Capital Investment 4

[ostermauer]

Cześć drodzy Forumowicze, zarejestrowałem się tutaj wraz z moją żoną z powodu nadchodzącego zakupu domu i mam nadzieję na wskazówki ze strony waszej, gdyż jestem zainteresowany, ale jednocześnie laikiem. Jesteśmy w zaawansowanych negocjacjach z prywatnymi sprzedawcami i już byliśmy z rzeczoznawcą na miejscu oraz otrzymaliśmy propozycję finansowania. Poniżej sytuacja:

Co do nieruchomości:
- Zabytkowa ochrona, 750 m² działki, Ogółem 250 m² powierzchni, podzielona na 3 oddzielne jednostki mieszkalne,
- 110 m² powierzchni mieszkalnej (do użytku własnego)
- 90 m² jednostka użyteczności publicznej (dawna kuchnia, ale praktycznie niezmieniona budowlanie, po zakupie zostanie przeznaczona na powierzchnię mieszkalną (do użytku własnego), aby powiększyć 110 m² powierzchni mieszkalnej. wtedy będzie tylko 2 jednostki mieszkalne)
- 50 m² apartament na wakacje (chcemy kontynuować wynajem jako apartament na wakacje)
- Kilka mebli i nowoczesna kuchnia są w cenie
- Koszty: 485 tys. euro bez pośrednika, koszty poboczne zakupu: ~25 tys. euro
- Remonty:
Prace powierzchniowe (szlifowanie podłogi, malowanie): 10 tys. euro
Przeznaczenie użyteczności publicznej na mieszkalną (otwarcie przejścia, ew. ściana z płyt gipsowych): 20-40 tys. euro, prawdopodobnie kwalifikowalne do amortyzacji z tytułu zabytków
Ogród: 10-20 tys. euro

Co do nas jako osób / Finansowo:
- Dochód domowy: 6,5 tys. euro (4 tys. ja + 2,5 tys. moja żona)
- Cały kapitał własny: 350 tys. euro (gotówka + oszczędności budowlane: 270 tys. euro; fundusze / akcje: 80 tys. euro)
- W średnim okresie planowane dzieci, żona wtedy przejdzie na urlop wychowawczy

Co do finansowania:
- Interhyp odrzucił, ponieważ jednostka użyteczności publicznej znajduje się w księdze wieczystej. Zapytanie w Sparda Hessen przyniosło następujące propozycje:

Otrzymana propozycja 1 (konkretna propozycja):
Kwota pożyczki: 291 tys. euro (widać że dokładnie poniżej 60% limitu obciążenia)
15 lat, 2050 euro miesięcznie, 3,36% oprocentowanie efektywne, ~5% stopa spłaty kapitału --> spłata kapitału w całości

Możliwa propozycja 2 (z kalkulatora online):
Kwota pożyczki: 291 tys. euro
15 lat, 1560 euro miesięcznie, 3,50% oprocentowanie efektywne, 3% stopa spłaty kapitału

Pytania:
- Uważam, że miesięczne obciążenie w wysokości 2050 euro przy spłacie kapitału w całości jest wykonalne, ale potem pozostaje mniej elastyczności w celu oszczędzania (z zyskiem). Niskie oprocentowanie jest atrakcyjne, ale być może przy spłacie kapitału tylko 3% i miesięcznym oszczędzaniu różnicy około 500 euro zniweluję niższe oprocentowanie. Jaka jest wasza ocena? Czy lepiej wybrać niski miesięczny ratę, żyć bardziej spokojnie i zdywersyfikować różnicę, czy wybrać niższe oprocentowanie przy spłacie kapitału w całości?

- Według doradcy bankowego finansowanie w wysokości 291 tys. euro jest dokładnie w „słodkim punkcie” poniżej 60% limitu obciążenia i wartości nieruchomości przez bank. Bank ocenia nieruchomość na podstawie swojego wewnętrznego narzędzia jako dość nisko ze względu na wiek / zabytkową ochronę. Teoretycznie meble można wycenić na 33 tys. euro i w ten sposób zaoszczędzić około 1 tys. euro podatku od nabycia nieruchomości. Według doradcy bankowego to jednak spowoduje przekroczenie granicy 60% obciążenia i w konsekwencji wyniesie mnie to na wyższe oprocentowanie o 0,1%. Czy jest to z waszego punktu widzenia poprawne?

- Czy mogę odliczyć amortyzację od wartości nieruchomości częściowo odpowiadającą apartamentowi na wakacje, jako że nie jest używany do mieszkania własnego?

Dziękujemy za wasze sugestie - jak wspomniałem, jesteśmy laikami, a to nasze pierwsze zakup.

Pozdrawiam

[BenniG]

Hej,

mam dodatkowe pytanie dotyczące waszego kapitału własnego. Czy macie gotówkę i oszczędności związane z budowaniem w wysokości 270 000 €, czy tylko gotówkę i roszczenie związane z budowaniem? Oczywiście 2050 € to całkiem pokaźna suma, dlatego zastanawiam się, o ile wzrosły twoje dochody z powodu inflacji. Czy otrzymałeś już w zeszłym roku podwyżkę wynagrodzenia o co najmniej 5% czy jeszcze tego nie było? Jakie jest prawdopodobieństwo, że się to stanie? Czy pracujesz na podstawie umowy zbiorowej pracy?

Kiedyś wynajmowałem pokój przez Airbnb. Zaliczane były tylko dni, w których faktycznie był wynajmowany do kosztów uzyskania przychodu. W przypadku całego mieszkania może to być oczywiście inaczej. Chodzi o to, czy w umowie kupna do każdej części przypisujecie konkretne koszty. To samo dotyczy pożyczki.

Pozdrawiam,
Benni

[ostermauer]

Cześć Benni,

dzięki za odpowiedź. Kwota 270k€ to gotówka + oszczędności z budowy!

Już dostałem podwyżkę związana z inflacją, nie mam umowy zbiorowej. Dodatkowo, otrzymuję 13. pensję oraz dodatkowy roczny bonus w średniej wysokości 10-15k€.

Pomysł z odpisami na zużycie środków trwałych jest interesujący - muszę zapytać mojego doradcę podatkowego, jak ma się sytuacja z zupełnie osobnym mieszkaniem. Czy według Ciebie podział na mieszkanie i mieszkanie wakacyjne jest obowiązkowy, czy mogę po prostu później uwzględnić koszty proporcjonalnie?

Czy znasz może pośrednika, który może mi pomóc również w przypadku posiadania części działalności gospodarczej?

Pozdrowienia

[NaTwoim13]

Cześć kochane Forum,
zarejestrowałem się tutaj wraz z moją żoną ze względu na nadchodzący zakup domu i liczę na porady ze strony waszej, ponieważ interesuję się tematem, ale jestem laikiem. Jesteśmy w zaawansowanych negocjacjach z prywatnymi sprzedawcami i zostaliśmy już zobaczeni Dom przez rzeczoznawcę oraz otrzymaliśmy propozycję finansowania. Poniżej sytuacja:

Co do obiektu:
- Zabytkowa ochrona

Zniechęca to wielu banków

, 750mkw działka, łącznie 250mkw powierzchni, podzielone na 3 oddzielne jednostki mieszkaniowe,
- 110mkw powierzchni mieszkalnej (użycie własne)
- 90mkw jednostka handlowa (dawna kuchnia, prawie niezmieniona konstrukcyjnie, po zakupie zostanie przekształcona w przestrzeń mieszkalną (użycie własne), aby powiększyć powierzchnię mieszkalną do 110mkw (wówczas tylko 2 jednostki mieszkalne)

Jednostka handlowa jest nieistotna, ta informacja jest bez znaczenia

- 50mkw apartament (chcemy nadal wynajmować go jako apartament na wakacje)

Nie musi być obowiązkowo zadeklarowany jako taki, ale również bez znaczenia, do zignorowania

- Kilka mebli i nowoczesna kuchnia są wliczone
- Koszty: 485 tys. euro bez pośrednika, koszty dodatkowe związane z zakupem: około 25 tys. euro
- Remonty:
Prace powierzchniowe (cyklinowanie podłogi, malowanie): 10 tys. euro
Przekształcenie jednostki handlowej w mieszkanie (rozbicie ściany, możliwe konstrukcje suche): 20-40 tys. euro, najprawdopodobniej możliwe do odliczenia od dochodu z zabytków
Ogród: 10-20 tys. euro

Zwiększanie kosztów prac budowlanych na papierze, deklaracja własnej pracy i odjęcie jej od potrzeb

Co do nas jako osób/finansowo:
- Dochód gospodarstwa domowego: 6,5 tys. euro (4 tys. ja + 2,5 tys. moja żona)
- Całkowity kapitał własny: 350 tys. euro (gotówka + oszczędności budowlane: 270 tys. euro; fundusze/akcje: 80 tys. euro)
- W planach krótkoterminowych są dzieci, żona przejdzie wówczas na urlop macierzyński

Ocena zdolności kredytowej i posiadanych środków własnych dobra/wystarczająca

Co do finansowania:
- Interhyp odrzucił, ponieważ jednostka handlowa figuruje w księdze wieczystej. Zapytanie w Sparda Hessen dało następujące propozycje:

Otrzymana propozycja 1 (konkretny projekt):
Suma kredytu: 291 tys. euro (widocznie dokładnie poniżej 60% limitu obciążenia)
15 lat, 2050 euro miesięcznie, 3,36% oprocentowanie efektywne, ~5% stopa spłaty --> spłacający w pełni

Możliwa propozycja 2 (z kalkulatora online):
Suma kredytu: 291 tys. euro
15 lat, 1560 euro miesięcznie, 3,50% oprocentowanie efektywne, 3% stopa spłaty

Pytania:
- Uważam, że miesięczny obciążenie w wysokości 2050 euro dla spłacającego w pełni jest wykonalne, ale pozostaje mniej miejsca na oszczędzanie (przynoszące zyski). Niskie oprocentowanie jest atrakcyjne, ale być może przy 3% spłacie i miesięcznym oszczędzaniu różnicy około 500 euro, niższa stopa procentowa szybko się zatraca. Jaka byłaby wasza ocena? Czy wybrać niższą ratę, żyć bardziej spokojnie i zdywersyfikować różnicę, czy wybrać niższe oprocentowanie dla spłacającego w pełni?

To można zdecydować wyłącznie stosownie do swojego stylu życia, zachowań konsumenckich oraz mentalności ryzyka?

- Według doradcy bankowego finansowanie w wysokości 291 tys. euro mieści się dokładnie w „słodkim punkcie” poniżej 60% limitu obciążenia

Uwzględnienie własności własnej - jak opisano powyżej - pozwala obniżyć limit obciążenia

oraz wartość nieruchomości ocenianą przez bank. Bank ocenia nieruchomość za pomocą swojego wewnętrznego narzędzia na pozornie niską, ze względu na wiek/zabytkową ochronę. Teoretycznie moglibyśmy wycenić zawarte meble na 33 tys. euro i w ten sposób zaoszczędzić około 1 tys. euro podatku od zakupu nieruchomości.

Według doradcy bankowego, jednakże, przekroczyłoby to 60% limit obciążenia i skutkowałoby to wyższym o 0,1% oprocentowaniem. Czy waszym zdaniem to jest poprawne?

Niewielka oszczędność podatku od zakupu nieruchomości, może jednakże stoją w niezdrowej relacji do zwiększenia warunków kredytowych z powodu wzrostu limitu obciążenia
- Czy mogę odliczyć apartament na wakacje jako Afa częściowa od całkowitej ceny, skoro nie jest przeznaczony na własny użytek?

Tak, ewentualnie (niekoniecznie jako apartament na wakacje, lecz jako mieszkanie) należy go wskazać osobno zgodnie z zestawieniem powierzchni mieszkalnej w umowie kupna

Dziękujemy z góry za waszą opinię - jak już wspomniałem, jesteśmy laikami i to jest nasz pierwszy zakup.

Pozdrowienia

Gdzie jest - ze względu na uwzględnienie lokalnych banków i funduszy regionalnych - miejsce inwestycji?

[ostermauer]

Gdzie znajduje się miejsce inwestycji - ze względu na uwzględnienie regionalnych banków i funduszy pomocowych państwa?

Dziękuję za informacje, oto kilka uwag:

Jednostka gospodarcza nieistotna, fakt ten można zignorować --> Dlatego Interhyp nie chciał nas pośredniczyć. Wyjątek czy reguła wśród pośredników?

Podwyższenie kosztów usług branżowych na papierze, deklaracja własnej pracy i jej odjęcie od zapotrzebowania --> W propozycji finansowania, nie ma uwzględnionej renowacji, tylko czysty zakup domu. Czy uważasz, że byłoby sensowne uwzględnić planowane remonty? A jeśli tak, dlaczego?

To jednak ty możesz to zdecydować zgodnie z twoim stylem życia, zachowaniem konsumenckim i tolerancją na ryzyko? --> Poprawne, obecnie skłaniam się jednak do niższego miesięcznego obciążenia i inwestowania różnicy.

Gdzie znajduje się miejsce inwestycji - ze względu na uwzględnienie regionalnych banków i funduszy pomocowych państwa? --> Bawaria, kod pocztowy 91XXX

[NaTwoim13]

Otóż są tacy pośrednicy i tacy pośrednicy. Być może jest wskazane, aby zapoznali się z moimi lub naszymi referencjami, aby ewentualnie zrozumieć, że istotne jest, jak się przygotowuje i przedstawia finansowanie bankowi. W referencjach można znaleźć doświadczenia związane z firmą Interhyp, które pozostawiają wątpliwości co do tego, czy Interhyp zawsze jest odpowiednim partnerem.

Faktem jest, że udział komercyjny stanowi jedynie niewielką część całości nieruchomości, większość banków finansuje także nieruchomości z uwzględnieniem tego udziału komercyjnego. Ponieważ tak jest w Państwa przypadku, nie widziałbym powodu, dla którego większość banków nie powinna towarzyszyć Państwa planom, niezależnie od tego, czy trzeba by to traktować jako powierzchnię komercyjną czy nie. Aby móc ocenić to dokładnie, trzeba mieć więcej informacji.

Uważam za bardzo niedopatrzone nie uwzględnianie remontów ani modernizacji w banku, ponieważ zwiększa to wartość uprawniającą do kredytu, a deklarowanie wkładu własnego nawet obniża wartość kredytu.