Capital Investment 4

[Skibba]

Cześć,

chciałbym przejąć stosunkowo niedrogą nieruchomość od moich rodziców, która wymaga dużych nakładów na remont, aby ją odnowić i wynajmować. Wszystko pochodzi z 1960 roku, więc łazienki, instalacje wodne, elektryczne itp. powinny być nowe. Ogrzewanie olejowe ma zaledwie około 15 lat, ale prawdopodobnie w przypadku zmiany właściciela będzie też wymagało wymiany ze względu na nowe przepisy, ale jeszcze nie zrozumiałem dokładnie, jakie są konkretne wytyczne w tej sprawie. Okres opuszczenia nieruchomości w celu remontu prawdopodobnie potrwałby cały rok, ponieważ wszystkie prace wykonuję sam wieczorami po pracy, a mam 45 minut dojazdu...

Wartość w obecnym stanie to około 50 000 €, ponieważ znajduje się tam duży teren. 2 jednostki mieszkalne po 60m² każda, czynsz wynosi 6-7 €.

Obecnie mam następujące rozważania:
1. Zakup nieruchomości, finansowanie przez bank w wysokości około 4,5% oprocentowania, amortyzacja przez pozostały okres użytkowania, ale ze względu na posiadane już kilka nieruchomości i kredyty, koszty powinny być jak najniższe.
2. Przekazanie nieruchomości w formie darowizny, brak możliwości amortyzacji, ale także brak kosztów, poza koniecznością termomodernizacji z uwagi na zmianę właściciela.
3. Ustanowienie dożywotniego użytkowania wieczystego, brak zmiany właściciela, obejście wymagań dotyczących termomodernizacji GEG? Jednakże musiałbym zainwestować w gruntowny remont w obcej nieruchomości. Czy można to rozdzielić prawnie, aby uniknąć konieczności zapłacenia dodatkowej wartości dodanej na koniec całkowitej ceny zakupu?
4. Czy są inne sensowne opcje? Nic więcej nie przychodzi mi teraz do głowy.

Co na przykład dzieje się w przypadku późniejszej opieki nad rodzicami?

Chodzi tutaj nie o ogromne wartości, ale mam osobiste więzy z tym domem i chciałbym go zatrzymać, ale moi rodzice chcą się od niego uwolnić. Aktualnie nie jest to dla mnie idealny moment, dlatego też rozważam wiele możliwości dotyczących przekazania.

Być może ktoś ma tutaj jakieś pomysły, które przeoczyłem. Nie oczekuję oczywiście porady prawnej.

Z poważaniem, Benny

[BenniG]

Cześć Skibba, po pierwsze chciałbym zauważyć, że obiekt ze względu na osobistą więź nie jest idealnym obiektem do wynajęcia.

Interesuje mnie również, czy mieszkania są obecnie wynajmowane, i jeśli tak, jak mają się zająć lokatorzy podczas budowy?

Czy kiedykolwiek obliczyłeś, ile kosztowałoby zlecenie prac osobom trzecim? Oczywiście byłoby to prawdopodobnie droższe niż gdybyś zrobił wszystko sam, ale zapewne szybciej (co znowu oznacza przychód), oszczędzasz sobie czas i koszty podróży, a także możesz odliczyć rachunki od podatku.

Jeśli wartość domu i dużego terenu obecnie wynosi tylko 50 000 €, to odpisy amortyzacyjne na budynek nie powinny być zbyt wysokie, co może zostać utracone w przypadku darowizny.

Jeśli chcesz wymienić ogrzewanie, moim zdaniem powinieneś się pospieszyć...

Czy majątek twoich rodziców jest na tyle niewielki, że spadkobiercy nie muszą płacić podatków?
Czy są jeszcze inne osoby mające prawo do spadku?

Pozdrowienia
BenniG

[Skibba]

Moin,
osobiste więzi nie są decydujące, szkoda byłoby jednak, gdyby zostało to sprzedane na zewnątrz, ponieważ od czasu budowy jest w (dalekim) posiadaniu rodzinnym.

Obecnie jedno mieszkanie jest puste, drugie jest wynajmowane niezadowolonemu stałemu najemcy, który ciągle znajduje nowe usterki i już obniżył czynsz. Ponieważ istnieje zaległość w zakresie konserwacji i planowana jest kompleksowa renowacja, w tej sytuacji wdrożenie wypowiedzenia w celu przeprowadzenia prac renowacyjnych powinno być możliwe.

Szacuję koszty materiałów na 30 000€, dla 2 łazienek, kompletnego systemu grzewczego (pompa ciepła), wszystkich rur wodnych i grzewczych, raz kompletna instalacja elektryczna wraz z oddzielnymi skrzynkami zabezpieczeń oraz następującą po niej renowację, łącznie z płytkami, podłogami, tapetami, suchą zabudową,... Wykonanie tych prac, aby wcześniej otrzymać czynsz, nie jest opłacalne matematycznie, ponieważ jest o wiele droższe.

Faktycznie podatek od nieruchomości jest naprawdę niewielki, ponieważ od tej kwoty 50t€ odliczana jest wartość działki, co oznacza, że wartość budynku jest znacznie niższa. Jednakże koszty renowacji musiałyby być również amortyzowane, ponieważ w przypadku tak dużych wydatków kwota nie może być od razu odliczona.

Majątek jest wystarczająco niski, mam jeszcze siostrę, więc ostatecznie zostanie on podzielony na pół. Oczywiście można ustalić wartość dzisiejszą (za pomocą ekspertyzy?) w przypadku darowizny i na końcu ją zrównoważyć, aby uniknąć niejasności. Jednakże nie jestem pewien, czy rzeczywista wartość rynkowa może być wyliczona przez rzeczoznawcę, czy też wartość ekspertyzy będzie później znacznie wyższa od rzeczywistej wartości rynkowej ze względu na obecną ostrożność, niepewność i wzrost stóp procentowych na rynku.
Aktualnie transakcje sprzedaży nieruchomości są u nas bardzo trudne, niewiele ofert sprzedaży jest znacznie poniżej ceny...

Pozdrowienia, Benny

[2tneub]

1. Zakup nieruchomości, finansowanie poprzez bank w wysokości prawie 4,5% odsetek, amortyzacja przez pozostały okres użytkowania, jednak ponieważ już posiadam kilka nieruchomości i ciągle spłacam kredyty, koszty powinny być jak najmniejsze.

Amortyzacja zawsze rozpoczyna się od nowa po zakupie. Oznacza to, że do 1924 r. stopa amortyzacji wynosi 2,5% rocznie, a od 1925 r. 2% rocznie od wartości budynku.
Jak sam zauważyłeś, wartość budynku powinna być bardzo niska, ponieważ wartość działki musi zostać odjęta od ceny zakupu, aby ustalić podstawę amortyzacji.








Cytat autorstwa Skibba

2. Darowizna nieruchomości, brak możliwości amortyzacji, ale również brak kosztów, z wyjątkiem remontu energetycznego związane z zmianą właściciela.


Przy darowiznie lub dziedziczeniu opiera się na amortyzacji poprzednika.
Jeśli na przykład przez 30 lat dokonywano amortyzacji w wysokości 2% rocznie, można dalej dokonywać amortyzacji przez kolejne 20 lat.








Cytat autorstwa Skibba

3. Ustanowienie dożywotniego użytkowania wieczystego, brak zmiany właściciela, uniknięcie wymogów dotyczących remontu energetycznego. Czy można tego prawnie prawidłowo rozdzielić, aby nie płacić na koniec jeszcze raz samemu za stworzoną wartość dodaną w całkowitej cenie zakupu?

Moim zdaniem to całkowity nonsens. Po pierwsze otrzymałbyś użytkowanie wieczyste w prezencie. Odbudowa podnosi wartość, a na koniec dużą kasę robi współdziedzic lub kasa opiekuńcza odzyskuje wartość darowizny... itd. itp.

Jeśli rodzice nie potrzebują pieniędzy, cena sprzedaży może być udzielona jako kredyt. Należy jednak uważać, aby ustalić harmonogram spłat oraz odsetki.
Jeśli rodzice umrą zanim kredyt zostanie całkowicie spłacony, to wspólnie odziedziczylibyście pozostałe wobec ciebie roszczenie. W rezultacie płacisz tylko połowę pozostałego długu twojej siostrze. Pytanie tylko, skąd miałbyś fundusze na remont.


Poza tym, jeśli remont długoterminowo nie jest opłacalny, to raczej jest to obiekt dla miłośników. Jeśli natomiast zależy ci na zwrocie z inwestycji, lepiej sprzedać obiekt miłośnikowi/użytkownikowi końcowemu. Bez względu na to, jak bardzo chcesz unikać remontu energetycznego teraz. Nawet jeśli za 2 lata dojdzie do zmiany rządu, ostatecznie będziesz zmuszony do przeprowadzenia remontu.





Na przykład, co mam na myśli:
Moja teściowa ma także taki Dom do wynajęcia. Naturalny Dom z kamienia z przyległym obiektem handlowym, który dawniej był tartakiem, zakładem produkcyjnym, a później restauracją. Wszystko pięknie położone przy strumieniu. Dodatkowo duży teren z trzema stawami. Zasadniczo bardzo romantyczne.
Ale wszystko to w dolinie, gdzie nie dociera wiele słońca... zawsze wilgotno, dlatego w domu mieszkający już był pleśń. Chociaż jest zaszczepiony, może w każdej chwili wybuchnąć ponownie. Na dachu są dachówki z azbestu. Do tego częściowy zabytek. Ogromna parcela i stawy są bardzo czasochłonne.
Mieszkania w domu są o standardzie podstawowym.

Jeśli chcesz to wszystko doprowadzić do nowoczesnego stanu, pewnie trzeba zainwestować spory środek, coś w granicach średnich sześciocyfrowych do siedmiocyfrowych. W odległej lokalizacji nie odzyskasz tego więcej w czynszu. Obecnie moim zdaniem działa to raczej na zużycie, w każdym razie nie jest to opłacalne ekonomicznie.
Moim zdaniem można to sprzedać tylko miłośnikowi, który tam mieszka i ma wiele czasu na remont i ogród lub użytkownikowi końcowemu z dużymi środkami, który może pozwolić sobie na remont i ogrodnika. Jeśli kiedykolwiek to odziedziczymy, to będzie szybko sprzedane.