nowy nabywca zajmie się tym - ty płacisz poprzez obniżenie ceny zakupu. Następnie dodaj uwagę: Uszkodzenie na suficie w piwnicy jest znane, koszty naprawy są uwzględnione w ustalaniu ceny zakupu, w przybliżeniu. Być może nie jest to rozwiązanie idealne, ale praktyczne. Wraz z klawiaturą zakupione jak widziane pokrywają praktycznie wszystkie ewentualności - omów to z notariuszem z wyprzedzeniem.

Powodzenia w Twoich eksperymentach ;-)"

[Kieferle]

Przy następnej okazji zrobiłbym trzy rzeczy inaczej na podstawie własnego doświadczenia:

- Jeśli zatrudni się pośrednika, powinien on pracować tylko dla was, nie jednocześnie otrzymywać zlecenia od zainteresowanego za prowizję, czyli pobierać podwójne opłaty. Powinien być on zobowiązany do was, wy jesteście zleceniodawcami i tylko wy płacicie prowizję. To wy decydujecie, kto otrzymuje Dom. W naszym przypadku było bardzo źle, pośrednik po prostu kłamał przez miesiąc. Domniemany jedyny zainteresowany kupiec od razu po zamieszczeniu ogłoszenia i obejrzeniu nieruchomości otrzymał potwierdzenie finansowania od swojego banku, które przekraczało kwotę celową określoną w umowie z pośrednikiem. Pośrednik przez miesiące próbował obniżyć cenę dla kupującego i twierdził, że ten nie chciałby płacić tyle. Kupujący rzekomo nic o tym nie wiedział, był gotowy zapłacić żądaną cenę. Nie udało nam się dowiedzieć, jaki cel miały te działania. W końcu wszyscy dostali to, czego chcieli. Ale nerwy i kłótnie można było sobie oszczędzić.

- Pośrednik przekazał klucze zainteresowanemu kupującemu, który wraz ze swoimi rzemieślnikami obejrzał Dom bez obecności pośrednika, przy okazji zniszczono coś. Zainteresowani stali pod zamkniętymi drzwiami z wsuniętym kluczem, ale szybko go wyciągnęli, wsiedli do auta i zniknęli, gdy ktoś z nas podszedł do drzwi i coś usłyszał. Akurat sprzątaliśmy w domu. Co do usterek: przy umowie zwróciliśmy uwagę na to, co notariusz pośrednika wpisał ze względu na liczne oględziny i wtedy również próbowano nas oszukać. Nie było tam napisane kupione bez oględzin, lecz coś innego. Dom miał siedemdziesiąt lat. Kto chce czegoś nowego z gwarancją, powinien szukać gdzie indziej, na przykład jest wystarczająca liczba deweloperów.

- Złote czasy pośredników minęły, teraz trzeba się znowu starać, a według naszego banku zawsze można otrzymać potwierdzenie finansowania dla danej nieruchomości. Ja również uważam, że to ważne, dzisiaj jeszcze trudniej je uzyskać i rozumiem każdego, kto nie chce grać przewodnika dla turystów podczas oglądania domów wieczorami i weekendami za darmo, lecz musi zarabiać pieniądze.

Przy następnej okazji zatrudniłbym pośredniczkę z naszego banku hipotecznego, uważam, że była ona rzetelna, konserwatywna i pokazywała referencyjne obiekty, ponieważ w 2019 roku sytuacja na rynku była dość szalona. Niestety nie miałem wtedy decydującego głosu, ale dobrze ją zapamiętałem. Sam byłembyłem w stanie przeprowadzić oględziny, ale nie mam na to czasu.