Capital Investment 4

[Martin79HN]

Cześć wszystkim,

mój brat i ja wynajmujemy 4-pokojowe mieszkanie w mieście uniwersyteckim z ponad 100 000 mieszkańcami. (dobra / bardzo dobra lokalizacja) 100 mkw za 900 € czynsz kalt + 1,5% wzrost czynszu rok rocznie z kwotami wyrażonymi (jeszcze 9 lat do końca)

Nieuzasadnione koszty wzrosły o około 100 € miesięcznie.

Tak więc 800 € podzielone przez 2 = 400 € - Afa (Amortyzacja) pomniejszona o podatki = około 280 € miesięcznie dla każdego z nas. (aczkolwiek należy też tworzyć rezerwy w wysokości co najmniej 50-100 € miesięcznie na osobę)

Budynek z roku 2002

Opłaty dodatkowe wynoszą około 200 € miesięcznie

Wartość obiektu to około 300-350 tys. €, co oznacza wartość dla każdego 150-175 tys. € - niezbyt optymalna stopa zwrotu

Nieruchomość jest wolna od obciążeń, a czynsz stopniowany obowiązuje jeszcze przez 9 lat. Czy ktoś ma doświadczenie, czy mogę zaktualizować czynsz, jeśli odkupię część mieszkania od brata? Chciałbym część sfinansować.

Miejska stawka czynszu wynosi około 12-13 €/m² (jestem poniżej o 3-4 €/m²)

Obecnie umowa najmu jest na mnie z pełnomocnictwem od brata do załatwienia wszystkiego. Brat i ja jesteśmy właścicielami (50/50)

Najemcy mają bardzo dobre dochody, a czynsz stanowi mniej niż 20% dochodu netto.

Co do czynszu stopniowanego, znalazłem coś takiego:

Efektywna umowa o czynsz stopniowany - w trakcie obowiązywania czynszu stopniowanego właściciel jest wyłączony z podwyżek zgodnie z § 558 BGB (podwyższenie do lokalnego czynszu porównawczego) i § 559 BGB (dopłaty za modernizację po modernizacji)

Obecnie nie chciałbym sprzedawać mieszkania.

Czekam na odpowiedzi. Co byście zrobili? Do emerytury mam jeszcze 20 lat.

Pozdrowienia,

Martin

[elknipso]

Także mam wynajętą umowę z klauzulą escalator mietą, która została przejęta i jest zdecydowanie zbyt korzystna. Obecnie opłata wynosi poniżej 50% porównawczej ceny wynajmu w okolicy. Jest to dość gorzkie, ale jak się orientuję, niewiele można zrobić przed zakończeniem okresu obowiązywania klauzuli escalator mietą. Na szczęście u mnie zostało tylko 4 lata do końca, wtedy opłata będzie zwiększać się maksymalnie rocznie, aż osiągnę przynajmniej porównawczą cenę wynajmu w okolicy, chociaż będzie to wciąż zdecydowanie za korzystne dla mieszkania z wysokiej jakości wyposażeniem i doskonałą lokalizacją. Polecam zadać swoje pytanie w forum dla wynajmujących, być może ktoś ma jeszcze jakiś pomysł.

[wary]

Obiekt jest wolny od obciążeń, a dzierżawa ratalna trwa jeszcze 9 lat.
Czy ktoś ma doświadczenie, czy jeśli kupię część mieszkania od mojego brata. (umowa oszczędnościowa budowlana) Czy mogę dostosować czynsz?
Część chciałbym sfinansować.

Nie. To nie ma wpływu na skuteczność umowy najmu.

[memet]

Mam również taką umowę najmu, którą przejąłem po zbyt niskiej cenie.
Aktualny czynsz jest obecnie mniejszy niż 50% lokalnego czynszu porównawczego. To jest dość gorzkie, ale jak na razie niewiele można zrobić przed zakończeniem umowy o staffel.
W moim przypadku zostało już tylko 4 lata do końca umowy, po czym co roku kwota zostanie zwiększona do maksimum, aż w końcu osiągnę lokalny czynsz porównawczy, nawet jeśli nadal będzie to zbyt niska kwota za mieszkanie z wysokiej jakości wyposażeniem i świetną lokalizacją.
Polecam zadać swoje pytanie w forum dla wynajmujących, być może ktoś ma jeszcze jakiś pomysł.

To jednak zły zwrot z inwestycji. A potem nawet nie można odliczyć odsetek. Polecałbym sprzedaż i ulokowanie pieniędzy w akcje.

[wary]

To naprawdę słaby zwrot z inwestycji. A do tego brak odsetek odliczenia. Zalecałbym sprzedaż i późniejsze lokowanie pieniędzy w akcje.

Jednak słaby zwrot z inwestycji wpłynie również na cenę sprzedaży. Może jednak znajdzie się ktoś, kto może zgłosić własne potrzeby... oczywiście, jeśli umowa nie ma określonego okresu.