Capital Investment 4

[Rodrygo]

Cześć wszystkim,
na co zwracacie uwagę przy zakupie nieruchomości, oprócz lokalizacji? Czy bardziej zwracacie uwagę na dodatni cashflow, czy dobrą lokalizację i jesteście gotowi zapłacić trochę więcej?
Czy rozważacie również inwestycje za granicą, wykorzystując nieruchomość we Włoszech (aby uzyskać kapitał własny)?

[Zapp73]

Stara zasada położenie, położenie, położenie od dawna nie obowiązuje. Twierdzę teraz, że klasa efektywności energetycznej jest najważniejszym kryterium. Ceny certyfikatów CO2 ostatnio spadły do poziomu znacznie poniżej 100 € za tonę, ale Unia Europejska właśnie dzisiaj potwierdziła dyrektywę dotyczącą modernizacji budynków. Musimy teraz poczekać, jak zostanie to wdrożone na poziomie krajowym, ale jest jasne, że trzeba to uwzględnić. Im starszy budynek lub im niższa klasa efektywności energetycznej, tym większy wpływ będzie miało to w przyszłości i wiadomo, że wpłynie to na wartość nieruchomości.

Innymi słowy: słaba klasa efektywności energetycznej w doskonałym położeniu nie przyniesie dużo korzyści, położenie prawdopodobnie nie zrekompensuje straty wynikającej ze słabej klasy efektywności energetycznej.

To oznacza niestety, że dla laików i początkujących sytuacja staje się bardziej skomplikowana.

Analiza przepływu pieniężnego pojawia się dopiero w drugim kroku, gdy już wiadomo, jak duże są koszty związane z termomodernizacją. Obecnie dodatni przepływ pieniężny można osiągnąć tylko przy dużym udziale kapitału własnego i niskim poziomie inwestycji - zdarzenia wyjątkowe potwierdzają regułę. Czasy 110% finansowania, gdzie na początku pozostało coś jeszcze, na razie minęły.

Nie planuję ekspansji za granicę. Jednak moja krewna rozważa taki krok lub już posiada nieruchomość za granicą. Rozważyłbym to tylko wtedy, gdy będę chciał mieszkać w tym kraju lub być tam regularnie. Mój krewny mieszka tam od 3-5 miesięcy i to od ponad 10 lat, ponadto jest jednoosobowym przedsiębiorcą od 30 lat. Z dala jest to raczej niewykonalne, wtedy może warto kupić fundusz nieruchomości lub podobne inwestycje.

[freeflo]

Cześć wszystkim, jestem tu jeszcze dość nowy, ale zdecydowanie zgadzam się z Zapp73, jeśli chodzi o złożoność!
Na początku mojej kariery inwestycji w nieruchomości byłem pewien, że poradzę sobie sam. Dużo czytałem i informowałem się, i w zasadzie czułem się dosyć pewny, ale w realizacji nie było już tak łatwo i zdałem sobie sprawę, że lepiej powierzyć to profesjonalistom. Już przy oszacowaniu stanu budynku... jako laik często nie jest się w stanie zrozumieć pełnego zakresu długoterminowych konsekwencji... a przyszłe koszty remontów i inwestycji mają istotny wpływ na sukces inwestycji. Tutaj oczywiście, jak również Zapp73 napisał, ważne jest zauważenie, jakie prace związane z efektywnością energetyczną staną przed nami.

Lokalizacja również już nie jest tak łatwo uogólniana... oczywiście, że lokalizacje A, takie jak na przykład Monachium, są bardzo obiecujące, ale czy można tam inwestować, zależy przede wszystkim od własnych możliwości finansowych... Ale to, co zauważyłem w ostatnich miesiącach na pewno: Strategia mojej firmy inwestycyjnej w nieruchomości ma sens. Chodzi o koncepcję współlokatorską! Moje ostatnie mieszkanie, które kupiłem, jest wynajmowane jako mieszkanie współdzielone! Dzięki temu mam wyższe przychody z czynszu i jeszcze lepszą stopę zwrotu. Na szczęście nie mam obowiązków zarządzania - oddałem wszystko w ręce specjalistów i mam spokój!

Muszę powiedzieć, że naprawdę podziwiam chłopaków z MojaNieruchomosciZDochodem.

Na co zwracacie uwagę przy waszych inwestycjach i jak je zarządzacie? Czekam na wymianę poglądów!
Pozdrawiam,
Flo

[rheingeist]

Kiedy słyszę o lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji.... To pierwszą rzeczą, która mnie przychodzi, to mdłości. Lokalizacja jest pierwszym kryterium, które się liczy. Wszystko inne jest na drugim miejscu. Nikt nie chce kupić sklepu w obszarze pożaru. Tam również nie ma rozmowy o cenie. Powiedz tylko na przykład Kolonia-Chorweiler.

[wary]

To jest pierwsze kryterium, które się liczy. Wszystko inne jest na drugim planie.
Nikt nie chce kupić budynku na obszarze objętym pożarem. Tam cena nie jest negocjowalna.
Wystarczy wymienić na przykład Chorweiler w Kolonii.

Nie ma tylko najlepszej lokalizacji albo kompletnie nie do sprzedania - istnieje cała szara strefa pomiędzy nimi.

Oczywiście, cena zakupu zależy bezpośrednio od lokalizacji, dlatego najlepsza lokalizacja niekoniecznie oznacza najlepszy zwrot z inwestycji. Nie gwarantuje też najlepszego wzrostu wartości, jeśli doskonała lokalizacja w przyszłości zmieni się w przeciętną lub ogólnie ceny spadną.

W związku z tym każda próba jednostronnego patrzenia na złożone transakcje jest z góry zły.

[StGe1973]

Prawda (przynajmniej tutaj u nas) leży gdzieś pośrodku między efektywnością energetyczną a lokalizacją...

Decydującym czynnikiem, czy obiekt jest dobrze sprzedawalny, nadal jest lokalizacja. Zakup nieruchomości jest zazwyczaj decyzją długoterminową, dlatego lokalizacja nadal pozostaje kluczowym kryterium.

Niemniej jednak nawet w najlepszych lokalizacjach nie dokonuje się już ślepych zakupów. Efektywność energetyczna odgrywa rolę i jest brana pod uwagę przez kupujących przy ustalaniu ceny. Niemniej jednak może to być tylko tymczasowy temat.

Z jednej strony mamy UE, naszych drogich Zielonych ze swoimi przepisami dotyczącymi ogrzewania oraz obecną już ceną dwutlenku węgla, która ma znacząco wzrosnąć. Z drugiej strony istnieje wielu właścicieli nieruchomości, którzy nie są w stanie finansowo sprostać kosztownym remontom i także ze względu na swój wiek mają trudności z uzyskaniem kredytu. Także brak mi wyobraźni, skąd mieliby pochodzić wszyscy rzemieślnicy, aby przeprowadzić te prace remontowe.

Dlatego celem jest, jak to chce polityka. Jeśli jednak zrozumie się, że w praktyce z powodu braku rzemieślników lub braku kapitału to nie będzie możliwe do ogólnego wdrożenia, to zobaczymy, jak zareaguje polityka... jeśli na przykład remont nieruchomości istniejących zostanie zdefiniowany jako zadanie społeczne, to nie będzie już obniżki przy sprzedaży.

[2titan1981]

Ona w ogóle nie zareaguje, ponieważ nie jest w stanie zrozumieć problemu ani go zrozumieć.... brakuje politykom niestety podstawowej wiedzy na temat tego, jak coś działa. Jest to wynik złego wykształcenia, które niestety otrzymali...

Dobre jest to, że ten, kto nauczył się czegoś od rodziców/dziadków, jak wykonać coś ręcznie, wkrótce stanie się królem wśród niewidomych. Ponieważ wraz z ogromnym wzrostem liczby Tik Tokerów, Instergramerów itp., brakuje specjalistów w branży rzemieślniczej i przemysłowej. Niestety, jeśli nie ma już prawdziwych pieniędzy do zarabiania, to fachowcy w nowych mediach umrą z głodu jeszcze przed tym, zanim inne dziedziny sztuki umysłowej.

Wkrótce będzie można sobie pozwolić na Dom tylko finansowo, jeśli samemu będzie można go odnowić. Niestety, polityka zbyt mało to wspiera, bo nie otrzymuje się już potwierdzenia poprawnego wykonania czegoś od fachowego przedsiębiorstwa.... Co sprawia, że nie jest to naprawdę dofinansowywane. Nawet u rzemieślników można osiągnąć coś dobrego, jeśli uda ci się przekonać któregoś do przyjścia i zrobienia czegoś.

Kiedy myślę o tym, jak mierzony jest zużycie w domu, ile od chwili przeprowadzki poprawiłem samodzielnie i ile dotychczas zrobiło to rzemieślników....

i tak, tylko lokalizacja jest naprawdę ważna, nie ma sensu, że mieszkam w domu pasywnym w miejscu docelowym lotów na lotnisko w Hamburgu, to samo nie ma sensu, jeśli mieszkam gdzieś i potrzebuję 30 minut jazdy samochodem do najbliższego miasta, żeby mieć możliwość zakupów. Albo jeśli teraz z powodu transformacji energetycznej grozi mi przymusowe podłączenie do ciepłowni na 100% z powodu planowania ciepła komunalnego....

[wary]

Ona nie będzie reagować w ogóle, ponieważ nie jest w stanie zrozumieć problemu... politykom brakuje podstawowej wiedzy na temat funkcjonowania rzeczy. To rezultat złego wykształcenia, jakiego niestety doświadczyli....

Wszyscy? Czy to jest wymóg wyborczy, który mi umknął?

[Zapp73]

Kiedy słyszę "Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja..." to od razu czuję, jak mnie mdłości ogarniają.
To jest pierwsze kryterium, które się liczy. Wszystko inne jest na drugim planie.
Nikt nie chce kupić kramu w obszarze pod ogniem. Tutaj nie ma mowy o negocjacjach ceną.
Wystarczy wspomnieć Chorweiler w Kolonii jako przykład.

Jest mi względnie obojętne, co ci się zbiera, gdy jesteś konfrontowany z faktami. Specyficzna lokalizacja w Chorweiler nie jest wystarczającym argumentem, nawet jeśli dla takiego jak ty Tünnesa jest to trudne do strawienia w domieszkach homeopatycznych. Oczywiście masz wolną rękę, aby nadal bezrefleksyjnie traktować język agentów z lat 80. Jakiekolwiek ma to ma wspólnego z rzeczywistością.

[sparfuchs8]

Nie kupiłem jeszcze nieruchomości, ale lokalizacja byłaby dla mnie bardzo ważna, nawet jeśli oznacza to konieczność zapłacenia więcej. Jeszcze nie myślałem o inwestycjach zagranicznych.

[wary]

Nie kupiłem jeszcze nieruchomości, ale dla mnie lokalizacja byłaby bardzo ważna, nawet jeśli oznacza to, że trzeba zapłacić trochę więcej.

To jest bezsensowna wypowiedź.

Dla mnie ważna byłaby także lokalizacja, wielkość, wyposażenie i efektywność energetyczna budynku, nawet jeśli oznaczałoby to płacenie trochę więcej.

Ciekawe pytanie brzmi: Jak dużo więcej jesteśmy gotowi zapłacić za coś konkretnego.

[StGe1973]

Mam dosyć obojętny stosunek do tego, co Cię wzrusza, gdy zostajesz skonfrontowany z faktami. Specyficzna sytuacja w K-Chorweiler nie jest wystarczającym argumentem przeciwnym, nawet jeśli to coś, z czym taki ignorant jak Ty nie jest w stanie się pogodzić. Oczywiście masz prawo nadal ślepo trzymać się języka maklerów z lat 80. To nie ma już wiele wspólnego z rzeczywistością.

Jakie masz na to fakty? Żadne, tylko Twoje twierdzenie, które nie stanowi faktów. Jeśli wymaga się faktów od innych, to minimum, które należy postawić przed sobą, to dostarczenie własnych faktów...

Ponadto, jesteś w tej kwestii zupełnie fundamentalnie błędny. Lokalizacja nadal pozostaje najważniejszym argumentem pr sprzedaż nieruchomości. Topowe lokalizacje miały przynajmniej dotąd taką zaletę, że w kryzysach nie spadały cenowo tak bardzo i szybciej się odbudowywały. Ponadto, topowe lokalizacje są zawsze dużo bardziej płynne, czyli mogą być szybko sprzedane, jeśli zajdzie taka potrzeba. Te korzyści nie zmieniły się wraz z ochroną klimatu...

Ale jak już wspomniano, prawdą jest (ale dotyczy to zarówno dobrych, jak i złych lokalizacji), że kupujący uwzględniają problem niesanowanych nieruchomości i cena zakupu jest odpowiednio niższa. Jednak nawet tutaj widać różnicę, że topowe lokalizacje (z identycznym zaniedbaniem) są znacznie mniej obniżane cenowo niż złe lokalizacje.

[StGe1973]

To jest po prostu pusta deklaracja.

Dla mnie ważne są położenie, wielkość, wyposażenie i efektywność energetyczna budynku, nawet jeśli oznacza to trochę więcej zapłacić.

Interesujące pytanie brzmi: Jak dużo więcej jesteś gotowy zapłacić za coś konkretnego.

Niestety, to tutaj jedyna pusta deklaracja. Już ci o tym mówiłem przy przykładach sądowych, jeśli tylko powtarzasz na pamięć jakieś tezy, a nie zadajesz pytań, zawsze będziesz się mylił....

Rynek nieruchomości jest lokalny, dobre i złe lokalizacje różnią się cenowo, w zależności od tego, w jakim mieście chcesz mieszkać. Dodatkowo, dla prywatnych nabywców trudno jest jednoznacznie zdefiniować dobrą lokalizację. Dla rodzin z dziećmi oczywiście poza ogólnymi wymaganiami, takimi jak bliskość do miejsca pracy, sklepów itp., istotne są przede wszystkim żłobki, przedszkola, szkoły, place zabaw, parki itp., które często znajdują się na przedmieściach i niekoniecznie należą do dobrych lokalizacji, ale dla jednej rodziny stanowią dobrą lokalizację zindywidualizowaną. Dla par bezdzietnych lub singli ważniejsze są wydarzenia kulturalne, możliwości wyjścia itp., co bardziej odpowiada typowym dobrym lokalizacjom.

Bez tych informacji podanie dokładnej kwoty jest absolutną bzdurą, a każda kwota, którą by podał, może być prawidłowa albo nie.

[wary]

[cytat=StGe1973]
Niestety, to jedyna pusta wypowiedź tutaj. Już ci o tym mówiłem przy przypadkach prawnych, jeśli nie pytasz, ale tylko powtarzasz jakieś nauczane tezy, zawsze będziesz źle...

Nie masz pojęcia, ale chcesz dawać porady. A przy tym tylko trajkoczesz.

Witaj na mojej liście ignorowanych. Wygląda na to, że Zapp73 miał rację... nie ma sensu dalej karmić.






Cytat od StGe1973


Bez tych informacji, dokładna kwota jest absolutnie nonsensowna, a (prawie) każda kwota, którą podałby, może być prawdziwa lub nie.


Twoja umiejętność czytania jest niepokojąca.

[StGe1973]

U ciebie i Zappie widzę to raczej jako znak jakości...

Dlaczego nie pomagacie innym ludziom zamiast oceniać ich negatywnie za bezsensowne opinie typu brak treści? Po prostu zapytajcie o rodzinę, wielkość miasta, rynek nieruchomości w tym mieście itp., wtedy można by zapytać, na co konkretnie jest gotowy, i czy to ma sens czy nie.

Jeśli atakujesz innych, powinieneś móc znieść odpowiedź, przynajmniej jeśli wyrosłeś już z okresu dojrzewania. Co się wydaje nie mieć miejsca w was obu...

[BenniG]

To zależy od tego, czego się chce. Czy chcesz zastąpić inwestycje pieniężne - nawet z dźwignią finansową - czy chcesz być wynajmującym i samemu wszystko załatwiać.

W przypadku zastępowania inwestycji pieniężnych, trzecia strona zajmuje się wynajmem, naprawami i rozliczeniami, za co oczywiście pobiera opłaty. Na przykład odległość od obiektu jest tu drugorzędna i możesz kupić obiekt w najlepszej lokalizacji. Mimo to przed inwestycją powinieneś dokładnie ją sprawdzić, aby uniknąć sytuacji takiej jak wielu zwolenników Immo Tommy:
https://www.ndr.de/nachrichten/info/...bilien354.html

Jeśli zajmujesz się wszystkim samodzielnie, zajmuje to więcej czasu. W takim przypadku nie jest korzystne, gdy obiekt jest oddalony od miejsca zamieszkania o więcej niż godzinę. Najlepiej ocenisz sytuację w swoim własnym mieście.

[freeflo]

Dzielę opinię BenniG, że istnieje duża różnica między tym, czy chce się samemu zajmować wszystkim, czy nie. Gdy decyduje się na drugą opcję, tym ważniejsze jest powierzenie spraw naprawdę godnym zaufania ręką. Znalezienie ich nie jest takie proste, dlatego tym bardziej cieszę się, że to zrobiłem. Naprawdę polecam Meine-Renditeimmobilie każdemu! Widać, że za tym stoi rozum, fachowość i ludzkie podejście... być może dlatego, że jest to firma rodzinna, a ci trzej bracia naprawdę biorą wszystko w swoje ręce i są dodatkowo doskonale skomunikowani!