Capital Investment 4

[memet]

Kochani, tutaj nie chodzi o mnie, ponieważ niedawno kupiłem i sfinansowałem mój Dom marzeń i jestem bardzo szczęśliwy.

Teraz chodzi o rodziców mojej partnerki, oboje mają po 75 lat i od dłuższego czasu szukają kupca na swój Dom, ponieważ jest im za duży i wiele pokojów stoi pustych.

Ponieważ obecnie nie pojawia się żaden kupiec, zaczęli zastanawiać się nad częściową sprzedażą: polega to na sprzedaży 50% domu za cenę wyceny rzeczoznawcy firmie, płacąc za to czynsz w wysokości około 4% ceny zakupu i otrzymując dożywotnie użytkowanie całego domu, aż do śmierci. Pozostałe 50% i tak należą do nich. Po śmierci sprzedający, firma sprzedaje cały Dom na rynku, a spadkobiercy otrzymują swoje 50% w formie pieniężnej.

Zaletą z mojego punktu widzenia jest to, że otrzymuje się uczciwą wartość od rzeczoznawcy i współpracuje się z dużym dostawcą.

Wady: Umowa jest bardzo skomplikowana i niektóre oferty mogą być przebiegłe. Najpierw rodzicom proponowano usługę przez firmę Engel und Völckers Liquid Home, która miała kilka naprawdę zuchwałych klauzul w umowie: chcieli, aby rodzice zabezpieczyli ich przed utratą wartości i zagwarantowali nawet wzrost ceny o 17%, czyli co najmniej 117% zysku później. Kosztem rodziców.

Następnie byliśmy w Volksbanku, który założył własną firmę dla tego modelu: www.volksbank-teilverkauf.de Mają interesującą opcję dzielenia zysków, ale także chcą zabezpieczyć się przed utratą wartości w przyszłości kosztem rodziców.

Istnieje też mały dostawca www.verkaufenaberbleiben.de, który nie zabezpiecza się przed utratą wartości i nie chce mieć minimalnej rentowności, ale również ma skomplikowaną umowę. Skorzystaliśmy z porady u stowarzyszenia konsumentów, które powiedziało, że nie mogą polecać żadnego dostawcy, ale uważają zabezpieczenie wartości i minimalną rentowność za największe problemy. Bezpośrednio na pytanie, czy polecają nam bezpośrednio Verkaufenaberbleiben, mężczyzna odpowiedział nie, ponieważ nie może polecać konkretnych dostawców. Ogólnie rzecz biorąc, chociaż rozumiem to, to pozostawia we mnie złe wrażenie.

Podsumowując: Nawet po 14 dniach namysłu, model ten nie przekonuje nas emocjonalnie, dlatego chętnie podzielę się tutaj dyskusją na ten temat, ponieważ moja partnerka ma bardzo małą wiedzę na temat tego wszystkiego, a jako przyszła spadkobierczyni swoich rodziców mogłaby cierpieć z powodu potencjalnie niekorzystnej umowy.

[ZehWeh]

Te firmy działające w sprzedaży częściowej wyrosły jak grzyby po deszczu kilka lat temu, a ich główną grupą docelową są emeryci. Dlaczego tak jest? Moim zdaniem te firmy próbują wyłudzić właścicielom część majątku po gwałtownym wzroście cen nieruchomości, co osiąga się poprzez skomplikowane umowy, aby właściciele nie zauważyli, jak są oszukiwani. Firmy te spekulują na zbliżoną śmierć właścicieli, zazwyczaj firma otrzymuje nawet pierwszeństwo wykupu. I oczywiście firma będzie próbować obniżyć cenę tak bardzo, jak to możliwe.

Dlaczego w ogóle sprzedawać 50% skoro rodzice mają tak duży Dom? Czy nie ma sensu sprzedać wszystko i przeprowadzić się do czegoś mniejszego? Jeśli dotąd nie znaleziono kupca, musi być ku temu jakiś powód.

[NaTwoim13]

Te firmy sprzedaży częściowej właśnie jak grzyby po deszczu wyrastały z ziemi kilka lat temu i ich główną grupą docelową są głównie emeryci. Dlaczego tak jest? Moim zdaniem te firmy próbują wyłudzić część własności od właścicieli po silnym wzroście cen nieruchomości, co osiąga się poprzez skomplikowane umowy, aby właściciele nie zorientowali się, że są oszukiwani. Firmy te spekulują na szybką śmierć właścicieli, zazwyczaj firma otrzymuje wtedy pierwszeństwo zbycia. Oczywiście firma będzie starała się obniżyć cenę maksymalnie.

Dlaczego w ogóle sprzedawać 50%, skoro rodzicom Dom jest zbyt duży? Czy nie lepiej byłoby sprzedać całość i przeprowadzić się do mniejszego miejsca? Jeśli dotychczas nie znaleziono kupca, musi być ku temu jakiś powód.

Dokładnie to samo się zastanawiam! Czy jest zapotrzebowanie na kapitał? W takim przypadku, gdy nie można już uzyskać kredytu, można się nad tym zastanowić, ale moim zdaniem nie w sytuacji, gdy Dom jest zbyt duży i tak czy siak planuje się sprzedać.

Gdzie znajduje się nieruchomość? Czy nieruchomość została kiedyś rzetelnie wyceniona, aby ustalić, czy cena sprzedaży nie była za wysoka?

[2titan1981]

Zastanawiałeś się nad przeprowadzką do mniejszego mieszkania dostosowanego do wieku + wynajęciem domu? W końcu nieruchomości do wynajęcia są bardzo poszukiwane.... Jeśli Dom jest w dobrym stanie....

Wtedy Dom nadal byłby częścią rodziny, a istnieje wiele firm zarządzających nieruchomościami, które zajęłyby się wynajmem, remontem itp. W ten sposób miałbyś mniej dochodów, ale i mniej stresu związane z domem....

[memet]

Te firmy działające w handlu częściami nieruchomości jak grzyby po deszczu pojawiły się zaledwie kilka lat temu, a ich główną grupą docelową są głównie emeryci. Dlaczego tak jest? Moim zdaniem te firmy próbują wyciągnąć część własności od właścicieli po gwałtownym wzroście cen nieruchomości, co udaje im się dzięki skomplikowanym umowom, aby właściciele nie zauważyli, jak zostali oszukani. Firmy spekulują na szybką śmierć właścicieli, zazwyczaj firma otrzymuje prawo pierwokupu. I oczywiście firma będzie próbować obniżyć cenę tak bardzo, jak to możliwe.



Dlaczego w ogóle sprzedawać 50%, jeśli rodzicom [url]Dom[/url] jest zbyt duży? Czy nie byłoby lepiej sprzedać całkowicie i przeprowadzić się do mniejszego miejsca? Jeśli do tej pory nie znaleziono kupca, musi to mieć swoje przyczyny.



Nie mogę się powstrzymać od tego komentarza: Abluchsen pochodzi od Luchsa, a nie od Lux=Światło :-)

Ponieważ rysa jest zwierzęciem sprytnym :-)



Ale co do treści, zgadzam się częściowo z Tobą, choć wyceny zakupu są naprawdę uczciwe. Rodzice sprzedaliby natychmiast po cenie ustalonej w opinii, ale nie ma kupca za tę cenę, co zostało już sprawdzone. Jednak nieuczciwe są warunki umowy z 117% gwarantowanym zyskiem kosztem rodziców!

Nawiasem mówiąc, nie ma prawa pierwokupu, nieruchomość jest sprzedawana zawsze do trzeciej strony, a jej przyszła wartość zostaje ponownie ustalona przez niezależnego rzeczoznawcę.

[memet]

Przeprowadzka do mniejszego mieszkania odpowiedniego dla wieku + wynajem domu nie wchodzi w grę? Wynajem jest poszukiwany z desperacją.... Jeśli [url]Dom[/url] jest w miarę w dobrym stanie....



Wtedy [url]Dom[/url] nadal byłby częścią rodziny, jest wystarczająco dużo firm zarządzających nieruchomościami, które zajmą się wynajmem, remontami itp. Wtedy miałoby się mniej dochodów, ale też nie stres związany z domem....



Również doradzałem w tym kierunku, ale na potrzeby wynajmu w domu rzeczywiście musiałoby się wiele zrobić, a do tego rodzice mają ogromny strach przed oszustami mieszkaniowymi. Być może zbyt wiele oglądali programów typu RTL :-)



Dlatego wynajem niestety odpada. W zasadzie istnieją tylko opcje

- Długi okres pustostanu

- Sprzedaż za 100% ceny rynkowej

- Sprzedaż za 50% ceny rynkowej, ale złożone warunki umowy.



Obecnie nawet gorąco dyskutuje się na temat pustostanu.

[memet]

Dokładnie to samo sobie pytaję! Czy istnieje potrzeba kapitału? W takim przypadku, jeśli nie udaje się uzyskać kredytu, można o tym rozważyć, ale moim zdaniem nie w przypadku, gdy Dom i tak jest za duży i planuje się sprzedaż.

Gdzie znajduje się nieruchomość? Czy nieruchomość była kiedykolwiek fachowo wyceniona, aby ustalić, czy nie ustalono zbyt wysokiej ceny sprzedaży?

Wszystko zostało już spróbowane - sprzedaż przez pośredników, sprzedaż prywatna, ale nie przyniosło to żadnych rezultatów.

[ZehWeh]

Napisałem tekst szybko na smartfonie, że oznacza to okradanie, wiem Panie Nauczycielu. Musi być jakiś powód, dlaczego nikt nie chce tego domu. Czy kiedykolwiek analizowaliście, co sprawia, że Dom jest mało atrakcyjny? Cena? Lokalizacja? Potrzeba remontu?

[memet]

Niestety wszystko w jednym. Położenie w małej miejscowości, słaba izolacja i łazienka z lat 70. w brązowych kolorach. To nie jest coś, za co można wygrać nagrodę architektoniczną :-) Ale firmy częściowe chciałyby to wszystko kupić, co mnie prawie zdziwiło. Niestety, rodzice są trochę trudni i bojaźliwi. Nie chcą podejmować trzeciej próby sprzedaży.

[wary]

Jeśli rzeczywiście Verkaufenaberbleiben nie chce mieć zabezpieczenia przed spadkiem wartości - czy umowa nie jest widoczna na stronie internetowej? - to można to zrobić.

Odszkodowanie za użytkowanie wynosi jednak prawie poniżej 5 procent według obliczeń na stronie. Jeśli jednak towarzyszy temu ryzyko spadku ceny zakupu i zużycie nieruchomości, można to zrobić, jeśli nie wchodzi w grę udzielenie kredytu.

Ale wszystko zależy od konkretnych warunków umowy.

Model biznesowy: 5 procent zwrotu z inwestycji + ewentualny wzrost wartości - ewentualne obniżki wartości z powodu rozwoju rynku i zużycia, wydaje mi się - w obecnym otoczeniu rynkowym - prawie niewystarczająco opłacalny.

Z kolei konstrukcja renty dożywotniej dla usługodawcy powinna być ekstremalnie opłacalna. Być może będą próbowali skłonić twoich rodziców w tym kierunku. To jednak spekulacja.

[BenniG]

Aby właściwie oszacować wartość częściową, musiałbyś wiedzieć, co planują zrobić rodzice twojej partnerki. Czy przeznaczą pieniądze na remont domu, wiedząc, że każdy zainwestowany euro należy się im tylko w połowie, czy zrobią tylko to, co konieczne? Czy jest więcej informacji na ten temat w umowach - kiedy trzeba będzie zrobić/wymienić dach, łazienki, podłogi, elewację czy ogrzewanie?

[NaTwoim13]

To nie istnieje, każdy Dom zostanie sprzedany, a cena nie będzie niższa niż wycena częściowa wykonana przez kupującego. Jeśli Dom jest nie do sprzedania, to kupujący części także go nie kupi i doświadczony agent nieruchomości, na podstawie raportu, wie, za ile sprzedano podobne nieruchomości.

[wary]

gdzie wyceny zakupu są naprawdę uczciwe. Rodzice sprzedaliby natychmiast po cenie ustalonej w ekspertyzie, ale nie ma kupca na tę cenę, co zostało już sprawdzone. Jednak warunki umowy z gwarancją 117% z wyprzedzeniem są nieuczciwe wobec rodziców!.

W połączeniu wycena zakupu nie jest właściwie uczciwa, jeśli jest bardziej wygórowana. Ponieważ z gwarancją zysku to dostawca korzysta z przesadzonej wyceny.

Wartość nieruchomości rzeczywista: 300.000 €.

Wycena 350.000 €, kwota do zapłaty za 50 procent = 175.000,00

gwarantowana cena sprzedaży dla dostawcy = 204.750 €. Wraz z rekompensatą za korzystanie w wysokości 4 procent od kwoty do zapłaty.

W rzeczywistości mówimy o transakcji, która przynosi dostawcy 4 procent rocznej stopy procentowej plus 17 procent prowizji za zamknięcie. Dodatkowo istnieje szansa, że wzrost wartości będzie wyższy. Koncepcja ta działa na korzyść dostawcy. Przy długim okresie trwania przynajmniej akceptowalna transakcja, gdzie zwykle istotny jest wzrost wartości.

W przypadku natychmiastowej spłaty 17 procent prowizji za zamknięcie rozkładają się na kilka lat, co nadal stanowi rozsądną lokatę przy niewielkim ryzyku.

[memet]

Jeśli Verkaufenaberbleiben faktycznie nie chce mieć zabezpieczenia przed spadkiem wartości - czy ten kontrakt nie jest dostępny na stronie internetowej? - wtedy można to zrobić.

Jednak opłata za korzystanie z tego wynosi trochę poniżej 5 procent według przykładowych obliczeń na stronie. Jeśli jednak produkt ten pokrywa ryzyko spadku wartości zakupu oraz zużycie nieruchomości, można to zrobić, jeśli nie rozważa się kredytu.

Jednak wszystko zależy od konkretnych warunków umowy.

Model biznesowy: 5 procent zwrotu inwestycji + ewentualne zyski z wartości nieruchomości - ewentualne straty ze względu na zmiany rynkowe i zużycie, wydaje mi się - w obecnym środowisku rynkowym - prawie niewystarczająco opłacalny.

Z kolei konstrukcja renty dożywotniej dla dostawcy byłaby ekstremalnie bardziej opłacalna. Być może będą próbowali skłonić Twoich rodziców w tym kierunku. Jest to jednak spekulacja.

Dostawcy rent dożywotnich spekulują na wczesną śmierć i wysoki zysk. To ma sens może, gdy nie ma spadkobierców. Jednak z punktu widzenia mojej partnerki jako spadkobierczyni to już nie ma sensu. W przypadku częściowej sprzedaży dziedziczy ona zarówno pozostałe pieniądze z pierwszej połowy (jeśli nie zostały przez rodziców wydane), jak i drugą połowę. To ma znacznie więcej sensu. A może masz konkretnego dostawcę z dobrą ofertą na oku? W takim przypadku chętnie się temu jeszcze przyjrzę.

Opłata za korzystanie w naszej ofercie wynosi 4,5% w przypadku verkaufenaberbleiben, czyli około 450 euro, gdy 50% udziału zostałby kupiony za 120 000 euro (wartość całkowita 240 000 euro).
Zastanawia mnie również, że obiekt jest tak wysoko wyceniony, ale w końcu powinno nam to być obojętne.

[memet]

Aby właściwie oszacować wartość częściową zakupu, trzeba wiedzieć, co planują zrobić rodzice partnerki.
Czy z pieniędzmi naprawiliby Dom, świadomi, że każdy zainwestowany € przysługuje im tylko w połowie, czy zrobiliby tylko to, co konieczne?
Czy jest to określone w umowach - kiedy trzeba odnowić/zamienić dach, łazienki, podłogi, elewację lub ogrzewanie?

Tak, jest to określone w umowach. Wezmą w tym udział w połowie, ale tylko jeśli plan jest również wspierany przez KfW.

[memet]

W połączeniu z kupnem wycena jest właśnie niesprawiedliwa, gdy wychodzi zbyt wysoka. Ponieważ poprzez zyski z gwarancji dostawca korzysta z przesadzonej wyceny.

Rzeczywista wartość domu: 300 000 €.

Wycena 350 000 €, kwota do zapłaty za 50 proc. = 175 000,00 €

Gwarantowana cena sprzedaży dla dostawcy = 204 750 €. Oraz odszkodowanie za korzystanie w wysokości 4 proc. od kwoty do zapłaty.

Tak naprawdę mówimy więc o umowie, która przynosi dostawcy 4 proc. oprocentowania rocznego plus 17 proc. oprocentowania końcowego. Dodatkowo istnieje szansa na to, że zysk ze wzrostu wartości będzie wyższy. Koncepcja ta jest korzystna dla dostawcy. Przy długim okresie trwania transakcji jest to przynajmniej akceptowalna umowa, przy czym w tym przypadku interesujący jest wzrost wartości.

Przy krótkoterminowej spłacie 17 proc. oprocentowania końcowego rozkłada się na kilka lat, co nadal stanowi rozsądne inwestowanie przy zrozumiałym ryzyku.

Tak, dokładnie! Dlatego też Engel Und Völckers Liquid Home nie wchodzi w grę dla nas, uważam to również za niesprawiedliwe i na pewno bym tego nie podpisał.

[memet]

Takiej możliwości nie ma, każdy Dom zostanie sprzedany, a cena nie będzie niższa niż wycena częściowych nabywców.

Jeśli Dom jest nie do sprzedania, to częściowy nabywca go również nie kupi, a doświadczony agent nieruchomości widzi w raporcie, za ile zostały sprzedane porównywalne nieruchomości.

Na początku też tak myślałam, ale nie jest to takie proste. Ten Dom był oferowany przez agenta za 225.000 jak gorące bułeczki przez 6 miesięcy, a potem jeszcze przez prywatnego sprzedawcę za 199.000 euro. Rodzice nawet zgodzili się zejść do 180.000, ale najwyższa oferta wynosiła 150.000, a kupujący był dodatkowo bardzo antypatyczny i źle oceniał Dom, tak że rodzicom w końcu odechciało się z nim rozmawiać. W tej sytuacji ocena na poziomie 240.000 nie jest taka zła. Teraz umówimy się na spotkanie z prawnikiem i dokładnie przeanalizujemy umowę.

[NaTwoim13]

Gdzie znajduje się nieruchomość?

Dla mnie jest to całkowicie niezrozumiałe, że nieruchomość jest wyceniona na 240 000 euro, ale nie jest kupowana nawet w zbliżonej cenie.

[wary]

Leasingodawcy renty spekulują na wczesną śmierć i wysoki zysk. To ma sens bez spadkobierców. Z punktu widzenia mojej partnerki jako spadkobierczyni nie ma to sensu. W przypadku sprzedaży częściowej dziedziczy zarówno resztę gotówki z pierwszej połowy (o ile nie została zużyta przez rodziców), jak i drugą połowę. To ma znacznie więcej sensu. Masz konkretnego dostawcę z dobrą ofertą na oku? W takim razie chętnie się na niego jeszcze raz przyjrzę.

Nie miałem zamiaru sugerować tego modelu.

Tylko domniemałem, że dostawca ma niewielki zysk ze sprzedaży częściowej, ale bardzo duży z modelu rentowego.

Ponieważ płacą rentę w okresowych ratach, ale wyceniają pełne prawo do zamieszkania od razu. Moim zdaniem to nie jest zbyt zrównoważone.

Przykład z obliczeń
Wartość domu: 800 000
Mężczyzna, 70 lat (średnia resztkowa długość życia 14,2 lata)
Kwota wypłaty 1 890 € miesięcznie.
Średnia oczekiwana wypłata = 14,2 x 12 x 1890 = 322 056 €
Dostawca otrzymuje więc Dom o wartości 800 000 €, inwestując średnio 322 056 €. Średnio, według moich obliczeń, oznacza to stopę zwrotu kapitału zdecydowanie ponad 15 procent!

Dla 60-latka według kalkulatora płatności wynoszą tylko 452 euro miesięcznie, co oznacza średnio tylko 116 616 €. To raczej stopa zwrotu powyżej 50 procent.

Natomiast przy sprzedaży częściowej stopa zwrotu wynosi tylko 4-5 procent plus ewentualne wzrosty wartości.

Ja jako dostawca wiedziałbym, który model sprawia mi więcej przyjemności.

[wary]

Gdzie jest nieruchomość?

Dla mnie zupełnie niezrozumiałe jest, że wyceniana jest na 240 000 euro, ale nie jest kupowana nawet w przybliżeniu za tę cenę.

Dlatego powinno się bardzo dokładnie przeczytać umowę.

Jeśli chcą tylko 4,5 procent bez klauzuli zabezpieczającej wartość, a potem jeszcze hojnie oszacowują wartość, to jest to właściwie zbyt dobre...