Capital Investment 4

[Counter]

Cześć,

następująca sytuacja: Obecnie mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu, które bardzo nam się podoba. Niestety nasz właściciel zdecydował o podwyżce czynszu o 7,7% po zaledwie 2,5 latach wynajmu. Muszę więc zakładać, że będzie to czynił regularnie. Niestety nie chce sprzedać nam mieszkania. Lokalizacja to duża miejscowość w okolicach Stuttgartu (20 km).

Teraz poważnie zastanawiamy się nad zakupem mieszkania. Nasza sytuacja finansowa wygląda następująco:

Miesięczny dochód netto (wliczając 500EUR zasiłku rodzinny dla 1 dziecka bez premii jak dodatkowe pieniądze za urlop/swieta): 5750€
Miesięczna rata według mnie wykonalna: 2400€
Kapitał własny: 130.000€
Przewiduję, że będę mógł kupić nieruchomość do maksymalnie 650.000€ bez prowizji dla pośrednika.

Jestem zatrudniony w firmie mającej ustawę zbiorową IG Metall, a moja żona pracuje w sektorze publicznym (nie jest urzędniczką) na 50% etatu. Oznacza to, że nasze zarobki powinny regularnie rosnąć, dodatkowo moja żona może w przyszłości zwiększyć czas pracy. Mamy jedno dziecko, nie planujemy kolejnego.

Mamy 2 auta, z których jedno w nagłym wypadku mogłoby być wycofane z ruchu lub sprzedane.

Czy z finansowego punktu widzenia rozważalibyście teraz zakup nieruchomości, czy lepiej kontynuować oszczędzanie kapitału i później podejść do tematu? Moje rozważania na temat drugiej opcji to: około 10 lat temu stopy procentowe były znacznie niższe i zaczęła się gorączka kupowania nieruchomości. Wielu ludzi podpisało wtedy umowy z oprocentowaniem na 10 lub 15 lat. Moim zdaniem wkrótce lub w najbliższych latach niektórzy ludzie będą zmuszeni sprzedać nieruchomości, ponieważ nie będą w stanie sobie pozwolić na wyższe odsetki.

Kolejnym aspektem jest to, że nasz właściciel jest bardzo stary, samotny i nie ma dzieci. Mieszkanie zostanie więc odziedziczone przez fiskusa lub kogoś, kto będzie musiał zapłacić za to spore podatki. Może więc pojawi się okazja, aby nabyć obecne mieszkanie. Jeśli będziemy bezskutecznie czekać, w najgorszym przypadku przetrwamy jeszcze 1-3 podwyżki czynszu i zwiększymy nasz kapitał własny na inną nieruchomość. W przeciwnym razie ceny nieruchomości do tego czasu prawdopodobnie nadal będą rosły.

[Zapp73]

Na początek spróbuj jeszcze raz porozmawiać z wynajmującym, ale może się zdarzyć, że zablokuje, ponieważ albo nie wie, co zrobić z pieniędzmi, albo kategorycznie trzyma się zasady niczego się nie sprzedaje. Wtedy ma to niewiele sensu. Spróbuj dowiedzieć się, jak myśli: czy ma jakąś antenę do dzieci czy jest tylko inwestorem?

Alternatywnie: 100m² w okolicy, do 500 000€ ... 309 wyników:
https://www.immobilienscout24.de/Suc...ne_step_search

Zasugerowałbym więc najpierw ustawić limit na 500 000€ i zobaczyć, co można za to dostać. Dopiero jeśli nic nie pasuje, zwiększyć limit cenowy.

[2titan1981]

W obszarach zurbanizowanych nie nastąpi w przewidywalnej przyszłości krach na rynku nieruchomości. Również stopy procentowe nie spadną ponownie tak gwałtownie jak kiedyś. Jednocześnie czynsze będą nadal rosnąć, ponieważ nie wzrosły one tak szybko jak same nieruchomości. Dodatkowo, liczba nowo budowanych mieszkań ciągle maleje, a coraz więcej osób chce mieszkać w mieszkaniu, co oznacza, że podaż się zmniejsza, a zatem ceny wzrosną. Ceny budowy rosną przy każdej dostosowaniu celów energetycznych przez rząd federalny. W rezultacie, prawdopodobnie nie stanie się to tańsze, nawet jeśli można zaoszczędzić więcej kapitału. Za przystępne cenowo uważałbym to, co można obecnie odkładać na bok każdego miesiąca niezależnie od innych obliczeń. W przypadku posiadania nieruchomości dochodzą jeszcze znacznie wyższe koszty ubezpieczenia, których najemcy nie mają.... Trzeba także mieć na uwadze koszty związanego z tym wzrostu, jestem na poziomie 3€/(m² miesięcznie) w kosztach dodatkowych. Twój atut teraz to masz więcej czasu, aby spłacić kredyt do emerytury.

Twoją opcją teraz jest oszczędzanie i aktywne poszukiwanie czegoś, a następnie skorzystanie z okazji z nieruchomością marzeń. Ja szukałem 10 lat, aż znalazłem nieruchomość pasującą w 95%, ponieważ nowa budowa nie była finansowo dostępna w moim docelowym miejscu (obwód), kosztowałaby ok. 1,5-2 miliona, a ponadto znajdowałaby się tak daleko od pożądanej infrastruktury. Teraz zatrzymałem się na starym budownictwie ze wszystkimi koniecznymi inwestycjami tam wymaganymi.

I jak już było wspomniane w innym temacie, twój wynajmujący dostosował się do inflacji. Pieniądze tracą również na wartości dla niego i muszą zostać dostosowane do nowej rzeczywistości.

[Counter]

Właściciel nieruchomości jest naprawdę trudną osobą i miał z nim również problemy w zeszłym roku. Kiedy zapytałem go, czy sprzedałby nam mieszkanie, odpowiedział natychmiast Nie i dodał, że aktualnie znalezienie finansowania nie jest takie proste. W przeciwnym razie nie udało mi się wyciągnąć żadnych informacji od niego. Istotnym aspektem jest jednak to, że budynek pochodzi z roku 2016, więc mieszkanie nie należy jeszcze do niego od 10 lat. Krótko mówiąc, nie ma sensu rozmawiać ponownie z właścicielem. Tak, są też tańsze mieszkania. Jednak nie spełniają moich wymagań. Musiałby to być minimum 95/105 m² z 3/4 pokojami, zbudowane po 2005 roku, z ogrzewaniem podłogowym, 2 garażami lub jednym garażem i miejscem parkingowym, dobrą lokalizacją itp. Po prostu musi to pasować. To nie jest jak kupowanie samochodu używanego.

[Marc2512]

No cóż, nie chce sprzedać i koniec. To jego prawo.

[Zapp73]

Tak, są też tańsze mieszkania. Ale nie spełniają moich wymagań. Muszą to być co najmniej 95/105 metrów kwadratowych przy 3/4 pokojach, zbudowane co najmniej w 2005 roku, ogrzewanie podłogowe, 2 garaże lub tylko 1 plus miejsce parkingowe, dobra lokalizacja, itd. Po prostu musi to pasować. To nie jest jak kupno używanego samochodu.

Ok, jeśli masz takie wymagania, musisz zdecydować, czy wyższa rata jest tego warta. Teoretycznie się to opłaca, ale udział w miesięcznych dochodach domowych jest już bardzo wysoki - i to na stałe. Również zależy to od tego, jaki plan spłaty chcecie przyjąć, co ma ogromny wpływ przy tej kwocie.

Z drugiej strony na przykładzie wkładu własnego w wysokości 130 tys. euro i raty 2400 euro, maksymalna cena zakupu wynosi 570 tys. euro bez kosztów nabycia nieruchomości. Z kosztami nabycia nieruchomości w wysokości 7% cena wynosi 610 tys. euro włącznie.

Założenia: 2% opłata notarialna, 5% podatek od nabycia nieruchomości, 4,5% oprocentowanie, 1,5% spłata kapitału

[Counter]

Tutaj są nowości i konkretne informacje:

Cena zakupu: 659.000€
Koszty dodatkowe: 46.130€
Kapitał własny: 156.000€
pożyczka: 550.000€

Oferta:
Stała stopa procentowa 3,95%/efektywna 4,04%
Miesięczna rata: 2400€
Początkowy wskaźnik spłaty: 1,29%
Możliwa dodatkowa spłata 5%
Możliwość dokonania 10 zmian w wysokości raty bez dodatkowych opłat

Miesięczne dochody netto gospodarstwa domowego: 6.350€


Co sądzisz?

[6Bankkaufmann]

Jaki to Dom? Zwykły Dom czy Dom energooszczędny, dla którego przewidziano dodatkową zniżkę odsetek?
Tutaj, zapewne, zakłada się 10 lat, prawda?
A co powiesz na 20 lat stabilności odsetek i tylko kilka dodatkowych EUR miesięcznie?
Finansowanie tak, jak sobie życzą, nie powinno być problemem, niezależnie od wybranej przez Państwa formy finansowania.

[Counter]

Kfw 70 Dom, zbudowany w 2012 roku. Klasa efektywności B.

Okres zapadalności odsetek wynosi 15 lat.


Bardzo podoba nam się nieruchomość. Jednakże nie jestem pewien, czy to nie jest zbyt drogie.

[6Bankkaufmann]

Jaki kawałek KfW użyłeś do tego momentu w powyższym przykładzie z 550.000 EUR?
To 15-letnie zobowiązanie oprocentowania i pożyczka w wysokości 550.000 EUR bez wsparcia KfW?

[Counter]

Dotychczas nie ma żadnych elementów kfw. Dla Wsparcie dla rodzin w posiadaniu własnego mieszkania (nie znam dokładnej nazwy spontanicznie) dochód jest zbyt wysoki.

[bruno68]

@Counter,

niestety nie rozumiem! Skąd masz informacje, że okres kredytowania wynosi 15 lat?

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...dit-(261-262)/

Chociaż okres kredytowania wynosi maksymalnie 30 lat, zabezpieczenie przed zmianą oprocentowania jest tylko na 10 lat!



Odp: Rozważamy zakup nieruchomości, ale nie jest to pilne
Oto nowości i konkretne informacje dotyczące obiektu:

Cena zakupu: 659.000 € Koszty dodatkowe: 46.130 € Kapitał własny: 156.000 € kredyt: 550.000 €

Oferta: Oprocentowanie nominalne 3,95 % / efektywne 4,04 %, miesięczna rata: 2400 €, Początkowa amortyzacja: 1,29 %, Możliwa dodatkowa spłata 5 %, 10 bezpłatnych zmian stawki amortyzacji, Miesięczne dochody gospodarstwa domowego: 6.350 €


Warto zastanowić się, czy nie lepiej zrezygnować z kłopotliwej KfW, ponieważ dotacje nie są pewne. Dotacja zależy od osób trzecich, co sprawia, że kwota kwalifikowana do dofinansowania jest niepewna.

Oprocentowanie obowiązuje tylko przy zachowaniu warunków umowy, dotacja nie oznacza bezpośredniej spłaty, lecz jedynie zmniejszenie subsydiowanej stopy procentowej.

Jest błędne sądzić, że dotacje



Dom energooszczędny 7010 % od maksymalnej kwoty kredytowej 120.000 euro, do 12.000 euro


Suma ta jest dostępna tylko w przypadku kompletnej spłaty w ciągu 10 lat. W związku z tym miesięcznie musiałbyś spłacić co najmniej 1.000 plus odsetki, by otrzymać 12.000 euro dotacji!

Lepszym rozwiązaniem byłoby sfinansowanie 2,8 % r.r., przy 500.000 € na 17,5 roku, gdzie płaciłbyś tylko 15.400 € z możliwością 24-miesięcznego okresu oczekiwania! Pozostałe 200.000 € mogłyby się podnosić ze względu na rosnące stopy procentowe. Z drugiej strony, ze względu na wzrost stóp procentowych, rynek sprzedaży może dalej zachodzić w dół!

bruno68

[Elex85]

Tutaj są nowości i konkretne informacje:

Cena zakupu: 659.000€
Koszty dodatkowe: 46.130€
Kapitał własny: 156.000€
kredyt: 550.000€

Oferta:
Stopa procentowa 3,95%/efektywna 4,04%
Miesięczna rata: 2400€
Początkowa spłata kapitału: 1,29%
Dodatkowa spłata 5% możliwa
10x bezpłatna zmiana stopnia spłaty

Miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego: 6.350€


Co sądzisz?

Jeśli to przeliczyć, po 15 latach zostaje znaczna kwota

[6Bankkaufmann]

@@Bruon, co konkretnie masz na myśli, pisząc: Lepiej byłoby sfinansować to z oprocentowaniem 2,8% r./r., przy kwocie 500.000 € na 17,5 roku, byłoby to tylko 15.400 € z możliwą 24-miesięczną okresem oczekiwania!
Na podstawie okresu oczekiwania zakładam, że chodzi Ci o kredyt hipoteczny z pośrednią finansowaniem, a 2 lata okresu oczekiwania, czy to możliwe?
Co do stawki 15.400 € rocznie na oprocentowanie i spłaty przy kwocie 500.000 € wydaje się dość niska, czyż nie?
A jaka jest stawka, oprocentowanie, które trzeba płacić w trakcie okresu oczekiwania?

[Counter]

Nie kupimy tego mieszkania za tę cenę. To po prostu za dużo pieniędzy. Nawet jeśli wszystko pójdzie gładko, zbyt dużo czasu zajmie nam odczuwanie ulgi finansowej z powodu wzrostu wynagrodzenia.

@bruno68: nigdzie nie wspomniałem, że finansowanie KfW jest uwzględnione. Odpowiedziałem jedynie na pytanie bankiera, że do tej pory NIE zawiera żadnych elementów KfW.

[wary]

Nie kupimy mieszkania w tej cenie. Po prostu za dużo pieniędzy.

Powiedziałbym, że macie rację.

Pomimo powyżejprzeciętnego dochodu netto nie będziecie w stanie dokonywać istotnej spłaty z powodu wysokości odsetek, bez ograniczania standardu życia.

Początkowa spłata w wysokości 1,29 procent to po prostu bardzo mało, jeśli niedługo nie można oczekiwać, że więcej pieniędzy będzie dostępne na spłatę.

Oczywiście byłoby to wykonalne, ale ostatecznie zapłacilibyście prawie 2350 euro miesięcznie za odsetki od kredytu i stracone odsetki od wypracowanego kapitału. Moim zdaniem za tę kwotę można by było wynająć i najpierw przyjrzeć się dalszemu rozwojowi.






Cytat od Elex85

Gdyby się to przeliczyć, po 15 latach pozostałoby znaczące

[wary]

Wiele osób podpisało wtedy umowę na okres od 10 do 15 lat. Moim zdaniem wkrótce, w ciągu najbliższych lat, kilka nieruchomości może zostać sprzedanych, ponieważ niektórzy nie będą mogli już sobie pozwolić na rosnące stopy procentowe.

Raczej w to nie wierzę.

Dotyczy to tylko tych, którzy nie spłacili jeszcze wystarczającej części kapitału w ciągu 10-15 lat. Jednakowoż, ze względu na niskie oprocentowanie, to nie powinno być regułą.

[Zapp73]

Raczej nie wierzę.

To dotyczy tylko tych, którzy nie spłacili swojego zadłużenia w ciągu 10-15 lat. Jednak ze względu na niskie odsetki, nie powinno to być regułą.

Na pewno są tacy, którzy wyliczyli sobie wysokie koszty budowy, zaczynając od spłaty w wysokości 1-1,5%. Jeśli raty nie zostaną opłacone lub nie zostanie dodatkowy kapitał zaoszczędzony, sytuacja zacznie się komplikować. Inni byli mądrzy i zabezpieczyli sobie 30-letnią stałą stopę procentową, co zazwyczaj im pomaga.

Niemniej prawdopodobnie nie będzie dużo lub wcale okazji do kupna nieruchomości po okazyjnych cenach, ponieważ jeśli wysokość pozostałego zadłużenia stanie się zbyt wysoka i raty zbyt obciążające, bank ustali cenę. A ten ma długodystansowy plan. Moja własna nieruchomość została sprzedana mi w 2011 roku w ramach takiej ukrytej licytacji przymusowej. Z mojej ceny zakupu 215 000 € poprzedni właściciel otrzymał tylko 8 000 €. Mimo oczywistej nadmiernej zadłużenia, Dom nigdy nie wszedł w proces przymusowej licytacji, ponieważ sama nieruchomość była w dobrym stanie i mogła być sprzedana w dowolnym momencie na normalnym rynku. Po prostu nie był to typowy obiekt przymusowej licytacji.