Capital Investment 4

[Pound]

Cześć wszystkim,

Potrzebuję pomocy od ludzi, którzy od dłuższego czasu zajmują się nieruchomościami i mam nadzieję, że znajdę tutaj kilka pomocnych osób, które mi pomogą.

Krótko o mnie, mam 30 lat, mieszkam w opłaconym i świeżo wyremontowanym mieszkaniu w domu rodziców i chciałbym teraz zdobyć nieruchomość jako inwestycję kapitałową.

Za pośrednictwem pośrednika znalazłem nieruchomość w sąsiedniej miejscowości i nie jestem teraz pewien, czy dokonuję dobrego interesu zarówno z nieruchomością, jak i z finansowaniem z nią związanym.. Wasze zdanie jest mile widziane, proszę bądźcie łagodni, jak już wspomniałem, pierwsza potencjalna nieruchomość, niestety nie ma nikogo w moim kręgu znajomych, kto byłby zainteresowany tą klasą aktywów...

Dane dotyczące domu:

Rok budowy 1980

Działka 436m² (wartość gruntowa 290€/m²)
Całkowita powierzchnia 310m², w tym powierzchnia mieszkalna 280m² (1418€ za m²)

Certyfikat energetyczny (D) 124 kWh/(m²a) - ważny do 2026 roku
Ogrzewanie olejowe - brak daty produkcji, szacuję, że ma około 15 lat.

Dach, elewacja itp. w dobrym stanie, brak zalegających prac konserwacyjnych itp..

3 mieszkania
- Suterena 63m² (wynajmowane od 2012 roku)
- Parter z balkonem 100m² (wynajmowane od 95 roku) - Kobieta zajmuje się ogrodem i chce tam pozostać.
- Piętro + poddasze 120m² (wynajmowane od 2017 roku)
- 6 zatwierdzonych miejsc parkingowych
- Mały ogródek 30-40m².
- Dobre połączenie komunikacyjne

Cechy szczególne:

Na poddaszu jest lokator, który jest poddany eksmisji, według pośrednika praktycznie już załatwione..
Taras dachowy jest nieszczelny, co spowodowało dostanie się wody do mieszkania poniżej (obecnie nie ma wilgoci - lekkie plamy na białej tapetce), taras musi zostać ponownie uszczelniony, nie byłoby to problemem, gdyby była z tym rodzina fachowców. Szacuję, że koszt nowego tarasu wyniesie około 10 000 euro, grubo policzone.

Finanse:

Obecny czynsz (6,60€) = 1870€ = rocznie 22440€
według tabeli czynszowej (10,80€) = 2765€ = rocznie 33180€
Podniesienie o 20% = 2244€ = rocznie 26928€

Cena domu wynosi 400 000€, wraz z kosztami dodatkowymi nieruchomość kosztuje 445.000€. (Hesse + 5,95% pośrednik)

Środki finansowe osobiste:

Mam ogółem 120 000€ do dyspozycji, ale pieniądze są obecnie ulokowane w akcjach, funduszach ETF i złocie. Chcę podejść do sprawy z jak najmniejszą ilością własnych środków.

Zamówiłem oferty porównawcze za pośrednictwem portali internetowych i doszedłem do następujących wniosków:

455 000€ w sumie
60 000€ wkład własny
396 000€ suma kredytu (2% spłaty)
4,29% RRSO na 5 lat
= rata w wysokości 2076€ miesięcznie = rocznie 24912€

455 000€ w sumie
0€ wkład własny
455 000€ suma kredytu
4,53% RRSO na 5 lat
= rata w wysokości 2481€ miesięcznie = rocznie 29772€

Moje myślenie jest takie, że przy zwiększeniu czynszu o 20% i ograniczonej możliwości podwyżek czynszowej do 2244€ miesięcznie przy 2076€ (jednak 60 000€ wkład własny zniknął).. Ale dochodzi do tego aspekt podatkowy, jak odpisy amortyzacyjne, odsetki itp., tutaj niestety jeszcze zbyt mało znam się na tym.. (czy istnieje jakiś dobry przewodnik lub coś podobnego, który wytłumaczyłby to zrozumiale?)

Będę naprawdę wdzięczny, jeśli ktoś poświęci czas i udzieli mi tutaj dobrego poradnictwa. Jest tak wiele czynników, które trzeba wziąć pod uwagę - zwłaszcza w kontekście przyszłego rozwoju..

Z góry dziękuję! Mam nadzieję, że wymieniłem wszystkie istotne informacje.

Pozdrawiam.

[rheingeist]

Moim zdaniem jest to ogólna opinia. Posiadanie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej powinno zmierzać w kierunku zarabiania pieniędzy i umożliwiać rezygnację z dochodów z wynajmu. Przy 20-30 letnim okresie trwania, ryzyko dla mnie byłoby zbyt duże. Nigdy nie wiadomo, co się stanie. Mówię to z własnego doświadczenia. Chcę raczej zainwestować pieniądze, żeby móc żyć spokojnie i nie mieć stresu związanego z jakimikolwiek osobami. Jeśli zainwestujesz na rynku akcji w odpowiednie aktywa, osiągniesz większe zyski. A jeśli teraz napiszesz, że nie masz pojęcia o tym, to tym bardziej nie powinieneś inwestować w nieruchomości jako inwestycję kapitałową. To tylko moja osobista opinia i nie jest zła. Już sama polityczna sytuacja ma znaczenie.

[Pound]

Moim zdaniem jest ogólnie.
Posiadanie nieruchomości jako inwestycji kapitałowej powinno zmierzać w kierunku zyskania pieniędzy i być w stanie zrezygnować z dochodów z wynajmu.

Przy okresie trwania 20-30 lat ryzyko jest dla mnie zbyt duże. Nigdy nie wiadomo, co się wydarzy. Mówię to z własnego doświadczenia.

Lepiej zainwestuj pieniądze, wtedy będziesz mógł spokojnie żyć i nie będziesz miał stresu z żadnymi ludźmi.

Jeśli trafisz na właściwy rynek akcji, będziesz miał większy zwrot z inwestycji. A jeśli teraz napiszesz, że nie masz pojęcia o tym, to tym bardziej nie inwestuj w nieruchomości.
To tylko moje osobiste zdanie i nie jest złe.
Już sam stan polityczny tutaj...

Dzięki, wszystko w porządku, doceniam krytyczne opinie.

Tak, sytuacja polityczna jest delikatna.. szczególnie biorąc pod uwagę, że to stara budowla z ogrzewaniem olejowym..

Wymieniłem się również poglądami z innymi osobami, wszystkie sygnały są jednoznaczne - trzymać się z daleka.

To nie jest przeznaczone dla mnie, być może ceny spadną w niedalekiej przyszłości i/lub oprocentowanie kredytów hipotecznych.

[StGe1973]

Dobrze, jesteś już na właściwej drodze Trzymaj się z dala. Moim zdaniem to jest poprawne...

Kilka uwag:

Nie uzyskasz 100% finansowania inwestycji kapitałowej, zazwyczaj maksymalnie 80% jest możliwe.

Problematyczna jest rentowność. Zazwyczaj potrzebujesz 2% netto zysku, 1% funduszu na utrzymanie i 1% zysku lub kosztów ponoszonych przez właściciela. Musiałbyś od razu wynająć mieszkanie według obecnych stawek czynszowych, co nie jest możliwe w przypadku stałych czynszów.

Afa, odsetki itp.
Wszelkie koszty, w tym Afa na budynek (nie na grunt), obniżają Twój dochód podlegający opodatkowaniu lub możesz je odliczyć jako pełne koszty. Za wyjątkiem kosztów, które muszą być poniesione przez właściciela, np. fundusz na utrzymanie itp.

Klauzula wykonalności:
Teraz pozwala na to makler, ale to jest problem. Lokatorzy, którzy zostają objęci klauzulą wykonalności, nie mają zamiaru płacić czegokolwiek. Jeśli chcą płacić, to obawiają się kosztów sądowych itp. i szukają porozumienia. Jeśli ktoś jednak nie chce i nie może już płacić, to mieszkanie zawsze jest jak niespodzianka. Dla normalnych lokatorów kaucja jest środkiem nacisku, czyli chcieliby ją odzyskać i zazwyczaj dbają o to, żeby mieszkanie było pozostawione w stanie oczyszczonym, ponieważ wiedzą, że wszelkie szkody spowodowane przez lokatora zostaną odjęte od kaucji przy przekazaniu mieszkania. Podczas klauzuli wykonalności nie musi być całkowicie zniszczone mieszkanie, ale też nie należy spodziewać się perfekcyjnego porządku. Tacy lokatorzy i tak nie odzyskają kaucji ze względu na zaległości czynszowe, koszty sądowe, koszty komorników, eksmisję itp.

Ogrzewanie olejowe:
Wiesz już sam/sama, to problem. Bez względu na wiek, cena CO2 sprawi, że ogrzewanie olejowe i gazowe w niedalekiej przyszłości przestaną być opłacalne.

To po prostu nie jest inwestycja marzeń, jeśli można tak powiedzieć. W tej chwili nie jest to również na tyle złe, że można powiedzieć: Nigdy. Po prostu, jeśli nie jest to konieczne, lepiej trzymać się z dala...

[Pound]

Dobrze, jesteś już w drodze Nie dotykaj. Moim zdaniem jest to właściwe...

Kilka dodatkowych uwag:

Nie otrzymasz 100% finansowania przy inwestycji kapitałowej, zazwyczaj 80% to maksimum.

Następnie rentowność staje się problemem. Zazwyczaj potrzebujesz 2% oprocentowania netto, 1% rezerwy na utrzymanie nieruchomości oraz 1% zysku lub kosztów ponoszonych przez właściciela. Aby rentowność spełniała te warunki, musisz być w stanie od razu wynająć na aktualnym poziomie czynszu, co nie jest możliwe w przypadku istniejących umów najmu.

Amortyzacja, odsetki itp.
Wszystkie koszty, w tym amortyzacja nieruchomości (nie ziemi), obniżają Twój dochód podlegający opodatkowaniu lub możesz je odliczyć jako koszty. Za wyjątkiem kosztów, które muszą ponieść właściciele, np. rezerwa na utrzymanie nieruchomości.

Pozew o eksmisję:
Agent teraz może to zatuszować, ale jest to problem. Lokatorzy, przeciwko którym skierowano pozew o eksmisję, nie mają zamiaru płacić dalszych opłat. Jeśli chcą zapłacić, to unikają kosztów związanych z sądem i szukają porozumienia. Jeśli jednak ktoś nie zamierza i nie może płacić, to mieszkanie zawsze staje się niespodzianką. W przypadku normalnych lokatorów kaucja jest środkiem nacisku, ponieważ lokatorzy chcą ją odzyskać i z reguły dbają o pozostawienie mieszkania w idealnym stanie, ponieważ wiedzą, że wszelkie szkody spowodowane przez lokatora zostaną potrącone z kaucji przy przekazaniu mieszkania. Mieszkanie nie musi być całkowicie zniszczone w przypadku pozwu o eksmisję, ale również nie oczekuj, że będzie idealnie czyste. Ci lokatorzy i tak nie odzyskają kaucji ze względu na zaległe czynsze, koszty sądowe, opłaty komornika, eksmisję itp.

Ogrzewanie olejowe:
Jak sam wiesz, jest to problem. Niezależnie od wieku systemu, cena CO2 sprawi, że ogrzewanie olejem i gazem w niedalekiej przyszłości przestanie być opłacalne.

To po prostu nie jest inwestycja marzeń, jeśli można tak powiedzieć. Ale też nie tak zła, że można powiedzieć: Nigdy. Po prostu jeśli nie jest to konieczne, lepiej trzymać się z dala...


Dziękuję Ci również za Twój wkład!

Najwięcej zmartwień sprawia mi pozew o eksmisję, jutro dowiem się więcej i otrzymam AKTUALNE zestawienie wpływów z najmu. Wtedy dokonam aktualizacji tutaj.

Chciałbym również zapytać, kiedy ostatnio podniesiono czynsz.

Tak, ogrzewanie olejowe nadal stanowi problem...


Faktem jest, że kończy się na ujemnym przepływie pieniężnym... z roczną spłatą kredytu w wysokości 8 tysięcy.


Jestem w rozterce...

[2titan1981]

Jeśli jako właściciel będziesz musiał zgłosić sprawę eksmisji najemców, musisz być przygotowany na to, że przez rok nie będziesz otrzymywał czynszu i musisz sobie poradzić bez problemów. Po wszczęciu postępowania sądowego możesz wygrać sprawę, ale nadal nie otrzymasz czynszu za rok trwania procesu, jeśli najemca nie jest płynny finansowo. Po 3 latach długi zostają umorzone.

Nie możesz podnieść czynszu o więcej niż 10% w ciągu trzech lat, nawet jeśli ceny na rynku są znacznie wyższe. Najemcy mogą być bardzo uparci, jeśli spróbujesz podnieść czynsz zbyt szybko, nie oferując im dodatkowego komfortu czy usprawnień.

[bruno68]

@ Pound,

niestety finansowanie nie zadziała!

Według



Historyczny spadek cen niemieckich nieruchomości mieszkalnych
Według danych Federalnego Urzędu Statystycznego, ceny niemieckich nieruchomości mieszkalnych spadły najbardziej od czasu, gdy w 2000 roku urząd zaczął je dokumentować. W niemieckich metropoliach ceny domów jednorodzinnych i dwurodzinnych spadły nawet dwucyfrowo.
• Ceny nieruchomości mieszkalnych w pierwszym kwartale 2023 roku spadły średnio o prawie siedem procent w porównaniu z pierwszym kwartałem poprzedniego roku.
To największy spadek od momentu rozpoczęcia przez Federalny Urząd Statystyczny dokumentowania ceny niemieckich nieruchomości mieszkalnych w 2000 roku.
• W porównaniu do poprzedniego czwartego kwartału 2022 ceny spadły o trzy procent.

Decydujący wpływ na ten rozwój, jak wyjaśnia Federalny Urząd Statystyczny, ma nadal malejące zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkalne z powodu wzrostu kosztów finansowania.
Spadek cen większy w miastach
Wbrew powszechnej opinii, że ceny w dużych niemieckich miastach pozostaną stabilne z powodu nadal istniejącego braku mieszkań, spadek cen w niemieckich siedmiu głównych metropoliach jest nawet większy niż na obszarach wiejskich.
• Spadek cen domów jednorodzinnych i dwurodzinnych w dużych miastach wyniósł aż 10,4 procent,
• Ceny mieszkań na własność były o 6,4 procent tańsze.
• Na obszarach wiejskich wynosiły one 9,7 procent lub 5,7 procent.
Federalny Urząd Statystyczny zauważa, że dane są wstępne.
Dokonana teraz korekta dla poprzedniego kwartalnego raportu na podstawie zgłoszeń po dodatkowych badaniach wynosi zaledwie 0,2 punktu procentowego,
a nawet tylko 0,1 punktu procentowego dla poprzedniego kwartału.


To musi być uwzględnione przez każdego wierzyciela.

Jeśli cena zakupu wynosi teraz 455 000 €, konieczne jest obniżenie ceny o około 47 320 €, jeśli cena nie zostanie obniżona o tę kwotę, istnieje ryzyko, że sami będziecie musieli znaleźć dodatkową kwotę.

Bez własnej wyceny, jako dodatkowej kontrwyceny, nie otrzymasz finansowania tej kwoty!

Lepiej wydać 500 € do 800 € na wartościową wycenę, niż zbankrutować, czyli wycofać się przed wierzycielem!

Twoje obliczenia również są nieprawidłowe! Choć twoje obliczenia dotyczące przepływu gotówki są prawie poprawne. Jednakże, jeśli jest to wykorzystywane w sposób komercyjny, odsetki będą wyższe. Ponieważ jest to niezmieniony koszt
podatkowy i finansowy.
Natomiast, w przypadku odpisów amortyzacyjnych sytuacja wygląda inaczej, każdy odpisany euro zostanie uznany za zysk przy sprzedaży i spowoduje później zwiększenie kapitału własnego, co ostatecznie zwiększy podatek. Co może nastąpić po 5 latach, po zakończeniu okresów wiążących stopę procentową, jeśli stopa procentowa nadal wzrasta.

Ponadto, okres stołeczności stałego oprocentowania jest zdecydowanie zbyt krótki!

Bez badania przepływów finansowych i rezerw jest to jak jazda na kuli armatniej, z pytaniem o czasową uderzenie do własnej szkody.

Ponieważ poleganie wyłącznie na wycenie wartości przeciwnej strony pozostaje i pozostanie samobójstwem gospodarczym, według książki!

Przemyślcie jeszcze raz sytuację i skorzystajcie z niezależnej porady płacąc raczej honorarium i mając w razie niepowodzenia przynajmniej prawo regresu do pozostałych długów!

bruno68