Capital Investment 4

[Jose]

Kochane Forum, sprawdzamy obecnie opcje sprzedaży naszej nieruchomości (2022), która nie zrujnuje nas całkowicie. Dlatego mamy w głowie możliwość sprzedania nieruchomości i przeniesienia kredytu hipotecznego na nowy obiekt, pozwalając starym (bardzo dobrym) kredytem nadal funkcjonować. Według mojego internetowego badania musi (prawdopodobnie istnieją tutaj również różne pułapki) zgadzać się bank, jeśli nowa nieruchomość jest równowartościowa. Z osobistych powodów musimy w najbliższej przyszłości przenieść się stąd, kupiliśmy nieruchomość w 2022 roku (nowy budynek) na szczycie. Jednakowoż przy optymalnych warunkach z dużą zdolnością kredytową. Ponieważ ceny nieruchomości obecnie aktywnie spadają, wydaje mi się, że jest to najbardziej rozsądna opcja, aby ewentualnie wyjść z tej sytuacji bez całkowitego bankructwa. Jakie jest wasze zdalne diagnozowanie tego? Jeśli bank się zgodzi, czy ponownie sprawdzi naszą sytuację finansową? Ta niestety pogorszyła się, ponieważ mój partner zachorował i obecnie pobiera zasiłki chorobowe (i najpewniej będzie to robił jeszcze przez pewien czas). Będę wdzięczny za opinie! Miłego popołudnia dla was. ????

[NaTwoim13]

1) Gdzie znajduje się nieruchomość?
2) Gdzie ma zostać zakupiona?
3) Który bank jest obecnym wierzycielem zastawu?
4) Jaka jest pozostała kwota zadłużenia?
5) Ile będzie kosztować nowa nieruchomość?
6) Czy mają Państwo dochody?
7) Jaka stopa procentowa została ustalona w 2022 roku?

[Jose]

Dziękuję za szybką odpowiedź. Moje informacje były zbyt ubogie z powodu pośpiechu / potrzeby.
1. Okolice Augsburga, 30km na wschód w kierunku Ulm, blisko autostrady, Dom wolnostojący, nowy budynek,
2. Rozważana jest własność mieszkania miejskiego (Augsburg), głównie z powodów kosztowych
3. Liga
4. Pozostały dług 300 000
5. W zależności od obiektu: około 400k
6. Tak, około 4k netto. (Plus zasiłek rodzinny (1 dziecko)
7. 1,1 procenta
Oczywiście byłoby sensowne poczekać trochę, aby uniknąć podatku spekulacyjnego.
Dziękuję.

[Jose]

1) Gdzie znajduje się istniejąca nieruchomość?
2) Gdzie planujesz kupić?
3) Który bank jest aktualnie wierzycielem zastawu?
4) Jaka jest pozostała kwota zadłużenia?
5) Ile będzie kosztować nowa nieruchomość?
6) Czy generujesz dochód?
7) Jaka stopa procentowa została ustalona w 2022 roku?

Dziękuję za szybką odpowiedź. Z powodu pilności nie podałem istotnych szczegółów.
1. Okolice Augsburga (30 km odległości), w kierunku Ulm, w pobliżu autostrady, nowy Dom wolnostojący,
2. Miejski (Augsburg, bezpośrednie okoliczne miejscowości), ale mieszkanie własnościowe, nie Dom ze względów finansowych
3. Liga
4. Obecne zadłużenie: 300k
5. W zależności od obiektu (dwa w wąskim wyborze): około 400k
6. Tak, 4k netto. Mój partner niestety obecnie - jak wspomniano - otrzymuje zasiłek chorobowy. Będzie to trwało nadal.
7. Stopa procentowa: 1,1 procenta

Rozsądne byłoby poczekać, aż nie będą obowiązywać żadne spekulacyjne podatki.
Ze względu na stan zdrowia i niepewne prognozy dotyczące przyszłości (przekwalifikowanie zawodowe itp.) moje pytanie brzmi: czy bank ponownie sprawdzi naszą sytuację finansową? Jakie rozsądne opcje mamy, jeśli nie chcemy stanąć przed totalnym bankructwem?
Z góry dziękuję i życzę udanego wieczoru!

[NaTwoim13]

Najpierw trzeba gruntownie ustalić, jaka jest wartość domu do sprzedania i jaka cena sprzedaży wynika z tej wyceny.

Należy również ustalić, w jaki sposób i kiedy kupujący udokumentuje swoją zdolność do zakupu.

Ponieważ prawdopodobnie będzie potrzebne pośrednie dofinansowanie, bank przy wymianie zastawu również ponownie oceni zdolność kredytową. Myślę jednak, że nie będzie to problemem ze względu na dochód netto w wysokości 4 000 euro.

[6Bankkaufmann]

Cześć Jose, jeśli początkowo wziąłeś kredyt na nową budowę z dużym kapitałem własnym i małą pożyczką (300 000 EUR) po super oprocentowaniu 1,1%, to jedno. Jeśli chcesz nabyć mieszkanie o wartości 400 000 EUR z zamianą zastawu i stałą pożyczką w wysokości 300 000 EUR, to prawdopodobnie wskaźnik obciążenia będzie gorszy, czyż nie? Ogólnie rzecz biorąc, powinieneś sprawdzić, czy bank z zasady zgadza się na zamianę zastawu. Jeśli tak, to proszę o informację, jaka była pierwotna cena zakupu nowej budowy i jaka była pierwotna kwota pożyczki z całkowitej kwoty pożyczki w 2022 roku. Ten stosunek kapitału do pożyczki powinieneś również dążyć do osiągnięcia przy zakupie mieszkania. Tak więc istnieje możliwość, że bank zgodzi się na zamianę zastawu, być może jednak z częściową spłatą pożyczki, aby zachować pierwotny poziom obciążenia. Bankowi z pewnością nie będzie zależało na pogorszeniu sytuacji. Czy bank proponował coś podobnego?

[BenniG]

Nawet jeśli wolno stojące domy jednorodzinne nie są optymalnymi obiektami do wynajmu, zastanowiłbym się, czy w Waszym przypadku nie ma to sensu, biorąc pod uwagę, że macie już ten Dom.
Żeby lepiej to ocenić, byłoby interesujące wiedzieć, jak drogi był Dom i działka razem oraz ile moglibyście dostać za czynsz?

Przecież płacicie tylko 300 € odsetek miesięcznie, a jeśli budowa kosztowała 300.000 €, traci on miesięcznie 500 € na wartości.
Więc jeśli dostaniecie powyżej 800 € czynszu, możecie osiągnąć zysk z wynajmu.

Zanim zakończy się okres obowiązywania oprocentowania, możecie porozmawiać z najemcami, czy wchodzi w grę ich przejęcie.

[Muenchner82]

Krótkie sprostowanie: nie ma takiej rzeczy jak podatek spekulacyjny.

[2utopus]

Lub raczej opodatkowanie ewentualnego zysku (myślano, że ceny spadną? - Czy zysk byłby wyższy niż koszty zakupu/budowy?) w przypadku użytku komercyjnego występowałoby tylko w ciągu pierwszych 10 lat - w przypadku użytku własnego wystarczyłoby tutaj prawdopodobnie już 3 lata kalendarzowe (22/23/24 mogłyby to już być spełnione) - oczywiście należy być ostrożnym w przypadku np. pracy zdalnej/domowej/AirBnB itp. i lepiej zasięgnąć porady księgowego/zrzeszenia pomocy podatkowej.

[Jose]

W pierwszej kolejności należy solidnie ustalić, jaka jest wartość domu przeznaczonego do sprzedaży i jaka cena sprzedaży z tego wynika.

Ponadto należy ustalić, w jaki sposób i kiedy nabywca udokumentuje cenę zakupu.

Ponieważ prawdopodobnie konieczne będzie zorganizowanie finansowania pośredniego, bank w ramach zastawu ponownie oceni wiarygodność kredytową. Myślę, że w przypadku dochodu netto w wysokości 4 000 euro nie będzie to jednak problemem.

Dziękuję za odpowiedź.

[Jose]

Dziękuję za szybką odpowiedź i istotne informacje dla mnie.
Diabeł liczb się wkradł. Kupione zostało w 2021 roku, nie w 22.
Oryginalna kwota pożyczki: 350k, kapitał własny 250k, pozostały dług: 308k,
Oryginalna cena zakupu 500k (gotowe technicznie)(+ koszty własne za resztę wykończenia wnętrza, terenów zewnętrznych, koszty poboczne = razem 600k)
Co do punktu przekroczenia zadłużenia. Czyli czy musielibyśmy dążyć do nieruchomości droższej niż planowane przez nas 400k? Chodzi o to, czy proporcje między pożyczką a kapitałem własnym się zgadzają? Czy nie chodzi również o wartość nieruchomości niezależnie od tego, ile się zapłaciło? Czyli czy Dom na wsi odpowiada raczej wartościowo mieszkania w mieście?
Dziękuję z góry i miłego popołudnia.

[Jose]

Cześć,
Dziękuję za odpowiedź. Forum jest naprawdę dobrym pierwszym punktem odniesienia.
Więc... fakty:������
Cena zakupu: 500k (z działką) + 100k na pozostałe wykończenie wnętrza, tereny zewnętrzne, koszty zakupu). W sumie 600k. Na zwykłej sprzedaży obecnie nigdy nie osiągnęlibyśmy takiej kwoty. Mówimy o spadku cen. Pomimo pięknej, dużej działki, garaża, niezakłóconego widoku itp.
Dotychczas badałem podejrzane portale, co nie jest łatwe, ponieważ nie ma wielu obiektów referencyjnych. Ale 1100 chłodno (słaba ocena) powinno się zgadzać. Brakuje również mieszkań tutaj.
Jaka jest twoja opinia na ten temat?

[Jose]

Dziękuję za szybką odpowiedź i istotne informacje dla mnie.
Wkradł się błąd liczbowy. Zakup dokonano w 2021 roku, a nie w 2022.
Początkowy kredyt: 350 tys., wkład własny 300 tys., pozostała kwota zadłużenia: 308 tys.,
Początkowa cena zakupu 500 tys. (technicznie ukończony) (+koszty własne za pozostałą część wykończenia wnętrza, tereny zewnętrzne, opłaty dodatkowe = razem 600 tys.)
Odnośnie do stopnia obciążenia hipotecznego. Czyli czy powinniśmy dążyć do nieruchomości, która jest droższa niż nasze przewidywane 400 tys.? Czy nie chodzi również o stosunek kredytu do wkładu własnego? Czy nie chodzi również o wartość nieruchomości niezależnie od tego, ile zapłacono? Czyli czy Dom na wsi odpowiada wartościowo raczej mieszkania w mieście?
Dziękuję z góry i miłego popołudnia.

Uwaga: nie mamy doświadczenia w wynajmowaniu. I obawiamy się typowych scenariuszy: ciągłe skargi, wandalizm, zaległości w czynszu etc.

[NaTwoim13]

Chodzi o to, że istniejący kredyt zabezpieczony na nowym obiekcie powinien mieć taki sam wskaźnik obciążenia jak na obecnym nieruchomości.

W zależności od tego, czy modernizacje zostały wymienione jako praca własna banku czy nie, cena zakupu nowej nieruchomości przy pozostałym zadłużeniu w wysokości 308 000 euro powinna wynosić co najmniej około 450 000 euro. Jeśli ze względu na uwzględnienie modernizacji bank ustalił wartość wyższą niż cena zakupu, wtedy wartość będzie wyższa niż 450 000 euro.

[Jose]

Dziękuję, teraz je rozumiem. Miłego dalszego dnia!

[Jose]

Nawet jeśli wolno stojące domy jednorodzinne nie są optymalnymi obiektami do wynajmu, zastanowiłbym się, czy nie warto by było, gdyż już jesteście właścicielami tego domu.
Aby lepiej ocenić sytuację, byłoby interesujące wiedzieć, ile kosztował Dom i działka łącznie, oraz ile moglibyście uzyskać czynszu?

Przecież płacicie tylko 300 € odsetek miesięcznie, a jeśli budowa kosztowała 300.000 €, traci on wartość 500 € miesięcznie.
Więc jeśli dostaniecie co najmniej 800 € czynszu netto, możecie osiągnąć zysk z wynajmu.

Przed zakończeniem okresu stałego oprocentowania, możecie porozmawiać z najemcami, czy rozważyliby oni jego przejęcie.

Dziękuję za obszerną odpowiedź.
Koszty domu i działki (wliczając tereny zewnętrzne i koszt wraz z drzewami) wyniosły około 600k.
Przeprowadziłem badania na typowych portalach, ale nie jest łatwo znaleźć odniesienie. Myślę, że przyjęcie kalkulacji od dołu, byłoby to z pewnością 1100 € czynszu netto.
Po prostu nie mamy doświadczenia w wynajmie i obawiamy się typowych horrorów.
Inne pytanie: Co masz na myśli mówiąc o utracie wartości 500 euro miesięcznie?

[BenniG]

Dziękuję za szczegółową odpowiedź.
Koszty domu wraz z działką (w tym zewnętrzne instalacje, koszty drzew) to około 600 tys. euro.
Przeszukałem typowe portale, ale nie jest łatwo znaleźć obiekt referencyjny. Myślę, że - biorąc pod uwagę dolną granicę - zimowa opłata czynszowa wyniosłaby pewnie 1100 euro.
Nie mamy doświadczenia w wynajmowaniu i obawiamy się typowych scenariuszy horroru.

Oczywiście, bycie właścicielem nieruchomości trzeba chcieć - lub być zmuszonym z finansowego punktu widzenia.



Zacytowano słowa Jose

Inne pytanie: co masz na myśli, mówiąc o stracie wartości w wysokości 500 euro miesięcznie?

Zakłada się, że Dom mieszkalny traci swoją całkowitą wartość w ciągu 50 lat, jeśli się nic nie robi. Jeśli więc Dom kosztował 300 000 euro, oznacza to 6 000 euro rocznie lub 500 euro miesięcznie. Aby zachować wartość, musiałbyś odkładać te 500 euro miesięcznie, aby w razie potrzeby zadbać o utrzymanie wartości domu.

[Zapp73]

"

Oczywiście, bycie wynajmującym trzeba chcieć - albo być zmuszonym pod kątem finansowym.





Zakłada się, że budynek mieszkalny traci całą swoją wartość w ciągu 50 lat, jeśli nic się nie robi. Jeśli [url]Dom[/url] kosztował więc 300 000 €, oznacza to rocznie 6 000 € lub miesięcznie 500 €. Aby zachować wartość, należy odkładać te 500 € miesięcznie, aby w razie potrzeby zadbać o zachowanie wartości domu.



Nie można tak liczyć, koszty utrzymania są znacznie mniejsze, ponieważ na przykład praktycznie nigdy nie trzeba wymieniać konstrukcji nośnej budynku, jeśli nie pleśnieje ani nie zawali się.



Drugim haczykiem jest brak uwzględnienia spłaty. Z jednej strony jest to prawda, ponieważ spłata może być postrzegana jako budowanie kapitału, ale oznacza to konieczność ponoszenia dwóch rat. Jeśli czynsz netto nie wystarcza na utrzymanie, odsetki i spłatę, płaci się z miesiąca na miesiąc dodatkowo, co tutaj, ze względu na wyraźnie napiętą sytuację rodziną, nie wydaje się sensowne lub jest tylko w niewielkim stopniu uzasadnione. 1100 € czynszu netto doprowadzałoby do wartości dochodu względnego wynoszącej 25*1100 €*12 = 330 tys. € (dla maniaków drobnych szczegółów: zdaję sobie sprawę, że to nie jest pełne obliczenie, chodzi tylko o zgrubne potwierdzenie, że tutaj coś się nie zgadza), co jednak w żaden sposób nie odpowiada kosztom produkcji. Z tego, co tu przeczytałem, nie podano też powierzchni mieszkalnej budynku, która jest jednak potrzebna do oszacowania realnego czynszu w kontekście lokalnego cennika najmu.



@Osoba pytająca: Sądzę, że nie nastąpił znaczący spadek cen nieruchomości. Domy jednorodzinne są zwykle rzadkością, a spadki cen raczej dotyczą budynków o słabej efektywności energetycznej. Przy nowym budownictwie zakładam jednak, że jest to klasa energetyczna A, a więc ewentualny spadek cen jest raczej niewielki. Aby to bardziej zawęzić, proszę sprawdzić lokalny cennik najmu dla domów jednorodzinnych/w nowych budynków i powierzchnię mieszkalną, a następnie obliczyć czynsz netto. Jeśli podane są widełki cenowe, nie ścigajmy się w dół, a raczej w górę - jeśli koszty energii w domu są minimalne. Poza tym, zanonimizować i zachować informacje. Jeśli okaże się, że musicie sprzedać, trudniej będzie utrzymać cenę.

[BenniG]

Tak nie można liczyć, koszty utrzymania są znacznie niższe, ponieważ na przykład konstrukcję nie trzeba praktycznie nigdy wymieniać, chyba że zagrzybia lub się zawali.

Tak, inflację również pominięliśmy.






Cytat Zapp73

Drugi haczyk: liczy Pan bez spłaty. I to się zgadza z jednej strony, ponieważ spłatę można traktować jako budowę majątku, ale oznacza to konieczność ponoszenia dwóch rat. Jeśli czynsz czysty nie wystarcza na utrzymanie, odsetki i spłatę, to każdego miesiąca płaci się za to, co jednak ze względu na oczywistą napiętą sytuację rodzinną tutaj wydaje się mało sensowne lub wręcz nieracjonalne w minimalnym stopniu.

Zazwyczaj kwoty spłaty są wyższe niż potrzebne na utrzymanie. Dlatego OP mógłby zaciągnąć ponownie kredyt na remont. Ale w zasadzie nic nie powinno się zdarzyć w najbliższych latach, bo w przeciwnym razie zakładałbym wady konstrukcyjne.






Cytat Zapp73

Wynajem czysty w wysokości 1100€ przy wskaźniku czystego czynszu wynoszącym 25 doprowadziłby tylko do wartości dochodu 25*1100€*12 = 330 tys. € (dla pedantów: zdaję sobie sprawę, że to nie jest pełne obliczenie, chodzi tylko o zgrubne potwierdzenie, że tutaj coś nie gra), co jednak w żaden sposób nie pasuje do wartości rzeczywistej. Z tego co widziałem tutaj, nie podano również powierzchni mieszkania, ale potrzebna jest ona, aby określić realistyczny czynsz w kontekście lokalnego tabeli czynszowej.

Wartość aktualnej nieruchomości podał dopiero po moim poście.
Nic nie wspomina również o wartości działki w swoim poście.
Kapitał własny również jeszcze nie jest oprocentowany.

Jeśli OP mógłby w tej chwili sprzedać Dom na rynku tylko (tak jak obawia się) z dużymi zniżkami, warto rozważyć jego wynajem - ponieważ oprocentowanie jest tak niskie.

[Jose]

Dziękuję za wasze wskazówki i pomoc. Naprawdę mi pomogły na początek.

[Jose]

Tak, również pomijamy inflację.


Zazwyczaj spłata kredytu jest wyższa niż wymagane koszty utrzymania. Dlatego w razie koniecznej renowacji TE może ponownie wziąć kredyt na Dom. Ale tak naprawdę w ciągu najbliższych lat nie powinno się nic złego stać, bo inaczej można by sądzić o wadzie budowlanej.


Wartość aktualnej nieruchomości została podana dopiero po moim poście.
W poście nie ma też nic o wartości działki.
Kapitał własny również nie jest jeszcze oprocentowany.

Jeśli obecnie (tak jak obawia się TE) Dom mógłby być sprzedany na rynku tylko z dużymi obniżkami, warto rozważyć wynajem - ponieważ stopy procentowe są tak niskie.

Niestety, są to bardzo brzydkie straty. Patrz również poprzedni wpis.

[NaTwoim13]

Zaczyna się od chęci oszczędzenia sobie brokera, po to aby spekulować, a następnie chcieć dowiedzieć się czegoś na forum.

[Jose]

Dziękuję jeszcze raz za wszystkie opinie, wskazówki i pomoc!