Capital Investment 4

[LoL]

Cześć drodzy forumowicze,

Chciałbym się dowiedzieć o doświadczenia związane z zakupem na wynajem. Mamy nasz Dom dwurodzinny z roku 1805 ogłoszony, stary Dom z dachem z trzciny. W rzeczywistości nie mieliśmy planów sprzedaży, ale umieściliśmy ofertę, aby zobaczyć, jak sytuacja rynkowa wygląda. Otrzymaliśmy kilka zapytań, ale na razie nie zajmowaliśmy się nimi dalej, ponieważ nic konkretnego nie zapowiadało się.
Teraz otrzymaliśmy zapytanie od małej firmy wynajmującej samochody z naszego miasta na temat zakupu na wynajem. W mailu zaproponowano nam jako przykład obliczeniowy otrzymanie zaliczki w wysokości 50 000 EUR, a następnie wynajem za 1500-1800 EUR miesięcznie przez 20-25 lat. Dom mieliśmy wystawiony za nieco ponad 500 000 EUR.
Kiedy rozmawiałem z rodziną telefonicznie, wydali się być miłymi ludźmi. Powiedzieli nam, że niedawno kupili Dom w okolicy i chcieliby również inwestować w nieruchomości dla przyszłości swoich dzieci. Powiedzieli nam, że rozważają również kredyt, ale oczywiście nie w wysokości proponowanej ceny sprzedaży. Dla nich wygląda to raczej tak ---> albo płacą nam więcej w ramach zakupu na wynajem, albo płacą niższą cenę zakupu, a bank otrzymuje więcej dzięki odsetkom.
Ponieważ prawdopodobnie w ciągu 2 lat zamierzamy wyjechać za granicę na 1-2 lata, zastanawiamy się, jak najlepiej to zorganizować. Wynająć lub podnająć dotychczas zajmowane mieszkanie na rok? Trudne. Co się stanie, jeśli coś się stanie? Niełatwo ogarnąć z zagranicy.

Naszym marzeniem było zawsze zbudowanie czegoś własnego i najważniejsze pytania w tym modelu to dla nas:
1. Jeśli udałoby nam się zdobyć działkę, czy mogłoby to stwarzać problemy przy kolejnym kredycie, skoro dotychczasowy kredyt na Dom jest zaciągnięty na 20-25 lat, czy może to być związane z bezpieczną spłatą kredytu.
2. Czy istnieją ubezpieczenia, które kupujący musieliby zawrzeć, aby upewnić się, że w razie upadłości nadal będą płacić? Czy coś takiego istnieje? Jeśli nie, to jakie byłyby zasady? Wykupienie przymusowe?
3. Prawdopodobnie pojawi się podatek od spekulacji, prawda?
4. Prawdopodobnie trzeba będzie zapłacić odszkodowanie za wcześniejsze spłacenie kredytu? Doświadczenie? kredyt będzie biegł jeszcze przez prawie 30 lat.
5. Pomimo sprzedaży, czynsze muszą być nadal opodatkowane?

Jak oceniacie ten model z perspektywy sprzedającego? Jeśli mielibyśmy otrzymać około 480 tys. EUR dzięki zakupowi na wynajem, myślę, że bylibyśmy zadowoleni.

Sam Dom został odnowiony, ma dwie duże jednostki mieszkalne, znajduje się na obrzeżach większego miasta, blisko wału, naprawdę świetny obiekt, ale trzeba być również realistą. Jedna połowa dachu musi zostać wymieniona za 5-10 lat, co kosztuje około 15 tys. EUR, a w ogóle nigdy nie wiadomo, co może się wydarzyć w tak starym domu. Sprzedaż nie byłaby więc najgorszym rozwiązaniem, ale ten model ma swoje trudności, z którymi po prostu nie jesteśmy pewni jak się zachować. Jak wy to widzicie?

Moja doradczyni finansowa jest aktualnie na urlopie i wróci na środku przyszłego tygodnia, dlatego chciałem tu przyswoić trochę informacji z wyprzedzeniem.

[Zapp73]

Przy inflacji wynoszącej 3%, po 25 latach i przy miesięcznej opłacie w wysokości 1800 € otrzymalibyście kwotę prawie 450 000 €.
Przy kwocie 1500 € i okresie spłaty zaledwie 20 lat byłaby to nawet nieco poniżej 330 000 €.

Ogłosiliście cenę nieco ponad 500 000 €...

Gdyby ktoś złożył mi taką ofertę, albo uprzejmie bym ją odrzucił, albo poważnie zapytał, czy akurat mam nos klauna na twarzy... ponieważ jeśli Twoje oczekiwania cenowe wynoszą 500 000 €, to jest to żart.

Umowa najmu z możliwością zakupu może być korzystna dla obu stron, ale w tym przypadku warunki musiałyby być zdecydowanie inne.

Około 200 000 € jako pierwsza wpłata, a następnie 360 000 € na 10 lat, czyli 3000 € spłaty miesięcznie - to byłby dość sensowny pomysł, chociaż nawet to nie jest zbyt korzystne w porównaniu z kupującym, który teraz zapłaci 500 000 €.

Włożenie 500 000 € wolnych od podatku w fundusz ETF i uzyskanie 4% po opodatkowaniu dochodów kapitałowych przyniesie rocznie 20 000 €, czyli około 1666 € miesięcznie. To zatem byłby rachunek opłacalności, który ponadto byłby zgodny z prawem i niemal bez trudu do zrealizowania. To byłaby wieczna stopa zwrotu w wysokości 1666 € miesięcznie - bez konsumpcji kapitału. Samo to powinno ci uświadomić, jak słabą ofertą tak naprawdę jest ta propozycja.

[LoL]

Dziękuję najpierw za odpowiedź. Właściwie nie rozmawialiśmy jeszcze o cenie sprzedaży, to była tylko przykładowa kalkulacja. Kwota 450-480 tys. to właściwie to, co sobie wyobrażamy, to minimalna kwota, którą chcielibyśmy uzyskać.
Myślę, że przed 2-3 laty taka cena nie byłaby problemem do sfinansowania, teraz niestety wygląda to zupełnie inaczej. Jeśli założymy, że ta kalkulacja jest prawdziwa, to możemy spłacić nasz kredyt w około 12 lat, prawdopodobnie wcześniej, jeśli będziemy dodatkowo wpłacać dodatkowe wpłaty własne, więc nie jest to takie złe.
Nas nie chodzi tutaj głównie o cenę, to musimy już sami zdecydować, chodzi głównie o postawione pytania, szczególnie pytania 1. i 2.

[Zapp73]

Chodzi tylko o cenę. A może chcesz darować ponad 170 tys. euro?

Dotyczące punktu 1:
Bank prawdopodobnie musiałaby wyrazić zgodę na sprzedaż w formie Leasingu i może ocenić finansowanie z zniżką, ponieważ od tego w ostatecznym rozrachunku zależy trwała sytuacja ekonomiczna małej firmy wynajmu samochodów.

Dotyczące punktu 2:
Twoja bank rzekomo będzie tego wymagać, jeśli zgodzi się na odsprzedaż twojego kredytu - w końcu to w zasadzie to samo. Oczywiście, można to zrealizować za pośrednictwem ubezpieczenia salda długu, które również odnosi się do trwałości ekonomicznej firmy wynajmu samochodów.

Możesz także zadać sobie inne pytanie... czy zechciałbyś zaangażować się w firmę z kwotą około 400 tys. euro? To byłby inny sposób spojrzenia na tę transakcję i faktycznie to zrobiłbyś, pożyczając im 400 tys. euro i polegając na tym, że ich model biznesowy ma trwałość.

Sądzę, że 2-3 lata temu ten kurs finansowania nie byłby problemem, teraz niestety wygląda to zupełnie inaczej.

To nie musi i nie powinno być twoim problemem. Dodatkowo wydaje się, że ceny nieruchomości - także używanej - znowu rosną i prawdopodobnie to będzie trwałe.

Przyjmując ten przykładowy scenariusz za realny, moglibyśmy spłacić nasz kredyt w około 12 lat, prawdopodobnie wcześniej, jeśli dokonamy dodatkowych specjalnych wpłat, więc nie jest to aż takie złe.

Jeśli uwzględnisz swoje własne środki pieniężne, to tylko dowodzi, że patrzysz na to całkowicie źle. Jeśli znajdziesz kupca za 500 tys. euro, możesz od razu spłacić, musiałbyś jednak zapłacić jedynie odszkodowanie za wcześniejszą spłatę.

[LoL]

Rozumiem oczywiście, o co masz na myśli, jasne, tylko chodzi o cenę sprzedaży, która MUSI być odpowiednia. Również słuszne jest, że w pewnym sensie jesteśmy jak bank, jeśli istnieje na to ubezpieczenie (na spadek zadłużenia?), to nie mam z tym problemu.
Jednak dla domu z 1805 roku bardzo mało prawdopodobne jest znalezienie kupca za taką cenę. Na początku ustaliliśmy cenę wyższą, aby uniknąć zbyt wielu wiadomości, dzięki czemu mogliśmy już zdobyć doświadczenie, jak sprzedać za tę cenę. Sądzę, że 350-400 tysięcy jest maksymalną ceną, jaką można uzyskać za kompletną sprzedaż, szczególnie porównując rynek tutaj ze sprzed dwóch lat, gdzie nawet najmniejsze rudery kosztowały nie mniej niż 400 000 EUR. W międzyczasie doszliśmy do normalnych cen 200-300 tysięcy EUR, ponieważ popyt kompletnie osłabł. Nawet działki są obecnie wolne, ponieważ prawie nikt nie stać na budowę.
Może się zdarzyć, że sytuacja się poprawi, ale obecnie nie widać na to szans.
Twoja odpowiedź na pytanie 1 jest interesująca. Niestety nie mam pojęcia na ten temat. Jeśli istnieje ubezpieczenie na spadek zadłużenia, czy kredyt nie jest wtedy zabezpieczony? Czy to nadal zależy od rentowności firmy?

[Zapp73]

Jeśli istnieje ubezpieczenie spłaty zadłużenia, czy kredyt nie byłby zabezpieczony? Czy zależy to w dalszym ciągu od rentowności przedsiębiorstwa?

Tak, ale koszty te ostatecznie obciążą ciebie albo kupującego. Ryzyko niewypłacalności znowu zależeć będzie od ich wyników finansowych lub modelu biznesowego.
Moje pierwsze pytanie również brzmiałoby... dlaczego wypożyczalnia samochodów lub ich kierownik nie otrzymują kredytu na kwotę 400 tys. euro? Dla mnie byłoby to zbyt ryzykowne.

Mój wujek kiedyś współpracował z jedną firmą, gdzie po 10 latach umowa Leasingu wygasła i można było ją wykupić za ustaloną kwotę. Lokator zlekceważył tę opcję przez 6 miesięcy, być może dlatego, że nie był w stanie uzyskać finansowania nawet na niższą kwotę wykupu, co spowodowało utratę wszelkich praw do zakupu. Była to dobra transakcja dla mojego wujka.

Jednak nie pozwoliłbym, aby taka sytuacja trwała 20 lub 25 lat, to dla obu stron zbyt długi okres, a jeśli któraś ze stron chciałaby wycofać się z umowy z powodu zmiany planów życiowych, to byłby poważny problem. Można zgodzić się na 5-10 lat, a być może nawet 15 lat, ale to byłoby moje absolutne maksimum. Oferowanie 20-25 lat okresu Leasingu właściwie wskazuje, że albo próbują cię wykorzystać, albo po prostu nie dysponują wystarczającymi zasobami kapitałowymi lub nie osiągają zysków.

[NaTwoim13]

Dlaczego nie skorzystają Państwo z darmowej wyceny nieruchomości?

Dla naszych klientów opracowujemy ekspertyzy wartości przy użyciu 4 renomowanych programów wyceny oraz tworzymy raport rynkowy, dzięki czemu właściciele mogą wspólnie z nami ustalić wartość nieruchomości na podstawie tych wartości.

[hausbauwest]

Myślę, że w przypadku dzierżawy z opcją kupna miesięczne „spłaty” podlegają opodatkowaniu jako dochód z najmu. Co przy 1500 euro miesięcznie jest dość istotne. W przeciwieństwie do sprzedaży, po 10 latach wszystko jest całkowicie wolne od podatku.

[BenniG]

Jeśli masz grać rolę banku, to musisz otrzymać w przybliżeniu to samo, co otrzymuje bank.
Jeśli rozważysz samodzielnie kwotę 400 000 € z oprocentowaniem 4%, otrzymasz 1333 €. Jeśli zainteresowany klient zapłaci ci teraz 1500 €, początkowa spłata wynosi zaledwie 167 €.
Pozostałe zadłużenie po 20 latach wyniesie wtedy 338 871 €.
Jeśli pożyczysz zainteresowanemu 350 000 € ze względu na wpłacone zaliczki, pozostałe zadłużenie po 20 latach wyniesie 227 742 €.

Musicie również rozważyć, jak potoczą się wasze losy po powrocie z zagranicznego pobytu.
Jeśli oddacie cały swój majątek zainteresowanemu, może się zdarzyć, że nie znajdziecie już banku, który wesprze was przy zakupie domu.

[LoL]

Jednak warto też zastanowić się, jak potoczą się sprawy po waszym pobycie za granicą.
Jeśli pożyczycie cały swój majątek osobie zainteresowanej, może się okazać, że nie znajdziecie żadnego banku, który udzieli wam wsparcia przy zakupie domu.

Dziękuję za kolejne odpowiedzi. Nasz nadal pozostały kredyt wynosi około 330 000 EUR.
Należy również pamiętać, że w ciągu najbliższych 10 lat prawdopodobnie pojawi się wiele innych wydatków, czy to związanych z naprawą dachu o wartości około 15-20 tys. euro, awarią ogrzewania, która może kosztować około 10 tys. euro, czy czymś innym. Rzecz sama w sobie wymaga opieki, co są rzeczami, których można byłoby uniknąć przy sprzedaży.












O to właśnie chciałbym porozmawiać. Aktualnym problemem jest brak własnego kapitału, czyli gdybyśmy teraz otrzymali działkę, nie moglibyśmy nawet zbudować, ponieważ bank chciałby zobaczyć wkład własny.
Poprzez zakup na raty miałoby się przynajmniej coś i nawet raty spłaty mogą być regulowane, nawet z dodatkowymi spłatami.







Cytat Zapp73

20 lub 25 lat to zbyt długi okres, zarówno dla jednej, jak i dla drugiej strony, a jeśli któraś ze stron chciałaby wypiąć się wcześniej, bo ma inne plany w życiu, to wszystko się komplikuje. Można to zrobić na 5-10 lat, być może nawet 15 lat, ale to byłoby moje absolutne maksimum.


Zgadzam się z tobą, również uważam, że to zbyt długo.

[BenniG]

LoL
Dziękuję za kolejne odpowiedzi. Nasze pozostałe zadłużenie wynosi około 330.000 EUR.
Warto pamiętać, że w ciągu następnych 10 lat prawdopodobnie będą pojawiać się dodatkowe wydatki, czy to na dach, który może wynosić około 15-20 tys. EUR, na ogrzewanie, które może ulec awarii i kosztować około 10 tys. EUR, czy cokolwiek innego. Strzecha również wymaga pielęgnacji, więc to są rzeczy, których uniknęlibyśmy w przypadku sprzedaży.

Czy zorientowałeś się, jak wyglądają stosunki własnościowe podczas okresu dzierżawy ze opcją za zakup?
Czy najemca musi pokrywać koszty konserwacji czy to wchodzi w zakres obowiązków właściciela?
Jeśli można to uregulować umownie, to na pewno powinno to również być częścią negocjacji.

[LoL]

O ile mi wiadomo, wtedy kompletnie zrzeklibyśmy się tej sprawy. Wtedy też nie będziemy już właścicielami domu. Wydaje mi się, że wszystko musiałoby być wcześniej uregulowane notarialnie. Każde działanie związane z remontem itd. musiałby ponieść kupujący, ponieważ byłby wtedy faktycznym właścicielem.

[2tneub]

Jak możesz nadal zachować pożyczkę, gdy nie masz już zabezpieczenia?



W kwestii podatków:
W prawie podatkowym dotyczącym przychodów istnieją wytyczne dotyczące Leasingu. Spróbuj poszukać wytycznych dotyczących Leasingu nieruchomości. Bardzo istotne jest, jak są ukształtowane umowy, komu można przypisać koszty podatkowe i czy ewentualnie odbiega to od cywilnego prawa własności, czy też nie.

[LoL]

Jak możesz kontynuować spłacanie pożyczki, jeśli nie masz już zabezpieczenia?

Nie mogę ci na to odpowiedzieć, ale zakładałbym, że coś takiego działa, skoro istnieje ten model. Być może bank zgadza się na ubezpieczenie, ponieważ wie, że pieniądze muszą zostać spłacone? Nie mam pojęcia.
Zauważyłem wcześniej, że odszkodowanie za wcześniejszą spłatę w zasadzie nie miałoby miejsca, ponieważ w przypadku umowy najmu-ratalnego kredyt nie został jeszcze spłacony.

[2tneub]

Mieliśmy już do czynienia z umową najmu z opcją wykupu w pracy, ale o ile mi wiadomo, na obiekcie nie było już żadnej hipoteki.
Można oczywiście ustalić też zaliczkę, którą chce sfinansować nabywca na raty. W takim przypadku potrzebne jest czyste księgi wieczyste.
Moim zdaniem w Twoim przypadku to kompletnie nie ma sensu.

[LoL]

To możliwe, będę zaskoczony/a, co powie moja doradczyni na ten temat. Mam nadzieję, że dostanę jutro oddzwonienie. Chociaż trochę by mnie to zaskoczyło, gdyby umowa najmu z opcją wykupu działała tylko wtedy, gdy nie ma już zastawu na obiekcie. Ale szczerze mówiąc, nie mam zielonego pojęcia na ten temat.

[wary]

Być może bank będzie zadowolony z ubezpieczenia, ponieważ wie, że pieniądze muszą zostać wypłacone? I

JEŚLI chcesz teraz przenieść własność, potrzebujesz własnej hipoteki na resztę długu. Wszystko inne to harakiri.

Możliwe jest, że bank pozostanie przed Tobą w kolejności.

[Alex [CryptoMod]]

O ile mi wiadomo, wtedy w pełni zrezygnujemy z tej sprawy. To nie będzie już nasz Dom. Wszystko musiałoby zostać wcześniej uregulowane notarialnie, przynajmniej tak to rozumiem. Każda inwestycja w remonty itp. musiałaby być pokrywana przez kupującego, ponieważ wtedy staje się on właścicielem.

Niemniej jednak, niezależnie od tego, jak zabezpieczysz tę sytuację, jeśli po 10 latach cała sprawa splajtuje z powodu niewypłacalności kupującego i on doprowadzi do zniszczenia domu, to będziesz mieć problem.

[wary]

Bez znaczenia, jak zabezpieczysz to, jeśli po 10 latach całość pęknie z powodu upadłości kupującego i ten zaniedbał Dom, będziesz miał problem.

To prawda. Dlatego wpłata i raty muszą być w zdrowym stosunku.

Tutaj tego nie ma.

Zainteresowany oszczędza około 200.000 euro na kosztach finansowania i nie daje rekompensaty dla TE oraz dla ryzyka

[LoL]

JEŚLI chcesz już teraz przenieść własność, musisz sam mieć hipotekę na pozostały dług. Wszystko inne to harakiri.

Możliwe, że bank pozostanie przed tobą w hierarchii.

Mam nadzieję, że bank powie to samo, pracujemy teraz nad tym, aby się dowiedzieć.







Cytat od Herrmueller

Bez względu na to, jak zabezpieczysz to wszystko, jeśli po 10 latach dojdzie do bankructwa kupującego i on doprowadzi do zniszczenia domu, będziesz mieć problem.

Dokładnie w tym miejscu mam też wątpliwości. Jeśli rzeczywiście istnieje rodzaj ubezpieczenia od pozostałego długu i on faktycznie zbankrutuje, zakładam, że suma zostanie wypłacona i wtedy skończyłoby się dla mnie z domem. Jednak nie znam się na tym. Moja doradczyni chciała porozmawiać z bankiem udzielającym kredytu, aby zobaczyć, jaka jest ich opinia na ten temat, ponieważ sama jeszcze nie miała takiego przypadku.






Cytat od weary

To prawda. Dlatego wpłata i raty muszą być w zdrowym stosunku.

Tutaj tego nie ma.

Klient oszczędza około 200 000 euro kosztów finansowania i nie rekompensuje tego sprzedawcy, który bierze na siebie ryzyko.


Klient oszczędza na finansowaniu, ale płaci znacznie wyższą cenę zakupu, niż prawdopodobnie obecnie otrzymałbym na rynku. Chciałbym sprzedać Dom normalnie, cena sprzedaży prawdopodobnie nie przekroczyłaby 400 tys. euro. Gdyby kupujący wziął kredyt na kwotę powiedzmy 350 tys. euro, musiałby płacić wysokie odsetki, a miesięczna rata wynosiłaby około 1800 euro, ja natomiast miałbym mniej pieniędzy.

Tutaj najważniejsze jest, czy cały pakiet ma sens dla nas, zarówno jeśli chodzi o cenę sprzedaży, jak i ewentualne przyszłe kredyty.
Warto zauważyć aspekt podatkowy, jak również już wspomniany wcześniej inflację, w negatywnym sensie, a także pozytywny efekt braku konieczności zajmowania się kosztami remontu i modernizacji, które z pewnością pojawią się w kolejnych latach. Dodatkowo jest jeszcze problem, że planujemy wyjazd za granicę w najbliższym czasie i musielibyśmy szybko podjąć decyzję. Nic więc nie jest proste. Mimo to uważam, że prawdopodobieństwo realizacji tego modelu jest bliskie zeru, ponieważ do gry wchodzi po prostu zbyt wiele zmiennych.

[wary]

Potencjalny nabywca oszczędza na finansowaniu, ale za to płaci znacznie wyższą cenę zakupu, niż prawdopodobnie mógłbym uzyskać na rynku

To właśnie jest sedno sprawy.

W rozmowach padały kwoty od 50 000 + 360 000 € (20 lat 1 500 €) do 540 000 € (25 lat 1 800).

Przy oprocentowaniu kapitału własnego w wysokości 3,5 procent nawet druga opcja odpowiada tylko cenie zakupu około 440 000 €

Nawet jeśli nabywca byłby gotów płacić przez 25 lat miesięcznie 1800 euro... gdzie jest tu odpowiednie zabezpieczenie ryzyka dla ciebie?

Nawet nie wspomnieliśmy jeszcze o korzyściach podatkowych

[LoL]

Ja rozumiem oczywiście zastrzeżenia i podzielam podobne zdanie. Możliwe byłoby na przykład 50 tys. zł zaliczki + 2500 EUR/miesięcznie przez np. 13-14 lat. Ale tutaj również musiałbym najpierw sprawdzić, czy to ma sens pod względem podatkowym, wyższe dochody oznaczają wyższe obciążenie podatkowe. Lata 20-25 były raczej tylko przykładowym obliczeniem. Myślę, że jest tam jeszcze pole do popisu.

Problemem jest jednak to, że obecnie prawdopodobnie nie znajdziemy innego rozwiązania niż sprzedaż domu. Przy cenie sprzedaży 350 000 - 400 000 EUR trzeba by jeszcze zapłacić opłaty na rzecz banku za wykup kredytu itp., a tak naprawdę nie uzyskalibyśmy zysku. Dzięki temu modelowi prawdopodobnie udałoby się co najmniej trochę zarobić i uzyskać dodatkowy kapitał, który można by częściowo zainwestować.

Inną alternatywą jest pozostawienie domu i wynajem. Dodatkowe koszty w przyszłości musiałbyś pokrywać, a budowa domu staje się wtedy bardzo odległa.

[wary]

Jeśli finansowanie w banku jest jeszcze wysokie, a oprocentowanie jest niskie, to możliwa jest zmiana dłużnika na nabywcę.

Nawiasem mówiąc, to, co planujesz, nie jest umową najmu, lecz sprzedażą z odroczoną płatnością.

W przypadku umowy najmu, własność przechodzi dopiero po zapłaceniu całej ceny zakupu.

[LoL]

To, co zamierzasz zrobić, to w rzeczywistości nie jest umową najmu z opcją zakupu, ale sprzedażą z odroczeniem płatności.

W przypadku umowy najmu z opcją zakupu własność przechodzi dopiero po uiszczeniu całej kwoty kupna.

Tak, myślę, że także trochę to pomieszałem, ponieważ w ogóle nie wiem, jak to wszystko działa, jeśli chodzi o księgę wieczystą itp.
Może się zdarzyć, że w praktyce pozostanę właścicielem, ale umownie zostanie przeprowadzona zmiana kupującego, co oznacza przejście ryzyka domu na kupującego. Nie mam pojęcia, jak to działa, czy to działa, czy cokolwiek innego.
Wszystko to wydaje mi się bardzo niejasne.

[Zapp73]

[cytat=LoL]
Interesant oszczędza na finansowaniu, ale w zamian płaci zdecydowanie wyższą cenę niż prawdopodobnie otrzymalibyśmy obecnie na rynku.
[/cytat]
To zależy najlepiej od tego, jaka jest aktualna cena rynkowa. W najgorszym przypadku od inflacji, której skutków jeszcze nie zrozumiałeś.

[BenniG]

Może się zdarzyć, że faktycznie pozostanę właścicielem.

Więc na pewno nie pozostaniesz właścicielem. Nawet najemca, który mieszka w twoim domu, jest właścicielem.
Prawdopodobnie chodzi ci o to, że pozostaniesz właścicielem.

Czy nie byłoby możliwe, że bank zachowa hipotekę sprzedanej nieruchomości.
Jednakże kupujący ponosiłby ryzyko, że nagle Dom należy do banku, jeśli przestaniesz płacić.

[guest]

W przypadku „zwykłego” wynajmu z opcją zakupu zazwyczaj zachodzi

a) konieczność płacenia czynszu oraz części zakupowej przez określony czas x
b) ewentualna wpłata początkowa (??) jest uzgadniana
c) pozostała płatność jest uzgadniana na koniec okresu wynajmu z opcją zakupu.

Przeniesienie własności (do księgi wieczystej) następuje po dokonaniu płatności pozostałej kwoty. Do tego czasu odpowiednie koszty zazwyczaj ponosi najemca (stąd nazwa WYNAJEM z opcją zakupu - a nie ratalna spłata u poprzedniego właściciela). Czy można to prawnie przenieść na najemcę z opcją zakupu? To pewnie kwestia prawna, czy w czasie wynajmu mamy do czynienia z najemcą w tradycyjnym rozumieniu.

Sprzedaż z ratalną spłatą przez kupującego nie będzie miała poparcia obecnie finansującego banku: ryzyko jest objęte zabezpieczeniem hipotecznym - nowy właściciel nie potrzebuje kredytu - ale dłużnikiem jest inna osoba, aktualny / obecny właściciel.

Nie wiem, czy zmiana dłużnika w proporcji 1:1 wymaga zgody banku, ale mogę to łatwo sobie wyobrazić: nowy właściciel może być mniej płynny niż obecny właściciel. Bez względu na wartość nieruchomości dzisiaj.

Jeśli chodzi o kredyt w ramach VFE: decydująca jest obecna długość umowy kredytowej, jeśli jest bliska 10 lat, wtedy anulacja z niewielkim odszkodowaniem jest możliwa - również ze względu na obecnie wyższe odsetki i możliwość bezproblemowego udzielenia kredytu osobom trzecim. Ryzyko można obliczyć z góry (zlecić).

Osobiście nie widzę ekonomicznych korzyści w tym wspomnianym układzie. Ponadto LoL nie zna aktualnej wartości, ponieważ przynajmniej publicznie nie podano jego oceny. Dom mógłby być wart 300, 350, 400, 420, 450, 480 lub nawet 500 tys. euro ?! Widzę tutaj pierwszy krok, aby najpierw poznać, jak w ogóle wyglądałoby oferty potencjalnego kupującego. Następnie bierzemy cenę, jaką jest zainteresowany zapłacić - przecież mówimy tutaj o cenie między 360 a 540 tys. Jeśli nie wiadomo, ile naprawdę jest gotów zapłacić kupujący, niemożliwe jest oszacowanie i ocena wyniku.

Nawet jeśli kupujący dziś zapłaciłby 400 tys. i tę kwotę ulokowano by na stałe z oprocentowaniem 4% (po odjęciu podatku od zysków kapitałowych), rocznie wyniosłoby to 16 tys. (minus podatek od zysków kapitałowych), plus odsetki składane, jeśli kapitał ten także pozostaje nietknięty. W zaledwie 14 latach przy oprocentowaniu po opodatkowaniu wynoszącym średnio 10 tys. rocznie bylibyśmy na maksymalnej cenie powyższej oferty. A to wszystko dość bezpieczne, zakładając, że środki umieszczalibyśmy w stabilnym banku.

Dla mnie nie ma sensu w wyższej cenie sprzedaży, która ostatecznie oznacza mniej euro.

[wary]

Sprzedaż na raty przez kupującego nie zostanie zaakceptowana przez obecnego finansującego banku: ryzyko jest zabezpieczone poprzez wpis w księdze wieczystej - nowy właściciel nie potrzebuje kredytu - ale dłużnikiem jest inna osoba, obecny właściciel.

Nie, dłużnikiem pozostanie TE.

TE ma finansowanie w banku i pozostaje jej kredytobiorcą. Nadal spłaca raty.

Jeśli sprzeda nieruchomość i bank pozostanie z hipoteką, to nie straci zabezpieczenia.

Mimo to uważam, że to wszystko nie jest realistyczne do wykonania.






Cytat gościa


Nie jestem pewien, czy zmiana dłużnika 1:1 nie wymaga zgody banku, ale bardzo łatwo to sobie wyobrazić: nowy właściciel może być mniej płynny niż obecny właściciel. Niezależnie od wartości nieruchomości dzisiaj.


Tak, to prawda i oczywiście byłoby to do ustalenia z bankiem. Ale nie jest to wykluczone.

[Zapp73]

Nie, dłużnik pozostaje stroną składającą wniosek.

Strona składająca wniosek ma finansowanie w banku i pozostaje tam kredytobiorcą. Nadal spłaca raty.

Jeśli sprzeda własność, a bank pozostanie z zastawem, nie traci on również zabezpieczenia.

Tak, TE tak właśnie planuje lub uważa, że to możliwe, ale banki nie podejmują takich działań.

W przypadku (częściowej) sprzedaży, finansujący bank musi wyrazić zgodę, ponieważ zastaw i kredyt są ze sobą powiązane. Zazwyczaj nabywca otrzymuje nieruchomość/bezpieczeństwo wolne od obciążeń - tutaj nie będzie tak. Ponieważ nowy nabywca wyraźnie chce zawrzeć umowę tylko z TE, a TE tylko z nabywcą - o ryzyku, jakie według mnie nadal w żaden sposób nie jest świadomy - żadne banki raczej nie podejmą takiego ryzyka. Albo jeśli jednak zdecydują się, to z znacznym podwyższeniem oprocentowania.

Problem tutaj polega na tym, że TE nie myśli jak bank. Każdy bank potraktuje takie konstrukcje jako dodatkowe ryzyko (niewypłacalności) i w rezultacie albo nie wyrazi zgody, albo zażąda zapłacenia za tę zgodę.





Mimo to nie uważam tego za realistycznie wykonalne.


Zgadzamy się co do tego.

[TessTCulls]

Moja opinia na ten temat: nie powinno się zawierać inwestycji, które się nie rozumie.
A wywody TE pokazują, że nie zrozumiał (prawnych) aspektów transakcji (żadnego osobistego ataku, po prostu moje spostrzeżenie).
Zaczyna się od braku rozróżnienia między pojęciami właściciel - posiadacz i idzie dalej poprzez (istotne) pytania, kto w przypadku zakłócenia transakcji ma ponosić różnorodne ryzyka, a przede wszystkim: jak w tym przypadku rekompensata mogłaby być egzekwowana teoretycznie i czy praktycznie byłoby to sensowne / realistycznie opłacalne.
Bez wyraźnej koncepcji tego, także nie podpisałbym umowy.

[guest]

Nie, dłużnik pozostaje TE.

TE ma finansowanie w banku i pozostaje tam jako kredytobiorca. Kontynuuje spłatę rat.

Jeśli sprzeda własność, a bank pozostanie z hipoteką, to nadal nie traci zabezpieczenia.

Jednak nie uważam, że wszystko to można zrealizować realistycznie.

Pierwsze stwierdzenie jest zgodne, tak napisałem.

Jeśli przeniesienie własności zachodzi, ale hipoteka (i długi) pozostają, zmienia się jednak zabezpieczenie: kredytobiorca odpowiada za kredyt, a ten ma inne aktywa, czyli roszczenie o zapłatę wobec nabywcy, nie już w zakresie nieruchomości, której wartość może się zmieniać - ale także aktywa kredytobiorcy.

Ostatnie zdanie mogę podpisać: realistyczne wdrożenie nie będzie możliwe, w ogóle nie potrafię sobie wyobrazić, że bank (obecnie finansujący) byłby na to zgodny. Oczywiście wszystko jest możliwe, ale szanse na tego rodzaju konstrukcje są bliskie zeru.

Zamiana dłużnika musiałaby przynieść bankowi korzyści - co najmniej brak jakichkolwiek niekorzyści (z punktu widzenia banku). Na pewno bardziej prawdopodobna niż rozwiązanie polegające na spłacie rat.

Tak, to jest prawdą i oczywiście należy to skonsultować z bankiem. Ale nie jest to wykluczone.

[TessTCulls]

Gdy własność zostaje przeniesiona, ale hipoteka (oraz długi) pozostają, zmienia się jednak zabezpieczenie: kredytobiorca odpowiada za kredyt, a ten ma inną wartość, mianowicie roszczenie do nabywcy, nie już nieruchomość, której wartość może się zmieniać - ale także wartość majątku kredytobiorcy.

Jeśli hipoteka pozostaje, to dla banku nic się nie zmienia. Bank ma prawo do spłaty z umowy kredytowej w stosunku do TE oraz do prawa do egzekucji z hipoteki wobec nowego właściciela.

Bank miałby jednak dodatkową korzyść, ponieważ jego prawo do spłaty wynikające z umowy kredytowej wobec TE zostałoby również zabezpieczone przez płatności obowiązkowe kupującego. To roszczenie pieniężne również stanowi egzekwowalny majątek, z którego bank mógłby zaspokoić swoje roszczenia.

[guest]

Jeśli hipoteka pozostaje w mocy, to dla banku nic się nie zmienia. Bank ma prawo do spłaty z umowy kredytowej od TE oraz prawo do egzekucji z hipoteki wobec nowego właściciela.



Bank miałby dodatkowo korzyść, że jego roszczenie spłaty z umowy kredytowej wobec TE jest również zabezpieczone przez płatności nabywcy. To roszczenie spłaty jest również majątkiem podlegającym egzekucji, na którym bank mógłby się zadośćuczynić.



Oczywiście, coś się zmienia dla banku:



TE/stary właściciel odpowiada swoim całym majątkiem za [url]kredyt[/url]. Jednakże jego majątek ulega znacznej zmianie: TE otrzymuje zgodnie z umową możliwą kwotę x jako jednorazową zapłatę oraz y jako comiesięczne płatności, nie mając przy tym adekwatnego zabezpieczenia. Jeśli nabywca straci ochotę lub nie będzie chciał już pracować, nie działa żadne [url]ubezpieczenie[/url] pozostałej kwoty [url]kredytu[/url], które zabezpiecza wydarzenia niezależne od ubezpieczonej osoby/firmy: choroba, (teoretycznie) bezrobocie itp.



Ponadto, kredytobiorca musi teraz płacić czynsz (lub potrzebuje kolejnego [url]kredytu[/url], aby uzyskać nieruchomość), a zobowiązanie spłaty nabywcy istnieje teoretycznie, ale nie jest to pewne. Być może nabywca jednak nie będzie płacił regularnie. Czy wówczas kredytobiorca ma wystarczający majątek, aby nadal spłacać raty bez pieniędzy ze sprzedaży?!



Więc czy zabezpieczenie banku się nie zmienia? Według mnie tak. W tym przypadku nie byłem też w stanie znaleźć informacji o tak dużej dostępności środków gotówkowych, aby [url]kredyt[/url] mógł zostać spłacony jednorazowo.



To, że dalsze zabezpienie w postaci hipoteki pozostaje w mocy, nie ma znaczenia. Wykorzystanie nieruchomości może jednak spowodować - również przez koszty - pozostawienie bankowi długu, jeśli dochód ze sprzedaży nie jest wystarczający.



Jeszcze słowo na temat ostatniego zdania:



Właśnie zobowiązanie do spłaty okazuje się być ostatecznym punktem, który doprowadzi do zawalenia się domino. Zakładamy, że TE nie chce płacić, nie to stwierdzamy, że nie może, co raczej stanowi problem. Niemożność spłaty wynika w największym stopniu ze zaległości w płatnościach nabywcy. Oczywiście bank może zająć tę kwotę w drodze egzekucji, ewentualnie może również otrzymać ją bezpośrednio. Gdyby jednak nabywca nie zapłacił (bez względu na powód), bank nie otrzyma pieniędzy z tego źródła, sprzedający nie otrzyma pieniędzy -> domino się zawali.



Wszelkie inne ryzyka po stronie kredytobiorcy bank uwzględnił w osobiste oprocentowanie: uwzględniona jest kwota na wypadek choroby, bezrobocia, innych trudności finansowych. To właśnie ryzyko banku jest opłacane. Pojawia się zarówno przy sprzedaży na raty, gotówkowej lub gdy zostaje zachowana nieruchomość. W drugim przypadku bank jest wolny od [url]kredytu[/url] po spłacie. ;-)

[TessTCulls]

[QUOTE=guest;208915]Oczywiście, coś się zmienia dla banku:

-> Prawnie rzecz biorąc, nic się nie zmienia. Bank nadal ma prawo do zwrotu kredytu od TE. Ponadto zachowuje prawo do egzekucji zabezpieczenia (=nieruchomość).

TE / Poprzedni właściciel odpowiada całym swoim majątkiem za kredyt. Jednakże jego majątek ulega znaczącej zmianie: zgodnie z ewentualną umową TE otrzymuje kwotę x jako jednorazową płatność oraz kwotę y jako miesięczne płatności, nie mając w zamian odpowiedniego zabezpieczenia. Jeśli nabywca straci chęć do pracy, nie chce już pracować, jakiegokolwiek ubezpieczenia na wypadek niespłaconego kredytu nie będzie, chroniące zdarzenia, które są nieodwracalne dla osoby/firmy ubezpieczonej: choroba, (teoretycznie) bezrobocie itp.

-> TE może odpowiadać całym swoim majątkiem. Zwykle jednak egzekucja odbywa się z zabezpieczenia. W tym przypadku TE byłby w stosunku do banku (monetarnie patrząc) nawet lepiej ustawiony, ponieważ bank mógłby teraz egzekwować również roszczenia związane z miesięcznymi płatnościami. Jeśli nabywca sam nie mógłby/wolno płacić, bank egzekwowałby z majątku. ubezpieczenie na wypadek niespłaconej kwoty (ktoś tego potrzebuje/robi?) nie było tutaj omawiane, albo przeoczyłem? Jednak w tej konstrukcji nie miałoby ono żadnego znaczenia. Tylko ochrona ubezpieczeniowa (i opłacone składki) byłyby stracone.

Ponadto kredytobiorca musi teraz płacić czynsz (lub potrzebuje kolejnego kredytu, aby nabyć nieruchomość), zobowiązanie do spłaty przez nabywcę teoretycznie istnieje, ale nie jest ono jednak z góry ustalone. Być może nabywca nie będzie jednak regularnie płacił. Czy majątku kredytobiorcy będzie wystarczająco, aby mógł on obsłużyć raty nawet bez pieniędzy z sprzedaży?!
Czyli zabezpieczenie banku nie zmienia się? Ja widzę to jednak inaczej. W tym przypadku nie mogłem również wyczytać, że obecnie dostępna jest wystarczająca ilość gotówki, aby kredyt mógł zostać spłacony jednorazowo.
Mimo że dodatkowe zabezpieczenie w postaci hipoteki pozostaje nienaruszone, to wyzbycie się nieruchomości może spowodować, że na końcu zostanie wciąż wierzyciel do banku, jeśli dochód ze sprzedaży nie będzie dostateczny.

-> To jest (dodatkowe) ryzyko, które bank będzie musiał ocenić: ryzyko niespłacenia kredytu musi być ponownie oszacowane, dlatego bank (z racji tej raczej nietypowej sytuacji) będzie musiał rozważyć i być może odmówi.