Capital Investment 4

[diesanana]

Witajcie drodzy Forumowicze,

razem z moją partnerką życiową i moimi rodzicami chcielibyśmy spełnić marzenie o wspólnej nieruchomości.

Na wstępie: Nasze miesięczne dochody netto wynoszą około 7500€. Obsługa kapitału powinna więc pasować. Niestety nie mamy oszczędności własnych, ale różne banki z zasady zgodziłyby się zaoferować nam finansowanie bez wkładu własnego.

Moi rodzice obecnie wynajmują mieszkanie i posiadają 200tys. euro kapitału własnego, są na emeryturze.

Istnieje już konkretne budynkiem z drugim mieszkaniem. Podstawowy pomysł zakłada, że moi rodzice kupią drugie mieszkanie ze swoim wkładem kapitałowym, a resztę (główne mieszkanie) sfinansujemy ja i moja partnerka.

Jaki byłby Waszym zdaniem sensowny sposób zaprojektowania finansowania najlepiej? Całkowite zakupienie domu tylko przez nas dwoje, ze świadczeniem darowizny 200tys. euro i dożywotnim prawem do mieszkania nie wchodzi w grę, ponieważ mam jeszcze brata i chcielibyśmy stworzyć sprawiedliwą podstawę także w przypadku dziedziczenia.

Czy byłoby możliwe finansowanie wspólne przez 2 gospodarstwa domowe? A może rozsądniej byłoby to rozdzielić w całości? Czy mogę nawet sfinansować cały Dom z wkładem kapitałowym moich rodziców i następnie wpisać moich rodziców jako właścicieli drugiego mieszkania w księdze wieczystej? Czy bank musiałby się zgodzić?

Z góry dziękuję i pozdrawiam serdecznie
diesanana

[BenniG]

Dzień dobry,

przy dochodzie netto w wysokości 7 500 € i zerowym wkładzie własnym zastanawiam się, dokąd ucieka całe to pieniądze i czy w ogóle długoterminowa finansowanie jest możliwe.
Może to oczywiście zależeć od waszego wieku, kredytów studenckich lub innych okoliczności, które mogą to wyjaśnić.

Jak długo marzycie o wspólnej nieruchomości?
Czy macie inne marzenia, które regularnie pochłaniają pieniądze?
Jak bardzo możecie odłożyć na przyszłość spełnienie swoich dotychczasowych marzeń?

Ile macie lat?
Ile kosztuje wasza wymarzona nieruchomość?

Założę po prostu, że nieruchomość nie jest podzielona księgi wieczystej. Możecie to oczywiście nadrobić, ale wiąże się to z kosztami i jeśli i tak w końcu odziedziczysz udział w mieszkaniu twoich rodziców i wypłacisz brata, to ostatecznie jest to zbędne.
Już w ramach zakupu domu warto ustalić, jak będzie wyglądało to w momencie śmierci twoich rodziców. Przy wkładzie własnym wynoszącym 200 000 € fairną opcją byłoby na przykład, że twój brat otrzyma od was 100 000 razy 1,03 podniesione do potęgi x. Jeśli więc twoi rodzice żyliby jeszcze przez 7 lat, byłoby to niecałe 123 000 €. To od was zależy, czy zamiast 1,03 (czyli fikcyjnej stopy procentowej 3%) wolicie przyjąć średnią inflację lub inny wskaźnik. To, w jaki sposób pokryjecie te 100 000 + X €, powinno również teraz odgrywać rolę w waszych rozważaniach. Oczywiście zależy to również od oczekiwanej długości życia twoich rodziców. W sieci znajdziesz wiele kalkulatorów. To, czy twoi rodzice będą trzymać się tego, zmarł wcześniej czy później, nie należy do waszego zakresu działania, ale może wam zepsuć plany, jeśli na przykład zginą w wypadku samochodowym za 3 lata i będziesz musiał wypłacić brata.
Dla zabezpieczenia możecie na przykład zawrzeć ubezpieczenie na życie na każdego rodzica w wysokości 60 000 €. Ponieważ to na szczęście i prawdopodobnie się nie wydarzy, możecie również regularnie odkładać pieniądze, czy to na planie oszczędnościowym, depozycie czy koncie oszczędnościowym w wysokości 100 000 €.
Dodatkowe finansowanie powyżej 100 000 €, zwłaszcza jeśli nie spłaciliście jeszcze wiele, będzie bardzo kosztowne.

Ponadto musicie oczywiście ustalić, kto w jakim stopniu będzie odpowiadał za utrzymanie nieruchomości i inne bieżące koszty.

Jeśli warunki będą odpowiednie dla wszystkich trzech stron (was, twoich rodziców i twojego brata), można przejść do finansowania.

Wy i wasi rodzice figurujecie w księdze wieczystej, a finansowanie odbywa się tylko na was.
Jeśli Dom wraz z kosztami dodatkowymi kosztuje 700 000 €, a wy wniesiecie 200 000 €, to byłoby to 72% finansowania, dla którego dostępne są bardzo dobre warunki. Oczywiste byłoby, gdybyście mogli spaść poniżej progu 70%, wnioskując o 10 000 € więcej lub negocjując cenę zakupu odpowiednio niżej. Wiem, że przyjąłem te 700 000 € po prostu fikcyjnie, ale ma to na celu podkreślenie, że powinniście zastanowić się nad wkładem własnym w stosunku do ceny zakupu.

Jeśli nie macie możliwości opłacenia raty kredytu lub po prostu tego nie robicie, bank mógłby żądać pieniędzy tylko od was, a nie od waszych rodziców. Jeśli nic nie można byłoby zająć, cały Dom podlegałby egzekucji - ale o ile to możliwe, wasi rodzice wcześniej by w tym interweniowali.

Mam nadzieję, że mój post zainspirował was do dalszego przemyślenia waszego marzenia i nie zraziłem was swoim wstępem.

Pozdrowienia
Benni.G

[Martin79HN]

Cześć Benni G.,
co się stanie, jeśli para się rozstanie?

Rodzice wniesli 200 tys. euro do mieszkania na wynajem
i dziecko + były partner uczestniczą w finansowaniu.

Czy nie ma innej możliwości, aby rozdzielić to czysto na 2 księgi wieczyste?

Rodzice ofiarowują 50 tys. euro jako kapitał własny w formie darowizny
i płacą 150 tys. euro za mieszkanie na wynajem. (mam nadzieję, że nie będzie wymagane pożyczka od rodziców!)

A w przypadku dziedziczenia darowizna w wysokości 50 tys. euro + inflacja będzie uwzględniona wśród rodzeństwa.

Jednak nie jestem ekspertem w tej dziedzinie i jak duża jest różnica w oprocentowaniu
dla kapitału własnego tylko na koszty dodatkowe (50 tys. euro) oraz np. 70% z tylko 1 księgą wieczystą.

Pozdrowienia

Martin

[Martin79HN]

Mam fikcyjne zadłużenie w wysokości 500t i fikcyjną wartość 550t. Według kalkulatora oprocentowania, przy oprocentowaniu 3,4% na 10 lat i 2% spłaty kapitału, kwota odsetek w ciągu 10 lat wynosiłaby 147T. Gdybym teraz podniósł wartość, najlepszym wynikiem byłoby oprocentowanie 3,08% na 10 lat, co oznaczałoby 134T odsetek w ciągu 10 lat. Jest to różnica 13T! Jednak moim zdaniem może być korzystne rozdzielenie wszystkiego. W przypadku spadku można sprzedać/mieszkać w apartamencie lub wynająć go razem z bratem, wszystko jest możliwe. Wysoki dochód, brak gotówki w kieszeni, a następnie rodzice wkładają 200t do ognia, a są również wpisani do księgi wieczystej, więc lepiej zapewnić bezpieczeństwo rodzicom. Mam nadzieję, że się nie mylę.

[NaTwoim13]

Cześć Benni G.,
co się dzieje, gdy para się rozstaje?

Rodzice wkładają 200t euro do mieszkania dla rodziny i dziecka, a także byłego partnera w finansowanie.

Czy istnieje może inna możliwość podziału tego na dwie odrębne księgi wieczyste?

Rodzice przekazują 50t euro jako kapitał własny w formie darowizny i płacą 150t za mieszkanie dla rodziny. (Mam nadzieję, że nie będzie konieczne uzyskanie pożyczki od rodziców!)

A w przypadku spadku darowizna w wysokości 50t euro + inflacja jest brana pod uwagę ze względu na rodzeństwo.

Nie jestem jednak w temacie i jak duże jest różnica w oprocentowaniu
Kapitał własny tylko na koszty dodatkowe (50t euro) i np. 70% z jedną księgą wieczystą.

Pozdrowienia,

Martin

Kupno (z projektem podziału na Wspólnotę Własnościową) i podział na Wspólnotę Własnościową, każdy z własną finansowaniem, ale mieszkanie rodziców służy jako dodatkowe zabezpieczenie. W ten sposób zapewniony jest podział nieruchomości i finansowania, ale wskaźnik obciążenia dla strony bez kapitału własnego zostaje zmniejszony.