Capital Investment 4

[Merzlinger]

Cześć wszystkim,

Aktualnie poszukuję kolejnej nieruchomości (1-2 pokoje), aby wygenerować trochę kosztów lub zmniejszyć mój podatek, ponieważ mam już opłaconą nieruchomość w prywatnej własności.

W naszym małym mieście (40-50 tys. mieszkańców) znajduje się kilka wieżowców (8-10 pięter) z lat 69-78. Tutaj w porównaniu do wszystkich innych budynków wielorodzinnych mieszkania są stosunkowo tanie, grubo mówiąc o około 30% taniej, więc tutaj można złapać współczynnik cenowy w granicach 16-17. W przeciwieństwie do miasta, gdzie zazwyczaj można spodziewać się współczynnika powyżej 21.

Dlaczego tak jest? Niższe czynsze nie mogą być przyczyną, ponieważ współczynnik cenowy się zgadza. Czy można się spodziewać, że te budynki zostaną zrównane z ziemią za 20 lat? Asbest może być oczywiście problemem, ale w przypadku budynków z tego okresu byłaby to również kwestia.

Czy ktoś mógłby mnie tutaj oświecić? Dziękuję bardzo

[2titan1981]

Właśnie sprawdziłeś, kto mieszka w tych budynkach?

[Merzlinger]

To faktycznie możliwe. Nawet znam jednego takiego. Oczywiście, nie są to najlepiej zarabiający, ale to nie jest getto, zwłaszcza że budynki znajdują się w 3 różnych lokalizacjach.

[BenniG]

Jak wygląda sytuacja z przyszłymi remontami?
Co zostało zrobione w ostatnich latach i jakie prace mogą czekać właścicieli w przyszłości?
Jak wysokie są rezerwy wspólnoty właścicieli?

[Merzlinger]

Nie mogę tego jeszcze powiedzieć o obecnym obiekcie, ponieważ jeszcze nie wysłałem żadnych dokumentów. W tym tygodniu zamierzam wziąć udział w aukcji, a dopiero potem w razie potrzeby przyjrzeć się/także zażądać.

W zeszłym roku, w innym wieżowcu, niestety byłem zbyt wolny/śmiały. Cena zakupu dla 55 mkw wynosiła 69 tys., złożyłem ofertę w wysokości 65 tys. w pierwszym tygodniu, ale przetarg wygrała kto inny. Tutaj dokumenty były przez cały czas w miarę w porządku. Chociaż w przypadku 1-2 pokoi w wieżowcu, koszty strat nie byłyby tak duże, miałbym większe obawy co do mieszkania w budynku trzypiętrowym.

[BenniG]

Oczywiście, jeśli już masz spłaconą nieruchomość, to przypadek konieczności remontu nie powinien Cię zszokować, ale i tak jest to irytujące. Najlepszy przykład negatywny: https://www.sueddeutsche.de/bayern/n...user-1.5431181

[Merzlinger]

Dobrze, ale czy ten skrajny przypadek mógłby w jakiś sposób zostać wykryty z góry? Poza ostatnimi protokołami WEG, jak można to ustalić? Nie polegając teraz jedynie na informacjach od maklera

[2utopus]

Często energetycznie nie są one w tak dobrym stanie (wysokie koszty dodatkowe) - jeśli do tego dojdą jeszcze prace takie jak utworzenie drugiego wyjścia ewakuacyjnego, wymiana ogrzewania, naprawa windy, elewacji, dachu, czy garażu podziemnego, to może się okazać, że nie opłaca się tego przez kilka lat.

[Merzlinger]

nie opłaci się budować na kilka lat.

Co oznacza przez kilka lat? Czy istnieje prawdopodobieństwo, że takie budynki zostaną zburzone w ciągu najbliższych 20 lat?

[BenniG]

Pomiędzy kompleksową renowacją a rozbiórką nie ma aż tak dużych różnic, ale nie można na to pytanie jednoznacznie odpowiedzieć.
W naszej miejscowości dyskutuje się o tym, co zrobić ze 40-letnią halą miejską - obie opcje są podobnie kosztowne.
Podobnie jest z mostami na autostradach...

[Zapp73]

Dobrze, ale czy ten skrajny przypadek można było jakoś zauważyć z góry? Poza ostatnimi protokołami WEG, jak można to ustalić? Bez polegania teraz na oświadczeniach pośrednika

Poprzez zapoznanie się z aktami budowlanymi i ewentualnie zaangażowanie eksperta budowlanego. Jeśli jednak żądany jest tylko współczynnik 17, podczas gdy średnio przyjmuje się 21 - to ma to swoje powody. Klasa energooszczędności powinna być jednym z punktów, a w związku z tym pozostały okres użytkowania budynku. Prawdopodobnie także ekspozycyjna lokalizacja wieżowca w małym mieście. Jeśli większość mieszka w domach jednorodzinnych lub wielorodzinnych do 5 rodzin, to wieżowiec o 8-10 piętrach w małym mieście jest trochę jak getto. W dużym mieście byłoby to normalne.

[memet]

Jasne, jeśli masz już spłaconą nieruchomość, to awaria nie będzie dla Ciebie problemem, ale i tak jest to irytujące.

Najlepszy przypadek negatywny:
https://www.sueddeutsche.de/bayern/n...user-1.5431181

uważam tę sprawę za psychologicznie interesującą. Zarządcy Wspólnoty mieszkaniowej mają coraz większe obawy i tylko optymalizują swoje interesy. Aspekt ekonomiczny dla właścicieli jest mu całkowicie obojętny, najważniejsze, żeby nie ponosić odpowiedzialności. W związku z tym cieszę się, że zarządzanie musi tu wyraźnie ponieść konsekwencje.

W domu znajomego zarządcy ustawili temperaturę ciepłej wody na 66 stopni ze względu na legionellę, mimo że wielu mieszkańców skarżyło się na zbyt gorącą wodę i nie chcieli ponosić kosztów. W rezultacie małe dziecko oparzyło się o nią, a zarządzanie zostało pozwane. 60 stopni byłoby ok, ale nie 66. Tak trzymać.

[BenniG]

No cóż, co jest bardziej opłacalne... nie przejść testu na obecność Legionelli czy też ustawić wodę o 6° za ciepłą?
Kto ponosi odpowiedzialność, jeśli ktoś zarazi się Legionellami?

Bycie zarządcą może być jak taniec na ostrzu noża...

[2utopus]

Po takiej interwencji (gorąca woda zbyt zanieczyszczona Legionellami) kilka armatur było uszkodzonych ... ale oczywiście i tak były już stare.