Capital Investment 4

[Rider]

Cześć użytkownicy forum,

mam pytanie:
Czy mogę sprzedać moje prywatnie nabyte mieszkania (po upływie 10 lat) do założonej przeze mnie firmy deweloperskiej i udzielić firmie odpowiedniego pożyczki na zakup, która będzie spłacana miesięcznie w ratach?
Wysokość rat odpowiadałaby w dużej mierze miesięcznym dochodom z najmu.
W przypadku tych miesięcznych rat, które otrzymałbym od firmy, jako osoba prywatna nie powinienem płacić podatku dochodowego, ponieważ w momencie sprzedaży minęło 10 lat.

Czy mam rację, czy popełniam błąd myślowy?
Jeśli pożyczka prywatna miałaby być oprocentowana, musiałbym opodatkować przychody z odsetek - to byłoby oczywiste.

Z góry dziękuję za odpowiedź!
Pozdrawiam

[2tneub]

Uważam, że zawarte są kilka błędów myślowych.

1.
Oczywiście musi być zapłacony podatek od nabycia nieruchomości. Sprzedaż w takich przypadkach często staje się nieważna.

2.
Musisz oddzielić sprzedaż od pożyczki. Zysk ze sprzedaży jako całość prawdopodobnie jest zwolniony z podatku, jeśli minęło 10 lat. Raty z pożyczki nie są ani kosztem uzyskania przychodu w spółce z o.o., ani zyskiem podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Ponieważ podpisujesz po obu stronach umowy, urząd skarbowy dokładnie przyjrzy się wartości, z którą obiekt zostanie sprzedany. Mieliśmy kiedyś sytuację, że w trakcie wkładu nieruchomości użytej w działalności gospodarczej ze spółki partnerskiej do spółki z o.o., urząd skarbowy ustalił znacznie inne ceny, niż były określone w umowie notarialnej.
Masz dwa różne interesy. Z jednej strony możesz ustalić niską cenę zakupu, aby zaoszczędzić podatek od nabycia nieruchomości. Z drugiej strony, wysoka cena zakupu spowoduje, że będziesz gromadzić już sporo zwolnionego z opodatkowania zysku w obszarze prywatnym, a także generuję dużo kosztów nabycia do amortyzacji, co z kolei zmniejszy podatek od osób prawnych.
Ekspertyza jest tu praktycznie niezbędna.


3.)
Podatek dochodowy płacisz od zysków, a nie od rat. W Twoim przypadku byłyby to dochody z odsetek z pożyczek, które w spółce z o.o. są kosztem, a w podatku dochodowym są dochodem. Trzeba zastanowić się, czy spółka z o.o. musi odprowadzić od nich podatek od dochodów kapitałowych (które następnie są zaliczane do PIT) czy też podatek ten byłby opodatkowany według stawki podatku osobistego i nie trzeba byłoby go odprowadzać zaliczkowo. W przypadku jednego wspólnika chyba jest raczej to drugie.


Spółka z o.o. zajmująca się nieruchomościami ma swoje zalety i wady. Trzeba bardzo dokładnie policzyć, czy to się naprawdę opłaca. Zanim odzyskasz koszt podatku od nabycia nieruchomości i ekspertyzy poprzez oszczędności podatkowe, upłynie wiele lat.


Ponieważ wśród przeze mnie zarządzanych spółek są również spółki z o.o. zajmujące się nieruchomościami, chciałbym się podzielić moimi doświadczeniami:
1.) Dodatkowy nakład pracy związany z prowadzeniem księgowości, sprawozdań finansowych (bilansu), deklaracji podatkowych, publikacji itp. nie powinien być bagatelizowany. Dodatkowo powstają również koszty, takie jak składek na radio i telewizję, itp. Podczas gdy złożenie zeznania podatkowego może być wykonane nawet przez osobę prywatną po trochę nauki, to w przypadku sporządzania bilansu bez wykształcenia w dziedzinie handlowej jest to niemal niemożliwe.

2.) Jeśli firma ma oddzielną firmę zarządzającą nieruchomościami, moje doświadczenie pokazuje, że mają one często trudności z odróżnieniem zasady obiegu pieniężnego od zasad dotyczących bilansowania zgodnie z Kodeksem Handlowym. W rezultacie wykorzystanie księgowości firmy zarządzającej nieruchomościami jest zazwyczaj trudne, co prowadzi do podwójnej pracy.
Z tego powodu w naszym przypadku zawsze pojawia się kwestia zatrudnienia dodatkowej osoby oraz przynajmniej w pewnym stopniu wewnętrznego rozliczania spraw dotyczących zarządzania nieruchomościami.


3.) Moim zdaniem firma zajmująca się nieruchomościami opłaca się tylko wtedy, gdy posiada się wiele nieruchomości i gdy można zrobić jak najwięcej samemu. Ponadto tylko wtedy, gdy nieruchomości nie mają być sprzedane w przyszłości, ale mają być dostępne dla kolejnych pokoleń.

[Rider]

Cześć tneub,

Dziękuję Ci bardzo za szczegółową odpowiedź od kogoś z praktycznym doświadczeniem.

Jeszcze raz odnośnie prywatnego pożyczki.
Być może źle się wyraziłem. Miałem na myśli bardziej to, że jako sprzedawca z moją spółką mogę ustalić raty płatności za zakup.
Jako fikcyjny przykład, moje dochody z najmu wynoszą 5 tys. miesięcznie. Obecnie opodatkowuję je w formie podatku dochodowego. Jeśli teraz ustalę z moją spółką raty w wysokości 5 tys. miesięcznie, nie powinny one być opodatkowane dla mnie jako dochód - z powodu 10-letniego okresu posiadania nieruchomości?

Ponieważ mój prywatny podatek dochodowy jest dość wysoki, koszty początkowe mnie nie odstraszają.

Oczywiście, kwestia bieżących kosztów jest ważnym czynnikiem.

[2tneub]

Jeszcze raz o prywatnej pożyczce.
Być może źle się wyraziłem. Miałem na myśli, że jako sprzedawca z moją spółką GmbH, umawiam się na rozłożenie płatności ceny zakupu na raty.
Jako fikcyjny przykład. Moje przychody z najmu wynoszą 5k miesięcznie. Obecnie opodatkowuję je w PIT. Jeśli teraz uzgodnię z GmbH miesięczną ratę w wysokości 5k, to czy te raty powinny być dla mnie nieopodatkowane w PIT - ze względu na dziesięcioletni okres?

Raty nie są wolne od podatku ze względu na dziesięcioletni okres, ale dlatego, że są to jedynie spłaty kredytu, a nie dochód. Dziesięcioletni okres jest sprawdzany przy przeniesieniu korzyści i ryzyka zgodnie z umową notarialną.

Załóżmy, że dziesięć lat od sprzedaży jeszcze nie minęło, wtedy ewentualny zysk ze sprzedaży musiałbyś opodatkować w momencie przeniesienia korzyści i ryzyka.
Raty wciąż nie zostałyby uwzględnione w PIT.

Przykład:
Kupiłeś mieszkanie w 2015 roku za 50T€+5T€ NK.
Amortyzacja w tym czasie wynosiła 7T€ w latach 2015-2023.
Cena sprzedaży to 80T€, spłacana poprzez kredyt.
W takim przypadku musiałbyś teraz opodatkować 80T€ - (50T€+5T€-7T€) =32T€.
To, że cena zakupu jest spłacana przez kredyt, tutaj nie ma znaczenia.

[2tneub]

Punkt dotyczący bieżących kosztów jest oczywiście istotny.

Nawet bardzo małe zestawienie bilansu i zeznania podatkowe mogą kosztować u doradcy podatkowego od 2 do 5 tys. euro.
Dlatego ma to sens tylko w przypadku bardzo dużych lub wielu obiektów.

[bruno68]

@Rider,

Mój radziłbym ci zrezygnować!

Ponieważ przeczytaj § 42 AO

https://www.smartsteuer.de/online/le...-%C2%A7-42-ao/

1. Sens i cel

Przez nadużycia możliwości kształtowania prawnego nie można omijać przepisów podatkowych. Jeśli istnieje nadużycie, zobowiązanie podatkowe powstaje w taki sam sposób, jak gdyby wynikało z prawidłowego, odpowiedniego dla zdarzeń gospodarczych kształtowania prawnego. Stosowanie korzystnego dla podatnika prawa jest odmawiane.

Nadużycie możliwości kształtowania prawnego w rozumieniu § 42 AO występuje, gdy wybrano sposób kształtowania prawnego,

który jest nadmierny dla osiągnięcia zamierzonego celu,
ma służyć zmniejszeniu podatku i
nie jest uzasadniony ekonomicznie lub innymi istotnymi czynnikami spoza podatkowych (orzeczenie SN z dnia 19.6.1991 r., IX R 134/86, BStBl II 1991, 904; z dnia 21.11.1991 r., V R 20/87, BStBl II 1992, 446).

Przy kształtowaniu prawnych zdarzeń gospodarczych podatnik jest w granicach prawa wolny. Także z perspektywy prawa podatkowego zasadniczo należy przyjąć wybrany sposób kształtowania prawnego. Motywacja polegająca na oszczędzaniu podatków nie czyni kształtowania prawnego nadmiernym.

2. Mierzony standard § 42 AO

W wyroku z dnia 10.12.1992 r. (V R 90/92, BStBl II 1993, 700) SN orzekł następująco:

Stosowanie § 42 AO wymaga omijania przepisów podatkowych poprzez nadużycie możliwości kształtowania prawnego. Czy występuje takie ominiecie, należy ocenić dla każdego podatku zgodnie z oceną ustawodawcy, która leży u podstaw odpowiednich przepisów podatkowych. W swoim orzeczeniu z dnia 17.11.2020 r. (I R 2/18, BStBl II 2021, 580) SN po raz pierwszy zajął stanowisko w sprawie stosunku § 42 AO do szczególnych norm dotyczących nadużyć i nowo uporządkował stosunki konkurencyjne. Z rozstrzygnięcia wynika następujący porządek kontroli:

Czy występuje szczególna norma dotycząca nadużyć w indywidualnych ustawach podatkowych? Jeśli nie:
Ocena § 42 AO:
Czy kształtowanie jest nadmierne z uwzględnieniem oceny szczególnej normy dotyczącej nadużyć? Jeśli tak:
Czy kształtowanie prowadzi do nieprzewidzianej ustawowo korzyści podatkowej? Jeśli tak:
Czy podatnik może udowodnić ważne powody spoza podatkowych dla kształtowania? Jeśli nie: § 42 AO działa!

3. Nadużycie stosowania prawa

Charakterystyczne dla nadużycia jest to, że podatnik nie korzysta z „odpowiedniego” kształtowania prawnego zakładanego przez ustawodawcę do osiągnięcia określonych celów gospodarczych, pomimo braku ważnych powodów spoza podatkowych, ale wybiera nietypową ścieżkę prawną, na której zgodnie z intencją ustawodawcy oszczędzanie podatków nie jest możliwe.

Jeżeli pożyczka udzielona przez nieletniego dziecka rodzicowi poprzedza darowizna innego rodzica i tym czynnościom prawnym leży plan ogólny rodziców dotyczący powstania kosztów reklamy, może to stanowić nadużycie możliwości kształtowania prawnego w rozumieniu § 42 AO (orzeczenie SN z dnia 26.3.1996 r., IX R 51/92, BStBl II 1996, 443). Istotnie dziecku nie jest odmówione udzielenia rodzicom pożyczki ze swojego majątku. Nadmierne kształtowanie występuje jednak wówczas, gdy pożyczka poprzedza darowizna rodziców, a umowy dotyczące darowizny i udzielenia pożyczki leżą u podstaw planu rodziców, który - jak w omawianym przypadku - staje się zrozumiały jedynie na tle kreacji kosztów reklamy.

Nadużycie kształtowania występuje zatem, gdy podatnik omija odpowiednią drogę i zamiast tego wybiera drogę, która jest również obciążona podatkiem według oceny ustawodawcy, ale jako taka nie spełnia wymogów podatkowych.

Niekorzystne kształtowania prawne są zazwyczaj

drażliwe,
skomplikowane,
ciężkie,
nieekonomiczne,
udawne,
nienaturalne,
dziwaczne,
zbyteczne,
absurdalne lub
niezrozumiałe.

Natomiast odpowiednie kształtowania to

proste,
ekonomiczne i
jasne.

W konsekwencji, lepiej zrezygnować!

bruno68

[2tneub]

Bruno jest czarnowidzem.

§42AO byłby w moim osobistym przekonaniu rozważany tylko wtedy, gdyby nie wytrzymał porównania z innymi. Dlatego warto posiadać ekspertyzę dotyczącą wartości nieruchomości.