Capital Investment 4

[TomKi]

Cześć wszystkim,

Jestem nowy na forum, ponieważ liczę na odpowiedzi lub wskazówki dotyczące konkretnych myśli. Jestem świadom, że doradztwo podatkowe musi być udzielane przez specjalistę, to jest oczywiste. Ale na potrzeby planowania chciałbym najpierw uporządkować moje myśli.

Krótko o mojej ocenie wiedzy: jestem właścicielem różnych domów i mieszkań, uważam się za dość dobrze poinformowanego.

Teraz stoję jednak przed problemem lub zadaniem, które wymaga kreatywności.

Moi rodzice mieszkają w domu jednorodzinnym, który chciałbym od nich odkupić, aby zamienić go na Dom wielorodzinny z 3 apartamentami do wynajmu krótkoterminowego za pośrednictwem AirBnB. Rodzice pozostaną w jednym z mieszkań, będą zadowoleni z mniejszej przestrzeni. Podział domu pozwala na dobre przeprowadzenie remontu. Jak na razie wszystko w porządku.

Teraz moja myśl: chciałbym kupić Dom, a moi rodzice otrzymaliby comiesięczną darowiznę. Planowany jest kredyt od sprzedawcy z zawieszeniem spłaty.

Przy zakupie za np. 200 tys. zł i 6% odsetkami chciałbym płacić moim rodzicom 12 tys. zł rocznie jako odsetki. Oni opodatkowaliby to 25% powyżej kwoty wolnej od podatku 2 tys. zł. Ja natomiast miałbym pełne 12 tys. zł jako koszt w zeznaniu podatkowym. Dotąd wszystko w porządku.

Teraz moje pytanie: czy ktoś ma doświadczenie lub pomysł, jak Urząd Skarbowy potraktowałby to wszystko, gdyby rodzice np. po 15 latach umorzyli do tej pory nie spłacony kredyt i przekazali mi go jako darowiznę?

Niestety nie znalazłem tutaj jednoznacznej odpowiedzi. Może ktoś ma jakiś pomysł. Dziękuję, pozdrawiam Tom

[2tneub]

Jak będą wykorzystywane 3 mieszkania? Własne użytkowanie, wynajem, preferencyjny wynajem dla bliskich członków rodziny itp.?

[TomKi]

Cześć, Jeden z mieszkań zajmują sami rodzice, dwa mają być przeznaczone do krótkoterminowego wynajmu / AirBnB. Pozdrowienia

[2tneub]

Cześć,

Jeden z mieszkań rodzice będą sami wykorzystywać, dwa mają być używane do krótkoterminowego wynajmu lub AirBnB. Pozdrowienia

Sami nie będą mogli z niego skorzystać, jeśli nie będzie należał do nich.
Czy mieszkanie jest udostępnione przez Ciebie za darmo, po preferencyjnych warunkach lub na rynkowych warunkach najmu? Czy nawet zostanie wpisane prawo do użytkowania? Czy cena zakupu jest rynkowa?

To na razie moje pierwsze rozważenia, czy w ogóle może to być zaklasyfikowane jako działalność gospodarcza i czy odsetki, jak podałeś, są odliczalne.


Co do 2. punktu:

Zasady mówią, że odsetki są odliczalne (o ile dotyczą one działalności wynajmu), niezależnie od tego, czy kredyt jest spłacany w całości na koniec okresu czy w ratach rocznych. 6% odsetek wydaje mi się obecnie przyjętą praktyką, więc nie powinno być problemu z ich uwzględnieniem.
Z mojego punktu widzenia, po 15 latach darowizna pożyczki nie powinna być traktowana jako działalność wynajmu ani dzierżawy, a raczej podlegać opodatkowaniu darowizny. Jako dziecko masz dość duży limit zwolnienia. Jeśli nie zostanie on w inny sposób wykorzystany, powinno to przebiegać bez opodatkowania darowizną.
Jednakże to nie stanowi porady prawnej, ponieważ brakuje zbyt wielu informacji, a również przepisy prawne mogą ulec zmianie w ciągu 15 lat.

[TomKi]

Dziękuję za wyjaśnienie. Nie zostanie wpisane żadne prawo do zamieszkania ani inne w księdze wieczystej. Optymalnie powinni tam mieszkać nieodpłatnie. Cena zakupu jest rynkowa. Dodatkowo otrzymuję dochody z czynszu za pozostałe dwie mieszkania. Dlatego niezależnie od mieszkania rodziców mam dochody, na które mogę odliczyć odsetki. Dokładnie, pytanie brzmi, czy istnieją jakiekolwiek doświadczenia dotyczące tego, jak organy podatkowe mogą się z tym uporać, jeśli przez 15 lat płacę odsetki od niespłaconego pożyczki i odliczam je od podatku, a następnie pozwolą mi umorzyć pożyczkę. Rodzice otrzymywali by wtedy ratalnie pewną kwotę X za Dom z opodatkowanych odsetek. Dodatkowo udzielam im dożywotniego prawa do zamieszkania w jednym z mieszkań (niezapisanego w księdze wieczystej). Ten pomysł przyszedł mi do głowy, ale nie potrafię do końca ocenić długoterminowych konsekwencji. Dziękuję za Twoje myśli.

[BenniG]

Gdybym znalazł się w tej sytuacji, zastanowiłbym się, czy nie byłoby rozsądniejsze kupić nieruchomość drożej (górne granice rynkowe) i wynająć mieszkanie rodzicom za niższą cenę (dolne granice rynkowe).

Byłoby to znacznie prostsze i tańsze.

[2tneub]

Dziękuję za wyjaśnienia. Żadne prawo do mieszkania ani nic podobnego nie jest wpisane do księgi wieczystej. Optymalnie, mieszkają tam bezpłatnie.
Cena zakupu jest zgodna z rynkiem. Dodatkowo generuję dochody z wynajmu dwóch innych mieszkań. Dlatego niezależnie od mieszkania dla rodziców mam dochody, na które mogę odliczyć odsetki.

Dokładnie to podejrzewałem i jest nieprawdziwe.
W przeciwieństwie do innych aktywów, budynek jest uznawany za podzielny zgodnie z ustawą o podatku dochodowym.
Oznacza to, że jest on dzielony na część bezpłatnie wynajmowaną i część płatnie wynajmowaną. Zazwyczaj decydującym czynnikiem przy podziale jest powierzchnia.
Możesz odliczyć odsetki od płatnej części, ale nie od bepłatnej.
Jeśli wkładasz własny kapitał, można próbować przyporządkować kapitał własny do części bezpłatnej, a pożyczkę do części płatnej.
Jednakże istnieją pułapki, na które musisz zwrócić uwagę już przy umowie notarialnej. W związku z tym gorąco zalecam skonsultowanie się z doradcą podatkowym.
Aby dowiedzieć się więcej, przeszukaj Internet w kwestii odliczania odsetek od pożyczek na nieruchomościach mieszkaniowych o mieszanym przeznaczeniu.
Zazwyczaj dotyczy to częściowego używania własnego. Jednakże nadane bezpłatnie twoim rodzicom mieszkanie powinno być traktowane podobnie.








Cytat autorstwa TomKi

Dokładnie, pytanie brzmi, czy istnieją doświadczenia, jak Urząd Skarbowy mógłby zareagować, gdy przez 15 lat płacisz odsetki od niespłaconej pożyczki i odliczasz je od podatku, a następnie po prostu pozbawiasz się tej pożyczki.



Dochody są opodatkowane (przynajmniej powyżej kwoty wolnej od podatku), a wydatki mogą być odliczone od podatku. Na razie nie ma w tym nic złego.
Możesz potem otrzymać od nich pieniądze w darowiźnie po 15 latach i spłacić pożyczkę w ten sposób. Umorzenie pożyczki to tylko skrócona ścieżka płatności.
Jeśli dobrze pamiętam z lekcji prawa sprzed wielu lat, darowizny powinny być potwierdzone przez notariusza.
Jest to tylko wskazówka.






Cytat autorstwa TomKi

Rodzice otrzymują w ten sposób raty roczne z odsetek (opodatkowane) kwotę X za Dom. Dodatkowo oferuję im (nie wpisaną do księgi wieczystej) dożywotnie prawo do zamieszkania w jednym z mieszkań.


To może być zagrożenie dla obu stron. Twoi rodzice nie mają pewności co do prawa do mieszkania i jeśli Twoi rodzice wymagający opieki zostaną w ciągu najbliższych 15+10 lat, będziesz miał problem ze zwrotem darowizny, która faktycznie nie jest darowizną, a kupnem prawa do zamieszkania.
Po to tylko, aby zaoszczędzić kilka euro podatków, kryje się w tym spore ryzyko.
Koniecznie skorzystaj z porady.

[2tneub]

Jeśli znalazłbym się w tej sytuacji, zastanowiłbym się, czy nie byłoby bardziej sensowne kupić nieruchomość drożej (na górnym limicie rynkowym) i wynająć mieszkanie rodzicom (na dolnym limicie rynkowym).

To sprawiłoby, że wiele rzeczy stałoby się łatwiejszych i tańszych.

Jednak koszty notarialne i podatek od nabycia nieruchomości również by wzrosły. Wątpliwe, czy to można skalkulować ze oszczędnościami podatkowymi z odliczenia odsetek od pożyczki.

Po opublikowaniu tego, zastanawiam się, czy tutaj nie ma ogólnego błędu kalkulacyjnego.
Dlaczego nieruchomość miałaby być nabyta drożej niż rynkowo i miała być jeszcze wynajmowana taniej?
Coś tutaj nie pasuje.
Miałem tę samą myśl czytając komentarz od TomKi, lecz nie potrafiłem zrozumieć, gdzie tkwi błąd kalkulacyjny.

[BenniG]

Wygląda na to, że rodzice (np. w związku z przejściem na emeryturę) muszą płacić znacznie niższy podatek niż uczestnik / autorka wątku. Zrozumiałe jest więc, że chce on/a maksymalnie zmniejszyć obciążenie dla swoich rodziców. Dochody rodziców (odsetki) powinny zatem być w każdym razie wyższe niż wydatki (czynsz). Rozłożenie całej renowacji na cały obiekt jest również łatwiejsze niż podział na część do wynajęcia i do własnego użytku. Oprócz odsetek, uczestnik / autorka wątku może także uwzględnić odpisy amortyzacyjne. Ponadto, w przypadku rodzinnych zakupów, nie obowiązuje podatek od nabycia nieruchomości. Jednak dokładne opracowanie może faktycznie być lepiej przygotowane przez doradcę podatkowego. PS: nie napisałem/am wyższe niż rynkowe, a maksymalna granica.

[2tneub]

Oprócz odsetek, TE może również uwzględnić odpisy amortyzacyjne.

Ale również co najmniej 2/3 czynszu.
Prawdopodobnie trzeba by przeliczyć to na konkretnym przykładzie, ale sądzę, że przecenia się efekt podatkowy wynikający z potencjalnej straty..
Do tego dochodzi ryzyko, że czynsz lokalny uległ dostosowaniu, a zapomniało się o podwyższeniu własnego czynszu.
Z drugiej strony na pewno bardziej pewne prawowo niż konstrukcja z TE.






Cytat od BenniG


Ponadto w przypadku sprzedaży rodzinnej nie ma podatku od nabycia nieruchomości.


Masz rację.








Cytat od BenniG

PS: Nie napisałem o wyższym niż rynkowy, ale o górnym limicie.



Zazwyczaj sprzedaje się Dom potencjalnym spadkobiercom po obniżonej cenie i otrzymuje się w zamian prawo do zamieszkania. Alternatywnie, sprzedaje się po cenie rynkowej i ustala się normalny czynsz, aby sprostać testowi porównawczemu z osobą trzecią. Teraz jednak należy zapłacić więcej niż w teście porównawczym, ale zrezygnować z czynszu. To logicznie nie pasuje.
To działa tylko wtedy, gdy obecnie uwzględnia się darowiznę, która jednak nie jest w 100% pewna, bo nie wie się, co się wydarzy w ciągu najbliższych 25 lat.