Capital Investment 4

[TimGraf]

Cześć,Moje pytanie już zawiera się w tytule.Chodzi o finansowanie nieruchomości, która służy jako inwestycja kapitałowa, więc sama w niej nie mieszkam.Moje obliczenia wyglądają następująco:Roczny przychód brutto z czynszu: 33.720,00 €- Koszty utrzymania roczne: 5.191,70 €- Koszty zarządzania roczne: 1.718,45 €- Rezerwa na niedotrzymanie czynszu roczna: 674,40 €Roczny przychód netto z czynszu: 26.135,45 €- Odsetki: 16.304,60 €Przepływ gotówkowy przed spłatą: 9.830,85 €- Spłata kredytu: 8.152,30 €Przepływ gotówkowy po spłacie: 1.678,56 €Tutaj brakuje jeszcze odpisów amortyzacyjnych w wysokości 2% od wartości budynku nieruchomości.Mój osobisty podatek wynosi 42%.To, co muszę opodatkować, to przepływ gotówkowy przed spłatą, prawda? Czyli 9.830,85 € * 42% = 4.128,96 €.W związku z tym moim przepływem gotówkowym po spłacie i opodatkowaniu rocznym jest:1.678,56 € - 4.128,96 € = -2.450,40 €.Czy mam zatem obliczyć z wartości przepływu gotówkowego po spłacie?

[bruno68]

Więc nic z tego TimGrafie,

Spójrz na ten bałagan ze zdaniami!

Po pierwsze, ile trzeba zainwestować!

Trzeba obliczyć uproszczoną rentowność podstawową! Czy w ogóle istnieje dodatnia rentowność!
W twoim pytaniu w ogóle się na to nie zwracasz uwagi! Ponieważ nie wiadomo, czy to w ogóle jest opłacalne!

Brakuje całkowitych kosztów i odsetek z jednej strony, a z drugiej strony depozytu i dochodu! Jeśli twoje aktualne dochody są zbyt małe, nie dojdzie do finansowania.
Ponieważ budowanie finansowania na dochodach z wynajmu nie działa.

I przestań bawić się takimi kwotami w groszach, to żałosne. Kwoty są zaokrąglane w górę, aby pokryć koszty dodatkowe obrotu pieniężnego! które wynoszą kilkaset euro rocznie.

Ponieważ konta biznesowe kosztują i trzeba doliczyć kredyt odnawialny.

Powiedz, jakiej wielkości musi być suma, zabezpieczenie i czas trwania, aby obliczyć chociażby stopę procentową. O, tak, przy dużych kwotach proszę nie podawać fałszywych dokumentów wyceny od McMakler!
Tylko od wyznaczonego rzeczoznawcy majątkowego, przy kwocie kredytu powyżej 500 000 €.

W przypadku takich kwot wierzyciel sam wyśle swojego rzeczoznawcę majątkowego.

Pamiętaj, że prowadzisz wynajem komercyjny, co oznacza inne zasady gry!

Wysuń na stół ważne liczby!

Założę, że jeszcze nie dokonaliście zakupu! W przeciwnym razie sytuacja będzie zupełnie inna!

Potrzebna jest twoja odpowiedź!

bruno68

[TimGraf]

Ponieważ budowanie finansowania na dochodach z wynajmu nie działa.

Zakupiłem już Dom wielorodzinny z 5 lokatorami i finansowanie oparte jest w całości na dochodach z najmu + po spłacie kredytu i podatkach mam nawet pieniądze na koncie. (Tutaj uwzględniłem także udział w spłacie w podatkach) Stwierdzenie jest zatem całkowicie nieprawdziwe. Moja stopa zwrotu z kapitału własnego w tym przypadku przekracza 20%.






Cytat od bruno68

Ponieważ prowadzenie konta firmowego generuje koszty, a oprocentowanie należności w rachunku bieżącym należy uwzględnić.


Masz Pan/a rację, ale można także po prostu założyć konto osobiste. Dopóki nie jest to wyraźnie zabronione w Regulaminie, jest to całkowicie praktyczne. A konto jest zabezpieczone w taki sposób, żeby nie wejść w debet. W moim przypadku 10000€ (2500€ na koncie rozliczeniowym, 7500€ na koncie oszczędnościowym oprocentowanym na 3,5%)

Ponieważ z pierwszą nieruchomością wszystko poszło bardzo dobrze i posiadam jeszcze kapitał własny, chciałbym kupić kolejne nieruchomości generujące zysk.
Obecnie pracuję nad narzędziem Excel, które odzwierciedla aktualną sytuację na rynku (stopa procentowa, pożądana stopa zwrotu z kapitału własnego, itp.) i wylicza dla mnie cenę ofertową.
A dla mnie istotne jest jedynie to, czy udział w spłacie kredytu będzie opodatkowany. Dane, które Pan/i żąda, są całkowicie nieistotne dla odpowiedzi na pytanie, ale pomimo tego chciałbym je udzielić:
Cena zakupu: 407.614,90€
Koszty dodatkowe zakupu: 34647,26€ + 1000€ Wycena wartości
Oprocentowanie: 4%
Spłata kredytu: 2%

Co do zamieszania z kwotami, pochodzi ono z wspomnianego narzędzia Excel.
Jest to przykład hipotetyczny.
Co do szans na sukces, zanim zostanie to skrytykowane, że oferta zostanie zaakceptowana, wynosi poniżej 1% (0,8%). Dlatego prowadzimy działania ilościowe.

Pozdrowienia

[Zapp73]

Użytkownik bruno68 po prostu przełącz się na ignoro przez profil, wtedy będzie działało tu znacznie lepiej.

Ogólnie masz rację, spłata nie ma wpływu podatkowego, tylko odsetki. Mimo to należy zwrócić uwagę na dwa punkty. Liczysz z

- Koszty utrzymania roczne 5 191,70 €
- Ryzyko utraty czynszu roczne 674,40 €

Koszty utrzymania są obliczane tylko na podstawie rzeczywistych wydatków. Prawdopodobnie podałeś tutaj ustalony procentowy współczynnik, który będzie się rocznie zmieniał. Dodatkowo uwzględniłeś również teoretyczne 674,40 € ryzyka utraty czynszu. Jest to ogólnie logiczne i poprawne, ale ma wpływ tylko wtedy, gdy faktycznie występuje utrata czynszu.

Otrzymując dodatek, należy więc ustalić, czy około 6 000 € są również potrzebne lub rzeczywiście występują. Jeśli nie, poprawi to Twój przepływ gotówkowy.